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1、市场调研昆明安宁温泉镇项目首次沟通会纪要世WMi冏WoridIJmonConsultancyProjectProphaseCommunication项目编号：执行时间：101872. 19项目名称：昆明安宁温泉镇项目项目经理：任志君纪录整理（项目主笔）：邵力刚会议地点安宁世纪天乐会议室委托方出席（姓名许董、文总（营销策划部）、杜总（董事长秘书）、魏总（工程部）、李总（前期部）及职务）世联出席（姓名及郭九茹（项目负责人）、任志君（项目经理）、邵力刚（项目成员）、警威（项目成员）、职务）赵颖慧（项目成员）、袁小凡（项目成员）会议目标：1 .建立工作关系，奠定良好的合作基础2 .确保工作走在正确的道
2、路上会议要紧内容对客户需求、项目基本情况及世联市调计划的确认陈述方要紧内容陈述人团队成员介绍世联介绍世联对客户目标的初步懂得及确认 财务目标（价格、速度、回款、利润、周期等）：项目的财务目标重于形象，盈利为要紧目标，项目首期务必盈利。 品牌形象：企业参与区域的规划与开发，有利于提高企业的影响力 政府及其他有关利益群体目标：政府要求项目务必开发国际会议中心，高尔夫务必建设带动旅游产业进展。通过项目需要提高当地资源的知名度，并使得政府、公司及当地居民获得有关利益。 持续开发（后续拿地）： 社会效益 启动目标（以小博大、平开高走等） 各物业的作用 什么目标是不可变的，什么目标是能够探讨的 其它郭九茹
3、任志君世联对客户需求的初步懂得及确认 1、我方对项目客户定位的懂得：客户要紧包含：Q、昆明本地客户；b、云南省客户（养老性客户）；C、云南省之外或者者国际客户（养老型客户） 2、项目价值定位：我们的核心资源：温泉对项目价值的提升；高尔夫球场对客户的吸引力（昆明高尔夫市场紧张，客户资源比较多，客户对项目的认知度会升高）； 3、项目的进展策略世联对项目的 初步懂得及技 术思路其他旨在熟悉客户 对项目及城市 的看法项目基本情况：安宁市为昆明的五区四市一线，为昆明的卫星城市，安宁距离昆明38公里，最早定位为工业城市，现在随着云南旅游二次创业，安宁将转型为旅游城市。地块位于安宁市温泉镇，温泉往常受到市场
4、的认知，后来，由于周边旅游景点的进展，温泉镇逐步被人们冷落，因此温泉镇逐步退步。项目面积约9600亩，成都到昆明的铁路，通过地块，地块南部5678亩，地块北部4000亩。铁路沿线南部为1号高尔夫地块，铁路北部为2号高尔夫地块。地块南部5678亩地块东侧1200亩地块为房地产开发与国际中心开发为主。根据客户需求项目的高尔夫地块一定要作，除去高尔夫面积与其他不可用地的面积之外，还剩下1200亩地块用于国际会议中心与房地产住宅开发。1200亩地块中，其中667亩地块已经在政府网上公示,这个地块作为住宅项目开发。国际会议中心开发位置上，放置在项目地块的西南角地块，开发时机上，在住宅项目开发之后。项目定
5、在明年5月份开盘，与项目组工作同时进行的包含其他咨询公司与规划院。项目限制条件：项目不定义为旅游地产，目标为开发高档楼盘。客户要紧定位在昆明客户与本地客户为主；关于昆明之外的云南省的养老型客户不报有太大的期望。项目不期望像普通的旅游城市那样人员流淌很大，人气很强，而是希望整个项目的定位希望客户都是开宝马客户。客户所有股东公司的注册资金为L6亿，期望项目滚动开发。因此，关于云南本地居民高档置业的需求是否足够支撑项目的开发，与较低的前期关于高尔夫建设的资金投入，是否能够吸引高端定位的人群成为项目研究的重点。 项目界定：。 技术思路 工作阶段划分及工作时间安排 10月18日开始市场调研，调研时间为一
6、周，补充调研2-3天。报告撰写时间一个月，12月4日进行公司评审。 市场调研计划，包含策略目标、要紧内容、人员时间安排 调研要紧包含三部分：当地竞争楼盘调研（低密度别墅市场）；昆明市高尔夫会所别墅、会议中心与安宁温泉资源的调研；昆明市与安宁市政府与专业人士访谈，与当地目标客户人群访谈。 人员由战略组与住宅组构成 需要客户协助解决的事项客户对城市的懂得客户对项目所在区域的懂得 安宁原先定位工业城市，后来值云南旅游二次创业，因此定位安宁为旅游小镇城市，政府希望通过国际会议中心与高尔夫球场来提升整个城市在昆明与云南中的地位。客户对市场的懂得（包含产品、客户、竞争项目等） 产品：项目在打造精品项目的前
7、提下，总价不一定要高，对项目的总价能够定在3O万美元/栋。 客户：昆明其他的高尔夫别墅项目售价在1万/平米。（昆明整个城市人口4OO万，私车拥有量全国第三），其中再昆明置业的客户会选择在昆明，现在昆明居住客户有3O-4O%位外地客户，云南通常会选择在昆明置业。昆明有一种特殊现象，昆明人向外跑，周围人向昆明跑。省外人会选择在昆明置业，国外人会选择在昆明。在昆明打高尔夫人：韩国、日本、东南亚、国外客户。昆明本地人。 竞争项目：昆明高尔夫别墅售价：春城湖畔：24O万/24O平米，赠两张会员卡；滇池高尔夫：48O万/45O平米，赠两张会员卡，销售量最好；大理苍山高尔夫：1OO万/亩，两张会员卡；温泉高
8、尔夫：115OO元/平米，增两张会员卡。客户对项目的关注点 高端市场定位如何实现 资金的快速回笼，实现滚动开发 项目定在明年5月份开盘，时间进度客户问题其它 项目的启动背景：通过对北京、上海、深圳、广州项目的考察，对昆明周边半小时车程之内的地块的调查，最终确定在安宁温泉镇。 项目的定位：期望开发成顶尖级品牌项目，产品定位高端。 项目土地取得情况：项目一期12OO亩，其中667亩正在审批（正在网络公示），244亩为公建用地，项目北部地块为267亩，作为项目的储备用地。 关于取地成本的问题：9.5万/亩，挂牌价估计为15-2O万左右，不包含拆迁与农民补偿，协议价与挂牌价的差价以后期基础设施建设的形
9、式返还 政府限制：地块面积超过1OOO亩需要通过国务院审批。 项目要紧为房地产开发项目，其中的配套要紧应对政府。 对项目开发的要求：项目能够首先开发一部份，用来调配与实验一下市场，通过开发研究市场，为整个项目的开发做好铺垫。 关于地块的开发顺序，应确定与找到有关的技巧，应付政府对项目的开发要求。关于客户目标 检讨，确立工 作目标双方达成 的共识关于工作内容 及方法项目更加聚焦到1200亩范围内，根据客户需求，为客户提供更 为深入的物业进展建议关于时间及人 员安排客户希望加快工作进程，为保证项目品质，沟通后初步确定按原 计划进行其它不是项目组初期推断的旅游地产项目，为具有一定核心资源的房地产开发
10、项目其它会后整理、总结关于客户背景项目的股东构成：项目的股东要紧有四个人，三个为洛杉矶、一个为德克萨斯。股东的目标是：通过项目的开发成就公司的品牌。关于决策信息对世联的专业性具有较高的认同客户信息补充客户的真实需求低密度高档住宅项目开发，实现资金的快速回笼，实现滚动开发其它客服策略调整项目懂得调整工作目标调整客户需求与客户问题补充或者调整工作目标调整或者补充工作计划关于市调工作的调整或者内容补充项目市场调研内容进行相应的调整，取消对昆明、大理、丽江城市的旅游设施与资源的调研，加强关于昆明市高尔夫市场与温泉资源的调研，关于本地低密度住宅市场的消费潜力进行更深入的调查调整需要在下一阶段工作中进一步
11、沟通的内容工作分工及任务委派其它记录确认委托方:项目经理:记录要求： 客户问题务必原文纪录 可参考顾问工作手册中的“提问示例”进行提问 除“其它”项或者前阶段的流程表格中有记录外，表中所列信息项务必全部与客户沟通并填写，如没有获得该项信息，须填写“无”，并注明原因； 项目情况需在本次会议中最终确定，项目情况包含：项目位置、用地性质、项目指标、项目资源、项目成本、项目目前进展状态、项目计划、项目限制条件、项目弹性条件、已选择的专业服务公司； 客户陈述内容必需全面记录，对其内容的总结、分析与推断记入“会后整理、总结”； 项目主笔负责记录整理，项目经理负责审核确认； “会后整理、总结”中“客户信息补充”部分的内容不必发送客户
