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1、山西潞安绵绣香江二期工程1.1 项目概况1.1.1 项目名称：襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区二期工程建设项目1.1.2 项目建设单位：山西潞安鸿源房地产开发有限公司1.1.3 项目建设性质：新建1.1.4 法人代表：康红生1.1.5 建设地点本项目位于襄垣县滨河东路与古韩东街交叉处东北角，东至南里信村规划道路，西至步行街，南至古韩东街，北至规划道路。1.1.6 建设内容与规模1.1.6.1 建设内容本小区总体规划建设26栋楼，一座地下车库、临街商铺，配建换热站、配电室等附属设施，与绿化、道路场地硬化等工程。其中26栋楼中：4栋为26层住宅楼、11栋为18层住宅楼、10栋为4层公寓楼、1栋为一所
2、3层的幼儿园。小区一期工程已建6栋18层住宅楼（1#、2#、4#、14#、15#、16#）、3栋4层公寓楼（17#、18#、19#）、1栋3层幼儿园（3#）,地下车库、部分商铺及配建的附属设施。本项目为小区二期工程，拟建4栋26层住宅楼（8#、9#、10#、11#）、5栋18层住宅楼（5#、6#、7#、12#、13#）、7栋4层公寓楼（20#26#楼）、部分临街商铺与绿化、道路场地硬化等工程。1.1.6.2 建设规模小区总占地面积59016m2（约合88.5亩），建筑物基底面积19447.1m2,绿地面积18885.1211道路及场地硬化面积2O683.7811规划总建筑面积185129.69
3、11其中地上总建筑面积153441Vm2,地下总建筑面积31688.09m2o要紧技术指标：建筑密度32.95%,容积率2.6,绿地率32%。小区建成后可提供1007套，解决约3223人的住房问题。小区一期工程已建97824.95m2,其中：地下车库面积31688.09m商铺面积：16033.3、住宅面积：44583.56m公寓面积：4020m幼儿园面积：1500f及配套附属设施。本项目为二期工程，拟建总建筑面积87304.74nA其中：商铺面积：16033.3m2、住宅面积：63231.44m2公寓面积：8040m2;道路及场地硬化面积为14126n?、绿化面积为9443n?。本期建成后可提
4、供544套住宅，解决约1740人的住房问题。1.1.7 项目建设工期根据项目建设规模，估计建设工期为18个月，即从2014年6月1日开工建设，止2015年11月底竣工。1.1.8 估算总投资及资金来源该项目投资估算为2262L2万元，其中：工程费用19053.38万元，其它费用1892.38万元，预备费1675.64万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。1.1.9 要紧技术经济指标项目要紧技术经济指标详见表Mo小区总体规划要紧技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积H?59016约合88.5亩其中建筑物总基底面积Hl219447.1道路及场地硬化面积n20683.78绿地面积m218
5、885.122总建筑面积m2185129.69其中住宅建筑面积m211987525幢住宅楼公建、商铺建筑面积m233566.6幼儿园、商铺等公建设施地下车库建筑面积m231688.093要紧技术指标3.1容积率2.63.2建筑密度%32.953.3绿地率%323.4日照间距系数1:1.31.2 建设单位概况项目申报单位为山西潞安鸿源房地产开放有限公司，原名称之长治市潞安鸿源房地产开发有限公司，2013年8月14日更为现名称。公司成立2006年5月，为山西潞安矿业集团有限责任公司控股子公司。公司现有职工230人，大专以上学历105人，中级以上职称的各类专业技术人员35人。公司现有五个职能部门与五
6、个项目公司，一个商舲供应站，一个物业管理公司。公司成立以来遵循“依托潞安，立足长治，辐射周边，占领全省“的整体进展思路，优化规划设计，严控工程质量，努力创建潞安鸿源地产品牌。相继在长治地区开放建设了多个中高档小区，总规划面积超过100万平方米。公司开发建设的小区包含：襄垣侯堡潞安集团总部的向阳苑小区、沁芳苑小区、景淑苑小区；屯留县潞安麟绛花园小区、常村泽卉苑小区；潞城市漳村北华苑小区；长子县潞安丹朱花苑小区；长治市潞安府秀江南小区。通过五年多得开发建设，公司在人才、技术、资金、管理等方面积存了一定的经验与基础，有效解决了潞安集团员工住房问题，也为社会居民解决住房提供了更多的选择，为推进长治市城
7、镇市域化建设水平与改善人民生活居住环境做出了应有的奉献。1.3 项目建设理由近年来，襄坦县经济进展迅速，产业结构渐趋合理，各行各业呈现出勃勃生机，城市面貌焕然一新。在中央加大基础设施建设与西部大开发的战略方针的指导下，在上级各级政府的正确领导下，城市基础设施投资力度不断加强，城市基础设施进一步完善，人民生活水平稳步提高，居民居住环境逐步改善。潞安锦绣香江小区的建设关于改善襄垣县城市住房供应结构，提高城市承载力具有重要意义；该项目的建设更是促进襄垣县经济建设进展、改善城市面貌并习惯城市建设总体规划的基础性项目。因此该项目的提出符合民意，符合国家政策及襄垣县进展规划，是一项民心工程，完全可行。1.
8、4 报告编制根据（1）项目申请报告编制委托书国家进展改革委关于公布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳固住房价格意见的通知（国办发200637号）（4）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（国办发20104号）山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（晋政发20104号）山西省人民政府关于健全与完善住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的通知（晋政发20082号）（7）建设项目经济评价方法与参数（第三版2006年7月）（8）山西省企业投资项目核准暂行办法（2006年1月）襄垣县城市总体规划（2001
9、-2020）建设单位提供的其他有关资料。1.5 结论与建议1.5.1 结论该项目的建设符合襄垣县进展总体规划，建成后可解决1(X)7户约3223人的住房问题。随着国民经济的快速进展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，通过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益与社会效益。建成后能够大大的改善群众的居住环境，是社会与经济效益双赢的好项目。1.5.2 建议(1)应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。建议及早做好外部环境协调工作，确保工程顺利完工。建议在项目实施前期，按照市场需求调整、完
10、善建设工程方案,争取给社会与企业带来双赢效益。(4)组建精明能干的技术队伍或者聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。合理、科学地做好施工现场设计与工期安排。2进展规划、产业政策与行业准入分析2.1 进展规划分析温家宝总理在政府报告中指出：在城建方面，要继续加强城市基础设施建设，加紧启动企业总部、居住小区等工程，膨胀城市规模，提高中心城市的综合承载力；实施更加积极的就业政策，稳固就业形势，促进就业增长。充分发挥政府投资与重大建设项目对就业的带动作用，在项目实施时统筹考虑增加就业岗位的内容。把产业转型升级与促进就业结合起来，注重进展劳动密集型产业与服务业。根据襄垣县未来20
11、年社会经济进展与城市建设的整体目标，规划至2020年襄垣县平均居住水平实现“每户有成套住房”，并向“每个成员一居室”的目标迈进。据此，规划确定2020年人均居住面积35m2的居住标准。但目前襄垣县人均住宅面积远远不能达到规划要求，人均居住面积仅为28.9m2o因此，该项目的建设符合襄垣县国民经济与社会进展总体规划，既能为襄垣县产业进展起到促进作用，又能为襄垣县人民提供一个高标准、高品位的居住与商业环境，还能够为社会提供就业岗位与就业机会，对襄垣县城市建设，改善人民生活，促进经济进展等方面都起着巨大的作用。2.2 产业政策分析中国房地产业是市场化比较成功的一个行业，但是受“民生”问题影响，又是受
12、政府调控较多的行业。在“市场”与“民生”的两难中，中国楼市在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背离的进展态势，2010年表现尤甚。在2010年往常,楼市调控政策多冠之以“稳固”、“理性”等字眼，但在政策的“温柔乡”里，楼市“愈调愈涨”，不停地蚕食购房者的住房梦。然而2008年全球金融危机，曾经让部分购房者成功置业，却因救市刺激楼市大肆反弹，也最终招致2010年史上最强调控的出台，并首次冠之以“遏制”之严厉字眼。2010年国务院曾三度发文调控楼市,频率之高，力度之大，前所未有。在三大政策的统领下，土地、税收、金融、保障房等方面的政策全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅
13、表达在发文这一动作中，而开始表达在政策落实的检查中，同时开始约谈地方政府。然而市场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于3.4月、7-9月实现反弹，年底楼市又现反弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期，无疑楼市调控的周期越来越短。之因此如此的原因：在2008年往常楼市愈调愈涨”的参照下，及2009年楼市大反弹的背景下，政府及其政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低，同时已形成一种强烈的预期。在这种预期的支撑下,2010年楼市“三落三起”，同时全年成交量继续放大，销售均价再次攀升。但楼市反弹的根本原因通胀，广义货币供应量远高于GDP,及负利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通货
14、膨胀，居民财富随之缩水。而作为大众投资渠道的股市与楼市中，股市在2007见顶回落后一直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。正是居民投资楼市的热情不减，开发商方能顺利完成年初目标，其中万科更是年销售额超过千亿。开发商业绩的超预期，也带来年底土地市场的火热，地王此起彼伏。这说明开发商在良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。2.2.1 金融政策1、差别化信贷，首付比例与贷款利率上调“国十一条明确了家庭二套房首付比例不得低于40%,“新国十条”则明确了90平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%,家庭二套房首付比例不得低于50%,利率不得
15、低于基准利率的1.1倍，三套及以上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，90平米下列的首套自住房首付比例也调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，也是见效最快的。2010年，信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调，提高了银行贷款的杠杆化购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场的有效需求。2、六调法定存款准备金率，18.5%的历史新高从2010年1月12日到12月10日，央行六次上调法定存款准备金率,特别是临近年
16、末，一个月内三次上调存款准备金率，央行收缩整体流淌性的意图明显，目前，大型金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。存款准备金率的上调，减少了商业银行的可贷资金，关于房地产市场而言，购房者从银行申请的购房贷款会趋严，而开发商从银行获得的开发贷款将面临紧缩。只是2010年全年累计新增信贷7.92万亿元，尽管同比减少了174%,但却突破了全年7.5万亿的投放计划。此外，全年的货币投放同比增长19.3%,在整体流淌性宽松的大背景下，数量型紧缩力不从心。3、人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎的加息2010年10月19日晚，央行宣布自20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基
17、准利率上调0.25个百分点。12月25日晚，央行年内二度加息，自26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。2010年7月份以来，国内CPl持续走高，11月同比增速高达5.1%,已经连续5个月同比增速超过3%,与一年期存款基准利率相比，两者之间的敞口不断拉大，而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家与存款活期化。2010年的加息在人民币升值及国外量化宽松的大背景下，变得非常艰难。尽管国内CPl走高，但年内开启的两次加息，都出乎多数人意料。加息来袭后，关于房地产市场的影响，一方面是增加了购房者的支付成本；另一方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。后期，随着加息通道形成，将逐步加强购房者
18、对房价下行的预期，但只要负利率依然存在，楼市保值增值的功能仍在。2.2.2 税收政策2010年3月9日，财政部与国税总局出台关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，对两个或者两个以上个人共同购买90平方米及下列普通住房，其中一人或者多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年5月26日，国税总局出台关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地闲置费的扣除等问题，为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。2010年6月3日，国税总局再度出台关于加强土地增值税征管工作的通知，要求充分发挥土地增值税调控作用，科学
19、合理制定预征率，加强土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。2010年9月29日，财政部、国家税务总局与住房与城乡建设部出台关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，对个人购买家庭唯一普通住房的，减半征收契税；90平方米及下列家庭唯一普通住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。取消契税与个人所得税的部分优惠政策，目的在于通过不再减免购房者购房成本，减少市场需求。土地增值税的清算工作要紧是针对开发商，通过提高预征率及清算土地增值税，收紧开发商的资金链，从而迫使开发商加快楼盘销售，回收资金。目前，已经有深圳、广州、成都等多
20、个城市上调了预征率，但土地增值税的清缴则是个难题，地方清缴土地增值税的积极性并不茴O2.2.3 土地政策2010年1月21日，国土资源部出台关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知，通知要求进一步加强管理，提高用地报批效率，促进土地合理利用，改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作。明确了申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房与中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%o2010年3月11日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应与监管有关问题的通知，又称土地新政“国十九条”，通知要求依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏
21、观调控的针对性与灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应与开发利用效率，明确了“开发商竞买保证金最少两成“、力月内付清地价50%”等土地调控政策。2010年9月27日，国土资源部、住房与城乡建设部出台关于进一步加强房地产用地与建设管理调控的通知，通知要求进一步加强房地产用地与建设的管理调控，明确提出：企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。2010年12月19日，国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康进展有关问题的通知，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出让大户高档住房用地，建立土地交易特殊情况快报制度，关于住宅用地容积率
22、小于1等违反政策规定的出让公告，主管部门需及时撤销公告，违规违法出让土地将没收其违法所得，并追究责任。土地政策参与房地产市场调控，是对开发商的源头供给进行规范。2010年的土地政策有如下突出点：一是加大保障房用地供给力度，为保障房建设的有效开展保驾护航；二是加大违法违规行为清理查德处力度，在全国范围内开展闲置土地的清查与问责；三是行政干预土地成交的价格上涨，建立上报制度。从以上分析能够看出，房地产业因关注民生，国家因此出台了许多政策，其目的还是通过调控，使房源供给有保障，房地产稳固在老百姓能够同意的程度。尽管从金融、税务、土地政策上执行上从紧，但对小面积、无房户来讲，政策还是优惠的。本项目的建
23、设要紧是解决本系统内部职工的住房问题，从项目的建设上看符合国家住房产业政策的要求，符合有关法律法规、宏观调控政策，也符合长治市的产业政策与山西防爆电机厂的实际。项目的工程技术方案设计合理，技术指标操纵在产业政策范围内。本项目建设单位有自己的名称与组织机构、有固定的经营场所、又符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员，符合中华人民共与国城市房地产管理法。2.3 行业准入分析2.3.1 行业准入标准房地产业属于第三产业，它不仅涉及土地与建筑产品的经营，而且还从事部分土地的开发与房屋建设，甚至包含住宅、厂房、库房与商业、旅游、服务、文化、教育、卫生、体育、办公等各类房屋的建造、改建、装饰、维修
24、、经营等活动。因此，房地产业具有生产、经营、服务三重属性，要紧执行流通与服务的职能。房地产业在我国已成为一个独立的行业，可将房地产业列为第三产业的第二层次，其产值是国民生产总值的重要构成部分。房地产业具有下列明显的特点： 房产、地产的交易是不可分割的。 不一致地域的房地产价格差异很大。 房地产业风险小，获利大，但经营房地产的投资大，建设周期长。加入WTO后，我国的房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要同意来自全球企业的直接压力。面对全球化形势，各国政府与企业都已经注意到，要想提高产品在市场上的占有率与取得领先地位，务必使自己的产品或者服务质量达到并保持先进水平。房地产行业准入标准推行IS09
25、000与ISO14000标准，要达到质量目标，供方应建立一个预防系统，而非测量系统，并监察是否正确地完成有关工作，这是每位员工的责任，但某些员工可能较其他员工有较大责任，承担最大责任的是管理层；单靠高层管理人员的承诺是不足够的。他们务必参与系统的进展及执行工作。质量问题往往是不能操纵某些活动的结果，要解决质量问题，公司务必建立一套质量管理的方法；一个优良的质量管理系统应是一个适合机构本身的系统，而进展及执行此系统则需要时间及努力。一个优良的质量管理系统，可使机构有信心展示其效率。2.3.2 拟建项目建设单位与拟建项目符合有关规定拟建项目建设单位是山西潞安鸿源房地产开发有限公司，该公司经山西省建
26、设厅批准、长治市工商行政管理局注册登记，成立于2008年3月，注册资本800万元。是以房地产开发为主营业务的新型现代化开发企业，经营范围有房地产开发；房屋租赁；建材、钢材、塑钢制品、装饰材料、批发零售等。公司具有中华人民共与国房地产开发企业资质肆级资质证书，根据房地产开发企业资质管理规定，该公司能够承担建筑面积25万平方米下列的开发建设。公司的管理层领导有方，责任心强，素养高，公司技术力量雄厚，质量管理意识强,他们视质量为企业的生命，有一套适合自己公司的质量管理体系，有信心将该项目建设成一个高标准、高质量的居民居住地与商业运营地。拟建项目符合国家有关政策与法规，不管从土地使用，建设规模、建设方
27、案、组织管理、节能、安全，还是环境保护，都符合有关政策与法规的要求。因此该项目建设单位与建设目标符合行业准入标准。3建设地址与建设条件3.1 建设地址本小区位于襄垣县滨河东路与古韩东街交叉处东北角，东至南里信，西至规划中建设用地，南至古韩东街，北至规划道路，交通便利，区位条件极为优越。场地内及周边没有发现需要保护的文物古迹，亦没有污染企业。区域环境优雅，建成后建筑物的通风、采光、消防等条件较好。3.2 建设条件3.2.1 自然条件襄垣县位于山西省东南部，太行山的西麓，上党盆地之北。东与黎城分界；西与沁县相连；南与潞城、长治郊区、屯留接壤；北与武乡为邻。全县东西长48公里，南北宽40公里，总面积
28、为1160平方公里。襄垣现辖8镇3乡，8个居民委员会，323个行政村，总人口25万人。全县耕地面积39322公顷，折合59万亩。人均耕地2.46亩。粮食产量历年来平均在3.6亿斤左右，97年被列为“九五”期间国家级商品粮基地县之一。襄垣全境地形西北高而东南低，属半山丘陵地区，平均海拔在100O米左右。魏灰山海拔1725米，为境内最高山峰（强计乡井背村）;最低海拔800米（北底乡合河口）。按地貌划分：丘陵占57.5%,山区占31.9%,平川占10.6%o襄垣属海河流域，地处浊漳河上游。浊漳河的三大干流西源、南源、北源，分别从境内的贺家埴。南沟、吴北入境。西源、南源在甘村汇合，至北底乡合河口与北源
29、汇流，注入黎城，流经八个乡镇。境内还有史水、郭水、郝水等十多条要紧支流与数百条小溪纵横交织，河流总长度为90.5公里。共有水库14座，其中山西六大水库之一的后湾水库，总库容达L3亿立方米。全县水资源总量为7.8亿立方米。襄垣县矿产资源十分丰富，现已探明的矿产资源有煤、铁、镒、铜、锡、硫磺、石膏、云母、石英砂、石灰石、铝土矿、白云石、大理石、磁土等三十余种，其中煤、铁矿极为丰富。3.2.2 气象条件襄垣大陆性气候特别显著，平均气温8。-9。：,四季分明，七、八、九月气候最高，平均达23.4,极端最高气温为38.1oCo十二月、一月、二月气温最低，平均为-8.HC,极端最低气温为-29.1C。年平
30、均降雨量在550毫米左右，大部集中于七、八、九三个月。全年无霜期通常为166天左右，最短118天，最长197天。3.2.3 工程地质条件3.2.3.1 地形地貌该场地地形规整，地势较平坦，所处地貌单元为黄土丘陵。3.232 岩土工程勘察等级根据周边相邻建筑的岩土工程勘察报告提供：场地土由深陷性土层（Q4）及粉质粘土层（Q4、Q3、Q2）构成。地基土要紧由粉土层与粒砂土构成。3.233 3地基湿陷性拟建建筑物场地湿陷类别为非自重，地基湿陷等级为I级(轻微)。3.234 .4场地稳固性与适宜性场地内无断裂带、采空区等不良地质作用，属于稳固场地，适宜本工程建设。3.235 地震烈度根据建筑抗震规范规
31、范(GB50011-2010)附录A我国要紧城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度与设计地震分组，襄垣县抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,设计地震分组为第三组。3.236 建筑场地类别本场地不存在地基土液化问题，建筑场地类别为HI类。3.237 施工条件该项目区位于襄垣县城东部，区域位置优越，交通条件十分便利，工程施工所需的机械设备及建筑材料可顺利地进入施工场地。3.238 公用设施条件通过一期建设，小区内的给水、排水、供电、供暖等已基本完备。小区位于襄垣县城新区，距离县城商业区、银行、医院、学校等公共服务配套设施都很近，本小区建有幼儿园、停车场、换热站等公建。这些都无疑给项
32、目的顺利实施奠定了一个良好的基础，为小区居民顺利入住提供了便利的条件。4工程建设方案4.1 建筑设计指导思想与原则4.1.1 设计指导思想锦绣香江小区，是启动襄垣县东湖生态文化生活区的一项重点工程。营造以人为本的融商业、住宅于一体的现代商住小区。同时提高滨河新区的整体城市面貌与文化品味，塑造城市形象及开发商的良好形象。4.1.2 设计原则锦绣香江小区建设项目，表达“经济、适用、安全、美观、卫生、便利”的原则；住宅楼与公寓楼设计要求功能齐全，能满足住户的日常生活需求。每栋楼都要求设置地下室，所有房间都有直接采光、并保证日照的要求；商铺设计要求布局合理，设置卫生间，合理考虑卫生间的建筑面积与蹲位数
33、量，通过布局的调整与装饰装修有效的提升商铺的档次，给顾客制造一个良好的购物环境，激发顾客的购买欲望；（3）坚持整体规划，分步实施，滚动进展的原则；（4）充分考虑资金筹措，合理确定建设规模；根据襄垣县的总体规划及有关规范要求，合理确定建设用地、绿化用地、道路用地的比例关系。4.2 总平面设计该项目区总用地面积32300m2（约合48.5亩），地势平坦，为规则矩形。小区主出入口布置在项目区西侧中间，面向步行街。主出入口宽30m,两侧布置2层临街商铺。商铺在主出入口部分呈弧形，其余呈“一”字形，东西朝向；紧挨商铺依次从北向南布置4栋18层住宅楼（12#、13#、14#、15#）,呈“一”字形,均为南
34、北朝向；小区共布置有2个次出入口。项目区南侧中间布置一个次出入口，面向古韩东街，宽28m,左侧布置一栋18层住宅楼（3层底商）（16#）,右侧布置3层临街商铺与2栋18层住宅楼（1#、2#）,均为“一”字形，南北朝向；项目区东侧布置1个次出入口（车库出入口），两侧布置2层临街商铺，出入口左侧依次从南向北布置4栋18层住宅楼（4#、5#、6#、7#）,各住宅楼之间由2层底商相连；住宅楼均呈“一”字形，南北朝向，商铺呈“一”字形，东西朝向；项目区北侧从东向西依次布置4栋26层住宅楼（8#、9#、10#、11#）,由2层临街底商相连，均呈“一”字形，南北朝向；项目区中间依地形地势布置10栋4层公寓与
35、1栋3层幼儿园；小区地下车库布置在项目区东侧4#、5#、6#、7#楼下，面积31688.09m2o小区道路结构要紧为规则式布置，十字交叉道路、环形道路构成的道路网与住宅楼紧密连接，保证每户的方便到达。要紧道路宽9米,次要道路宽4米，支路宽2米。充分利用小区自然标高与周边城市道路标高之间的高差，建立一个完善的交通系统，形成小区的地上地下人车分流设计，进入小区的车辆通过小区车库出入口可迅速便利地进入地下车库，地面上完整的步行系统连接小区绿化带、住房、商铺，增加行人的安全。地面环路要紧用于消防与紧急运输，为保证消防车能够顺利达到各幢住宅楼，消防车道的宽度不小于4.(X)m,消防车道距高层建筑外墙大于
36、5.00m；尽头式消防车道设有回车道或者回车场,回车场不小于15m15mo在确保区域通达的前提下，最大程度地减少机动车辆穿越住宅区。在小区道路与建筑物之间布置有绿地及各类花木，形成环境优美、与谐宁静的良好氛围。详见总平面图。本次二期工程建设5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#楼及部分临街商铺，即项目区主干道以北部分。4.3 建筑单体设计4.3.1 设计根据中华人民共与国工程建设标准强制性条文(2009版)民用建筑设计通则(GB503522005)建筑设计防火规范(GB500162006)高层民用建筑设计防火规范GB
37、50045-95(2005版)住宅设计规范(GB5009620H)民用建筑热工设计规范(GB50176-93)城市道路与建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001长治市城市规划标准与准则与本工程有关的建筑设计规范4.3.2 建筑平面设计在住宅楼房型平面布置上，根据本地居民的生活习惯及气候特点，将起居室及主卧室布置在南侧，辅助房间及次卧室布置在北侧，明厅、明室、明厨卫。由于使用房间全明布置及南北开窗，室内能够达到天然采光要求，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。商铺平面布置要求布局合理，每层要求设置卫生间，合理考虑卫生间的建筑面积与蹲位数
38、量，通过布局的调整与装饰装修有效的提升商铺的档次，给顾客制造一个良好的购物环境，激发顾客的购买欲望。5、6、7、12、13#楼12层为商铺，318层为住宅，每栋楼各1个单元，每个单元一梯两户，共32户。每层建筑面积约35011每户建筑面积在150m2左右。5栋楼共计160户。8、9、10、11#楼12层为商铺，326层为住宅，每栋楼各1个单元，每个单元一梯三户，共72户。每层建筑面积约为36111每户建筑面积在90110m2之间。4栋楼共计288户。20、22、24#楼14层为公寓，每栋楼各1个单元，每个单元一梯两户，共8户。每层建筑面积约为195m2,每户建筑面积在7095m2之间，一层布置
39、有庭院。3栋楼共24户。21、23、25#14层为公寓，每栋楼各2个单元，每个单元一梯两户，共16户。每层建筑面积约为480m2,每户建筑面积在120?左右，一层布置有庭院。3栋楼共48户。26#楼14层为公寓，分3个单元，每个单元一梯两户，共24户。每层建筑面积约为72011每户建筑面积在120?左右，一层布置有庭院。本期工程在建筑设计上设有多种套型，有三室两厅一卫、两室两厅一卫与两室一厅一卫，为不一致需要的家庭提供多元化的选择。本期新建18层与26层住宅楼为一类高层商住楼，建筑耐火等级为一级，每单元每层为一个防火分区。高层住宅楼每个单元均设两部电梯，电梯落在一层；每个单元的楼梯间均为封闭楼
40、梯间；每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，单元之间的楼梯通过屋顶连通。住宅楼楼梯间靠外墙布置，并有直接天然采光与自然通风；所有疏散楼梯及前室的门均使用乙级防火门，带有划分防火分区功能的防火墙上的防火门为甲级防火门。本期新建4层公寓楼为多层住宅楼，耐火等级均为二级，20-25#楼每栋楼为一个防火分区，26#楼每两层为一个防火分区，共设两个防火分区。四层公寓楼每单元设一部敞开楼梯，靠外墙布置，有直接天然采光与自然通风。商铺每层为一个防火分区，设剪刀式楼梯，另外还能够根据需要设置电梯，拟设计为自动扶梯，要求客梯与货梯分开。4.3.3 户型设计住宅消费正进入“层次化”、“个性化”时期，居家新概念越来越
41、多，而且越来越细腻丰富。户型设计更加注重人的生活需求，除了满足朝向、采光、通风等基本要求外，还要考虑户型的空间功能与尺寸要求。合理安排户内空间的使用功能，使建筑的空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理健康，视觉环境让人感受身心愉悦，人文环境表达对人的关怀，充分考虑到人的生活方式，形成一个自然与谐的居住环境。本项目设有多种户型，满足不一致家庭的多元化选择，户型主体为南北朝向，主卧、厅、次卧尽量朝南，确保室内通风采光；预留空调位、管井位置；室内可见部位基本无梁无柱；管线集中。户内设计以起居室（家庭室）为中心组织家庭活动，起居室在户内位置恰当，有效地减少了交通穿越，保证了空间使用功能的独立
42、性。厨房、卫生间设计均按照现代都市居住生活使用要求适当超前考虑，达到小康居住水平。本案中使用整体设计手法，综合考虑操作顺序、设备安排、管线布置与通风卫生的要求。厨房内部按照合理的操作顺序安排：电冰箱、洗菜池、煤气灶及储物柜，形成良好的操作面，同时设置排烟点，集中处理厨房内排出的烟废气。厨房布局与餐厅紧密相连，功能关系明确，空间亦分亦合，可灵活利用，且根据家庭生活有关均可改造成开放式厨房。卫生间内便溺、洗浴、洗漱、洗衣等各项功能均有适当分离,以确保互不干扰；大套型卫生间均设置双卫，以满足使用要求。4.3.4 建筑立面设计建筑风格形式：稳中求变，运用大气简洁的建筑语言打造现代风格的居住建筑。在造型
43、设计中运用构成的手法，将建筑体量分解成体块与面线的组合。玻璃阳台，晶莹剔透，使建筑更富于光影变化。清爽干净的建筑色彩，使人心情舒畅。整个立面造型给人以极具亲与力的感受，使居者充分体验居家环境所带来的温柔、松驰的美好感受。建筑立面处理强调文化与个性，运用光与影来塑造建筑形象，充分利用颜色及虚实体量的变化来造型。(2)建筑色彩：住宅以浅灰色为主。大面积墙面不宜使用强烈的色彩，避免干扰、影响居民的日常生活与身心健康，在建筑屋顶与细部装饰上加以变化，满足人们对居住环境的归属感、认同感。(3)建筑细部：建筑细部如阳台、门、窗、屋顶、檐口、挑台、线脚、遮阳板、楼梯间、雨蓬、栏杆等要充分设计，考虑人体舒适度
44、与安全要求，适当强调色彩，虚实体量，丰富建筑立面层次并综合考虑整体感受。4.3.5 建筑剖面设计5、6、7、12、13#楼室内外高差为1.2m,1层层高为5.4m,2层层高为4.9m,318层层高为3m,建筑高度为59.5m。8、9、10、11#楼室内外高差为-LlI5m,1层层高为7.8m,2层层高为4.9m,326层层高为3m,建筑高度为83.6m。20、21、22、23、24、25、26#楼室内夕卜高差为-1.4m,1、2、4层层高为3.3m,3层层高为3.6m,326层层高为3m,建筑高度为13.5mo4.3.6 无障碍设计根据城市道路与建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)、住
45、宅建筑规范(GB503682005)规定，在商业用房与公共建筑内外均进行无障碍设计：(1)建筑入口、入口平台：入口设轮椅坡道与扶手，坡道宽度大于1200mm,平台宽度大于2000mm。4.3.7 11:使用平开门(或者自动门、推拉门、折叠门)：门净宽大于0.8m,推拉门、平开门应在门把手一侧留有大于0.5Mr墙面宽度；门扇应安装视线观察玻璃、横执把手与关门拉手，在门扇下方安装0.35m的护门板；门槛高度及门内外地面高差小于15mm,并以斜面过渡。(3)公共通道：地面防滑，在地面高差处设坡道与扶手：宽度大于1.2mo(4)楼梯工：带休息平台的直线型楼梯，踏步有踢面与扶手。(5)电梯：安装无障碍电
46、梯，电梯厅净宽大于1.8m。(6)公共厕所：内设无障碍厕位。4.4 结构设计4.4.1 设计根据建筑结构荷载规范(GB500092001)(2006年版)混凝土结构设计规范(GB500102002)建筑地基基础设计规范(GB500072002)建筑抗震设计规范(GB50011-2010)建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)砌体结构设计规范(GB50003-2001)建筑抗震设防分类标准(GB50023-2008)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)湿陷性黄土地区建筑规范(GB50025-2004)建筑桩基技术规范JGJ94-2008山西省设计规范标准4.4.2 设
47、计参数5、6、7、12、13、8、9、10、11#楼为一类高层商住楼，建筑耐火等级为一级。20、21、22、23、24、25、26#楼为多层住宅楼，建筑耐火等级为二级。拟建建筑物结构安全等级为二级，合理使用年限为50年，抗震设防烈度：6度，地震基本分组为：第三组,设计基本地震加速度值为0.05g。建筑物抗震设防类别为丙类。4.4.3 使用荷载：卧房、客厅、厨房、卫生间：2.0KNm2阳台：2.5KNm2上人屋面：2.0KNm2不上人屋面：0.5KNm2走廊、前室：2.0KNm2设备房、电梯机房：7.0KNm2施工荷载（首层）：10.0KNm2人流密集的楼梯：室外通常地面活荷载：lO.OkN/n?3.5kNm2基本风压：Wo=O.5OKNm2基本雪压：4.4.4结构设计So=O.3OKNm2地基基础一类高层高住楼基础形式宜选用钢筋混凝土筏板基础。多层住宅楼宜选用条形基础。结构设计：建筑类型：5#13#、楼为框支剪力墙结构，20#26#楼为框架结
