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1、房地产行业财务报表分析,万 科,中 粮 地 产,1,2,荣 安 地 产,渝 开 发,3,4,CONTANTS,万科 000002.SZ,万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2017年再度上榜，位列榜单第307位。,万科的销售毛利率和销售净利率在2013年到2016年总体成下降的趋势，四年的总体下降幅度都在2个百分点之内，幅度较小。而万科2013年到2016年四年期间成本率一直处于上升阶段，于2013年的68.5%提升到2016年的70.6%，上升幅度超过了2个百分点，这也解释了
2、万科在2013-2016四年间，利润下降的主要原因。万科的销售净利润率最近4年都处于下降通道中，这与原材料价格、人力成本上涨引起的成本过快上升，中央和地方层面针对房地产的一系列调控措施，以及整个行业慢慢由卖方市场到买方市场的转变密切相关，公司主营业务获利能力不断下降。,由于房地产公司的存货包括了已完工的房屋和未完工的房屋，而房屋的价格又很高，因此房地产行业的存货相比其他行业偏高。在2010年2014年，万科存货的占比最大，达到了流动资产的70%左右，于2013年更是达到峰值74.91%，然后下降，而在此之前整体呈上升的态势。存货占比较大，销售停滞，增加了企业的营运成本，导致万科销售利润于201
3、3-2016年处于下降阶段。,应收账款周转率就是反映公司应收账款周转速度的比率，它说明一定期间内公司应收账款转为现金的平均次数。应收账款周转率=当期销售净收入/平均应收账余额，其中，平均应收账款余额=(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2。万科应收账款周转率从2013年起到2017年一直呈现上升状态，说明万科收账的能力一直在提升，资金流动性强，有利于企业的营运，所以万科2017年的利润率相较于2013年来说，有一个大幅度的提升。,从以上财务指标分析可得，2013-2017年，万科存货周转率波动较小，2016-2017年有小幅下降，但是同期内，利润却大幅上升，成本下降幅度较大，由此可见，万科
4、利润主要受其成本因素影响，存货周转率影响较小。万科作为房地产行业的龙头企业，虽说一直处于领先地位，2013-2016四年间，其市场竞争力呈现下降趋势，发展潜力已被约束，使其获利空间不断压缩。,20162017年利润增长原因分析,04,01,03,02,销售增长迅速 量价齐升公司在2017年实现销售面积3595.2万平方米，销售额5298.8亿元，同比上升30%和45.3%，在22个城市销售第一。,新开工面积稳定增长，项目储备优势明显万科2017年累计开工约3651.6万平方米，同比增长16.4%。而且获取新项目216个。,资债结构不断优化，一线开发商显融资优势万科2017年底在手货币资金174
5、1.2亿元，较上年上涨100%，净负债率为8.8%，较上年下降17.1%，公司的回款能力大幅上升。,紧随政策导向，加速推进业务多元化万科物业已注入80的城市，物流地产累计获取62各项目，同时，推进度假、养老、教育、产业办公等业务。力图构建地产生态圈。,中粮地产000031.SZ,中粮地产(集团)股份有限公司成立于1993年，是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业,总部位于深圳市。中粮地产立志成为有综合市场影响力的国内领先房地产企业,目前,已成熟的产品线:壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列。,公司净利率在2017年再创新高，2017年全年实现净利润，中粮地产实现了五年来利润的持续稳健增长。
6、,20162017利润增长原因分析,80%,70%,30%,90%,销售面积和销售额的同比上涨2017年全国商品房销售面积首破16亿平方米，同比上涨7.7%。销售额首次突破14亿元，增长13.7%。,管控水平全方位优化营业成本大幅下降公司通过明确”优化系统，提质增效，创新改革，强化执行“经营方针使得管控水平进一步提升，提升运营管理效率，营业成本同比下降24.54%，销售毛利率持续攀升。,土地储备与往年相比，中粮地产2017年明显加快拿地节奏，积极参与土地获取，”快拿地，巧拿地，拿好地“土地储备成为不可替代的核心优势。,营销狠抓“快定位，快设计，快报建，快开工，快开盘，快回款，快结算“有效提升开
7、盘去化率，积极推动商办整售，整体盈利水平有明显提升。,荣安地产 000517.SZ,荣安地产股份有限公司前身为宁波中元股份有限公司，创建于1965年，主要生产经营金属切削机床。1999年10月，公司进行重大资产重组，主营业务变更为通信设备和网络产品的开发、研制、销售。2009年6月，公司完成第二次重大资产重组，向荣安集团定向发行82800万股A股购买其拥有的八家房地产公司股权和三处房产，全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。2009年6月16日，公司更名为“荣安地产股份有限公司”。,2013-2016年总体成下降的趋势，但是幅度不大，基本保持在9%左右。2017年的净利率大幅上
8、升达12.69%，净利率的增加说明企业在的成本在减少，企业通过减少销售成本，管理成本和财务成本使得企业的利润增加。,添加您的文本,01,03,02,销售成本率和毛利率是相对应的指标，两个指标是成反向的关系，荣安地产的毛利率和销售成本率的起伏比较大。,荣安地产的毛利率和销售成本率的起伏比较大，2013到2014毛利率呈下降趋势，而销售成本率成上升趋势，,2015年销售成本率大幅的下降，对应的毛利率就大幅的上升，2016和2017年成本和毛利率都相对的平稳。,荣安地产的毛利率的变化是因为成本的变化而变化的，房地产业的成本受工人的工资和原材料的价格的影响比较大，这些因素通过影响成本来影响企业的利润。
9、,渝开发000514.SZ,重庆渝开发股份有限公司前身重庆市房地产开发建设公司，成立于1984年10月，1992年5月始进行股份制改组，将生产性资产3582万元转为3582万股国家股，同年6月向社会公开发行1800万股公众股。1992年9月8日，“重庆市房地产开发股份有限公司”宣告成立。次年7月12日“渝开发”在深交所上市。,渝开发的净利率在2013到2015年间整体呈下降趋势，下跌比率达到了18%。2015到2016年间大幅度上升，上涨了接近20%。2016到2017年间有小幅度的下降，大概在2%左右。比较2013和2017年的数据，可以发现最终净利率并没有太大的差别，都在9%左右。净利率=
10、净利润/主营业务收入，如此大幅度的下跌上升，说明企业的成本控制并不稳定，且营业利润波动也较大。,2015年净利率大幅下降主要由于国家宏观经济下行，压力增大，房地产行业短期内供给过剩，,渝开发的毛利率和销售成本率在2013到2015年间起伏不大，2015到2017毛利率先上升再下降，每次的波动幅度都在10%左右，在此期间销售成本率也是同样的的变化幅度。这说明渝开发的毛利率变化是由销售成本率的变化引起的，因为房地产行业的人工成本，销售成本，和宣传成本会在不同的时间有不同的变化，这些因素最终体现在销售成本率上并进一步影响整体的净利率。,渝开发的毛利率和销售成本率在2013到2015年间起伏不大，20
11、15到2017毛利率先上升再下降，每次的波动幅度都在10%左右，在此期间销售成本率也是同样的的变化幅度。这说明渝开发的毛利率变化是由销售成本率的变化引起的，因为房地产行业的人工成本，销售成本，和宣传成本会在不同的时间有不同的变化，这些因素最终体现在销售成本率上并进一步影响整体的净利率。,应收账款周转率和存货周转率以及销售成本与付款方式有关，渝开发的应收账款周转率变动趋势与销售成本率的变动趋势相同，证明主要影响这一比率的因素就是成本的控制。,渝开发的营业利润率整体的变化趋势和净利率的变化趋势相同，且2013和2017的数据同样只有微小的差距。2015年受不断增加的销售成本影响，利润率降到最低，而
12、在销售成本下降最多的2016年，营业利润大幅上涨，这证明该企业主要影响利润上升的因素就是成本，说明其他管理和财务费用对整体的影响并不大，只要有效的控制成本，不出现较大的波动，该企业的利润就能稳定的提升。,添加您的文本,50%,60%,70%,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,添加您的文本,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范
13、文艺让生活更有范,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,添加您的文本,01,02,03,04,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,添加您的文本,04,01,03,02,此处添加文字点击添加相关标题文字点击添加相关标题,此处添加文字点击添加相关标题文字点击添加相关标题,此处添加文字点击添加相关标题文字点击添加相关标题,此处添加文字点击添加相
14、关标题文字点击添加相关标题,毛利率是评价公司盈利能力的最核心指标。影响毛利率高低的直接因素是产品售价和产品成本，产品售价取决于市场定价权和销售策略等，产品成本取决于原材料价格和生产技术水平等,添加您的文本,01,03,02,04,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,这里是您的文本,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,
15、添加您的文本,这里添加文本,请在这里输入您的文字请在这里输入您的文字请在这里输入您的文字请在这里输入您的文字,这里添加文本,请在这里输入您的文字请在这里输入您的文字请在这里输入您的文字请在这里输入您的文字,添加您的文本,2013,2014,2015,2016,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,添加您的文本,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题
16、文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,添加您的文本,45%,55%,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺让生活更有范,添加您的文本,小文艺,小文艺,小文艺,小文艺,小文艺,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点
17、击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,文字内容,点击添加相关标题文字点击添加相关标题文字,添加您的文本,2013,2014,2015,2016,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,添加您的文本,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,添加您的
18、文本,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺文艺让生活更有范文,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺文艺让生活更有范文,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺文艺让生活更有范文,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺文艺让生活更有范文,添加您的文本,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,这是小标题,文
19、艺让生活更有范文艺让生活更有范文艺,添加您的文本,此处添加详细文本描述，建议与标题相关并符合整体语言风格,添加标题文字,此处添加详细文本描述，建议与标题相关并符合整体语言风格,添加标题文字,此处添加详细文本描述，建议与标题相关并符合整体语言风格,添加标题文字,此处添加详细文本描述，建议与标题相关并符合整体语言风格,添加标题文字,感谢在场各位耐心倾听,A designer can use default text to simulate what text would look like.If it is not real text.If it is not real text.,汇报人/情缘素材,
