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1、关于强化党建引领加强业主委员会建设管理的指导意见（试行）第一章总则第一条为规范业主委员会活动，维护业主合法权益，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，根据中华人民共和国民法典物业管理条例业主大会和业主委员会指导规则关于加强和改进住宅物业管理工作的通知XX省物业管理条例关于以党建引领物业服务管理促进提升城市社区治理水平的指导意见XX市住宅物业管理条例等法律法规和规定，制定本指导意见。第二条城市小区治理、物业管理应当以人民为中心，以平安幸福为目标，坚持党建引领、财务公开、业主自治、依法依规、政府监管的原则。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接
2、受业主的监督。第四条管理区、社区负责组织、指导本辖区业主大会的成立,业主委员会的选举、换届以及物业管理委员会的成立等工作，派员参加业主大会会议，监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责，组织召开物业管理联席会议，调解物业纠纷。第五条社区居民委员会负责具体指导、监督业主大会、业主委员会依法进行自治管理，协助街道开展社区治理、社区服务中与物业管理有关的工作，及时排查调解各类矛盾纠纷。第六条街道物业办负责物业行业领域的指导和监督管理工作，建立物业行业领域服务质量考核制度、信用评级制度，指导监督物业服务标准、费用测算及物业项目交接、查验等。物业办指导街道开展业主大会和业主委员会有关工作。派
3、出所、规划站、环保所、安监站、城管分局等相关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业服务区域公布工作职责和联系方式，对违法行为及时作出处理。第七条物业服务行业组织、物业服务人应当加强行业自律和规范化建设，建设“红色物业”，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。第八条按照从实际出发、尊重业主意愿、可持续发展的原贝1.指导小区采取包干制管理模式、政府国企托管等物业管理模式。第二章党建引领第九条充分发挥党的政治优势和组织优势，加强党组织对业主大会、业主委员会的领导，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务人及社会各方力量共同参与的工作机制，形成社区治理合
4、力。第十条管理区、社区党组织要加强对业主委员会筹备组建、换届选举等工作的领导，负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。积极开展“红色业委会”评选工作，发挥典型示范带动作用。第十一条管理区、社区党组织要把好业委会人选关。管理区、社区党组织应将业主委员会党组织建立情况和党员比例等纳入业主委员会选举要求。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，业主委员会成员中党员比例原则上不低于60%,业主委员会主任原则上由党员担任。第十二条管理区、社区党组织指导符合条件的业主委员会建立党组织，倡导业委会党组织书记和业委会主任一人兼。推动业主委员会成员和物业项目负责
5、人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，实现“双向进入、交叉任职”。业委会党组织受社区党组织的领导和监督。对难以成立业委会党组织的小区，由管理区、社区选派党建指导员，具体指导小区党的建设工作。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动街道辖区内市直机关企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。健全完善“楼栋红管家”，从本楼宇常住居民中的网格党支部成员、楼宇党小组长、党员中心户、在职机关事业单位干部职工、退休干部、居民代表中选聘。一栋楼一般推选一名“楼栋红管家”，也可根据楼层高、户数多等实际需要，一楼道单元设立
6、一名。第十三条建立业主委员会向社区党组织定期报告工作制度。业主委员会在业主代表、业主大会提议物业服务人选聘、环境改造、公共设施完善、动用大额维修资金等重大事项，及业主大会作出决定执行之前，应向社区党组织报告并书面向街道报备。第十四条管理区、社区党组织要加强对业主委员会日常工作的指导，安排人员参加指导业主大会、业委会会议，对小区重大事项研究、决策、执行进行监督。建立管理区、社区党组织领导下的业主委员会纠错和退出机制。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，管理区、社区应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告全体业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，管理区
7、、社区指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。第十五条加强对业主委员会成员的教育培训，街道党建力、司法所、规划站、环保所、安监站、财政所等职能站所联合社区对业主委员会成员进行法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。住宅小区内综合执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米。第三章业主委员会建设与管理第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，对其负责，受其监督。业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。履行以下职责：（一）召集并主持业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会
8、履职情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；（三）执行业主大会的决议、决定；（四）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法草案；（五）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时足额支付物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（七）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止；（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；（九）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员支付物业服务费、停车费等费用情况；
9、（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十一）配合行政执法机关开展执法工作；（十二）配合、支持社区居民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；（十三）业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。（十四）业主大会赋予的其他职责。第十七条有下列情形的业主，不宜作为业主委员会委员候选人人选：（一）违反国家法律法规或者党纪党规正在被立案侦查的；（二）组织、参加邪教组织或其他危害国家安全、社会稳定的非法组织，参与或煽动、教唆他人采取
10、堵门、堵路、集中拨打政务热线、越级上访等非法形式反映诉求，影响社会稳定的；（三）被有关部门确认存在涉黑涉恶行为的，利用黑恶势力或者“软暴力”干预小区业主正常工作和生活的；（四）有不良信用记录或者被纳入失信被执行人名单，尚未被撤销的；（五）被有关部门认定有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为，或者其他侵害业主公共利益的行为，尚未整改到位的；（六）未在物业服务合同约定的时限内交纳物业服务费，经书面催交，在催告期限内仍未交纳的；（七）本人、配偶及其直系亲属在本小区物业服务企业工作，应当回避的，本人、配偶及其直系亲属与物业服务人有利益关系的；（八）正在其他
11、物业管理区域担任业主委员会委员、业主监督委员会委员的；（九）未按照规定交纳车辆停放费用、物业专项维修资金等相关费用且未改正的；（十）违反房屋出租相关规定且未改正的；（十一）严重违反临时管理规约、管理规约的；（十二）曾受过行政处罚的，曾被判过刑、有过犯罪前科的，以暴力、威胁、欺骗、贿赂等手段当选的；（十三）品行低劣，在社会上影响较坏的；（十四）法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。业主大会议事规则和管理规约应当规定，出现以上问题的，其业主委员会委员资格自动终止。第十八条符合下列条件的业主应优先纳入业主委员会委员候选人范围：（一）中共党员；（二）具有良好的个人信用；（三）热心公益事业，责
12、任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；（四）模范遵守法律法规、管理规约；（五）模范履行业主义务；（六）对待业主热情诚恳、耐心细致；（七）具有较强的语言文字水平及组织协调能力。第十九条业主委员会委员候选人通过社区党组织推荐、业主推荐或者自荐等方式产生。第二十条建立联审把关机制。筹备组按照前款方式推荐的人选中拟定候选人名单，报社区后由社区提报街道党建办，党建办会同纪工委、派出所、信访办、城管分局等部门进行资格联审，3日内出具联审意见。第二十一条筹备组根据联审意见，确定业主委员会候选人名单，在物业区域内显著位置公示。第二十二条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人或7人组成，每届任期不超过五年，
13、可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。第二十三条业主委员会的选举应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主委员会委员应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意才可当选。业主委员会选举时，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意的候选人超过应选名额时，以得票多的当选；面积、人数得票数不同时，以人数票排名在前的当选；面积、人数得票数均相同，不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。业主委员会应当自选举产生之日起3日内在管理区、社区的组织下，召开首次业主委员会会议，推选产生业
14、主委员会主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。执行委员负责业主委员会的日常事务工作。第二十四条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，并根据管理区、社区指导要求，定期召开有关会议，管理区、社区居委会应派人参加。有关重大决策事项，应向广大业主公示后，逐级报社区居委会、街道审核。业主委员会应建立档案管理制度，业主大会会议、业主委员会会议等应制作书面记录并存档。业主可以查阅业主委员会、业主大会会议等会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第二十五条街道党建办、纪工委、司法所、派出所、文化站等部门应当定期对业主委员会成
15、员开展政治思想、法律法规、治安调解等方面培训。业主大会、业主委员会应当积极配合社区居委会依法履行管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。管理区、社区居委会应当及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。第二十六条业主委员会任期届满3个月前，应当向管理区、社区居委会提交换届选举书面报告，在管理区、社区居委会指导下，召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主委员会应当于15日内，将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。不及时移交的，社区应当协调督促移交。未及时移交造成业主损失的，原业主委员会委员依法承担赔偿责任。第二十七条业主大会、业主委员
16、会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。其作出的决定违反法律、法规规定，或者不符合业主大会议事规则和管理规约规定程序的，社区应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十八条社区党组织、居委会履行以下职责：（一）建立业主委员会向社区居委会定期报告工作制度；（二）指导监督业主委员会在物业服务人选聘、环境改造、公共设施完善、动用大额维修资金等重大事项决策程序。（三）对业主委员会作出决定违反法律法规、侵害业主和物业服务人合法权益的，要依法撤销其决定；对业主委员会不履职尽责、无法正常运行的，要依法重新组织换届改选。（四）加强对业主委员会筹备组建、换届选举等工作的领导，确保人选质量。推荐符合条件
17、的人员作为业主委员会委员候选人,通过法定程序进入业主委员会，有条件的可担任业主委员会主任。（五）牵头建立居民委员会、业主委员会、物业服务人、驻区单位等参加的议事协商机制。推广物业服务管理联席会、恳谈会、调解会等做法，搭建便捷议事平台，定期组织各方共同协商解决物业服务管理问题。（六）对业主、业主大会、业主委员会、物业服务人、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生的争议、矛盾，予以协商解决。第四章住宅小区物业服务人的监督管理第二十九条物业服务合同应当明确双方的权利、义务、服务项目、范围、服务标准、收费标准以及违约责任等内容。原则上，具体物业收费标准应在政府指导价上下浮动的20%以内。开发建设单位
18、、物业服务人和业主应树立依法履约的意识。物业服务人应严格按照国家及XX市有关物业管理法律法规要求和物业服务合同约定，认真做好物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护、公共绿化的养护、公共区域的保洁、公共秩序的维护、车辆停放管理和物业档案资料的管理等各项物业管理服务工作。物业办根据XX省物业管理条例，执行物业服务合同备案制度，并开展以下工作：（一）对物业项目实地核查或约谈物业服务人负责人、项目负责人；（二）项目合法来源不清、不符合规定的，应向项目所在地的社区居委会核实。物业服务人应及时办理物业服务合同备案，未按时办理的，由物业办依法移交综合执法局予以处罚，并记入物业服务人及项目负责人信用信息系
19、统，向社会公示。物业办与相关职能站所建立联动机制，对物业服务合同履约情况进行监督检查，对物业服务人的违规行为予以纠正，同时记入物业服务人及项目负责人信用信息系统。第三十条物业服务人应加强小区治安防控工作，落实小区安防力量，加大人防、技防、物防的投入力度，健全小区安全防控体系。物业服务人应制定完善小区消防安全管理制度，建立健全消防灭火和应急疏散预案，整改消防安全隐患。制定安全管理制度，设置安全管理人员，加强巡查和管理。物业服务项目负责人是安全管理的第一责任人。物业服务人应当协助做好水电气暖、治安、消防、公共设施设备等安全防范工作。发生安全事故时，采取应急措施并及时向有关行政管理部门报告。物业服务
20、人应当依法保障公安、消防、救护和抢险等车辆以及相关执法人员在物业管理区域内执行公务。第三H条物业服务人应对物业管理区域内实施违法建设、违规装修、违规出租房屋等行为，进行劝阻制止，并及时向规划、城管、公安等行政管理部门报告。相关部门接到报告后，应当依法对违法行为进行查处。第三十二条物业服务人应在每年第一季度公示物业服务人收支情况并接受业主质询，公示时间不少于15日。专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主要求实施审计，或者业主委员会要求实施审计的，物业服务人应当配合。物业办联合各职能站所对物业服务人的年度收支公示情况实施检查。对未按规定进行公示的物业服务人，责令其限期公示，同时记
21、入物业服务人及项目负责人信用信息系统。第三十三条业主委员会可以组织开展业主满意度调查。对于业主满意度低于60%的物业项目，业主委员会可以要求物业服务人限期整改。逾期不改或整改后满意度调查仍低于60%的，业主委员会应当向所在地的社区报告，由社区启动评审委员会的评审程序，并向物业办报告。第三十四条物业办每年对注册地在XX街道且在街道从事物业服务的物业服务人进行考核，属地社区参与配合。对不符合服务标准的，责令限期整改并及时组织复查。对复查仍不符合条件的物业服务人，将对其信用体系扣分。物业办对物业服务人实行A、B、C、D四个等级的评定制度，并实行动态管理。等级评定工作每年开展一次。（一）评定为A级和B
22、级的物业服务人，纳入XX街道优秀物业服务人资源库。（二）评定为D级的物业服务人在相关媒体公开，在政府行业主管部门的网站上公示不少于180天，并限期整改。申请晋升物业服务人评定等级的，需同时具备以下条件：（一）在等级评定中核定为B级及以上；（二）物业项目所在地的社区书面同意；（三）物业服务人及项目负责人信用信息系统近三年内无扣分记录。物业办将考评结果作为物业服务人参加招投标的参考，并向社会公布。物业服务质量高的项目，将在公开招标中优先考虑。物业办建立XX街道优秀物业服务人资源库，供开发建设单位、业主、业主大会选聘物业服务人时选择。资源库定期更新物业服务人名单，并向社会公布。第三十五条物业办应当联
23、合规划站加强对项目负责人的管理和指导，主要包括：（一）定期开展项目负责人的安全和服务培训；（二）定期检查项目负责人的公示及业主监督情况；（三）对业主投诉问题较多的，对项目负责人实施约谈或建议物业服务人更换项目负责人。供水、供电、供气、供暖、排水、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门，依法按照职责负责相关专项服务的监督管理工作。第三十六条聘任或更换物业服务人的，由该物业项目业主委员会提议，并向物业所在地的社区提出评审申请。按照评审程序，经业主大会会议表决通过后，由社区对业主大会决议予以确认。新聘物业服务人应及时与业主大会签订物业服务合同，并于签订之日起7日
24、内到物业办备案。未经社区对业主大会决议进行确认的，物业办对物业服务合同不予备案。第五章投诉受理和责任追究第四十三条任何单位和个人有权对物业管理中的违法违规行为进行投诉、举报。有关单位在接到投诉、举报后应当进行登记，属于本单位职权范围内的事项，应当及时受理，并在5个工作日内予以回复。不属于本单位职权范围内的事项，应当及时移交处理。对管辖有异议的，由物业办、司法所等站所明确管辖单位。第四十四条物业主管部门、管理区、社区和其他有关站所的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)未按照本规定筹备、组织召开业主大会会议的；(二)未按照本规定召集或者参加
25、物业管理联席会议的；(三)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；(四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。第四十五条物业服务人擅自改变物业管理用房的用途的，由规划站、城管分局责令限期改正并上报市住建局，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第四十六条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务人可以向人民法院起诉。第四十七条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
