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1、XX街道开展辖区物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作方案为进一步规范XX街道物业小区管理活动，全面掌握物业小区公共收益的管理与使用情况，更好维护广大业主合法利益，根据省、市、区各级政府和部门关于进一步加强物业管理工作的文件精神，XX街道结合工作实际，特制定XX街道办事处开展辖区物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作方案如下：一、整治目标坚守人民至上根本立场，积极回应当前群众信访反映较为集中的民生热点问题，通过突出整治群众身边腐败和不正之风，重点对2019年1月1日新修订的XX省物业管理条例施行以来，物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益、收入及分配不公开等问题进行专项整治，
2、纠正和查处一批物业服务企业，进一步规范住宅小区业主公共收益管理，推进物业服务企业规范化经营，维护业主合法权益，促进社会和谐稳定。二、整治内容（一）物业服务企业侵占属于住宅小区业主的共用部分、共用设施设备所产生的公共收益，主要包括：1.住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；2.公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；3.公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；4.通信基站等设备占地费；5.属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入。（二）物业服务企业未按规定分配住宅小区业主公共收（三）物业服务企业未将住宅小区业主公共收
3、益存入专户（专项维修资金专户、业主大会或业主委员会专户）。（四）物业服务企业每季度未将住宅小区业主公共收益收支明细在物业服务区域内醒目位置公开公示。三、组织领导为加强对此项工作的领导，经研究，特成立XX街道物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作领导小组，由分管领导担任组长、各下居领导担任副组长，成员分别由物业服务中心、民政办、XX市场监管所、财政所干部、XX派出所民警、各社区居委会主任组成。领导小组下设办公室，办公室设在街道物业服务中心。四、责任分工（一）物业服务中心负责牵头推进专项整治工作，会同有关部门指导居民委员会开展整治。（二）XX派出所负责依法查处以暴力、威胁、恐吓等方式侵占
4、公共收益的物业服务企业和个人，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）民政办负责指导居民委员会配合开展专项整治工作，重点对社区服务用房使用情况进行清查。（四）市场监督所负责物业服务企业合同的监督管理,对违法违规的物业服务企业按程序并记入“国家企业信用信息公示系统”。（五）财政所负责查看收益资金是否存入专户，收支管理是否规范，负责指导整改。（六）各社区居委会负责对接物业服务企业及小区业委会，配合做好整治相关工作。五、细化整治步骤（一）企业自查（7月25日前）由街道物业服务中心将住宅小区检查资料清单、公共收益自查明细表、自查自纠情况表、专项治理通知书向
5、各物业企业发放，物业企业签收后，对照整治内容认真就2019年1月1日以来的住宅小区公共收益情况开展自查自纠，将自查自纠结果于7月25日前在小区显著位置向全体业主（住户）公示（公示期应不少于15个工作日），同时以项目为单位将检查资料清单、公共收益自查明细表、自查自纠情况表送至街道物业服务中心。各社区居委会要动员业主委员会自查本小区内的公共收益情况及可能存在的相关问题，并将自查自纠结果及情况表于7月25日前汇总上报至街道物业服务中心。（二）基层核查（7月26日-7月31日）1.核查组织安排街道组织调查组（或委托第三方审计机构）负责开展全面核查工作，重点核查物业服务企业是否按要求将小区公共收益收支明
6、细在物业服务区域内醒目位置公示、是否将公共收益存入专户、是否按规定分配公共收益、是否侵占小区全体业主的公共收益等问题。（1）属前期物业在管尚未成立业委会的小区。物业服务企业将入驻小区以来的公共收益情况汇总公示并报街道物业服务中心，街道物业服务中心和各社区居委会对20XX年1月1日至今的公共收益进行核查，20XX年之前的公共收益待小区业委会成立后由业委会决定以何形式进行核查，核查材料以此次专项行动物业服务企业上交到街道物业服务中心的材料为准。（2）已成立业委会的小区。街道物业服务中心和各社区居委会对20XX年1月1日以来的公共收益进行核查，并动员业委会参照本次专项行动核查内容对小区20XX年1月
7、1日之前的公共收益进行核查。2.资料书面审查(1)住宅小区共用部位、共用设施设备经营收入检查。在物业公司完成各项收入的申报表的基础上，检查物业公司申报收入是否完整、准确。通过物业公司的账册、记账凭证、发票与收据使用情况、台账记录、合同等资料核实住宅小区共用部位、共用设施设备经营收入；结合现场实地勘查情况检查住宅小区共用部位、共用设施设备经营收入是否完整。(2)住宅小区共用部位、共用设施设备管理支出检查。在物业公司完成支出汇总申报表基础上，检查下列内容:通过检查合同、发票、资金流水支出的真实性；判断支出的合理性；判断该支出是否属于住宅小区共用部位、共用设施设备的经营支出，是否将应属于物业公司的经
8、营支出挤占业主收益；住宅小区共用部位、共用设施设备的经营支出是否经过业主委员会审批；必要时对重大支出进行追溯检查。(3)住宅小区共用部位、共用设施设备经营结余及分配情况。检查住宅小区共用部位、共用设施设备经营结余资金存储情况，是否存在公款私存现象，结余资金存储利息是否计入业主收益中；住宅小区共用部位、共用设施设备经营收益分配是否就分配比例进行了书面约定，实际分配是否按书面约定执行。3.小区实地核查主要进行住宅小区共用部位、共用设施设备检查(1)物业公司申报其所服务的住宅小区共用部位与共用设施；(2)取得住宅小区勘测报告与公建配套完成通知单，确定非营业与公益性公建设施；(3)现场实地勘查，对下列
9、可能产生收入共用部位、共用设施使用情况进行了解与记录：住宅小区内公建配套房屋租赁情况；利用公共部位停车位的长期租赁与临时停车情况，对小区采用何种方式对停车进行管理进行了解；查看小区内广告情况，如电梯桥箱广告、电梯门广告、电子屏广告以及其他广告情况；了解小区内快递收发情况，是否存在快递柜、是否将公建房屋租赁给菜鸟驿站的行为；电瓶车停放与充电收费情况；贩卖机、旧衣物回收机等第三方设备收费情况；通信公司的机站与配合费收取情况；属于公共设施的小区游泳池、文体设施、会所经营收入;其他，如摆摊设点等临时收入。4.上报问题线索坚持边查边改的原则，对检查过程中发现的问题要求物业服务企业、小区业主委员会及时整改
10、。对于查证属实的问题线索，街道物业服务中心统一上报区城市管理局。（三）集中整治（2021年8月底前）区城市管理局将联合相关部门以抽查方式开展整治督导工作（抽查比例不少于辖区物业服务企业管理的住宅小区总数的10%）,约谈抽查发现问题及街道物业服务中心上报的物业服务企业，责令限期整改，并指导街道、居民委员会就地化解问题。物业服务企业拒不整改或逾期未整改的，由区城市管理局根据XX省物业管理条例的规定对物业服务企业予以处罚。受处罚的企业由市场监管部门记入“国家企业信用信息公示系统”，同时由区发展和改革局将相关信息归集至市公共信用信息平台。有关企业和人员存在暴力抗拒检查或侵占住宅小区公共收益等行为的，由
11、当地公安机关依法依规查处。六、工作要求（一）加大宣传力度。街道物业服务中心和社区居委会要加大开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治的宣传力度，在官方网站和微信公众号公布投诉举报渠道，开设点题整治专栏，将专项整治的精神和决心向群众传达，充分发挥社会监督作用，广泛征集整治问题线索。（二）强化部门协作。由街道物业服务中心牵头，派出所、民政、市场监管等有关部门参与，协同推进专项整治行动，要充分发挥物业管理联席工作机制，按照各自职责，积极配合，形成合力，建立信息共享、联动查处、齐抓共管的协调机制。（三）及时报送进展。各社区居委会要及时收集汇总工作进展情况，每月5日、20日前报送“工作台账”和“问题（线索）台账”至街道物业服务中心；9月5日前报送专项整治工作总结报告（含问题（线索）与整改清单、制度清单、成果清单、专项整治工作情况、解决的突出问题、发现的典型案例等）；街道物业服务中心汇总后报送区城市管理局。
