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1、建设工程项目建议书评估报告TMk项目建议书1.总论1.l项目概况1.Ll项目名称：南京国家级新区科研总部工业园I .1.2承办单位：南京国家级新区科研总部工业园进展有限公司投资单位：南京江北新区投资有限公司南京江浦开发（集团）有限公司II .3建设地点：南京国江北新区工业园1.1.4建设年限：3年（2015年1月2017年12月）1.L5建设规模：项目计划占地100O亩，容积率约15总规划建筑面积约90万平方米1.L6要紧建设内容：通信技术产业基地，数据信息产业基地、电子商业产业基地、物联网产业基地、国际光伏产品交易基地、综合办公楼、专家楼及有关配套设施。1.L7投资规模与资金筹措：项目总投资
2、48.1亿元，其中，项目公司自筹资金10亿元，对外融资10亿元。1.1.8要紧技术经济指标表一项目要紧技术经济指标单位：万元序号指标名称数据备注1销售收入806000万元2销售税金及附加32533万元税率4.55%3总成本费用481000万元4利润总额202467万元5所得税45616.75万元税率25%6税后利润136850.25万元7年投资利润率51%8全部投资回收期3年1.2进展目标计划3年内建成以通信总部基地为基础的国家级科技工业园，并达到一定市场规模，实现有科技行.业著名企业150余家入驻的目标；南京国家级新区科研总部工业园品牌在国内科技产品行业具有一定知名度；在科技产品消费市场上有
3、较强的吸引力；力争达到3年内盈利；项目成为中国科技产品行业前沿一流的总部经济运营企业。1.3 市场分析随着国民经济的持续快速增长，中国科技产品消费市场进展迅速。据有关机构统计，2013年，中国科技产品消费整体市场规模将逾万亿元。南京市房地产开发投资额近年来增长较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高档公寓类投资额稳中有升。工业仓储用地在转让土地中所占面积比例有上升趋势。随着土地资源的更加紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。项目属于消费类产品行业的总部经济服务模式，有广阔的市场前景。1.4 风险分析科技产品产业的消费特性与高科技特性，涉及的消费层次较高，由于市场竞争猛烈，消费者对产品的认可程度，决定项
4、目内容存在一定的市场风险;同时项目属于工业房地产行业，受宏观经济及国家调控政策的影响，因此项目存在一定的行业政策风险；另外项目还存在着经营风险与人才储备等方面的风险。1.5 结论从项目的行业进展前景、市场容量、竞争优势、社会效益与财务评价等方面的分析，项目是一个成长性好、风险相对可控、投资回报率高的优质项目。从科技产品产业与消费市场进展态势来看，科技产品产业是我国目前进展最为快速的产业之一，行业政策趋于有利，市场潜力巨大，项目运作时机有利；项目凭借先发创新优势积存的资源基础，使项目具有良好的可操作性;项目凭借自身具备的各类资源优势作为核心竞争力，以其特殊优势，同时借助资本市场杠杆，取得强有力的
5、资金支持，项目将建成为中国科技产品行业中的一流总部基地。2 .项目背景与必要性2.1 项目提出的背景与根据1 .从国际国内产业进展趋势来看，国际服务业与中小企业向中国转移、长江三角洲与珠江三角洲等国内经济带产业西移、IT外包产业快速进展、创意产业、动漫产业快速进展，项目的提出有利于江北经济的进展，也符合南京市及新区工业园的产业布局调整及江北区的总体规划要求。2 .为了有效整合利用土地资源，江北区于2010年与南汇区合并，为加大江北区经济带的进展，促使园区产业提档升级，实现由工业制造业向工业服务业转变，使剩余土地资源社会经济效益最大化。2.2 项目的必要性及意义1 .有利于城市的建设规划项目所在
6、地为江北区内的江北工业园区，总部经济模式会给江北注入无穷的活力，高标准、高质量、高起点的总部工业园区积聚效应会提升江北的综合实力。总部工业园区的进展与江北进展相得益彰，充分凝聚后，江北将呈现出一道美丽的壮观景象。2 .有利于区域经济的持续快速进展总部工业园区可确立以高标准规划、高效益进展，建设集约化、现代化的思想，以高绿化、低密度的企业总部为主体，引入企业首脑机构，采取统一规划与统一建设的方式兴建，通过产业项目的建设，聚集国内外总部型企业总部，通过搭建信息交流与产品贸易平台，有利于促进区域经济现代化与集约化，实现区域经济长期快速增长。3 .有利于发挥地块价值最大化总部工业园区的建设将吸引大量总
7、部型企业的入驻，促进经济的进展，加快江北区域的成熟，从而带动区域地块价值的提升，有利于区域土地资源的合理利用及价值最大化进展。3 .项目承担单位情况3.1 项目承担单位南京江北国家级科技产品总部工业园进展有限公司（下列简称“江北科技产品”）是项目承担单位，注册地在南京江北工业园，江北科技产品是由南京江北开发投资有限公司（下列简称“江北投资”）与南京新区工业园（集团）有限公司工业园（下列简称“江北集团3.2 项目投资单位江北新区投资有限公司是由江苏科技产品测绘有限公司（下列简称“江苏高科科技产品“）联合南京战略投资者共同组建的为实施南京科技产品总部工业园（国家级）的投资公司。3.3 项目技术支持
8、单位江苏高科科技产品2001年5月在江苏市江苏经济技术开发区注册成立,通过九年多的进展，现已成为一家专业从事地理信息系统研发与建设、数据生产、卫星定位及导航技术、设备研发等地球空间信息产业的高科技企业。是国家认定的高新技术与双软企业，通过IS09001:2000质量管理体系认证，是国家测绘局批准的甲级测绘资质单位，是中国地理信息协会副会长单位。KQGIS平台、空间数据处理平台、图文一体化业务协作架构平台、海量空间数据共享与公布平台、三维地理信息系统平台、基于服务的空间位置综合信息平台等产品的技术水平在国内均处于领先地位。在空间数据处理技术与卫星导航信号处理技术处于国际领先地位，享有盛誉。江苏高
9、科科技产品作为国土资源信息化领域最大的软件供应商,市场占有率超过40%。如今，通过几年的资源建设与技术开发，江苏高科科技产品在导航电子地图、航空摄影测量、遥感影像处理、城市三维信息系统、噪声三维展示系统、军事仿真、核岛换料模拟系统、核岛设备查找系统、河流三维交互式可视化管理系统、地籍管理信息系统、房产管理信息系统、城市综合地下管线信息管理系统、公路地理信息管理系统、林业资源综合管理系统、农业管理信息系统、国土资源综合管理信息系统等得到了广泛应用。2009年江苏高科科技产品入驻国家地球空间信息武汉产业化基地，宣布正式进军卫星导航终端设备制造产业，公司拥有完全自主产权的GNSS高精度定位、形变监测
10、、INS导航定位与GNSS/INS集成技术等世界先进技术。拥有世界领先的GNSS高精度定位、GNSS/INS组合等算法技术，杰出的GNSS.INS与GlS技术方案设计能力。重点从事卫星导航终端的核心母板、外围设备与移动办公终端的研发与生产，力争成为北斗的下游技术合作及设备供应商，五年内形成销售额超过10亿的设备研发基地，真正实现自身整体产业布局的优化，抓住机遇，在卫星导航终端设备制造市场再绪辉煌，为我国的卫星定位技术走向世界做出一定的奉献。公司的软件及硬件产品已经在国土、环保、林业、农业、水利、交通、通信、电力、市政、数字城市、房管等诸多领域中成功应用。公司在湖北、广东、广西、海南、安徽、云南
11、、贵州、陕西、江苏、河南、内蒙古、南京、天津等全国范围内设立了25个分公司与办事处，在武汉设有研发中心；在英国、新加坡、澳大利亚、美国等国家设立了海外分支机构，从事研发与海外市场推广。GNSS已经成为国家重大的空间与信息化基础设施，也成为表达现代化大国地位与国家综合国力的重要标志。由于其广泛的产业关联度，能有效地渗透到国民经济诸多领域与人民的日常生活中，已经成为继移动通信与互联网之后的全球第三个进展最快的电子信息产业经济增长点。GNSS产业关于全世界来说，尚为一个新兴产业，就中国核心市场而言，至今产值尚未突破100O亿元，总体上处于初级进展阶段。但是从GPS的不断演变进展到其他卫星导航定位的逐
12、步建立，与GNSS与其他产业的结合，关于用户的培养、市场氛围的营造、基础设施的建设几个方面，GNSS已经具备了向全球化、规模化与大众化进展的关键转折期，业界期盼多年的爆发性增长呼之欲出。鉴于中国GNSS产业相关于国际整体水平的落后局面，而已经具备的世界最大的移动通信与汽车关联市场优势，今后的3-5年，将是中国GNSS产业的关键进展时期。在GNSS的四个子系统中，中国的北斗系统尽管起步最晚，但是由于中国政府高度重视，将其视为中国重大进展战略，因而进展迅速，国家又投入600多亿元打造北斗二代全球定位系统，将在近年内具备实际运营能力，在整体设计性能上，也将达到卫星导航定位系统的最高水平。根据我国北斗
13、二代“三步走”战略，北斗二代系统将于2012年实现亚太区域导航覆盖，2020年达全球导航覆盖，导航性能达到甚至超过GPS系统，我国北斗导航产业将迎来大规模进展。全球导航产业经历了1994-2003年高速增长、2004-2010年较快增长，产业规模于2008年达249亿美元；我国导航产业进展速度已超过全球导航产业增长率，2003-2010年均增长率达43.9%,规模达505.9亿元。北斗系统加速建成后，我国导航产业规模将保持高速增长，估计2020年增长8倍、达4000亿元。目前我国导航产业95%以上被GPS系统垄断，同时GPS产业上游基础领域也被国外厂商掌控。基于导航系统对国防与民用产业的重要性
14、，我国政府出台一系列政策支持、促进北斗导航系统的应用，同时要求“涉及国家经济、公共安全的重要行业领域须逐步过渡到使用北斗卫星导航兼容其它卫星导航系统的服务体制”。在此背景下，北斗导航产业将迎来大规模进展。从进展阶段看，行业预测2012年北斗二代实现区域覆盖前，北斗导航产业将保持年均25%的平稳增长率；2012年后，北斗导航产业将实现50%左右较快增长。通常认为北斗产业的进展要紧为三个层次：国防、民用行业应用与大众消费应用。国防，与通信、电力、金融、海洋渔业等民用重要行业将是近期进展重点。北斗导航产业链包含空间系统（卫星与地面站）、终端芯片、终端设备、应用服务。天基系统将要紧由国家投资建设；元器
15、件实现集成化芯片量产将极大促进终端产业成熟，由于关键算法为我国操纵，元器件产业将为我国企业掌握同时实现高度集中化；终端环节是行业进展的中枢，行业门槛较高同时2012年以后将实现爆发性进展；运营服务目前规模占比偏低，在用户数增加、规模效应后才能快速进展、进展拐点将在2012年后形成。在北斗产业成长初期，元器件与设备终端为进展重点；随着下游应用推广、用户数大幅增长与规模效应加强，应用服务则将得到全面进展。大力进展战略新兴产业，作为十二五规划的要紧内容之一，战略新兴产业成为十分重要的内容，温家宝总理在“让科技引领中国可持续进展”的重要演讲中，特别强调了战略新兴产业的重要性，而卫星导航产业正是这种战略
16、新兴产业、低碳经济、绿色产业，同时能够在今后的510年内成长为国民经济战略性支柱产业。卫星导航产业己经引起了政府高度关注，目前也是八大无线行业与三大进展最快的信息技术行业之一。江苏高科科技产品公司具备自主的GPSRTK硬件核心芯片技术及GPS解算技术，并具备良好的国土业务测绘知识，目前国土系统每年的变更测量工作任务具大，而GPSRTK的需求量超大，在诸如桥梁监测，灾害监测，基础测绘，房产测绘，地形测绘等等测绘类行业都有应用，同时目前还没有哪一家的GPS厂商做到与3G技术、软件技术、测绘技术进行结合，能够解决GPS数据通过网络实时传输，与国土业务软件连接完成变更调查数据服务，因此，公司计划拟投资
17、在南京新区工业园工业区建设具备自主研发核心技术的GPSRTK研发基地，并计划在两年内投放全国市场应用。同时，建设具备自主知识产权的GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位与GNSS/INS集成技术的产品研发配与测试中心,该项目科技技术含量高，可推动形成一个完整的产业链。在公共安全与智能交通方面，高科科技产品正在与同济大学合作，设立了共同实验室，将卫星定位、导航技术与物联网技术结合能形成一个庞大的产业链。同时，江苏高科科技产品测绘有限公司正在积极参与国家重大专项高分辨率卫星项目，已经成为3家入围民营企业之一。作为16个重大专项之一，国家将投入480亿，发射14颗高分辨率卫星，将为我国乃至世界
18、提供高分辨率遥感影像服务，带动有关产业年产值超过IO(X)亿元，高科科技产品在遥感数据处理上有着非常强大的优势。截至2009年年底，我国从事地理信息产业的有1万余家企事业单位、30万从业人员。从事GIS教育的院校与有关单位有200所，每年毕业的学生近万人，年产值超过IOoo亿元。江北科技产品总部园建成之后，将会全方引进相产业链企业共同入驻园区，形成集中优势产业链，通过引进产业链上下游知名企业有助于带动经济整体的综合素养的提高。地理信息及遥感类，如：江苏超图软件股份有限公司、江苏清华山维新技术开发有限公司、江苏国遥新天地信息技术有限公司、武大吉奥信息技术有限公司、武汉适普软件有限公司、武汉中地科
19、技产品集团有限公司、高德软件有限公司、深圳市凯立德计算机系统技术有限公司、南京讯图科技产品科技有限公司、江苏城际高科信息技术有限公司。卫星设备及外围终端制造类，比如：广州南方测绘仪器有限公司、广州市中海达测绘仪器有限公司、中测新图(江苏)遥感技术有限责任公司、江苏四维远见信息技术有限公司、江苏博飞仪器股份有限公司、江苏北斗星通导航技术股份有限公司、江苏合众思壮科技股份有限公司、江苏麦格天宝科技进展集团有限公司、天津森氏精密仪器有限公司、武汉立得空间信息技术有限公司、苏州一光仪器有限公司、常州金力光学仪器有限公司、常州市莱赛激光工程有限公司、无锡市海鹰加科海洋技术有限责任公司。外资公司有:ESR
20、LERDAS、TrimbleLeiCa等。物联网类公司：杭州家与智能有限公司4 .市场供求分析北斗导航系统的应用具有广泛的应用潜力。比如公安保卫、遇险抢救、海岸缉私、巡逻搜索、囚车与运钞车监控、环境数据收集、各类灾害的预报与监测、交通管制、远距离输电与个人旅游、娱乐等诸多方面都有着广大的潜在用户。套用一句形容GPS的话就是：北斗卫星导航系统的应用前景“仅受限于人们的想象力随着系统建设的不断进展，很多潜在的应用必将被发掘出来，北斗卫星导航系统必将会得到越来越广泛的应用，从而产生巨大的社会与经济效益。卫星导航应用产业具有高技术、高投入、高附加值、高成长性的特点，随着GNSS技术向民用的开放，它所蕴
21、藏的巨大商机被挖掘出来，在欧美等发达国家，GNSS产业每年制造效益达到数百亿美元。目前，我国地理信息系统产业链已经形成，具备了良好的数据、人才与技术基础，市场需求旺盛，国内市场的整体规模已达750亿元，2007-2009年均增速达到37%,2009-2012年均增速将保持在35%左右。在信息技术变革与国民经济快速增长的有力带动下，我国地理信息产业正进入高速进展的关键阶段，项目具有非常诱人的市场前景。4.1 南京市宏观环境分析4.1.1 南京市总体经济概述2013年，全市实现生产总值8900.93亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%,2013年，第二产业实现增加值5939.96亿元，按可比价
22、格计算，平均年增长3.1%；第三产业实现增加值8847.75亿元，平均年增长12.6%。三个产业的比例关系为0.8：47.3：51.9,第三产业比重已连续9年保持在50%以上。2010年上半年南京市经济基本保持平稳进展的态势。签订外商直接投资合同金额62.48亿美元，比去年同期增长10.3%；实际到位金额35.52亿美元，增长5.1%。从利用外资结构看，第三产业、大项目与增资项目比重提高。政策：2010年下半年，央行已多次上调人民币贷款基准利率与中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行从2008年下半年金融危机后的“双稳健”政策后紧缩信号，从长期来看，该政策将对内需起到一定的抑制作用。2013
23、年之前南京经济呈快速增长态势，但整个中国经济在08年发生较大转变，出现一定回落，中国经济的三驾马车（投资/内需/出口），目前出口虽有恢复性增长，但受国际经济复苏及中国与西方国家汇率政策分歧影响，出口增长的前景坎坷，内需受到抑制，投资开始受宏观紧缩政策开始紧缩。目前中国经济政策已经从“从宽”逐步转向“从紧”，但是从常规来看政策效应通常会在12年后将逐步表达，估计从2011年下半年开始，经济形势可能会趋于平稳。4.1.2 南京市“十一五”规划南京市“十一五”规划的目标是：形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，办好一届成功、精彩、难忘的世博会，实现经济社会又快又好进展。在优化结构、提高效益、降
24、低消耗的基础上，全市生产总值预期年均增长9%以上，地方财政收入与国民经济保持同步增长。2010年万元生产总值综合能耗比2005年下降20%左右，环保投入相当于市生产总值的比例保持在3%以上。可见，南京市总体经济进展前景比较乐观，政府将大力推进产业结构调整，加快进展先进制造业与现代服务业。电子信息产业的重点是加强研发、拓展领域、加快升级、提高效益。推进集成电路设计与整机制造联动进展，推进信息产业与其他制造业融合；鼓励电子信息产业向汽车电子、数字电视、关键元器件与媒体等延伸；构建以芯片设计与制造为上游、手机与电视等科技产品终端为中游、网络运营与科技产品内容提供为下游的科技产品产业链。集成电路重点进
25、展集成电路设计及整机开发，整机产品所需的各类专用集成电路与系统级芯片等。建成具备研发、设计、生产、封装、测试、软件等完整的产业链，成为具有国际水平的国家级微电子产业基地。其中，网络与通信设备重点进展新一代互联网技术及产品设备等。2010年产值将达到7500亿元以上，占工业总产值的28%左右。42南京市房地产市场分析421总体市场分析南京市房地产开发投资额近年来增长较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高档公寓类投资额稳中有升。南京市土地出让面积在06年达到峰值,由于有关调控政策效果初显，09年土地出让面积下降比较明显。工业仓储用地在转让土地中所占面积比例有上升趋势。随着土地资源的更加紧缺，未来低
26、密度物业将愈加稀缺。从2005年起，南京市房地产市场出现供不应求局面，同时存量房交易开始活跃，但2008年后，形势有所变化,政府宏观调控作用在2008年逐步表达，叠加效应将日益显现，投资额度回落，开工项目也在减少。2010年上半年，随着全市保障性住房建设加快推进，与去年同期投资基数较低影响，南京房地产投资持续稳步推进，共完成房地产投资额845.28亿元，比去年同期增长35.5%O占全社会固定资产投资的比重由去年同期的28.9%上升到38.3%02010年上半年,本市商品房施工面积9220.41万平方米，同比增长11.4%0其中商品住宅施工面积5969.28万平方米，增长11.6%o商品房新开工
27、面积1380.59万平方米，同比增长25.6%。其中商品住宅新开工面积974.67万平方米，同比增长29%。由于前两年本市商品房在建规模连续下降，上半年，本市商品房竣工面积仍然连续下降态势，共完成686.46万平方米，比去年同期下降10.9%。其中商品住宅竣工面积492.25万平方米，下降11.4%o4.2.2细分市场分析2010年上半年，南京商品房供应量为1252.9万平方米，各月供应量呈现波动式走势。商品房上半年共成交1200.46万平方米。商品房成交均价走势基本平稳，4月份在商品房成交量达到高点的因素带动下，成交均价环比上涨23.5%,达到17086元/平方米。此后成交均价开始逐月下降。
28、南京市商品住宅供应量达到581.5万平方米，商品住宅成交量为509.9万平方米，供求各月呈现了一个较为明显的波动过程。上半年，办公楼供应量为113.39万平方米，成交量为94.56万平方米。南京商业营业用房供应量达到125万平方米,各月整体呈现前低后高的走势。南京商业营业用房成交量为142.9万平方米，成交量在4月份达到高峰。全市销售型商业营业用房成交均价走势比较平稳，各月基本维持在13000元/平方米左右。4.3 .江北区域市场分析4.3.1 江北产业经济分析据统计，2009年江北区实现地方生产总值4001.39亿元，年增量420.14亿元，按可比价格计算，可比增长10.5%,综合实力再迈新
29、平台。第一产业进展平稳，持续快速进展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快进展，生产供给活力较强，各产业的协调性进一步改善，产业结构进一步优化。2009年全区三次产业形成了以第二产业为主导、第三产业稳固进展的经济进展型区域。江北开发开放以来，积极推进金融贸易先行、高技术产业先行的产业进展方针，大力培养与引进具有国际竞争力的产业与大企业，不断优化产业结构，着力形成服务经济为主的产业结构与创新驱动为主的进展模式，第三产业增加值比重由1990年的20.1%提高到2009年的56.6%,实现了产业进展的战略调整，迅速从一个全市重点化工业疏解基地进展成为一个以现代服务业与高技术产业为主导的现代产业体系。江
30、北新区大力体制产业结构，三次产业结构比例由1990年的3.7:20.1:76.2迅速调整到2009年的0.8:42.6:56.6,率先形成服务经济为主的产业结构，二、三产业共同推动经济进展的格局进一步强化。江北总体经济进展速度略高于南京平均水平。在江北的经济进展中第二产业占主导，第三产业进展迅速。4.3.2 南京对江北的功能定位“一个作用，三个区积极贯彻国家综合配套改革试点的重大战略部署,在树立与落实科学进展观、构建社会主义与谐社会、实施建设“四个中心”国家战略中发挥示范带动作用，努力成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区。改革开放先行先试区。以推进国家综合配套改革试
31、点为契机，发挥江北新区在制度创新方面先行先试的优势，大力推进包含政府、市场、企业、社会在内的综合改革，着力解决深层次的制度性障碍，努力营造符合国际惯例的经济运行环境，形成完善的社会主义市场经济体制。自主创新示范引领区。以“聚焦张江”为重点，加快培养成为国家自主创新示范区、科技成果产业化重要基地与具有国际竞争力的高科技园区；以企业为主体、市场化为导向，加快建设产学研相结合的区域创新体系；以集成电路、软件、生物医药、新材料等产业为重点，加快形成具有自主知识产权的创新成果与具备研发、设计、制造、营销等环节的高新技术产业链。现代服务业核心集聚区。依托南京国际金融中心与海港、空港建设，发挥要素集散、资源
32、配置、综合服务、城市创新等综合功能优势，加快现代服务业在政策、空间、服务及人才等方面的集聚。加快建设陆家嘴金融贸易集聚区，世博一花木国际会展集聚区、张江创意文化与信息服务业集聚区、外高桥海港与江北空港国际物流与保税物流集聚区、金桥生产性服务业集聚区。4.3.3 江北的产业规划布局1 .一轴三带一轴：即南京市总体规划确定的从虹桥机场至江北国际机场的东西向进展轴，其东段为江北新区小陆家嘴一世纪大道一江北国际机场。以“一轴”为纽带，东西联动，以“一轴”为中枢，南北辐射，揭示了江北新区未来的进展走向，是江北现代化城区景观标志轴的集中表达与现代服务业走廊。三带：即以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江综合进
33、展带，依托黄浦江两岸综合开发，重点进展金融保险、专业服务、商业贸易、旅游会展产业与生态居住功能，集中表达中心城区的繁荣繁华与现代服务功能；以“一江三桥等国家级开发区为主体的中部进展带,重点进展高新技术产业与生产性服务业，集中表达产业实力与研发创新功能；以外高桥港区与江北国际机场为依托的滨江临海进展带，重点进展现代物流等临空临港产业与都市旅游、现代农业，集中表达现代物流功能与进展后劲。2 .六大功能区域以功能开发为主导，促进功能区域一体化进展，推进城市综合功能的提升，规划建设六个功能区域，即陆家嘴功能区域、张江功能区域、金桥功能区域、外高桥功能区域、三林世博功能区域、川沙功能区域。一城三镇：为加
34、快功能区域一体化进展，高起点规划建设川沙新城及外高桥、曹路、唐镇等新市镇。4.3.4 江北交通规划2009年4月24日国务院批准南汇区正式划入江北新区，使江北新区的辖区面积达到了1210平方公里,为江北进一步的开发、开放拓展了进展空间。新江北成立后，区委、区府制定了“三港三区”的进展战略。同时，为加快两区全方位接轨，区政府迅速启动了申江路、锦绣路等“八路工程”，使原江北新区与原南汇区的道路交通网络贯穿，为区内经济进展与人员往来提供便利的道路交通条件。2011年前，江北将建设23座轨道交通公交枢纽站，确保公交站点与轨道出口的距离昨天，记者从新区有关部门熟悉到有关江北建设轨道交通公交枢纽站的计划。
35、根据这份计划，23座枢纽站选址均配合2、4、6、7、11号线等轨道线路，如外高桥港城路综合站、陆家嘴站、世纪大道站等，使得轨道交通与地面公共交通紧密衔接。为了方便市民换乘，枢纽站都设置在轨道交通出入口邻近，通常相距80米，最远也不超过200米，步行时间操纵在23分钟内。由于23座公交枢纽站周边没有机场、长途客运等大型交通设施，设计时采取的是简易方案，如调度用房、公共厕所、便利店等，满足公交司售人员与乘客的基本需求。4.3.5 周边大型项目的利好因素图二南京世博会迪斯尼乐园、江北机场二期工程、临港新城的辐射、世博效应、带动（江北川沙镇，距离本案直线距离16公里左右）、华东六省客运总站（川南奉公路
36、与沪南公路交叉处）；规划地铁U号线延长段（嘉定一临港新城）与8号线江北沿线；与将要投入建设的机场高速Al5。这些工程都将为本项目提供大量的潜在客户资源。图一南京迪斯尼乐园（规划中）作为世界上最好玩的大型游乐场之一的迪斯尼乐园，基本确定坐落在南京江北川沙地区，最快将于2010年兴建，5年后投入运营。据称南京市江北区川沙镇预留20平方千米土地，其中用于主题乐园的是6平方公里。对本项目的利好消息如下：人流：可停留的游客数每年在300万人次左右。对餐饮、宾馆、与娱乐等配套服务的要求。要满足参观人群而建设的公园内宾馆与餐饮的建筑面积将超过12万平方米，这么大的需求，仅仅川沙地区是难以满足的。而本项目恰好
37、在它的规划范围的外部，有关的酒店等功能配套，将能够吸引大量游客光顾。物流：要紧表达于产业链与有关企业的输入。由于一个大型游乐场的建立离不开其配套设施的辅助，食品、玩具、机械、人力、能源等等，这些产业的输入将扩大川沙乃至大江北区域的产业范围，本项目的区位优势将是这些企业设立总部的最佳选择。信息流：迪士尼公司将其众多业务分为影视娱乐、主题乐园度假区、消费品与媒体网络4大部分。其中影视娱乐与媒体网络的进展，将提升以川沙为核心并辐射到周边这一区域的信息化水平。现金流：会带来地价与开发价值的进一步攀高，增加项目预期回款额。在南京流通经济研究所所长汪亮看来，迪士尼假如落户川沙，在这里每年的游客将超过300
38、0万人以上，川沙将有85%以上居民直接或者间接地为迪士尼服务，将形成整个长三角地区最大的旅游聚集区，由此将关于南京进行产业结构调整，加大服务业比重有重要作用。2010年南京世博会成功举办的利好：世博会期间，世界各地的知名企业将会聚集于南京这个国际大都市,这将是国内各企业的成长进展的重要契机,也蕴含了无限的商机，同时又是国内企业面向世界走出国门的一座桥梁。4.3.6 江北房地产业分析房地产行业是江北区近年进展较快的行业之一，随着南京城市的经济化建设进展，江北将逐步进展成一个综合型的居住集聚地。江北区今后5年的房地产经济进展将会以国家级重大项目与港城建设为依托，结合城镇体系的调整与交通网格的建设，
39、在“统一规范、合理布局、集中开发、配套建设”为原则的前提下，加快三级市场的联动进展，形成多层次的房地产开发新格局。2009年，江北区商品房都处于供不应求的情况。区域内供应量与成交量波动较大，在第三季度供应量与成交量集中放量。从整个南京楼市来看，公寓市场由于受外部大环境的影响，外环线周边部分区域已上涨到万元以上，从区位上来看，江北市场也受到一定影响，江北住宅市场要紧分布在周康、惠南与航头三大板块，且以周康板块最为活跃,不管是成交面积还是成交价格都相对较高。江北目前在售楼盘户型以两房、三房为主，一房市场投放量较少，且基本已经售完。成交均价以周康板块最高，其中绿地东南京成交均价高达15000元11f
40、;惠南板块价格相对较低，均价在9000元11f左右。江北市场上在售写字楼或者商住楼项目相对较少，且写字楼基本以出售为主，开发商通常不持有。从市调的结果来看，江北市场在售写字楼体量较小，以江北国际广场规模最大，共210户。价格区间集中在150018000元m江北写字楼数量较少，且品质上也逊色南京市区的甲级写字楼，配套与商务服务都较为落后；入住公司已中小型企业单位为主。惠南板块商业地产面临的形势更加严峻。惠南及整个江北的商业地产体量过大，销售与消化都存在严重的问题，供应量远大于需求量，短时间很难找到突破点。二十世纪九十年代以来，江北先后成立了江北工业区、江北工业园区等都市工业工业园区。各工业园区快
41、速进展，规模迅速扩大，大量企业积极入驻，集聚效应不断显现。表二南京市重点工业园区园区规模产业客户群航头大麦工业区占地45万平方米全新厂国制造业,电子加工业，深加工业上海康桥工业区26.88平方公里1、电子信息产业2、以汽车及零郁件为主的现代制造业3、生产性现代服务业上海鹿园都市嬖工业园规划面租450亩,总企筑面枳13999平方育科技产为,都市型工业，以包装行业为特色育科产业,包装业南汇工业园区工业区已引进企业57户,用地177.9公演中外合资国际公司为核心上海三姓都市工业区建筑面枳:1600平方米，占地3.8公哽工业,金融科研,族谢度假高科技产业上海国际医学园区11.1-V：/卫生部）农疗器摊
42、产业化基地,高新技术创业中心保疗器HU买用产品,医药高新技术研发上海老港工业区5平方公里以IT产业配套,现代装备制造业配套及海洋产业特色的高新技术为主的主导产业辅以电器配套,汽车零部件产业化工.制造上海幅港产业区总枳的为200平方公里分3期开发屯装备产业区，国际物流园区,综合产业区第三物流周浦都市工业区一期30公班制造业,包装卬刷广告业,IT,电子工业育科产业（无污染）园区主导产业根据定位不一致有所差别。从距离本项目最近的园区分布与入住企业类别来看，要紧以高科产业与包装及都市型工业为主，园区入住率在70%左右，以中小型进展中企业为主，对本案有一定参考性。工业园区目前尚属进展阶段，群聚效应初显。
43、江北目前尚无真正意义上的总部基地，本项目具备较好的入市时机。4.4 南京工业地产市场分析4.4.1 南京工业整体布局南京市规划了“1+3+9”工业园，“1”是指江北新区，“3”是指三个国家级开发区一漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区与南京松江出口加工区；“9”是指九个市级工业园区一莘庄、宝山、嘉定、江北、松江、奉浦（南京市工业综合开发区）、金山嘴、青浦与崇明。图三南京工业整体布局OADyr*MSvvoalVrxx*L-L2UX-j 4W-LLMj-L_24rpXLlzL*W从工业区的地理分布来看，江北与闵行是工业区分布最多的两个区域，各有34个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区，
44、位于江北区的是临港产业区、江北工业区。从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、江北、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。4.4.2 要紧工业园区规模及产业支撑表四南京市要紧工业园区园区规模主导产业张江岛科技园区25平方公里微电子、软件开发、生物医药产业、银行R产业等金桥川口加工区20平方公里电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食鼻、医药产业漕河泾新兴技术开发区14.3平方公甲.市点发展施电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等闵行经济技术开发区3.5平方公里轨道交通等机电设等、生物基
45、因制药和食品加I制造业上海化学工业区29.4平方公里石油化工、精细化工、化工新材料魅港产业区200平方公里汽车、重大和中型设蓄制造业及出口加【嘉定工业区24.8千方公里汽车零部件以及光电子信息、环保设备有浦r业区16.16平方公里生物医我、现代妨织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江业区20.56平方公里电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工莘庄工业区17”方公里电气机械及器材制造业、电子及通讯设箸制造业、新型材料及加I.业上海市粽合开发区宝山工业区208平方公里23平方公里通讯设品制造、机械装箸、输配电设箸，生物医药及中草药金K材料、有机材料及复合材料等钢铁罐伸加L业康桥
46、工业区26.88平方公里汽车零部件、新型建筑材料、纺织r业金山工业区58平方公里化学制品业及精细化I：、电气机械和器材制造业.建筑材料制造业崇明L业园区10平方公里食品制造业和船舶修造业星火开发区16.8平方公里精细化r、造纸、生物医热、建筑材料紫竹科技园13平方公里微电子、光电子、数字技术、软件技术新材料和研发培训通过近几年的战略性调整，南京工业布局“东西南北”四大产业基地构架基本形成，其中东部微电子产业基地“一带两区”格局初具雏形，西部国际汽车城各项基础设施建设全面展开，北部宝山精品钢材基地项目建设形成新的高潮，南部以南京化学工业区为主的石油化工产业基地建设正在加快。从规模上来看，以临港产
47、业区最大，达200平方公里；其他基本集中在20平方公里左右；以紫竹科技园与漕河泾新兴技术开发区较小，要紧为高科技研发产业，对空间的要求相对近较小。4.4.3 工业地产销售分析南京市范围内的厂房价格由于前期的供应量较大，因此价格相对比较稳固。但是南京周边仓储类物业的供应明显不及需求的增长。外高桥、临港、普陀桃浦与松江九亭等地区的仓储物业出现了供不应求的现象，价格也持续增长。同时，研发类办公物业与高品质商务园区的租金价格仍然在持续上涨。成熟园区如张江、漕河泾等由于土地供应的限制，研发办公楼宇的房源紧张,导致此类园区办公楼的租赁价格居高不下。各地政府正在加紧开发，如漕河泾浦江、张江中区与东区，但是短期内无法缓解研发办公楼紧张的供求关系。江北该类产品进展滞后，相对其他区域租金较低，基础薄弱。4.5 总部经济的进展4.5.1 总部经济概念总部经济是指某些区域由于某些特有的条件，吸引跨国公司或者者大型企业的总部在本地聚集，将生产加工基地通过各类形式安排在成本较低的周边地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。地方性总部经济也称“亚总部经济”。由相关于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是经济、技术与贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽与平台。而如今，随着产业经济的进展与产业结构的升级，总部经济正向郊区化转移，且总部经济的功
