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1、物业规划建议书物业规划建议书应包含：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。1 .总体建议1.1. 住宅区规划功能区分，居住私密性和社区交流协调性1. 2.住宅区道路交通规划建议，车流人流组织兼顾，停车位建议1.3. 建造与自然和谐，采光、通风充足，环境优美1.4. 基本生活配套建议1.5. 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等建议1.6. 环境生态，环保、节能等环保材料、设备设施建议1.7. 安全防卫设计建议，技防手段
2、运用，安全及消防配置1.8. 智能化配置，网络资源建议1.9. 物业用房、组织管理，管理成本建议2.安保布局建议编制要点2.1.便于安保管理区域分割，消除管理死角2. 2.便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点2. 3.人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理2. 4.安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范2. 5.安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速2.6. 围墙身度。3.消防布局建议编制要点3. 1.消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。3. 2.消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。3.
3、6. 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。3 .4.消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。4 .交通布局建议编制要点4.1. 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，路线清晰，便于分流管理。4. 2.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。4.3. 机动车位配置充分（普通住宅不少于户数的2：1s另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）O非机动车位配置充分（普通住宅不少于户数1：1.5）,便于停放。4. 4.有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.生活配置建议编制要点5.1.
4、 根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。5. 2.普通应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。5. 3.如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或者楼梯须与住宅分开。5. 4.如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：普通10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米摆布，住宅区建造面积每增加10万平
5、方米会所面积增加200平方米。6. 设备配套建议编制要点6.1. 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。6.2.配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。6.3.沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。6. 4.公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。7. 5.配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建造内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室
6、时，应采取隔音措施。7.智能化配置建议编制要点7.1. 安保智能化普通可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。7.2. 网络智能化普通可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。7. 3.设备管理智能化普通可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。7. 4.中央控制中心位置宜设于管理部内，或者与管理部相邻相近，布线系统
7、应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。8. 5.智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。8.房屋单体建议编制要点8.1. 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。8. 2.墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。8. 3.楼板厚度与隔音符合国家规范。8. 4.住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。8. 5.住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。8. 6.厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在23米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。8.
8、7.洗手间不应直接开向起居房，餐厅或者厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。8. 8.厨房、洗手间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。8. 9.管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。8. 10.宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（普通不少于250mm）,应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。8.11. 底层地坪应充分考虑防潮措施。9. 12.房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。9.13. 有上部屋面阳台或者管道可直接
9、下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。9.14. 阳台栏杆或者栏板高度合理（普通不少于1.10M）,宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M,防止儿童攀爬。9.室内配置建议编制要点9.1.室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。9.2.室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。9.3.室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。9. 4.空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或者接入阳台排水系统。10. 5.室内空调洞位置合理，应挨近室内机位，管中应距地2.2米摆布，向外倾斜10度摆布。9.6.当
10、户型或者厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。9.7.如使用小型中央空调，层高应大于3.3m,并留有室外机位置。9.8.室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。9.9.电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。9.10.联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。9 .11.高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。10 .绿化配置建议编制要点10.1. 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。10.2.绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。10.3.绿化品
11、种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂密期长，成活率高，抗病虫性好。10.4.绿化品种便于养护，养护成本节约。10.5.绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。10.6.绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。10 .7.主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。11 .景观配置建议编制要点11.1. 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。11.2. 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。11.3. 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。11.4. 不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或者警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救
12、生设备、设施。11.5. 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。11.6. 泛光照明不影响住户，不造成光污染。12 .公共空间建议编制要点12.1. 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。12.2. 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。12.3. 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。12.4. 4.绿化及保洁用水取水口设置合理（普通距离不大于150m）。12. 5.各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。12.6. 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人
13、员出入，宜设置无障碍通道和设施。12.7.公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。12.8.高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。12. 9.楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。13.生态环保建议编制要点13.1. 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。13. 2.住宅区内污水处理排放符合国家规范。13. 3.住宅区内无各类污染源。13. 4.周边应无直接或者间接严重影响住户的污染源。13. 5.宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。13. 6.垃圾采集宜采用有害、有机、无机的分类采集，宜采用垃圾压缩或者生化技术处理。13. 7.垃圾房及变
14、电房、煤气调压站或者其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。13. 8.宜在住宅区内形成自然生态链。14.管理用房建议编制要点14. 1.物业管理处14. 2.管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、洗手间、中央监控。14. 3.作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工歇息室、员工生活用房。14. 4.总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）普通:14. 5.管理部用房面积=住宅区总建造面积/100X0.214. 6.位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。14. 7.业委会、居委会（根据当地政策）14. 8.功能：办公室、资料室、会议室、接待室14. 9.面积：根据具体情况而定14. 10.位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处15.新材料、新技术建议编制要点15.1. 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。15.2. 试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。15. 3.采用新材料、新技术应预留充足备品备件。15. 4.采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。16. 管理成本测算建议编制要点16.1. 对规划应充分测算今后产生的管理成本。16.2.管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同商议，相应改进规划、设计。
