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1、18 .某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6%,期限为15年，首月还款额为3000元，月还 款额等比增长率为0.2% ,则该家庭第8年最终个月的还款额为（）元。A. 3627.06 B. 3634.31C.4818.34 D 4842.4319 .张某用IOoo万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ,经营期为假如为20年，每年 经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A 17.46 B 100.00 C. 117.46 D 672.7520投资者在投资过程中运用财务杠杆的主要目的是为了（ ）A抵挡通货膨胀的影啊B.提高资本金的投资收益C.提高全部
2、投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本21 .假如某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利实力（）A.达到了基准收益率的要求B超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求22 .某项目净现值和累计净现值见卜.表，则该项目的动态投资回收期是（）年年末012345净现值/7J元-2000446.35432.32532.59640.67455.57累计净现值为元-2000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.5A. 3.09 B. 3.48C 3.83D. 3.9223某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人
3、要求偿债备付率不低于1.3,贷款利率为 12%、贷款期限为20年，按月等额还本付息“则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元.A 28.73 B. 29.）1 C 344.74 D. 349.3124 .下列房地产投资项目不确定因素中.属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）A.建筑安装工程费B 土地费用C空置率 D容积率25在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析D概率分析26运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生志向收益的房地产项目，可通过 （）确定是甭进行投资。A等待投资型期权估价B.放弃型
4、期权估价C.成长型期权估价D柔性期权估价27 .对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）A.销售收入B开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还28 .下列征收补偌中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿W D. 土地补偿钳29下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）A.总投资估算表B,经营成本估算表C.投资安排与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表30某房地产开发企业董事会耍求融资不得稀择股东限制权，则可供选择的融资方式是（）.A发行可转换债券、B发行一般股股票C发行优先股股票 D.发行公司债券31,
5、在某房地产开发项目建设过程中，假如不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发顼目将面临（）A.政策风险B.市场风唆C.财务风险D信用风险32以抵押贷款方式向十地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70%A评估价值B实际价值C.投资价值D.出让金收入33.为限制个人住房抵押贷款的风险,常用房地产支出与收入来考核借款人的还款实力,计算月房产支出与收入比 的公式是2023年房地产估价开发经营与管理试题与答案一、单顼选择题（共35题，每题I分）1房地产投资适合作为一种长期投资。关于其缘由分析，错误的是（）A. 土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C变现性差D. 土地运用权年限较长2.房地产开发
6、投资形成的供应是房地产市场上的（A增量供应B.存量供应C潜在供应D.总量:供应3关于房地产投资特性的说法，错误的是（A.区位选择异样重要B.不易产生资本价值风险C存在效益餐溢D.易受政策影晌4 .商品房开发市场通常是典型的（）市场。A完全竞争B.垄断竞争 C寡头垄断D.完全垄断5某城市2023年商品住房施工面枳为Iooo万m，其中从2023年跨入2023年接着施工的面积为300万m*,复原 施工的面积为200万m1.该城市2023年商品住房新开工面积是（）万mA. 500 B. 700 C. 800 D. KXX） 6从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场
7、自然周期的（）.A.第阶段B.其次阶段的后半段C第三阶段的后半段D.第四阶段7,下列各类土地中，不屈于土地储备范图的是（）.A.集体土地中的宅基地B依法收回的国有土地C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地8 .房地产开发顼目施工阶段的工程质量限制工作不包括（）A.对原材辛的检验B.对配套设施的检验C确立质量文件档案制度 D.确立成本限制档案制度9 .对房地产开发企业来说,下列房地产开发的工作内容中.属于建设阶段工作的是（）A.土地储备B.销售方案的细化C建设项目的质量限制D.申领建设用地规划许可证10为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房箱生价格，
8、该定价方法为A.认知价值定价法B.成本加成定价法C挑战定价法D.领导定价法11 .某庙地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场 三者关系正确的是（）A.有效市场 港透市场 服务市场B.服务市场有效市场 渗透市场C.有效市场 服务市场 渗透市场D.服务市场渗透市场 有效市场12 .商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的缘由是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求 D.城市地理环境13 .对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供应C.竞争D.市场占有率14
9、 .我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加肯定的百分点（或基点）A.纽约同业拆放B.中国香港同业拆放C伦敦同业拆放D新加坡同业拆放15 .某银行供应的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙:笔贷款.若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款 以月计息，则这三箔贷款的实际年利率从大到小排列依次正确的是（）.A.甲 乙 丙 B.丙 乙 甲 C.乙 甲 丙 D.乙丙 甲16某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%,假加通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%, 存款年利率为3.0%,则该项目投资的实际收益率是（）A. 5.16%B.6.16% C 6.5% D. 8.74%17某
10、投资者将其商铺出租经营，租期20年，预料第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %,年租金均发 生在年末。若折现率为6% ,该商铺净租金收入的现值为（）万元A. 91.76 B. 142.40 C. 15（）.94 D 160.00E 土地开发工程的13 .下列关于房地产权益融资的说法，正确的有()A.资金融入方须要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C权益腺资的资金供应方与房地产开发企业共同担当投资风险D.存款性金融机构一般不参加房地产权然融资 E权益融资主要来源于个人投资者14 .银行对房地产开发贷款实行风险管理实行的措施有(A.分期发放贷款，对其现金状况进行监控B.对
11、房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 % D.不向房地产开发企业发放用缴 纳土地出让金的贷款E亲密关注开发状况，以确保房屋能在合理期限内交付运用 15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括().A物业所处位置 B辐射区域的范图 C建筑设备系统 D建立年头E ,租户类型三、推断题(共15题，每题1分。请依据推断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用网”表示正确，用J”表 示错误.不答不得分，推断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)1 .商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利
12、。 ()2 .在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范用内国有土地运用权出让市场。()3 .土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工 程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2% ()4在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对详细房地产开发项目的竞争性分析和营倘建议.()5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的全部收支均发生在该计息期的期末。)6房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。()7财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平常，借贷越多，资
13、本金的收益率越大。()8金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了限制信贷风险。()9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最淘运营费用比率越高，说明投资项目反抗风险的实力越强。()10在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。()11 .房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费 用。()12 .借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可干脆用于计算清偿实力指标的基础数据。()13 .依据财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地
14、储备贷 款的担保。()14 .房地产开发企业能否获得其他金融机构供应的抵押贷款承诺,越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角 房地产开发贷款的建要条件之一。()15 .触写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的仃效毛收入。()四、计算题(共2题,20分.要求列出算式和计尊过程：需按公式计算的，耍写出公式：计算结果而无计算过程 的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答,(一)某投资者购买了一间建筑面积为100扩的店铺用于出租经营.购买价格为180万元，一次性付款.购买 后对该店铺进行装修,装修期为I年,装修费用为60万元,装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%
15、 , 动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30% ,装修费用发生在年末,其他现 金流fit发生在年初.请计算满意投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现 金流量图。A木次贷款的月还款额/月均收入B （本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入C.（本次贷款的月还款额十月物业管理费）/月均收入D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额/月均收入34 .市场条件下，物业租金水平的凹凸主要取决于（）A物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系35 .某写字楼月潜在毛租金收入为IOO万元
16、，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5 % ,月平均租金损 失率为2%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是（ 万元。A 33.00 B. 33.1（） C 36.00 D. 36.10二、多项选择题共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应 的编号。全部选对的,得2分：错选或多选的，不得分：少选JI选择正确的，每个选项得0.5分）1 .下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）eA.居住物业开发投资B商业物业投资房C土地开发投资D房地产开发投资E.房地产经营投资2 .下列房地产市场价格指标中，属下市场交易指标
17、的有（）A.吸纳量 B.新竣工量C预售面枳D.可供租伶量E.房地产价格3 .下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）A商品住房限购政策导致住阴租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业情愿建高层住宅C保障性住房供应增加抑制商品住房价格D.房价大幅卜.降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加4关于房地产开发企业选择用地产经纪机构代理销售其商品用的说法，正确的有（）A.大型综合性房地产开发项目必需选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C总代理可以托付分代理D.房地产开发企业不能干脆托付分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好
18、代理方式5在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。A成本低 B,反馈快C.能深化了解被访者状况D.回收率高E.能深度访谈6 .卜列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（）,A开发一销售模式B.开发一持有出租-出售模式C.购买一持有出租一出生模式D.购买一更新改造一出笆模式E.购买一更新改造一出租模式7 .对于“开发-销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利实力时的引算期包括（） A.开发期B.论证决策期C经营打算期D.经营期E销售期8 .甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可干脆采纳的静态盈利实 力比选指标有（）.A.利润总额B.投资利润
19、率 C资产负债率D.财务挣现值E.偿债备付率9 .下列分析方法中,属于风险估计与评价的常用方法有（）.A.故障树分析法B.期望值法C盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法10在风险分析中的风险估计阶段，须要开发的工作包括（）.A.风险估算B.分析风险概率分布状况C辨识风险发生的缘由D.检验各风险变量是否相关E提出应对风险的建议H在房地产投资项目可行性探讨中，调查探讨主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要 内容有（）.A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D交通运输条件E.外围基础设施12.下列房地产开发项目成本费用中,属于土地费用的有（）。A土地出让价款 B.土地购
20、置税费C.基础设施建设费D水文地质勘测费第一路径：联合概率：P(X1.) = 0.40.5=0.20净现值：NPVI =-30+151.0% 1 -1/(1 +10%)=7.30加权净现 NPV1. P(X 1.)=7.00,2=1.46其次路径：P(X2) = O.I2净现值：NPV2 =-0.16加权净现 NPV2P(X2)=0.12(-0.16)=-0.02 万元第.：路径：P(X3) = 0.08净现值：NPV3=-5.I3加权净现NPV3P(X3)=-0.41万元第四路任：P(X4) =0.3净现值：NPV4=I1.86加权净现NPV4P(X4)=3.56万元第五路径：P(X5)=0
21、.18净现值：NPV5 =0.49加权净现NPV5P(X5)=O.O9万元第六路径：P(X6) =0.12净现值：NPV6=-7.09加权净现NPV6P(X6)=-0.85万元加权平均现值之和为=146).O2-O.41+23.56H)O9O85=3.83方法二：每年的净收益期望值为15x0.5+12x0.3+10x02=13.1当租赁期为3年时，净现值为：-30+I3.I1O%+1-1 (1+10%) 3=2.58万元当租赁期为5年时，净现值为：-30+13.1.IO%+1.-1. (I + IO% 5J=4.66万元加权净现值为2.58x0.4+4.66x0.6=3.83万元(2)计算该投
22、资项目净现值不小于零的素计概率方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或 1-0.32=0.68方法二：按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率(略)净现值不小于零的累计概率：1.-O.32+(O.5OO.32) 0.16/(0.49+0.16)或 1.-0.50 (0.500.32)0.49(0.49+0.16)=0.6357=63.57%解析一、单项选择题4.由子房地产具仃明显的不行移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征. 房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，假如同期在某一区域市场的新建住房开发项 目较少，就简单形成区域性垄断
23、，导致垄断多于竞争。5某房屋新开工面枳是指报告期内新开工建设的房屋面积、不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期 停、缓建而在报告期且原施工的房屋面积。IoO(300+200)=500万耐6 .在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加7 .土地储备的范围包括依法收回的国有十.地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、己办理农用地转用和土 地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。8质员限制主耍包括四个方面，对原材料的检验、对配套设施的检验、确立限制质量的详细措施和确立质量文件 档案制度。10.成本加成定价法的表达式为：成本+成本X利润率。
24、13.需求分析包括：需求预料、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析(详细包括市场吸纳和空置 的现状与趋势)、市场购买者的产品功能需求。15.实际利率=(1+rn)m-1. ,设名义利率为12%,则按年计息，i=12%,按季计息,i=(1. + 12%4)4J=12.55% ：按月 计息，i=(1.+12%1.2)1.2-1.=12%,年利率均相同，实际利率,按月计息最大，则按年计息最小.(二)某投资者欲租赁间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和8 6,若租赁期为3年,总 租金为30万元，一次性付清：若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研,经营该
25、店面 的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5 、0.3和0.2 ,该投资者要求的投资收益率 为10% ,设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计克该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小 于零的累计概率。2023年试咫参考答案 一、单项选择题1.C 2.A 3.B 4. B 5.A 6.B 7. A 8.D9C IOB 1I.C 12.C13. A 14.C15.B16. B17. C18.A I9.B 20.B21.A22.D24. B 25.C26.A二、多项选择题1. CDE 2.ACE 3. ABC 4. BCE27.C 28 D 29.D5. AB
26、6.BC 7. AE3O.D31.A32.A 33.D 34.D 35.C8.AB 9. DE 10. AB1.l. ADE 12.AB 13. BCD 14. ABDE 15. ACE三、推断题9. 10.1.l.12. 13. 14. 15. X1. 2. 3. 4. 5.6. 7. 8. 四、综合分析题IACD1.ACD 2.ABD 3.C4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD o 10. ACD 11.B 12B13 .C 14.B 15.Ao现金流量图为：(太简单了，不好画，略现金流量图共3分.其中：第。年、1年末现金流量180、60给I分，第1年末净租金收入正确给
27、1分，第15年 末正确给1分方法一：解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-3O%)=O.7X,年净租金收入为0.7Xx1.00=70X 依据投资者的投资安排可列出下式：-180-60/ (1+12%) +70X12%1.-1. (1+12) 150X=0.48991 (万元 m) =4899.1 元 m那要实现这一投资自标、该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元m*方法二：解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1.-30%)=0.7X,年净租金收入为0.7XI()0=70X 将购买价和装修费折现P=-180+ / 1.+i) =-18060
28、(1. + 1.2%)=-233.57 万元在动态投资回收期内，净租金收益的折现和的肯定值应等于PA=Pi 1-1/(1 +i)nj =233.57 12%( 1-1/(1+12%) 15=34,2970X=34.29X=4899.1 元m*-)解：(I )计算该项投资的加权净现值之和方.法一：业投资的，其动态盈利实力时的计算期为经营打算期和经营期之和，8对于开发经营期较短的出出型房地产项目，可干脆采纳利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选9.风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种.10 .风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布状况和风
29、险估算：C、D选项属于风险辨 识的内容：E选项属于风险评价的内容.11 . B、C选项是市场调杳的内容。12 土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款（由国仃土地运用权出让金、土地开发成本 和土地增值收益或溢价构成）、转让土地的土地转让贽、租用土地的十地租用费、股东投资入股土地的投资折价， 除上述干脆费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C选项属于勘察设计和前期工程费，D选 项属于房屋开发费，13对于A选项，资金融入方不须要还本付息：D选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不 参加房地产权益融资，E选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。
30、14 .对T C选项，要求中请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发顼目总投资的35%15 .对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通便利性、声望或形象、建筑形式、大堂、 电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户供应的服务、建设设备系统、物业管理水平和租户类型。三、推断题1 .保障性住房建设投资留意的是房地产投资的社会效益。2 .在我国，城市十地属于国家全部，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供应者，垄断J国有土地运用权出让市 场。4 .区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析,市场供求与价格概括分析、市场趋资分析等内容： 项目房地产市场分析应恻重项目竞争分析和营销
31、建议。6 .房地产开发用于出租或自苜时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。7 .财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平常，投资者运用借贷资金才能够提高资本金 的收益水平。8 .金融机构出于限制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率10 .在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与 选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分 析与选择。11 .公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公
32、共配套设施建设费。13 .依据财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定，各类财政性资金依法不得 用于土地储备贷款担保，所以通常采纳抵押贷款，用拟储备地块的土地运用权证抵押.15 .从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就泡到了该写字楼的有效毛收入16 .实际利率=(1 +名义利率)/(1+通货膨胀率)=K1. + 12%y(1.+5.5%H1.=616%17因为每年递增率和折现率相等即当，S=Wh采纳等比序列现值系数P=nA1.(1.+i)=20x(1.+6%)=150.94万元18 该家庭第 8 年最终一个月的还款额 A8 12 =A 1 (1.
33、+i)i-1 =3000(1.+0.2%)96-1 =3627.06 元19 .投资回报是指投资者所投入的资本在经苜过程中所获得的哪劳，即该投资者的年投资回报为Pi.1.OOOJO%=1. 万元21位如某项目的FNPV大于或等于0,说明该项目的获利实力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务 上是可以接受的。假如FNPV小于0,则项目不行接受。22动态投资回收期=(素计净现金流量现值起先出现正值期数-1) +上期累计净现金流量现值的肯定甘当期 净现渔流量现值=(4/)+588.74/640.67=3.92年23 .偿债备付率=可用于还本付息资金施当期应还本付息资金,则每年应还本付息资金=5/
34、1.3=3.846万元，按 月还本付息额=3.846/12=3205元，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为 V=Ai-1.(1.+i)n=3205(12%12)1.-1.(1. + 12%)122O =291076 万元 24 .对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费租售价格、开发期 与租华期、建筑容枳率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等：对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效 果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、行效面积系数和贷款利 率等。25.最高土地取得价格是指开发项目辆售额和其他费用不变条件鼠
35、保持满意预期收益水平，所能承受的最高土地 取得价格。28.相对于股权融资和其他类型愦券融资，公司债券融资不变更原股东对公司的限制权。32商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ,贷款期限最长不得超过2年。33考核借款人还款实力，规定将每第住房货款的月房产支出与收入比限制在50%以卜.，月全部债务支出与收入 比限制在55%以下，其公式为：房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入：全部债 务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿付额)/月均收入。肯定留意考试中题干的要求。35.月净经营收入=有效
36、毛收入运营费用=潜在毛租金收入空置和收租损失、其他收入运营费用= IOo-IooX(5%+2%H100x3%60=36万元，留意：2023年教材将经营费用”修订为“运营费用”学习使人进步，信任 能就肯定能胜利二、多项选择题I.依据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事上地开发活动的土地开发投资、从事各类 房屋开发活动的从地产开发投资和从事各类向地产出租经营活动的瑞地产经营投资。A、B选项属于按物业类 型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲消遣设施投资和特别物业投 资，共5项。2.市场交易指标包括销宙量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面
37、枳、房地产价格、房地产租金、房地 产价格指数共9项：供应指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供和售址、房屋施工面积、房 局新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10项，本网中的B、D选项属于供应指标。4. A选项错在大型房地产机构股仃自己的营销团队和渠道，所以殷采纳自行租售：D选项错在房地产开发 企业或业主还可以干脆托付分代理-5. C、E选项属于面访的联系方法的特点；D选项属于电话访问的联系方法的特点。7.对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利实力时的计算期为项目开发期与销售期之和：对于房地 产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利实力时的计算期为开发期与经营期之和：当房地产开发为置
