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1、深圳平湖公寓改建项目可行性分析报告,深圳租房环境,龙岗租房分析,行业分析,02,03,01,平湖公寓开发分析,04,01,行业分析,行业趋势：需求、价格、外力结 论,行业分析,行业趋势-需求大,庞大的流动人口，利于租赁市场发展,在我国，流动人口数量庞大，根据中国流动人口发展报告（2015），“十二五”期间，我国流动人口年均增长约800万人，2014年末，流动人口规模达到2.53亿人，预计2020年，该人数将会上涨至2.91亿，年均增长约600万，且其中青年人占据绝对比重，这将有利于租赁市场的发展。,外出农民工数量接近1.69亿人,异地毕业就业大学生数量接近700万人,2015年统计局数据,流动
2、人口量均保持高位稳定,行业趋势 价格涨,房价居高不下，房租随之上涨,自国家统计局发布住房租金价格连续统计数据以来，全国房租价格已连涨45个月。随着我国城市化进程的不断加速，外来务工人员及新就业大学生不断增加，而房价的居高不下，加上户籍、社保等方面限制仍在北京等一线城市存在，未来租房市场或仍将呈现“房租上涨、一房难求”的局面。,根据中国房价行情平台2016年数据，全国重要城市租金呈现大面积上涨趋势，尤其前五之中的北上深杭，涨幅超过5%甚至10%。上海和深圳，这两个城市的平均租金超过66元/平方米。北上深三大一线城市的租金在全国遥遥领先.,行业趋势 价格涨,行业趋势 资讯助力,互联网深度嫁接，租房
3、市场前景明朗,近年来，长租公寓作为租赁市场中的新兴力量，发展势头迅猛，尤其是随着互联网的渗透以及消费观念的升级，市场前景明朗，房地产龙头企业，诸如万科、世联行等也已纷纷切入布局。巨大的潜力加上国家政策的多番支持，整个长租公寓领域风起云涌，在互联网的深度嫁接之下，可谓群雄逐鹿。,长租公寓发展势头迅猛。,结论,随着房价的进一步攀升、限购令的发布、流动人口的持续增长以及互联网的讯息助力，一线城市房租水平在短期内还将会继续走高,02,深圳租房市场,需求分析租金水平,深圳租房市场数据,深圳租屋市场 模式需求,深圳一直是外来人口的“大户”，其中，年轻白领群体占据重要比例。然而，这些地区在全国遥遥的房价，却
4、让很多刚需一族望尘莫及。虽然受“深八条”影响，深圳房屋成交均价环比下跌明显，但5万左右的均价仍是很多人难以突破的数字。于是，长期租房成为了多数人当下选择。,租房仍是多数人生活的选择,目前租房、长租房，仍是多数深漂生活的选择,深圳租屋 户型需求,根据58同城发布数据，深圳一居（房）均供不应求，随着房型越大，需求量逐步下降。,深圳一居室公寓型备受热捧,深圳租屋 设备需求,过半人，选择精装房型,根据58同城2016年4季度租房数据报告显示在房屋的装修需求上，63.62%的人希望租住在豪华装修或服务齐全的房子里，36.38%的人表示愿意省掉租金，自己动手改造理想环境。,深圳各区-租金水平,2016年上
5、半年均价61.1元/,6月份均租为64元/，环比上升0.5%，同比1月份上涨6.9%。套租租金却呈现稳中下滑趋势，6月套租4188元/套，环比下降2%，与1月份相比下降5.3%。均租的逐渐上涨与套租的逐渐下滑反映出：小户型成交越来越热，占比越来越大。,数据来源：家家顺监测数据,深圳各区租金明细,西乡、宝安中心区域租价最高，套租基本在4000元左右。龙岗、坪山较便宜，尤其坪山均租仅 29 元/，套租也仅 2000 元左右，成为深圳租房最便宜的地方,出租情况租金水平地区优势,深圳龙岗区域分析,龙岗平湖 出租情况,根据家家顺房产数据显示，2016年上半年出租房集中在：福田、罗湖、宝安、龙岗四个地区。
6、而2、3月对龙岗出租房需求最高，2、3月是毕业生、外地务工来深找工作的高峰期，可间龙岗地区房客群体大部分集中在25-40岁之间青壮年群体,龙岗区-租金水平,龙岗租房市场存有潜力,数据来源：美联物业全国研究中心及家家顺资料整理,龙华片区2015-2016年房租涨幅也高达 13%随着“东进战略”的推进，平湖交通及配套设施将会完善，届时平湖会成为深圳一个新的中心。,平湖地区均租35元/平米,据了解及以上数据分析15-20优质公寓均超800元/套,58同城：小型公寓20左右 资源,根据58同城和安居客的搜索结果，平湖1房户型，自建房整租公寓（小型公寓）大部分租金在6001300之间，大型公寓大部分租金
7、在15002500之间，基本为精装修、电器齐全、拎包入住。,58同城：大型公寓50以上 资源,龙岗区-租金水平,龙岗平湖 地区分析,交通便利，是房客的保障,未来从平湖去福田，可乘坐地铁10号线，20多分钟到达；过罗湖可乘坐地铁17号线，20多分钟可抵；去南山、前海可乘坐深惠城轨，半小时到达；往西边的沙井可乘坐地铁18号线，40分钟即可到；到东部的龙岗中心，城轨或10号线东延线，十几分钟到达；往广州、东莞可乘坐广深动车。,随着深圳地铁10号线开建、广深铁路平湖站改造重启、深惠城轨等轨道交通在平湖交会。,平湖跻身深圳“四大枢纽”,结论,外界影响：“深八条”等政策出台后市场观望情绪浓厚的原因、也有不
8、愿做房奴的年轻一族为追求高品质生活，“坚守租房”思想的因素发展优势：交通枢纽建设，解决地理偏远问题，拉入不少客源。满足需求：深圳小户型公寓供不应求；关内租金昂贵平湖区公寓，有机！,03,平湖公寓开发分析,模式定位/集中式长租模式/开发商自持长租模式/总结建议,人群分析模式分析,模式定位,人群分析,85后、90后年轻群体为主深圳是中国最具年轻活力的城市之一，从数据可见，租房群体集中在25-35岁之间的青壮年群体，而且以25-30之间最为集中。,数据来源：家家顺监测数据,目前租房市场的租房者近七成是85后，进入工作岗位一方面希望提高生活质量但不愿意做房奴，另一方面具有强烈的社交需求这些都使得长租公
9、寓成为受益者,对常住人口的住房自有率仅为34%的深圳长租公寓无疑是一个新的居住模式，也是投资方值得执行的项目,长租是刚需,长租公寓主要可划分为三种模式：集中式长租公寓、分布式长租公寓、开发商自持公寓,长租公寓模式,集中式长租公寓：产权集中,以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造。集中式公寓由于受制于市区黄金地段的高租金以及房源紧俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发。,从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案,开放式自持长租公寓：产权集中,以独栋商业楼宇为运作标的，包租或购买整栋产权后进行改造。并组建物业管理图团
10、队，实现“自建自销”的租赁模式，省去中间商的差价。,分布长租公寓：分散包租托管,根据龙岗平湖区开发项目我们可整栋集中改造适合以集中式或开发商自持长租模式研究发展,产权集中,代运营集中式长租开发商自持公寓,长租公寓模式分析,01,代运营集中式长租,代运营集中式长租模式,开发商,公寓运营商,房客,发展流向,资金流向,资金流向,发展流向,购买整栋产权,注入品牌设计改造租住运营,看房入住交付租金,集中式长租模式-案例,目前You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓。其中雷军斥资的You+致力于创业者之家的建设，定位比较明确。在集中式模式的租房市场有极大的影响力。,对标：深圳魔方公寓,目前
11、魔方公寓十四家店，基本上已经覆盖了深圳的大部分区域，宝安、南山、福田、罗湖、龙华、龙岗区域，选址均靠近地铁。南山、罗湖及龙华是魔方公寓布局的重点，店面较多。,对标：深圳魔方公寓,店面房间量，总房量2197间左右，最大的房量是杨梅店551间，其次是国贸店444间，科技园店25间数量最少(大部分是两房一厅、一房一厅及单间)。魔方公寓的房间大部分是单间，少部分公寓是一房一厅，两房一厅，复式。图标的数据是魔方官网的报价，考虑到店内的促销，魔方公寓的平均房价大约是2500左右。根据龙岗平湖改建工程初步定价为1500左右，从价格上有较大的竞争力,02,开放商自持长租,开发商自持式长租模,开发商,房客,资金流向,发展流向,购买整栋产权,注入品牌设计改造租住运营,看房入住交付租金,万科积极已整合形成了统一的对外运营品牌”泊寓“,开发商自持式长租模式-案例,截至2016年底，万科泊寓共进入18个城市，已开业项目44个。2017年5月，万科泊寓大约有15000间已经开业，此外还有35000间在统一装修，开业满6个月的平均出租率达到 80%以上。深圳三家泊寓均分布在龙岗区,总结&建议,长租模式总结建议,无论是代理运营，还是开发自持，都是集中式长租模式核心区别在于是否自己管理无疑自持不管是品牌还是盈利上都是最理想的但对于运营的难度，相对也会提高,长租模式总结建议,感谢聆听，期待指导,THANK YOU,
