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1、第一部分：宏观市场第二部分：区域市场第三部分：解读客户,宏观市场研究,排屋市场研究,高端住宅研究,供需平衡,根据历年成交供需比来看，虽然09年供需比达到了1.4，但是单价依然没有较大的涨幅，原因为09年前市场较为冷淡，08年库存量较大；从往年的杭州商品房住宅市场的年成交量来看，整体供应呈下降趋势，经过16-17年火热的市场环境后，新增量远低于去化量，实现了市场均价巨幅增加，一举跨入4万+时代；,国8条、国10条、国11条等房地产政策出台后，10-11年市场成交低迷,限价、控网签等政策出台后，市场热度上涨,杭州G20会议前期，市场热度再一次被点燃,时隔5年后，杭州市场16年至18年，住宅市场均价
2、实现巨幅增长,平稳市场,供小于求，单价跨过4万大关住宅市场供给逐年下降，需求量则呈上涨趋势,杭州市场历年住宅面积段成交占比分析图,16年起，市场改善需求凸起住宅产品面积段配比变动明显；再改、舒适改善型产品占比增加,历年土地出让分析图,从土地市场来看，16年土地楼面价涨幅达到164%，这也支撑着17年成交均价达到4万；高楼面价的土地，使得开发商不得不把产品面积段拉大，提高溢价红利，90方刚需产品受客群承价能力较弱；,17年住宅各面积段成交金额占比,25%,18%,2017年住宅成交总价段分析图,占比20%,占比29%,从17年成交数据来看，500-700万级的产品成交套数占比达到了20%，但是该
3、部分产品的成交金额占比却达到了25%，且单价高达3.9-4.3万/，该部分产品面积段在130-166；250-350万级的产品虽然在成交数量上为绝对的成交主力，但是该类型刚需产品溢价能力较弱，在成交金额占比中只达到18%；后期住宅市场产品发展趋向大面积、高单价方向发展，且面积段和单价成正比增长,130-166 面积段产品，溢价高从17年成交数据来看，500-700万级产品成交金额去化占比最高，且溢价能力较强,第一部分：宏观市场第二部分：区域市场第三部分：解读客户,宏观市场研究,排屋市场研究,高端住宅研究,18杭州住宅市场项目现状小结整理项目为18年1月至4月的在售楼盘，且单价超过4万的项目,面
4、积段（第一梯队）,第一梯队标杆性产品，主城核心稀缺地段、吸附力强,成交主力,数据来源RDAS：2018年1月1日至4月20日成交数据,第二梯队申花板块产品对地缘性客户吸附力较强；奥体板块产品辐射力较强,面积段（第二梯队）,成交主力,次主力,数据来源RDAS：2018年1月1日至4月20日成交数据,申花板块供应高层产品供应稀缺，后期存量也有限,第一部分：宏观市场第二部分：区域市场第三部分：解读客户,宏观市场研究,排屋市场研究,高端住宅研究,第一梯队总价4000-5000万/套,第二梯队总价2500-4000万/套,城市中心主力面积：客群：,城市主力面积：客群：,景观主力面积：客群：,第三梯队总价500-1000万/套,
