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1、第七章收益法及其运用一、单项选择题1、收益法估价需要具备的条件是房地产未来的（）。A、风险能够准确预测B、收益能够准确预测C、收益和风险都能够较准确预测D、收益或风险其一可以准确预测2、报酬资本化法最一般的公式中，V表示（）。A、价对象在现在的收益价值B、价对象在过去的收益价值C、价对象在价值时点的收益价值D、价对象在未来的收益价值3、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万兀。A、159.56B、168.75C、169.39D、277
2、.704、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%,报酬率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A、180B、196C、200D、3005、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、8166、某宗房
3、地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都己使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为（）万元。A、1372.7B,1309.9C、953.9D、900.67、甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元11乙房地产尚可使用年限为50年，单价为IlOO元11r,报酬率均为8%,实际上甲房地产的价格（乙房地产的价格。A、高于B、低于C、等于D、无法确定8、已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元1
4、1若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%,则其价格最接近于（）元11fA、3816B、3899C、4087D、40009、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为（）万元。A、100B,77C、63D、4210、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A、280B、285C、290D、29511、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净
5、收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为9%,则该房地产的收益价格为（）万元。A、195B、210C、213D、21712、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.8513、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时包括的项目有（）。A、重置提拨款B,房地产折旧额C、抵押贷款还本付息额D、房地产改
6、扩建费用14、报酬率的表达式为（）。A、投资回报/所投入的资本B、投资回收/所投入的资本C、（投资回报+投资回收）/所投入的资本D、（投资回收一投资回报）/所投入的资本15、（）不但考虑租金损失情况，还考虑了房地产的空置率。A、毛租金乘数法B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法D、净收益乘数法16、（）是求取房地价值时采用的资本化率。A、土地资本化率B,建筑物资本化率C、综合资本化率D、房地产资本化率17、建筑物净收益=（）X建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A、建筑物重置价B、建筑物价值C、土地价格D、房地产价格18、某写字楼的建筑面积为540m2,年有效毛收入为108万元，
7、年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%,假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A、500B、750C、800D、1000二、多项选择题1、收益法根据资本化类型的不同，分为（）。A、直接资本化法B、投资法C、报酬资本化法D、利润法E、市场法2、收益性房地产包括（）。A、餐馆B、旅店C、加油站D、农地E、未开发的土地3、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（）。A、以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值B、以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值C、以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算:的房地产价值D、以建筑
8、物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值E,建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值4、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的是（）。A、净收益包括有形收益和无形收益B、通常只有客观收益才能用于估价C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算5、在求取净收益中，运营费用包括（）。A、房地产保有环节的税收B、房地产折旧费C、房屋保险费D、房地产抵押贷款还本付息额E、为承租人提供的服务费6、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。A、客观收益B、实际收益C、有形收益D
9、、无形收益E、潜在收益7、收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。A累加法B、市场提取法C、指数调整法D、收益乘数法E、投资报酬率排序插入法8、剩余技术有（）.A、市场剩余技术B、土地剩余技术C、建筑物剩余技术D、房地产剩余技术E、抵押贷款剩余技术三、判断题1、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）对错2、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。（）对错3、在收益法评估房地产价值时，获得净收益期限的长短和每期获得收益数量的多少决定着房地产的价值。（）对错4、甲乙是两块条件相同的相邻地块
10、，甲土地单价为1400元11容积率为4,土地使用年限为40年：乙土地单价为900元11容积率为2.5,土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（）对错5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（）对错6、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（）对错7、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收
11、益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）对错8、自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。（）对错9、在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。（）对错10、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高。（）对错11.市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（）对错12、资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。（）对错13、直接资本化中未来第
12、一年的收益有时用当前的收益近似代替。（）对错14、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）对错15、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）对错16、如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。（）对错17、直接资本化法的优点有：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（）对错18、自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。()对错19、净收益按一定数额递增的公式只有收益期为有限年一种。对
13、错四、简答题1、某商店的建筑面积为Ioonl，土地使用年限为40年，从2005年1月1日起计C2008年10月1Fl某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为300元11r,租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为400元11r,支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增3%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40%。试求该公司2010年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取10%).答案部分一、单项选择题1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未
14、来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P215。【该题针对“收益法估价需要具备的条件”知识点进行考核】【答疑编号】2、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。V一估价对象在价值时点的收益价值。参见教材P216。【该题针对“报酬资本化法最一般的公式”知识点进行考核】【答疑编号】3、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解:(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益(1- 9%915.1+16.315.5+17.21丽f91f?f?求得A=15.97(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格7-(l-F)=168.75玳。1.09参见教
15、材P218。(该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核【答疑编号】4、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的净收益为306667%=20万元，收益价格为V=2010%1-1(1+10%)40=195.58o参见教材P218。(该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】【答疑编号】5、【正确答案】A【答案解析】该商场在2005年10月的价值最接近于:本题考查的是净收益每年不变的公式。V=-l,Y(Ity)JA=12080%-50=46 (万元),V= (46/8%) 1-1 (1+8%)y=5%+5%60%8%, 40-5=536.11 (万元)。参
16、见教材P218。【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】【答疑编号】6、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：yc(1-J-)三i()-2(MO(7J).Y=3+0.5*(13%-3)=85n=40-10=30(年)%8Q8%xUT(k8%产上9。06(万元)参见教材P218。该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核【答疑编号】7、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。比较两宗房地产的价格高低，需要将它们转换为相同期限下的价格。为计嵬上的方便，将它们转换为无限年下的价格：匕:KOXl=IO501-1(1+8%)4
17、0)=1100.67(m2)甲房地产：K40：K=o-=110(l-l(1+8%)50=1123.96(m2)乙腐地产：K50参见教材P222。【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】【答疑编号】8、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式，带入数据得出Vn=4000Vn =VN XyN(i+yN)N(i+yn)n-i匕(1+匕)(1+3一口参见教材P2210【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】【答疑编号】9、【正确答案】A【答案解析】本题考杳的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限
18、年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式V=A/(Y-g)求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12(8%-2%)-7/(8%-1%)=IoO万元。参见教材P226。【该题针对“净收益按一定比率递增的公式”知识点进行考核】【答疑编号】10、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23(1+8%)3+258%1-1/(1+8%)37/(1+8%)3=281.o选项中最接近的一个为选项A,280万元
19、。参见教材P229。【该题针对“净收益在前后两段变化规律不同的公式”知识点进行考核】【答疑编号】11、【正确答案】B【答案解析】本题考杳的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格为：V=17(1+9%)+18/(19%)2+19/(19%)3+20/9%1-1/(1+9%)40-31/(19%)3=209.94(万元)参见教材P229。【该题针对“净收益在前后两段变化规律不同的公式”知识点进行考核】【答疑编号】12、【正确答案】A【答案解析】本题考杳的是预知未来若干年后价格的公式。折现率=6%+6%25%=7.5%,6000(1-6%)1.0755+4000.70.075(1-
20、1.075-5)=5061.440参见教材P231。(该题针对“预知未来若干年后价格的公式”知识点进行考核】【答疑编号】13、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款，是指在建筑物经济寿命内，为定期更换(需要一次性支付)经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。参见教材P238。【该题针对“净收益测和的基本原理”知识点进行考核】【答疑编号】14、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资本。参见教材P247。【该题针对“报酬率的实质”知识点进
21、行考核】【答疑编号】15、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。参见教材P253【该题针对“收益乘数法的种类”知识点进行考核】【答疑编号】16、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是投资组合技术。综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。参见教材P257。【该题针对“投资组合技术”知识点进行考核】【答疑编号】17、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是收益法总结。根据公式，得到建筑物净收益=建筑物价值X建筑物资本化率。参见教材P264。（该题针对“收益法总结”知识点进行考核】【答疑编号】18、【正确答案】C【答案解析】本题考
22、查的是收益法总结。土地净收益=-540400=864000,土地价值=864000/0.108=元=800万元。参见教材P264e（该题针对“收益法总结”知识点进行考核】【答疑编号】二、多项选择题1、【正确答案】AC【答案解析】本题考查的是收益法的含义。收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。参见教材P212o【该题针对“收益法的含义”知识点进行考核】【答疑编号】2、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出
23、租的）、农地等。参见教材P215。【该题针对“收益法适用的估价对象”知识点进行考核】【答疑编号】3、【正确答案】DE【答案解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。参见教材P236o【该题针对“收益期和持有期的测第”知识点进行考核】【答疑编号】4、【正确答案】ABDE【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不
24、断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P238。【该题针对“净收益测算的基本原理”知识点进行考核】【答疑编号】5、【正确答案】ACE【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P238。【该题针对“净收益测算的基本原理”知识点进行考核】【答疑编号】6、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考杳的是净收益测算应注意的问题。在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的客观收益、实际收益、有形收益、无形收益。参见教材P242。【该题针对“净收益测算应注意的问题”知识点进行考核】
25、【答疑编号】7、【正确答案】CD【答案解析】本题考查的是报酬率的求取方法。收益法中确定报酬率的基本方法有：市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。参见教材P248c【该题针对“报酬率的求取方法”知识点进行考核】【答疑编号】8、【正确答案】BCE【答案解析】本题考查的是剩余技术。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。参见教材P261。（该题针对“剩余技术”知识点进行考核】【答疑编号】三、判断题1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素,主要是未来的因素而不是过去
26、的因素。参见教材P213。该题针对“收益法的理论依据”知识点进行考核】【答疑编号】2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益法的理论依据。对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取信息所起的作用是相同的。参见教材P214。【该题针对“收益法的理论依据”知识点进行考核】【答疑编号】3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。参见教材P215。【该题针对“收益法的理论依据”知识点进行考核】【答疑编号】4、【正确答案】错
27、【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400/4=350(元m),Yg=401/K40=350(1+6)40(1+6)40-1=387.69(元/门)。乙的楼面地价=地单价/容积率=900/2.5=360(元/nV),V=V5o1/K5o=36O(1+6)50/(16)50-1=380.67(元m)。则投资乙地块比甲地块更经济。参见教材P222。【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】【答疑编号】5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。则该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)b=0,n=38/3+1=13.6
28、7(年)。参见教材P224。该题针对“净收益按一定数额递减的公式”知识点进行考核】【答疑编号】6、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。参见教材P236o【该题针对“收益期和持有期的测算”知识点进行考核】【答疑编号】7、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应
29、该为60万元。参见教材P238。【该题针对“净收益测和的基本原理”知识点进行考核】【答疑编号】8、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。自营的房地产的最大特点是,房地产所有者同时也是经营者,房地产租金与经营者利润没有分开。参见教材P241o【该题针对“不同收益类型房地产净收益的测算”知识点进行考核】【答疑编号】9、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。参见教材P2450该题针对“净收益流模式的确定”知识点进行考核】【答疑编号】M【正确答案】对【答案解析】本题考查的是报酬率的实质。收益能力相同的条件
30、下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。参见教材P247o【该题针对“报酬率的实质”知识点进行考核】【答疑编号】11、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P250e【该题针对“报酬率的求取方法”知识点进行考核】【答疑编号】12、【正确答案】对【答案解析】本题考杳的是直接资本化法概述。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。参见教材P252o【该题针对“直接资本化法概述”知识点进行考核】【答疑编号】13、【正确答案】对【答案解析】
31、本题考杳的是直接资本化法概述。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。参见教材P252o【该题针对“直接资本化法概述”知识点进行考核】【答疑编号】14、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见教材P253【该题针对“收益乘数法的种类”知识点进行考核】【答疑编号】15、【正确答案】错【答案解析】本题考杳的是收益乘数法的种类。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P253o【该题针对“收益乘
32、数法的种类”知识点进行考核】【答疑编号】16、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是资本化率和收益乘数的求取方法。如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。参见教材P254c【该题针对“资本化率和收益乘数的求取方法”知识点进行考核】【答疑编号】17、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测凫未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况：（3
33、）计算过程较简单。参见教材P256。【该题针对“直接资本化法与报酬资本化法的比较”知识点进行考核】【答疑编号】18、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是剩余技术。自有资金剩余技术对测党抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。参见教材P263。（该题针对“剩余技术”知识点进行考核】【答疑编号】19、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。参见教材P223。【该题针对“净收益按一定数额递增的公式”知识点进行考核】【答疑编号】四、简答题1、【正确答案】承租人权益价值=市场租赁费用现值一合同租赁费用现值。租约内每次付租金=100X300x24=720000（元）；剩余租约期付款次数=8/2=4；有租约付款租金折现率=（1+10%）2-1=21%;市场年折现率=10%：市场第一次付租金=40012100=480000（元）；市场要付租金次数=8：计算租约内租金的现值=72000021%1-1/（1+21%）4=.6（元；）计算市场情况下租金的现值=480000/（10%-3%）1-（1.03/1.1）8=.2（元）；承租人权益价值=.2.6=975744.6（元）。【答案解析】【该题针对“净收益测和应注意的问题”知识点进行考核】【答疑编号】
