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1、2023年下半年山东省房地产估价师案例与分析：估价作业方案考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路B：土地重新购建价格的求取思路C：详细价格重新购建价格的求取思路D：建筑物重新购建价格的求取思路E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产某年1月1日的成交价格为IoOO美元/同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元f,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元f（假
2、设该年1月I日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A：1051B：1096C：1100D：1147E：工业用地的监测点评估价格3、耕地占用税免税用地，凡变更用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。A：变更开发时间B：变更用途C：变更产权人D：变更运用人E：执行层的组织协调4、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。A：1978B：1982C：1986D：1987E：房地产估价机构必需加盖公章5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预料将来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%
3、,年运营费用50万元。目前该类物业无风险酬劳率为5%,风险酬劳率为平安利率的60%,则该商场在2023年10月的价值最接近于一万元。A. 536B. 549C. 557D. 8166、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。A：个人全部的居住房屋及院落用地B：免税单位职工家属的宿舍用地C：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地D：干脆用于农、林、牧、渔业的生产用地E：执行层的组织协调7、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。A：驾驭的有关信息不同B：作出的估价师声明不同C：估价对象状况不同D：托付人不同
4、E：工业用地的监测点评估价格8、某宗房地产的土地运用年限为40年，包括土地开发和房屋建立过程，至今已有.8年，预料该宗房地产正常状况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%,该类房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为O万元。A. 457.40B. 476.98C. 686.10D. 715.489、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是一。A.任何估价项目，估价师都必需对估价对象进行实地查勘B.对已消逝的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不须要被拆迁人签字认可10、已
5、知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为A. 12.55%B. 12.68%C. 14.75%D. 15.01%11、流淌比率，下列说法不正确的是。A：流淌比率二流淌资产总额/流淌负债总额X100%B：又称之为“银行家比率”C：又称之为“二对一比率”D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上E：借款合同12、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于一万元。A. 30B. 50C. 100D. 15013、若名义利率为10%,通货膨胀率为4%,则实际利率为A. 5.77%B. 6.00%C. 10.00%D. 14.40%14、某开发商通过出让方式取得某宗土地运用
6、权。价格为100O元容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6,此时开发商应补交地价为元mA：100B：200C：300D：600E：工业用地的监测点评估价格15、以划拨方式取得的国有土地运用权作抵押的地价评估，由_进行。A.抵押权人B.具有土地估价资格的中介机构C.抵押人托付具有土地估价资格的中介机构D.抵押权人托付具有土地估价资格的中介机构16、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售出去时的时间17、甲房地产开发公司取得一居住用地运用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地
7、产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地运用权的最高年限为年。A：38B：40C：68D：70E：执行层的组织协调18、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是_。A.当事人具有相应的民事行为实力，无民事行为实力人不能订立合同B.意思表示真实C.不违反法律D.不违反社会公共利益19、招标工作小组的O人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理详细事务的人员。A.助理B.决策C.技术D.文职20、市场比较法中，采纳间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A. 1.05B.
8、0.98C. 0.95D. 1.0321、基准地价系数修正法的基本原理是_。A.收益原理B.替代原理C地租理论D.区位理论22、不属于保险合同协助人的是A.保险受益人B.保险代理人C.保险公估人D.保险经纪人23、下列不属于建筑安装工程费用的是A.各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B.设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C.为施工进行的场地平整而发生的费用D.土地运用费、与工程建设有关的其他费用、与将来企业生产经营有
9、关的其他费用24、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为_名以上。A. 3B. 5C. 8D. 1525已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流淌资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A. 10.0%B. 14.0%C. 25.0%D. 35.0%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分）1、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。A：保证B：信
10、用C:质押D：抵押E：保险2、影响房地产价格的建筑物实物因素有。A：建筑规模B：建筑高度C：建筑密度D：外观E：空间布局3、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过_年。A. 10B. 15C. 20D. 304、某乡镇企业依法运用农村土地从事服装生产，依据土地利用总体规划，该土地用途分类是。A：农用地B：工业用地C：建设用地D：乡镇企业用地E：执行层的组织协调5、职工对住房公积金享有_。A.占有权B.运用权C.收益权D.处分权E.支配权6、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付实力由大到小排序，正确的是_。A.百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店
11、、杂货店、家具店B.百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店C.珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店D.珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店7、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有。A：该房屋的全部权仍属于张某B：张某应将该房屋交付给甲银行运用C：经甲银行同意，张某可以出售该房屋D：未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E：该房屋全部权证书交给甲银行保管8、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的_存款利率计息。A.活期B. 3个月整存整取C. 6个月整存整取D. 1年整存整取9、
12、_是物业可以获得的最大租金收入。A.净毛租金收入B.潜在租金收入C.潜在毛租金收入D.实际租金收入10、房地产开发项目投资估算时，如为托付销售代理的，则代理费应列入A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用11下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有。A：吸纳量B：新竣工量C：预售而积D：可供租售量E：房地产价格12、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿13、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的状况下，开发经营期为OoA.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期建立期D.开发期+运营期-前期-建
13、立期E.前期+建立期+经营期14、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采纳A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析法15、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的。A：区位B：用途C：搬迁补助费D：建筑面积E：执行层的组织协调16、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。A：国家机关及其离休职工B：国有企业及其退休职工C：城镇集体企业及其在职职工D：外商投资企业及其在职职工E：城镇私营企业及其在职职工17、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为_万元。A.
14、3.41B. 4.05C. 4.59D. 12.5918、影响工程造价的主要因素包括。A：基本构造要素的单位价格B：基本构造要素的实物工程质量C：基本构造要素的实物工程数量D：基本构造要素的实物工程概况E：基本构造要素的实物工程特点19、下列关于敏感性分析的描述正确的是_。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不行或缺的组成部分B.敏感性分析的精确性是相当高的C.敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生肯定幅度的概率D.敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度E.常用的指标为内部收益率20、房地产开发项目的主要不确定因素有一。A.土地费用
15、B.建安工程费用C.运营费用D.空置率E. 容积率21、某8年前建成交付运用的建筑物，建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是_兀OA. 76800B. 79104C. 77952D. 8156222、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则。A：必需经房屋拆迁管理部门同意B：前提条件是当事人必需自愿达成仲裁协议C：实行“一裁终局制”D：只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E：对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理23、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：省人民政府建设行政主管部门D：自治区人民政府建设行政主管部门E：直辖市人民政府房地产行政主管部门24收益乘数有.【2023年考题】A：毛租金乘数B：利润乘数c：净收益乘数D：销售收入乘数E：潜在毛收入乘数25、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围B：权益范围C：空间范围D：时间范围E：影响范围
