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1、唐山市南湖区私人养老院建设项目可行性研究报告,第二，市场分析与预测。,第一，项目背景。,第三，建设技术方案。,第四，财务分析。,第三，建设技术方案。,第四，财务分析。,第二，市场分析与预测。,第三，建设技术方案。,第四，财务分析。,第一，项目背景。,第二，市场分析与预测。,第一，项目背景。,第一，项目背景。,第二，市场分析与预测。,第一，项目背景。,第三，建设技术方案。,第二，市场分析与预测。,第一，项目背景。,第一，项目背景。,国家背景,2011年出台的我国国民经济和社会发展“十二五”规划中明确提出了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系每千名老人拥有养老床位数达到50张”
2、,第一，项目背景。,唐山市老年人口基本情况调查统计表上看到，截至目前，唐山60岁以上老人已达100万之多，这其中6070岁人口数50万，7080岁人口为36万人，80岁以上人口数量为13万余人，达到百岁及以上的老人共有169名。各县（市）区中以乐亭、玉田、丰润、滦南和遵化的百岁老人最多。其中，乐亭县共有百岁老人30人，玉田县27名，丰润区共有百岁老人23人，滦南和遵化各有18名和11名。“唐山市老年人口所占总人口的比例在全省是最高的，全省的平均水平是11%，唐山达到了13%。”据老龄办工作人员分析，百岁老人越来越多的原因在于本地经济发展水平的不断提高，并和医疗卫生条件的持续改善、营养和疾病得到
3、加强和有效控制密不可分。,社会背景,50,36,13,70-80岁,（万人）,尊老爱幼是中华民族的传统美德，是中国社会的主流文化，广大老年人都具有落叶归根的想法，家庭观念比较浓厚。因此，弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年，让所有孤儿等困难弱势群体都能享受家庭的温暖，是当前社会倍受关注的焦点。,第一，项目背景。,文化背景,21世纪是人口老龄化的时代，1999年中国进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家。截止2011年末，全国60岁及以上老年人口已达1.8499亿，占总人口的比重达13
4、.7%。预计到2013年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2025年，老年人口总数将超过3亿，2033年超过4亿，平均每年增加1000万老年人口。,第二，市场分析与预测。,据了解，当前，唐山市和全国一样，已经进入了老龄化时期，唐山人口近760万（其中市区人口420万），据统计，目前唐山全市60岁以上的老年人口已达到117.5万人，占总人口的16%，并且每年以超过3%的速度递增，预计到2015年，全市老年人口将达到140万人，老龄化形势非常严峻。,第二，市场分析与预测。,据不完全统计，唐山市及周边各县城拥有的养老院270余家，按最多的每家200床位计算仅有54000个！,第二，市场分析与预测。,
5、唐山市统计部门的消息，据相关数据显示，2011年城市居民人均可支配收入21785元，比2006年增长76.0%，年均增长12.0%；人均消费支出14483元，比2006年增长46.0%，年均增长7.9%。农村居民人均纯收入达到9460元，比2006年增长83.4%，年均增长12.9%；人均消费支出7201元，比2006年增长1.2倍，年均增长17.0%。,根据唐山市养老网提供的数据显示，养老院的收费区间控制在每月3002700之间。,第二，市场分析与预测。,由唐山市工程项目工程经济网得知，现阶段唐山市及周边各县城在建的工程医院、福利院、养老院康复中心等机构达261项。,第三，建设技术方案。,项
6、目名称：唐山市南湖区私人养老院项目选址：唐山市南新道以南，建设路以西，唐胥路以北，西电路以东建设区选址,项目主要技术指标：,建筑结构：老人公寓住宅，为3层；砖混结构公共建筑，为46层钢筋混凝土框架结构；院内商业、文化娱乐设施为24层钢筋混凝土框架结构或砖混结构；该地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基基础；公建框架部分采用独立基础。建筑条件：1.气象条件本项目地处暖温带半湿润气候区，润季风型大陆性气候。四季冷暖分明，风向有明显的季节变化年平均气温 11.5极端最高气温 40.4极端最低气温-26.7最大积雪厚度 30cm最大冻土深
7、度 60-100cm年均降雨量 600mm年均蒸发量 980mm年无霜期 190天,公用工程1供配电:按每户用电50kwh2供水：每户设一个水龙头，楼层较低，不设楼顶水箱3煤气：院内设置煤气调压站，采用集体供暖的方式4道路：院内道路分三级：主要道路宽6米，水泥路面；次要道路宽2米，方砖砖满地；支路宽1米，为石板及卵石路面5整个养老院按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要6设计规划出单独区域做停车场7消防：室内设置消防栓，一次消防用水量按10L/s计8绿化：绿化是小区环境建设的核心，本
8、项目采取的主要措施有:院内地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土;停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生并提供老人安全活动场地,建筑特色：敬老院住宅区低层设计，方便老人生活居住；院内设有较多公共建筑设施，绿地面积较大，适宜老年人颐养天年；建筑靠近南湖园区，方便老人出门散心游玩；规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。,第三，建设技术
9、方案。,财务风险分析及造价分析,1.效益分析2.本院各档次房3.公园外部环境设施4.关于风险应对的一些问题,第四，财务分析。,财务风险分析及造价分析,1.效益分析2.本院各档次房3.公园外部环境设施4.关于风险应对的一些问题,第四，财务分析。,1.效益分析,面对中国人口的迅速增长，老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一，而面对唐山房地产市场所有领域激烈的竞争，一些精明的投资者已发现了一个新的投资机会公园老院产业。据业内人士分析，这一机会随着中国老龄化人口和中产阶级数量迅速增加而扩大。现在，一些投资者认为这一产业具有高回报率，因为政府提供了减免税措施，他们说这一产业可能在今后成为外国人的新
10、战场。,第四，财务分析。,1.效益分析,由于政府的减免税措施和该项目低廉的土地成本，预计，2年收回全部投资,利润率40%以上。据中国国家老龄委统计，从2001年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着养老院产业竞争的加大，中国养老院产业的黄金时代也开始到来。,第四，财务分析。,2.本院房间的档次分类,（一）住宿本院房间共分五档次：单人间 18 M2、双人间 18 M2、三人间 18 M2、豪华套间 36 M2，,第四，财务分析。,2.各档次房间介绍,单人间：面积约18平，内设独立卫生间、热
11、水器、电话、电视、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫系统，双人间：面积约18平方米，内设内设独立卫生间、热水器、电话、电视、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫系统,2.各档次房间介绍,三人间：面积约18平米，内设内设独立卫生间、热水器、电话、电视、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫系统高档套间：面积约36平米，内设内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫系统床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。,2.各床位收费标准,（1）高档房间套房，每间2人，床位费/月2100元，伙食费800元，服务费300元，加收包间费500元计3700元 总计：月
12、370000元（2）标准间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元,共计月/人1350元，总计：月54000元（3）普通间，每间3人，床位费/月400元/人、伙食费/月450元/人，服务费/月200元/人，计 月/人1050元，总计：月63000元（4）单人间，床位费/月1000元、伙食费/月450元，服务费/月300元，计 月/人1750元，总计：月17500元总计：月/558500元人民币 纯利润元,3.公园外部环境设施,总建筑面积：16667平米占地面积：25亩居住人数：4000人建筑密度：53%绿地率：40%房屋总造价;3200万
13、元,风险应对,（一）硬件问题1 解决选址问题。2 确定服务方向 颐养天年是目的。一个就是尊严。一个问题就是亲情。,3 经营之道价格定位要合理 办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老人本人的钱并不多。就是说他真正入住养老院的时候，他个人的收入只能承担费用的60，而40的费用是需要子女补贴的，核心竞争力就是收费合理。这里的收费标准是：一个健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一个月的收费1350-2000元，需要护理的老人是2000-3000元，需要全护理的老人是2500-3500元；房间也是分级，单人房需要交包房费500元，一个老人每月2000元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起；加上环境好应能够解决养老院床位的空闲，养老院才是现代化的养老方式。,（二）处理相关案件的法律原则（三）从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题 1、从事养老机构的人士，应当具有爱心、同情心及强烈的责任心 2、在法律不完善的情况下，尽量制定详细、合理的协议书 3、加强职工的素质教育，提高服务质量（四）国有福利机构竞争,
