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1、崇明城桥镇项目营销策划方案第一部分市场篇4（一）区位分析4第一章大上海崇明4一、国际大都市上海4二、世界级生态岛一一崇明51、崇明：上海世界级城市的生态岛区、“海上花园”52、区域概况6第二章崇明未来的五大功能区10一、崇东分区（大通道景区与生态示范、休闲运动区）11二、崇中分区（中央森林区与休闲度假、教育研创区）11三、崇北分区（主题乐园区与有机生态农业展示区）12四、崇南分区（田园城市化中心城区）13五、崇西分区（生态景湖区与环湖度假、国际会议办公区）14（二）市场分析16第一章上海房地产宏观大势16一、上海整体投资环境分析161、国际大都市背景下的城市新格局162、宏观经济持续向好，投资
2、环境日趋完善173、居民收入稳涨，总体购买力强劲18二、近期政策分析191、政策一：10月28日，央行出台加息政策192、政策二：限制囤地沪土地储备实施细则出台243、政策三：二手房网上公示将于今年推出25第二章上海房地产市场27一、商品房市场分析271、房地产业逐步成为国民经济的支柱产业272、上海房地产开发投资进入前所未有的高潮期283、上海商品房市场供应连年创新高，总体供求趋于平衡294、房地产进入高速进展期，房价跳法式看涨30二、土地市场分析321、新增土地出让322、2004年上海市三号土地公告33第三章上海别墅市场36一、上海别堂市场特征361、豪宅市场明显放大362、市区出现大型
3、社区内别里项目373、近郊别里小区的别堂纯度提高374、类别墅热销市场38二、供需分析381、别里市场供应量分析382、别里供给结构分析39三、价格分析42四、分布格局43五、别墅物业未来展望451、别墅市场前景看好452、别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势453、经济型及高端别墅需求旺盛，中端别里竞争会更加猛烈464、从别望未来进展区域来看，浦东、Willh松江仍将是市场热点46第四章类别里市场分析47一、区域板块分布47二、价格分析481、单价分析482、总价分析49三、产品面积分析50第五章崇明房地产市场分析52一、市政建设52二、区域房地产供求关系分析521、市场供帘平衡522
4、、崇明新城，未来商品房的供应中心533、本项目未来周边要紧竞争分析53三、区域价格走势分析56受动迁安置房、成交个案影响，短期价格起伏大562、二手房交易活跃，价格节节攀升573、住宅以自用性为主，租赁回报率低，商铺类市场不成熟58四、产品分析591、规模592、建筑形态593、建筑风格604、房型面积615、去化分析62（三）项目分析64第一章项目地块概况64一、地块基础经济指标65二、地块周边环境651、地块现状652、地块四至道路663、地块周边相邻关系674、地块邻近商业与配套设施675、地块邻近景观分析706、地块优劣势分析70第二章项目SWoT分析72三第一部分市场篇(一)区位分析
5、第一章大上海崇明一、国际大都市上海上海作为国际型大都市对崇明县的进展战略具有指导性作用崇明位于上海东北角，与上海其他城区的联系被长江隔断，上海市中心及其他城区对崇明的辐射能力微小，崇明的进展相对比较封闭，是个区域性市场，十五期间，上海率先建设“一城九镇”(现已改为“三城八镇”)，将崇明的“堡镇”归入为“一城九镇进展规划中，近年又重新对崇明县进行整体规划，划分为五大功能分区。上海整体环境的改善对崇明的未来进展思路起到了指导性作用，将带动崇明经济进展，带动各产业进展。二、世界级生态岛一一崇明1、崇明：上海世界级城市的生态岛区、“海上花园”崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北翼的长江口，素有“东海瀛洲、
6、长江门户”之称，是中国的第三大岛与全世界最大的河口冲积岛，面积1225平方公里，人口64万。岛上水洁风清土净，是上海最具潜在战略意义的进展空间之一。随着2007年底沪崇苏越江通道的通车与中国沿海大通道崇明岛桥地位的确立，21世纪初的崇明将凭借特殊的岛屿格局、捷便的理想位置、良好的生态环境、广阔的土地资源四大优势，在上海城市整体布局中发挥后发效应，成为上海21世纪初期选择的战略重点地区之一。到2020年，将崇明基本建设成为以优美的生态环境为品牌，以闻名的游乐度假为主导，以发达的清洁生产为支撑，成为国内领先、国际一流的人类生态环境与生态活动示范岛区，同时也是上海连接长江三角洲与沿海大通道的北翼纽带
7、，这将为本案提供一个良好的外围环境。2、区域概况地理环境崇明岛位于上海东北角，三面环江，一面临海，西接长江，东濒东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣卷A:二带水。全岛面积1225平方公里，东西长80公里，南北宽13至18公里。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部与中部稍高，西南部与东部略低。90%以上的土地标高（以吴淞标高0米为参照）在3.21米至4.20米之间。岛屿地理位置在东经121。0930至121o54,00/,北纬312700至31。5115，地处北亚热带，气候温与湿润，年平均气温15.2C,日照充足，雨水充沛，四季分明。岛上水土洁净，空气清新，
8、生态环境优良，居民平均寿命76.7岁。历史与现状历史：崇明岛成陆已有1300多年历史。公元618年（唐朝武德元年），长江口外海面上东沙西沙两岛开始出露，至明末清初，始连成一个崇明大岛。公元696年（唐朝万岁通天元年）初，始有人在岛上居住。公元705年（唐朝神龙元年），在西沙设镇，取名为崇明（“崇”为高，“明”为海阔天空，“崇明”意为高出水面而又平坦宽阔的明净平地）。公元1222年（南宋嘉定十五年）设天赐盐场，隶通州。公元1277年（元朝至元十四年）升为崇明州，隶扬州路。公元1396年（明朝洪武二年）由州为县，先隶扬州路，后隶苏州府，兼隶太仓州。民国时期，先后隶属江苏南通、松江。解放后，隶属江苏
9、南通专区。1958年12月1日起改隶上海市，目前是上海十九个区县中唯一的县。现状：崇明县是崇明岛上的行政主体，目前辖有13个镇与1个乡。县政府所在地城桥镇是全县的政治、经济与文化中心。岛上还有4个市属国营农场、2个军垦农场，上海实业集团公司在岛上建有一个现代农业园区。2003年底全岛户籍人口总数为63.5万人，人口自然增长率已连续9年保持负增长。民族以汉族为主，另有蒙古族、回族、满族、壮族、白族、彝族、朝鲜族、维吾尔族、布依族、哈尼族、土家族、藏族等少数民族。产业结构第一产业：崇明是上海市重要的农业生产区，土地资源得天独厚，全县大力进展农林结合、农牧结合、粮经结合、种养结合，稳粮、扩经、增林，
10、农业结构调整不断推进。以进展优质大米、河蟹、白山羊、特色蔬菜、林果花五大类重点产品为抓手，进一步突出科技、设施、信息与市场建设，追求优质、高效、生态，推动农业生产全面进展。2003年末，全县耕地面积为75.3万亩，比2002年增加0.4%,完成农业总产值36.5亿元,比2002年增力口4.4%o第二产业:通过20多年稳步进展，崇明的工业已形成金属制品、电气机械、纺织服装、船舶修造、生物医药、现代通信、轻工化工、食品、建材等较为齐全的工业门类。2003年，实现工业总产值79.9亿元，比2002年增长12.2%,全年完成工业销售产值80.8亿元，比2002年增长19.6%,全县独立核算工业企业实现
11、利润4.2亿元，比2002年增长25.8%。第三产业：近年，崇明第三产业有了较快进展，2003年第三产业实现增加值26.8亿元，增长12.7%,占全县国内生产总值的比重达到了38.2%。旅游业崇明岛自然环境洁净优美，岛上水土洁净，空气清新，气候宜人，景色秀丽，风光旖旎，生态环境良好。2001年己成为上海地区第一个被国家环保总局正式命名的国家级生态示范区，是疗养、度假、旅游的理想之地，具有进展海岛旅游的天然条件。现已形成东平国家森林公园、东滩湿地、中南部文化旅游区、中部前卫村的“农家乐”、东部瀛东村的“渔家乐”、西部绿港村的“西沙风情游”等旅游景观区。交通运输崇明全县公路总长371.154公里（
12、不包含乡村公路），其中一级公路41.47公里，二级公路79.43公里，三级公路140.94公里，四级公路108.16公里。全县有公交线路35条，线路长度4144.1公里，全年运送旅客2071.6万人次。崇明至上海的过江交通已非常便利，岛上有南门、新河、堡镇3个港口通航上海的吴淞、宝杨路、石洞口码头，每日进出航班约220个，南门港平均20分钟左右就有一班船发出，高速船至宝杨路仅需40分钟左右，南门至石洞口车客渡航线已实行24小时通航。2003年水运旅客759.9万人次，渡运车辆92.3万辆次,比2002年增长19.9%。教育医疗配套设施崇明县现有中学38所（包含高中12所）、小学36所、职业学校
13、3所（其中国家级重点职校1所）与中等专业技术学校3所。全县有二级综合医院3所，专科医院4所，乡镇卫生院14所。第二章崇明未来的五大功能区崇明未来的进展，将顺应世界城市化进展新阶段中日益显现的生态化趋势，围绕上海建设世界级城市与生态型城市的目标，立足于拓展上海城市进展新的空间与发掘新的经济增长点，弥补上海城市提升品质之需，探索崇明可持续进展战略之路。根据崇明岛域自南向北的地带性规律，结合岛域东西两端的特色空间要求与道路布局特征，整个岛域总体布局将形成五大功能分区。浜湖也6万体的乐IiLJ内K式的艮湖会展E分区ISnG4包鼠母公息机 VidHN 111曲中N和口S. I崇南分由yg人口 Hl产4高
14、通聚的出口式中心MEB一、崇东分区（大通道景区与生态示范、休闲运动区）一是辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区，开发建设生态旅游与生态博览区。二是依托通达性，重点进展大流量的休闲运动功能，建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地与迪斯尼乐园的备选地之一，成为上海健康户外运动的重点地区。三是按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区与陈家镇生态示范镇，以旅游度假、科教研发、会议会展功能为依托，并推进有机农业、循环工业与清洁能源，成为全国生态化社区建设的试点窗口与国际性的科教博览基地。二、崇中分区（中央森林区与休闲度假、教育研创区）
15、一是扩大建林范围，完善林业结构，辟建一系列大面积的景观森林群落，形成4个左右的国家森林公园，并将水系与林地有机结合，整体相互沟通，形成上海最大的公共森林游憩地区。二是大力进展休闲度假、旅游接待、会议会展与休疗养基地建设，积极推进国际高等教育、研发公司总部的选址布点建设，并可培养一批牧场庄园与农场庄园，形成高起点的生态型产业格局。三是试点承包土地（含宅基地）使用权流转与置换农民身份、农村居民点外迁与崇南地区的集中城市化战略相互接轨，扎实推进“三个集中”，真正做到“山河重整”。三、崇北分区（主题乐园区与有机生态农业展示区）崇北分区是全岛土地成本最为低廉的地区，沪崇苏高速公路穿越，土地增值空间较大，
16、是崇明战略性开发的重要棋子之一。规划崇北分区确定为大型主题乐园、大型会展论坛、大型科教园区、大型体育场所的布局空间，可接收与分流上海、江苏（华北）两方面的人流，并作为全岛有机生态农业的进展展示区进行操纵。要紧工作包含：一是对岛域北岸沿线新垦区土地进行整理与储备，协调对农场与江苏部分行政区的关系，积极论证启东大桥选址与沿海高速公路、沿海铁路的走向，操纵分散、零星的土地批租与开发行为。二是对积极筹划世界级主题乐园等四大类型项目的引进，未雨绸缪，使之成为崇明旅游度假岛的先发地区，并能全方位地带动崇明经济的进展与基础设施的建设。四、崇南分区（田园城市化中心城区）一是启动崇明新城与堡、庙、新、向等四个中
17、心镇片区建设，扩大中心城镇规模，将全岛较分散的居民点人口、产业向此地带集中，推进崇明城市化的质量与水平，同时也为全岛山河重整、置换土地提供了重要的腾挪空间。二是按照低密度的田园水城风格与链状相接的组团城市形态，高标准建设城镇间的生态林地、交通网络与市政基础设施，高标准地建设好居民小区、教育医疗设施与社区文化设施，成为全岛基本现代化进程中的服务中心，规划人口约55万，占全岛人口的2/3o三是调整优化工业园区布局，化大力气关闭全岛高污染的“五小”企业，加强崇明工业园区各分区对劳动密集型、农副加工型与高科技型的企业承接作用，提供相当数量的就业岗位，同时，创建上海首家国家级清洁生产示范区与海洋产业创新
18、基地，为经济进展提供新的增长点。五、崇西分区（生态景湖区与环湖度假、国际会议办公区）崇西分区是崇明全岛位置最远、水质最好、环境幽静的地区，明珠湖周边分布有崇西水闸、边滩水库等一系列生态湖泊与东风西沙等岛外岛，是崇明岛自然风光最为优良的地区之一。规划崇西分区将建成为生态景湖区与比照”东方的日内瓦的大型国际会议、办公区与环湖度假区。要紧项目包含：一是依托明珠湖的开发，培养国际会议基地、论坛中心、会展中心、企业总部等商务功能，力争成为未来上海作为世界级城市势必大力进展的国际组织或者跨国机构集中地。二是开发环湖观光、私家游艇等项目，有选择地进展滨湖高档别堂与度假休闲区。三是对崇西深水岸线与外岛地区进行
19、战略储备，作为远期离岸型自由贸易区、港口物流集运区、大型娱乐宾馆业进展备用地。对本案的启示：上海国际大都市地位的确立，将使整个上海与国际市场接触更加紧密，崇明作为西太平洋沿岸中点、上海北翼的长江口，这关于崇明未来打开外贸市场的可性行具有深远意义；未来将引领崇明的住宅客户群体朝中高档化、国际化转型。崇明岛具有先天的生态景观优势，未来将建成世界级城市的海上花园，高起点规划将使崇明岛的综合优势更加明显。本案处于五大功能分区的崇南分区，规划为“田园城市化中心城区又处于老城区与新城区交界处,将是崇明岛未来最为集中的人口城市化地区与产业布局园区，未来大量人口导入，关于本案的客户定位具有指导作用。崇明岛目前
20、处于进展期，各项建设均朝良性方向进展，本案未来具有较大的升值潜力。（二）市场分析第一章上海房地产宏观大势一、上海整体投资环境分析1、国际大都市背景下的城市新格局从2004年2008年的五年是上海加快建设国际经济、金融、贸易、航运中心重要时期，在全球化背景下的区域经济进展，既融合又竞争的态势更加明显，上海作为区域经济的龙头，要更好地服务于长江三角洲乃至全国，首先务必继续保持自身在区域竞争中的优势。在未来四年中，原有城市布局难以习惯生产力进展，城市进展的重心由中心城为主转向“内外并重”，进行新一轮布局，从而吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移与扩散，为房地产持续进展提供广
21、阔的空间。崇明规划的五大功能区的进展将依附于上海整体大环境的进展，上海成为国际中心，才能保证崇明未来的可能性，崇明是对上海城市功能的补充，上海是崇明赖以进展的大树。2、宏观经济持续向好，投资环境日趋完善上海历年及未来5年GDP增长趋势（单位：美元）数据来源：上海市统计局上海2003年提出的目标是：国民经济继续保持持续快速健康进展，国内生产总值年均增长率继续高于全国23个百分点，到2010年人均国内生产总值达到I(X)OO美元左右；基本建立与国际大都市功能相习惯的新型产业体系，经济运行质量与效益明显提高，综合经济实力显著增强。近年来，在上海市整体经济持续进展的大环境之下，崇明岛的进展也不甘落后。
22、2003年，崇明县的第一产业、第二产业、第三产业均保持增长势头，相比2002年,分别增长了4.4%、19.6%、12.7%。良好的经济环境，将吸引更多的投资者看好崇明，投资崇明，带动区域经济循环进展。3、居民收入稳涨，总体购买力强劲过去六年中，上海城镇人口与农村人口的可支配收入均保持快速的增长，在人口数量基本稳固，每年略有增加的情况下，上海总体的购买力呈现比较快的增长态势，1998年2003年的年平均增长率为10.8%,到2003年总体购买力超过1717亿元，再考虑到上海有接近300万的流淌人口(旅游人口)，因此实际购买力已经超过现有的数据，上海各区域的市场消费能力将继续保持强劲势头。上海总体
23、的购买力1998-2003数据来源：上海市历年统计年鉴二、近期政策分析1、政策一：10月28日，央行出台加息政策影响分析对房地产市场：交易情况波澜不惊根据我司近期对房地产成交量的跟踪分析，自从28号加息政策公布以来，上海全市的房地产不管是成交量还是成交价都未出现较大的变化，保持着平稳的走势，市场对加息政策的反响并不热烈。两周（10月18日11月1日）以来房地产交易情况分析对房价：消费者可承受房价实际下跌2%关于消费者而言，本次加息最终的反应机制是加息将导致月还款额的增加，继而导致购买力的下降。根据这个机制，我们能够发现假如加息幅度为0.27%（大多数贷款应该都在五年期以上），消费者的购买力约下
24、降2%左右。下表假定申请贷款为50万元，利率为5.31%（加息后），那么在新的利息条件下的月供变化如下：贷款年限10年15年20年25年30年原月供5313.063964.393310.842934.612696.34现月供5379.364035.183386.003013.962779.63月供增加66.3070.7975.1779.3583.28增加比例1.25%1.79%2.27%2.7%3.09%从上表可看出，本轮加息导致的购买力下降的最大幅度也仅为3%,考虑到五年以内贷款利率较低，及并非所有人都是贷足30年等因素，综合估计大约在2%左右。对购房者：心理影响大于实际考虑到加息对整体的房
25、价影响仅仅为2%左右，与同期的房价波动动辄8%、10%相比实在是小巫见大巫。同时由于购房者实际关于加息早就有了一定的心理准备，因此，能够说本次加息可能带来的影响被提早消化了。但并非说购房者因此就没有任何反应，经历了将近9年的连续降息后，能够预期未来整体金融政策很可能会进入一个加息周期，因此，购房者尽管对本次加息反应不大，但却在心理上不希望看见连续加息的现象，那样的话，还贷的压力就会骤然加大。就不一致目的的购房者而言，加息的最直接影响各有不一致，如表所示:类别影响分析备注住宅类自住类高档购房者的月供还贷额敏感度不高，影响不大一次付清比例增多中档关于月供敏感度较高，影响较大，经济适用房关于月供敏感
26、度很高，影响很大，重新考虑购买面积非自住类投资者融资成本上升，投资利润下降投机者融资成本上升，价格预期抬高非住宅类商业、办公加息对商办的影响远大于住宅类对开发商：加息影响各有异同通过对业内开发商的熟悉，我们发现，尽管开发商由于加息导致开发贷款利率上涨，土地储备的成本增加，从而面临更大资金回笼压力。但是贷款无上限的政策却给开发商以能够贷款的希望。根据我们所熟悉到的信息反馈，部分开发商由于资金链的紧张，甚至向地下钱庄或者是信托机构融资，融资利率高达12%甚至20%o当然关于不一致性质的开发企业，加息影响也各有不一致，关于大型、品牌企业，由于2003年的金融操纵以来，即开发了多元的融资渠道，因此在项
27、目现金流方面比较宽松，而那些中小型企业则无异于雪上加霜。行业的优胜劣汰法则将会残酷地考验每一个业内开发（投资）商。点评：加息针对需求层面目标减少房地产投机活动本次经济过热的根源能够归咎于房地产，而房地产过热能够部分归因于利率过低，过低的利率导致一些城市的大量消费者进入购房行列。出于培养居民消费热情考虑，因此自从去年以来，不管是操纵土地还是压缩信贷要紧都是针对供应方即开发商，但却没有从根本上改变消费者的购房热情，或者者说房地产热并没有改变，从而在需求持续高涨的环境下，其调控结果是房屋供应增速快速下降，房价照升不误，而加息，不仅能够从根源上调整房地产过热的现实，也让政府的宏观调控由以往行政的方式向
28、市场化的方式改变。同时，目前房地产市场中的投资性比例已经很高，而短期投机性需求更是占了绝大多数。银行贷款利息的提高使得这部分投机者的还贷压力进一步增加，特别是对“以租养房的投资型客户影响较大，而关于比较高端的、有其他固定收入的投资者影响相对较小。实力不济的炒房者的短期投机行为将受到一定程度的遏制。本次加息象征意义大于实际，再度加息影响巨大不管是土地解禁后的配套政策出台还是加息，宏观调控政策都并非针对老百姓，其要紧目的还是对宏观经济进行调控，以压制当前经济过热的局面，同时能够抑制物价，最终受惠的将还是老百姓。同时由于本次加息幅度仅仅0.27%,对购房消费行为并不形成较大的影响。但却使我们利率由以
29、往下降的通道转变为上升的通道。尽管幅度很小，但假如政府根据调研结果发现第一次加息实际上并未达到预期效果（房地产热并未降温），相应的于近期实行再次加息。则不管（第二次）加息的幅度是多少，消费者的消费信心与开发商的投资信心都将会受到极大的影响，市场的前景将会看淡。加息后房价走势预期平稳考虑到各项宏观调控政策的逐步落实，与随后土地配套政策的出台，不管是开发商还是消费者关于政府调控房地产市场的信心都明确无疑，受此影响，尽管在目前环境下整体房价走势不可能下跌，但增幅减速却是必定的。加息所带来的影响，也将在崇明房地产市场出现，就目前的微幅调整，对购房者产生的影响不大，但将会小幅度增加一次性付款客户比例。2
30、、政策二：限制囤地沪土地储备实施细则出台政策概要：近期，上海市房地局公布了上海市土地储备办法实施细则。该细则规定：（一）储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构所占比例各为50%：（二）储备第（一）项以外土地的，市土地储备中心所占比例为30%,区县土地储备机构所占比例为70%。影响：上海市土地储备办法实施细则的出台意味着上海将建立起了明确的市区两级土地储备体系，市政府对土地的操纵力得到了增强，房地产开发商无限期“囤地”将受到有效限制。加上此前政府已经出台的上海市土地储备办法与上海市建设项目审批用地规模操纵管理试行办法，今后上海的土地储备体系将更趋完善。点
31、评：储备土地的主体应当是政府，而非开发商。上海出台土地储备办法的目的就是要增强政府对土地市场的调控力度，加大政府对土地供应源头的操纵。政府将通过土地储备机构存储并按计划交付供地的方式，对土地一级市场进行调控，平衡近期与远期的用地需求。崇明土地资源储备量大，该政策的出台，将对崇明的土地资源管理有指导作用。3、政策三：二手房网上公示将于今年推出政策概要：从有关部门获悉，上海二手房网上公示系统的技术构架已经基本完成，具体实施细节正在最后确定过程中，二手房网上公示将于今年正式推出。该系统除了免费挂牌二手房房源，直同意理买卖双方过户外，另一个突出亮点是将银行引入，为客户直接办理按揭贷款，并对款项进行监管
32、。影响：二手房网上公示的推出，把“自由化”状态的二手房市场交易纳入到一个公开公正公平的平台，通过金融、财税与交易管理等各类手段，各方的经营行为将得到某种规范。点评：一手房网上交易已经运行了大半年，从目前来看，网上交易的透明度正在变得越来越高，运行的效果非常良好。因此，实行二手房网上交易公示势在必行。随着本市将逐步建立、健全规范的房地产交易管理制度，二手房的交易将逐步纳入规范轨道中来，普通购房者的根本利益将会得到保证，房地产行业的基本现状也会发生重大改变。第二章上海房地产市场一、商品房市场分析1、房地产业逐步成为国民经济的支柱产业上海历年房地产占国民经济的比重800060004000200001
33、995 1996 19971998 1999 2000 2001 2002 20038.00%6.00%4.00%2.00%0.00%国内生产总值房地产业 -比重数据来源:上海巾班计局随着城镇住房制度改革的深入推进，上海房地产市场体系逐步建立，房地产业占国民经济的比重已从最初的3.71%增加至7.39%,实现了到21世纪初翻一番的既定目标。以住宅为主的房地产业已经成为上海国民经济的支柱产业。相关于全市的房地产投资开发环境，崇明岛房地产业还处于初级阶段，拉动区域经济进展的动力还不足，未来几年，房地产业将在崇明大力进展。2、上海房地产开发投资进入前所未有的高潮期历年上海房地产开发投资额（单位：亿元
34、）数据来源：上海市统计局2003年是上海房地产投资增幅非常快速的一年，在连续十年平均增长速度保持10%的基础上，同比增长幅度仍达到了20.3%。而2004年1-11月累计已实现投资额1025.48亿元，同比增长21.68%,这些数据清晰地说明了上海房地产市场正处在开发投资的高潮期。估计在未来的5年内，上海政府将通过政策调控,适度操纵经济过热，保持房地产的可持续进展。房地产投资每年保持在900亿左右，以防止新的投资过热引发房地产泡沫。不一致于上海全市及其他城区的房地产市场，崇明作为后起之秀，未来几年的房地产投资额将持续增IoJO3、上海商品房市场供应连年创新高，总体供求趋于平衡1997年2001
35、年，上海的商品房批准预售面积始终保持在1400-1900万平方米相对稳固的区间波动，从2002年开始进入高速增长期，当年突破2500万方之后，2003年再创新高，首次达到3000万方以上，而今年1-11月批准预售面积2285.52万平方米，2004年底仍有望达到2500万平方米左右的体量。在供应保持在较高的增长率的同时，预售成交面积也得到了稳步增长，截至11月，成交面积达到3030.7万平方米。上海历年商品房供求关系图一批准预售口预售登记供求比数据来源：上海市房地产交易中心，上海市统计局崇明目前的供应量稀少，以动迁安置房为主，从上海的进展看崇明，随着城市化进程加快，市政建设加大，配套设备完善，
36、加上崇明先天的生态环境，未来的崇明将会是上海的后花园，理想的生态居住地，供应量将会打破原有的格局，成为上海的另一供应大区。4、房地产进入高速进展期，房价跳跃式看涨数据来源：上海市统计局2003年上海的房价涨幅超过20%,全年的预售商品房的成交均价达到5800元/平方米，成为全国房价最高的城市，截至2004年11月，上海房价涨势依旧，均价已达7506元/平方米。影响近年来上海房价走势的要紧原因有：宏观经济向好，使上海房地产价格走势长期趋好城市建设，使上海的外部环境发生了质的飞需求拉动，使上海房地产进入快速增长期供应市场由政府操控，尚不能满足市场的巨大需求一、二、三级市场趋向成熟、市场参与者逐步成
37、熟崇明的房地产市场处于进展萌芽期，目前商品房价格约在40006000元/平方米，部分楼盘已拉高至6800元/平方米，短期内价格上涨空间不大。二、土地市场分析1、新增土地出让今年1-10月，上海市仅崇明没有出让土地，全市累计出让新增经营性用地共335幅，出让土地面积达到了2378万平方米，可建面积达到2868万平方米，平均容积率1.21o城区具体分布如下:2004年170月全市各区土地批租一览从市场土地供应来看，今年前九个月土地供应相对偏少，10月成为了今年新增供应的高峰期，593万平方米的新增土地基本集中在闵行、金山、嘉定、南汇等几个外围区域，土地供应远郊化的进程开始提速。2、2004年上海市
38、三号土地公告本项目地块所属的上海市第三号土地公告于10月29日对外公布，本次土地供应总量为278公顷，关于供应不足的上海房产市场只是杯水车薪，但值得关注的是:本次公告地块推出的土地近70%为熟地，解决了2003年公告地块的动拆迁问题，提高了企业的开发效率，降低了因动拆迁而带来的不可预测性风险。关于整个房产市场影响具体如下：远郊区域相对集中，未来房价增幅趋缓2004年3号公告地块区域面积、个数分布图=I上地面积T-地个数区域土地面积外环以外1883947.7中外之间721570.9中内之间147727内环以内234122004年3号公告土地供应位置分布图5%1%S外环以外中外之间口中内之间口内环
39、以内本次土地公告为2004年来首次住宅用地的供应,土地供应总量为278公顷；分布面广，全市19个区县中，共有14个有供应量。本次推出的地块与以往相同呈现出从中心城区逐步向外围区域扩展的总体趋势。估计本次公告地块将于1-2年内推向市场，受区位的影响，未来的房价将因结构性调整，趋于平缓，甚至整体房价有可能走低，但是受现有的上海房产市场需求极其旺盛的影响，大多楼盘的价格还会继续上扬，未来上海房价有可能出现小幅上扬。新江湾城Cl地块备受关注，崇明有望成为新的开发热点新江湾城推出第一幅公开招标住宅用地，新江湾城是上海城投进行地产运作的第一个项目，实施了“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广的模式,有效
40、地降低了生地转让的不可预测风险，将成为未来土地运作的一种新型模式；本次公告中崇明拥有三幅地块，全部位于城桥镇。由于受到今年8月崇明越江通道工程可行性研究报告获得批准的利好影响，崇明作为上海一个新的开发热点，值得大家关注，由此将带动崇明的房地产市场，特别是其东部城桥镇区域的进展。近70%的土地为熟地转让,提高开发商运作效率2004年3号公告出让地块交地标准口毛地熟地口未确定本次招标地块的交地标准与2003年相比，熟地的比例大为提升，以往开发商面临的动拆迁难的后续问题，得到了很大的改善，熟地占据了68%,毛地为27%,尚未确定的为5%,其中占少部分的毛地大多为农地或者旧厂房，动拆迁难度较低；随着新
41、江湾城首次招标地块的出现，未来土地招标中类似新江湾城由土地运营商完成一级土地市场开发，然后再进行招标出让的模式将会占据越来越多的比例，成为土地供应的要紧方式。第三章上海别墅市场从近十年上海别墅市场的进展来看，上海别墅市场有三次热潮。第一次热潮是九十年代初的开发热；第二次热潮是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的；第三次热潮是在世纪之交时开始的，这次热潮从开发规模、持续时间等方面都比前两次大得多。随着上海市政道路的立体化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及化，别皇类独院住宅成为上海富有的中产阶层置业安家的新选择。一、上海别墅市场特征1、豪宅市场明显放大2003年、2004年上海别墅市场的一个要紧特征
42、之一是豪宅别墅猛增，2003年单套总价1000万元以上的别墅供给量达4%。豪宅别墅的上升，反映出上海别墅产品逐步做精的一个趋势，同时也表达了上海作为国际化大都市对豪宅别墅的吸纳程度。上海豪宅分布要紧有下列三种。一是豪宅别墅板块，要紧是余山板块。在2003年，余山豪宅板块就已经浮出水面，至2004年年底，余山板块已进展为成熟的豪宅别墅群落。二是别墅板块内的单个豪宅别墅区。如四季草堂、檀宫等。都是上海市家喻户晓的豪宅别墅区。三是别堂社区内的一幢或者几幢高价或者天价豪宅别墅。这类豪宅在上海比较多见。2、市区出现大型社区内别墅项目市区或者临近市区，土地成本不同意房地产的开发容积率过低。但为了提升小区的
43、档次，通过产品规划来增加亮点，近两年，上海市比较流行在市区的普通项目中规划少量的联体别墅甚至是独幢别墅，设计出拔高一个档次的产品，以别出心裁的形式吸引消费者，同时提高价格。如老古北社区的臻园，闵行区的明申花园二期等，都有类似的规划。3、近郊别墅小区的别墅纯度提高近郊新开发的别里小区别墅纯度也在提高。所谓纯度，有三个层次：一是纯别墅群，二是纯别墅区，三是以某种别墅形态为主，特别是以独幢别墅为主，联体别墅为辅。在第二个层面上，近郊别墅区的纯度也增强了，在一个别墅小区内既规划别墅又规划普通住宅的现象在减少。毕竟这种规划在一定程度上影响到别墅的档次，对后期的物业管理也有一定负面影响。第三个层面上，别墅
44、的产品形态比较纯，整个小区的生活层次比较统一，很少出现联排、双拼、独幢规划在一起。这得益于开发商与代理商对别里目标客户的把握与对别墅产品及别墅生活更加深入的懂得。4、类别墅热销市场2003年与2004年，上海类别墅热销市场，阳光欧洲城、合生城邦、金地格林春晓、康桥半岛等楼盘凭借其优质品质与合理的性价比得到市场认可，并通过项目成功塑造了开发商企业品牌。二、供需分析1、别重市场供应量分析2002/2003年上海别墅批准预售量2002年上海别墅批准预售总量约110万平方米，到2002年底，上海别墅保有量约850万平方米。2003年别墅供应又掀起新的一轮供应高潮，全年批准预售总量超过160万平米，较2
45、002年全年增长50万平方米，涨幅为45%。2004年，别墅市场吸纳度可观，市场热销。独立别墅占据绝对比例双拼项目比重有所降低在经济实力同意的情况下，独立别墅是实现别墅生活，诠释自由生活的首选：而双拼与联排别墅，由于其适中的价格，也受到市场的青睐。据数据统计，2003年的上海别墅市场中，各类别墅占市场总份额的比例是：独立别墅为73%,双拼别墅为11%,联排别墅为I6%o2002-2003年别墅供给类型对比图独立别墅双拼别夔联排别箜-2003年T-2002年别墅追求高端化的倾向导致供应结构逐步失衡2003年统计在内的76个别墅项目中，其中总价为150万至300万元的中档别墅供应量最大，约占总供应
46、量的35%；其次为总价在300万至600万元的别墅，占到27%,100万元下列的经济类别里与总价在600万元以上的高档或者豪华别墅分别为18%与20%。其中还出现了8个总价千万元以上的顶级别墅。2003年上海别墅总价分布图150万以下150-300万口300-600万600-K)OO万100O万以上然而，高价化大概并未带来品质的飞跃。除了自然或者人造的水景、山林、坡地外，众多高价别墅基本拿不出更多的卖点吸引眼球，同价、同质竞争局面己十分明显。结构失衡如同市区高价公寓的大量供应挤压着中低价房的生存空间一样，别墅项目追求高端化的倾向，正在导致市场供应结构的逐步失衡。3、别墅市场供求状况分析中高低档别墅供求不相称目前上海别墅市场150-600万的中档别墅占据较大的比重，而从需求来看，上海别墅市场低档、高档别墅需求旺盛。这就造成供应与需求的结构性失衡。即供应呈枣核型两头小、中间大，需求呈纺锤型两头大中间小。这也就是说，目前别里市场的需求不足要紧表达在中档别墅市场上。这要紧与消费群体息息
