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1、课程专题研究报告（1）：金融街公司财务分析,Contents,公司的概况,1,2,资产周转问题,3,4,盈利问题,偿债问题,现金流状况与创造能力问题,1.公司的概况,金融街控股股份有限公司（000402）原名重庆华亚现代纸业股份有限公司，由华西包装集团公司独发起，以所属重庆华亚现代纸业有限责任公司为主体组建的股份有限公司。本公司第一大股东为北京金融街建设集团,持股比例为33.26%。在十余年的发展中,金融街成为全国商务地产开发商的龙头企业,获得了“中国房地产上市公司10强”、。,经营现状,公司是以商业地产为主，辅以住宅建设的房地产公司。由于持有性物业周转率较低，公司会参照盈利水平来平衡出售业务
2、和持有物业的比例。目前来看，公司开发业务收入占总营收的比重在82%附近，持有项目营收占比较低并不能说明公司商业地产属性的弱化，而是在持有类物业和销售类项目之间的平衡。公司目前基本没有未付地价款。截至6月末，公司持有货币资金97亿，资产负债率65%，净负债率33%。,金融街在经营方面物业租赁与经营收入稳定增长，在宏观经济环境相对稳定的情况下，金融街的现金流量相对稳定。在融资方面金融街善于从二级市场融资，先后在02年、04年、07年和08年四次增发股份，累计募集资金超过106亿元。09年在二级市场增发融资渠道受限的情况下，成功发行56亿元的债券，缓解资金压力,2.盈利问题的分析,这2008年的金融
3、危机影响密不可分，房地产进入了低谷区，随着2009年房地产回暖，情形有所回转，但是金融街公司的净资产收益率仍然在下降,主要原因：一是在2008年初公司增发了股份，股本增加、摊薄了利润。二是由于公司销售的产品多属于单宗大额产品，公司存在季度之间收入与利润的不均衡性，而报告期内公司已销售房产开发项目满足收入确认条件的较少三是该公司主要以商业地产为主，所以收益回报期比较长，并且商业建房成本更大,06-09年的净利润的增长,09年公司的净利润相比08年大幅度增加。金融街之所以在可以实现较大幅度的业绩增长在于采用公允价值计量贡献了较多收益。,08年，该公司将金融街中心项目、德胜国际中心项目部分计入投资性
4、房地产并采用公允价值计量，共实现公允价值变动收益7.78亿元，占营业利润的41.29%。2009年末，公司采用公允价值计量的投资性房地产项目合计约22万平米。,如果未来房价下跌幅度较大，这部分应该会被抹去。因此，7.78亿元“公允价值增加部分”以及2009年新增的18亿元投资性房地产资产存在高估风险。假定投资性房地产部分将跌价30%，即剩余40亿元左右，出现17.07亿元公允价值损失(如果真的出现，那么金融街将出现某度巨额亏损).,由于财务费用的降低导致期间费用率降低。08年金融街公司增发了股份，减少了借款。,金融街的偿债能力分析,短期偿债能力分析,偿债能力,长期偿债能力分析,金融街的偿债能力
5、分析,由图中我们可以看出，金融界的负债一直是增加的，其长期负债增加的幅度较大，那么，金融街的偿债能力如何呢？这是我们多要探究的问题。,短期偿债能力分析,我们可以看到，2008年的流动和速动比率有大幅度的上升，原因是金融街在2008年发行大量股份，致使流动资产增加，故比值增大；而2009年金融街发行了56亿元的债券，使得比率减少。因为发行股票的总数额较大，致使比率较大，反映了金融街短期偿债能力较好。,长期负债能力分析 房地产龙头行业资产负债率比较,长期偿债能力分析,2008年的资产负债率有明显的下跌，但由资产负债表可以看出，负债总额并没有下降，但所有者权益出现了大幅度的增长，原因是在2008年公司发行大量股份进行筹资。,Diagram,盈利能力不是很强，该公司主要以商业地产为主，所以收益回报期比较长，并且商业建房成本更大，所以前期投资较大,公司的利润很大一部分来自于公允价值变动，对公司未来的持续性的营业收入增长的持续性,商业地产的低周转率始终阻碍着公司的成长。公司为了维持正常的运转和未来的项目，只能不断地进行债券融资和权益融资。,财务政策过于稳健，公司在房地产行业的资产负债率非常之低，虽然权益融资减少了资产营运的风险，但是成本也相当高,Thank You!,
