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1、关于项目投融资的调查报告（合用于房地产开辟和旧改等物业项目类投融资业务）履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立、客观、审慎的分析评价而成。本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载、误导性陈述或者重大疏漏。申报部门/分支行：融资人：（以下简称“XX”）融资规模：融资期限：我行净收益：交易结构：风控措施：融资人在我行已获投融资金额：主办客户经理：协办客户经理：联系方式：完成时间：*年*月*曰一、卖出出调杳情况1序号时间起止地点接触人物调查内容备注1234二、第三方了解（包括但不限于媒体、同业、中介、政府公开信息）序号渠道内容简介121实地调查情况要求详细记
2、录：主办、协办客户经理现场调查的时间段、对客户的办公地点和项目现场的实地走访情况、与客户管理层的交流情况、民营且非前100强企业原则上要求面见实际控制人。34三、“三性”核查齐全性是否提供完整资料:是否完整揭示集团和关联企业在我行的投融资;对未按照要求提交的必备资料，赋予明确列示，并分析是否影响对项目评判：有效性营业执照是否年检有效;贷款卡（中征码）是否正常;工商登记查询是否最新;税务登记证是否年检;组织机构代码证是否年检;其他个性资质证照是否有效;审计报告是否按照我行要求提供;集团公司是否提供本部、合并报表;抵质押物是否评估、评估机构是否符合我行要求;有效性存疑事项，须说明原因，并加以评判：
3、材料来源、取得、验证是否符合规定、表面真实;资料所提供的相关信息之间是否吻合;真实性财务报表数据之间钩稽关系是否正确;言息核实情况结果及补充的材料说明：真实性存疑事项，须说明原因，并加以评判：融资人及关联方与我行/集团历史合作关系1、融资人及关联方在我行原有投融资情况：（新客户可略过）参考表格：客户名称业务种类授信额度授信敞口额度用信余额担保方式到期日合计2、融资人及关联方是否已核定我行集团授信额度；是否在东方集团战略客户名单内，若是，说明目前集团额度金额及存量金额。二、融资人基本信息1、融资人基本情况说明：如果融资人是项目公司的，要调查项目公司及项目公司所属房地产公司（集团）两个层面,若房地
4、产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部份。企业名称所属行业注册地址实际办公地址成立日期公司类型经营期间（成立日-经营终止日）至注册资本（万元）法人代表从事本行业年限实际控制人从事本行业年限实际控制人及配偶/子女国籍是否上市股票代码实际控制人与法人代表不一致的原因说明2、股权结构情况股东名称持股比例%出资金额（万元）出资形式与融资人是否存在关联交易备注（说明股东之间、股东与实际控制人之间关系）（1）股东背景介绍要求追溯到融资人的最终股东和最终实际控制人，以及其对融资人的持股状况和控制程度。对民营企业，特别需要说明实际控制人创业、发展和经营的
5、历史等，包括第一桶金来源、投资扩张、多元化转型、兼并收购、业务转型、是否涉及民间借贷等。对于民营企业实际控制人要调查以下内容：（1）个人素质，包括：教育程度、年龄、国籍、户籍所在地、长期居住地、健康状况、婚姻状况、配偶、子女、从业经验、社会头衔、爱好、社会声誉、经营风格、个人信用、经济纠纷、法院执行记录；（2）社会背景，包括：家族实力和社会声誉、家族成员及成员关系、社会交往对象；（3）资产实力，包括：个人和家庭资产、资本积累方式；（4）各类负债和对外担保情况，包括但不限于银行融资、民间融资、对外保证担保、对外抵押担保等；（5）是否涉及民间借贷。对于实际控制人与股东结构不一致的，需说明原因。需要
6、说明股东是否为高利贷等被动财务投资者。（2）股权变更情况FI期股东名称股权比例%出资形式出资金额（万元）备注（说明股东之间、股东与实际控制人之间的关系）成立时股东1股东2变更时间1股东1股东2变更时间2.对于股东结构频繁变更的，需进一步调查说明原因。是否存在股东主动退出或者债权转股权。（3）融资人或者所属房地产公司（集团）主要子公司情况（信息来源可参考工商登记系统查询）参考表格：公司名称成立日期注册资本（万元）持股比例住址主营业务股权架构情况图【对于股权关系、子公司复杂企业（如家族式企业或者关联企业众多的集团企业），以架构图方式列示】：融资人或者所属房地产公司（集团）主要子公司的经营、财务情况
7、简介，参考下表：单位：万元公司名称总资产有效资产总负债有息负债主营收入净利润说明：有效资产主要包括固定资产（房地产、设备等净值）、土地使用权等；有息负债包括银行、信托等金融机构贷款、债券、民间融资等。3、主要管理层情况如果融资人是项目公司的，要调查项目公司和项a公司所属的房地产公司（集团）两个层面。要求调查企业的法定代表人、主要管理层及财务负责人工作履历，并对管理层稳定性、行业经验、内部控制能力等进行说明。4、其他重要事项说明要求对公司的经营和信用产生重要影响的事项，包括公司高层变动、资本变动、组织结构变动、经营主业变动、涉及法律诉讼（需要查询全国法院被执行人信息查询网）等进行说明。三、融资人
8、经营情况调查融资人及其所属房地产公司（集团）的经营情况，包括但不限于所属集团开辟资质、开辟经储备、在建项目、在售项目情况等。1、已开辟项目情况项目名称项目位置项目类型投资占比（%）开工时间（年月）竣工时间（年月）建造面积（而）可销售面（m1）合计2、在建项目情况（本次申报项目除外）项目名称项目位St项目类型总投资（万元）投资占比（%）已投入资金（万元）资金自有资金银行等金融机构借款其他合计3、在售项目情况项目名称项目位置项目类型总投资（万元）投资占比（）资金来源（万元）自有资金银行等金融机构借款其他合计4、己规划的土地储备情况序号地理位置占地面积投资占比（%）取得时间（年月）合计四、融资人及所
9、属集团资信状况说明：若融资人为项目公司，须调查项目公司和项目公司所属房地产公司（集团）两个层面,若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部份。1、贷款卡查询情况贷款卡/中征码密码查询口期未结清融资信息（万元）贷款银行承兑汇票保理国际信用证国内信用证保函其他通道融资未结清不良信贷信息已结清不良信贷信息对外担保信息被担保人名称是否为关联企业担保金额（万元）被担保人预警或者不良等负面信息.合计贷款卡信息异常情况说明说明贷款卡是否存在欠息、与报表不符等情况。存在贷款分类为关注类含及以下的，需提供融资行的说明。近期存在多次暂时欠息的，需核查企业相
10、关账户的现金情况。他行负债额大幅下降的，需了解是否存在他行收贷或者压贷的情况。2、现有融资情况融资机构业务种类授信额度授信敞口额度用信余额担保方式到期日合计3、实际控制人（自然人）及其重要关联方个人征信查询查询日期姓名融资总额（万元）为他人担保金额（万元）累计最高逾期次数最高逾期期数逾期原因说明4、主要关联方征信查询公司名称贷款卡号/中征码查询情况（20*年*月*日）融资总额（万元）贷款（万元）银承（万元）信用证（万元）贸易融资（万元）5、融资人或者所属房地产公司（集团）资本市场融资情况（上市/发债公司合用）（1）融资人持有股票质押情况（融资人为上市公司母公司时合用）：股票简称持有股数质押股数
11、质押率质押股票占持有股票比例（2）发债情况融资内容发行规模利率期限到期日承销机构备注公司债券可转债其他上市公司需关注公司公告，调查公司以及衍生品（若有）在资本市场的表现:对外投资、并购活动、股价走势，机构看法等。6、融资人资信情况核查查询系统/途径核查结论监管部门和我行信用黑名单、我行风险提示函、信贷系统预警信息全国法院被执行人信息系统被执行信息国家企业信用信息公示系统是否“两高一剩”客户是否我行各行业准入/退出客户名单客户是否我行关联方信息重大事项（巨潮网、中国货币网、中国债券信息网等公开信息渠道）其他负面和预警信息、（互联网）五、融资人财务状况总体说明：若融资人为项目公司，须调查项目公司和
12、项目公司所属房地产公司（集团）两个层面；若融资人为上市公司或者所属的房地产公司（集团）为上市公司，须调查上市部份和非上市部份的情况；若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。（一）报表采用说明1、要求说明企业提供的完整财务审计报告是否为有保留意见的审计报告。2、对于连续更换会计师事务所的，必须对其原因做出必要的说明。3、说明财务报表的合并范围及其变动情况。4、对资产规模超过10亿元的，报表科目列示单位应为“亿元”。5、对于上市公司，可以直接采用公开披露的财务报告。（二）财务报表科目列示注：1、如无合并报表，可将合并一栏全部删除；2、
13、如需列明细较多，必须在报表下方对金额较大或者变动较大科目进行说明；3、对实收资本频繁增资、大额资本公积入账的需调查资金来源。1、资产负债表（单位：万元）科目合并说明（第N隼乃近期）N-2期N-IIfflNWl近期N-2WlN-IIfflN期近期济产.的就油动咨六会计货币资金右同性仝前塔产应收需据应收账款其他应收款预付款项存仔长期投资捋洛样后批产同定咨产在建工程工程物资无形资产长期待摊笛用流动仇债合计短期借款对付票据对付账款预收款项对付职I：薪酬应方和帮其他对付款一年内到期非流动借债期借款对付债券长期对付款专项对付款其他非流动仇债股东权益合计实收资本资本公积藏余公积未分配利润少数股东权益财务指标
14、资产负债率实际资产负债率流动比率速动比率存货周转率存货比率总资产增长率注：D实际资产负债率=负债总额-预收账款/总资产；2）存货比率=存货余额与总资产的比率主要财务科目明细分析:（1）应收帐款分析帐龄分析应收帐款帐期2022年（万元）占比（%）2022年（万元）占比（%）2022年（万元）占比（%）2022年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元）占比（%）合计（2）其他应收款分析帐龄分析其他应收款帐期2022年（万元）占比（
15、%）2022年（万元）占比（%）2022年（万元）占比（%）2022年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）12年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元）占比（%）合计（3）对付帐款分析帐龄分析对付帐款帐期2022年（万元）占比（%）2022年（万元）占比（%）2022年（万元）占比（%）2022年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年（万元）占比（%）2年至3年（万元）
16、占比（%）3年以上（万元）占比（%）合计（4）其他对付款分析帐龄分析其他对付款帐期2022年（万元）占比（%）2022年（万元）占比（%）2022年（万元）占比（%）2022年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元）占比（%）合计（五）固定资产明细（单位：万元）固定资产名称原始价值累计折旧余额备注总计（6）存货明细要点：对于普通企业，要求提供最近一期和近三年的年报。对于无法采集近三年年报的大型企业，可仅采集最近一期和近一年的年
17、报存货明细2022年（万元）占比（%）2022年（万元）占比（%）2022年（万元）占比（%）2022年X月（万元）占比（%）合计（7）除上述主要账务科目外，其他占比较大的科目或者变化幅度超过20%的科目（例如：应收票据、对付票据等）需按上述主要科目分年度进行列表分析说明。2、损益表（单位：万元）科目合并木部说明（第N年乃近期）N-2WlN-I期N期近期N-2期N-I期N期沂期营业收入登WnV本营业税金及附力n销售费用管理播用财务费用资产减值损失杓冷收益营业利润苴业外收入业外支出营利润总额净利润盈利能力指标主营业务毛利率销售净利润率净资产收益率成长性指标主营业务收入增长率营业利润增长率序利润增
18、长率3、现金流量表（单位：万元）项目木期N-2期N-I期N期N-2期N-I期X期一、经营活动现金流量：销售商品、提供劳务收到的而全收到的其它与经营活动有关的现余现金流入小计购买商品、接受劳务支付的而全支付的其它与经营活动有关的印全现金流出小计经营活动现金流量净额二、投资活动现金流量：取得投资收益所收到的现金现金流入小计购建固定资产等所支付的现金投资所支付的现金现金流出小计投资活动现金流量净额三、筹资活动现金流量：吸收投资所收到的现金借款所收到的现金现金流入小计偿还债务支付的现金分配股利或者利润支付的现金现金流出小计筹资活动现金流早净梆i4、融资期内集团公司现金流量预测（非上市公司合用）（1）在
19、售项目估计收入持有人I项目名称位置I可售面积估计单价（元/小目类型I估计销售平方米)收入总计(2)未来项目支出持有人项目名称金融机构借款土地及工程帮用三项费用税金支出总计总计(3)融资期内现金流量测算科目年度合计N年N+1年N+2年现金流入项目营业务收入新增金融机构借款现金流出土地及工程费用各项税金支出管理等费用支出归还金融机构借款现金净流量六、项目基本情况（若抵押物与用款项目不一致，则需针对抵押物和用款项目分别分析）1、说明项目名称、项目类型、地点（提供区位图）、项目户型定位及客户定位等。2、项目主要经济技术指标。参考表格：二类居住、商业用地。名称数量（平方米JM位成本备注建设用地面积建造占
20、地面积其中地上建造面积（计入容积率）其中高层面积右且住上/即而和可售商业面积超市及便利店面积市政配套设施（不计容积率）地下住宅面积地下车库面积容积率绿地率机动工F停车位个其：中也下停车位（可售）个也下停车位（自持）个M户数)调查户型结构及比例项目规划示意图（附文字说明）：七、项目合法合规性调查土地取得过程、土地成本、审批手续是否齐全，审批规模与建设规模、销售计划进度是否匹配等。K立项情况参考表格：项目建设内容施工面积（m,）总投资（万元）项目建设有效期至批复编号发证机关备注2、环评情况3、“四证”情况证照名取得时间证号证载内容（平方米）备注土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证小计：
21、建造工程施工许可证小计：4、预售情况（如有）编号发证日期预售总建造面积（平方米）预售总套数预售明细备注独栋别里联排别空叠拼别零高层面积面积分数面和面积合计八、项目可行性调查说明“项目可行性报告”的编制单位资质是否符合我行要求。项目工程地质条件等方面是否存在风险因素。项目总投资是否合理，资本金是否到位、其他资金来源的可靠性，资金到位时间与投资用款时间是否吻合。工期是否估算合理，项目设计、施工和监理单位是否具备相应资质，是否存在建设风险。（一）项目建设内容（二）项目投融资方案1、调查项目总投资、投资构成及资金来源。参考表格：投资摘要单位备注项目总投资万元其中：土地总成本万元其中，土地出让金？建安总
22、成本万元财务钳用万元项目收益万元所得税后投资构成股东出资万元占总投资比率信杆/基金/盗管出密万元占总投资比率银行融锯万元占总投资比率销售回款万元占总投资比率投资到位核实情况，投入合理性分析等。2、项目资金（资本金和项目融资）的落实情况。3、投融资进度的合理性、可行性等。4、我行投融资的用款计划。（三）项目区位配套情况调查项目所在区位周边交通、教育、医疗以及生活便利设施配套落实情况。（四）项目工程进度评估调查项目立项过程、依据，项目建设工期、进度、资金投入计划等，评估项目建设计划的实施和执行情况。如项目已开工，应分析项目的形象进度（图示+文字说明）、投资完成及各项资金到位情况，项目设计、施工、监
23、理单位资质，等。1、项目主要建设情况:项目建设方式（自建、联建、其他）如非自建，填写申请人的分配比例情况。施工单位名称施工方资质项目建设周期估计达到预售状态时间项目监理公司监理公司是否由我行指定或者认可施工单位、监理公司是否借款人的关联公司项目建设形象进度分期开辟还需填写以下内容：总规划建造面积（户）已开辟建;告面积（11V）总开辟期数本期开辟期数对施工单位付款计划（主要施工、设备采购合同规定的付款进度）：2、项目进度计划及最新进度陈述项目进度安排及最新进度（附现场照片，周边照片）工程建设阶段（估t卜）时间跨度目前建设进度拆迁开工基础工程到正负零正负零到主体结构封顶主结构封顶到竣工、交付使用形
24、象进度（图示+文字说明）：A、XX地块或者XX业态（五）项目行业和市场分析1、行业分析区域GDP,常住人口、户籍人口,城镇居民人均可支配收入等；区域产业结构，固定资产投资（房地产），财政收支，存款结构等。2、市场分析区域市场供应量，供销走势，成交状况等；户型结构，定价区间，目标人群等。九、项目还款能力（一）销售定价与去化率假设设置（相关数据可查询克尔瑞系统等）1、本项目历史数据参考（如有）参考表格:物业业态已销售面积（平米）销售均价（元/平米）月均去化备注高层多层（别堂）合计2、周边同类项目比较参考A.与所在片区平均水平比较B.与竞品项目比较参考表格:项目名称业态类型容积率XX年销售均价（元/
25、平方米）XX年月均去化（平方米）XX年去化量（平方米）所处片区备注本项目竞品项目（3个以上）综合1、2两点，调查揭示设置销售基准定价和去化水平。（二）成本、收入、费用及利润评估参考表格：项目成本合计单位建造成本（元/平米）地上计容可售成木（元/平米）比例备注总土地成本土地出让金契税印花税利息违约金、前期工程费二、建安费用三、基础设施电设费四、开辟间接费用五、其他费用六、期间费用营销费用管理费用财务费用（融资利率）投资总成本销售收入其他税金营业税及附加土地增值不兑-住宅及车库土地增值税-商业税前利润预缴企业所得税补缴企业所得税企业所得税税后净利润对项目成本、收入、费用、利润等指标进行合理性、可行
26、性评估。财务指标比例(%)说明项目净利润率销售净利润率安全边际率盈亏平衡销售率项目IRR评估分析项目财务指标。(三)资金用途与还款能力分析1、资金用途合理性2、融资期内还款现金流预测和现金倍数根据假设设置、经营成本支出等，测算项目还款现金流，评估我行投融资退出的可行性、安全性。(1)售价及去化假设物业类型单价阮/%年去化(万5年)住宅写字楼(2)现金流预测及现金倍数项目现金流融资期内合计(万)N年QIN年Q2b年Q31年Q4q+年QiN+1年Q2开辟流入合计住宅写字楼开辟流出合计土地成本工程款期间费用营业税及土增、所得税预征开辟净现金流融资流入合计贷款其他融资流出合计贷款（本息）其他融资净现金
27、流项目净现金流项目净现金流累计项目现金倍数（还本付息后累计净现金流+贷款本息）/贷款本息十、担保调查（一）、非自然人保证担保重点调查：1）、担保动机。主要揭示是否为关联企业，是否为互保企业，是否存在相关的反担保措施。2）、调查担保人的互保圈情况及风险状况，需提供对外担保明细。其他参照融资人尽职调查要求。（二）、房地产抵押（抵押物若为项目本身，该部份可以省略）1、要求现场查勘抵押物，调查周边配套，包括学校、医院、公园、生活便利设施及交通配套等。2、抵押物情况（抵押物有多个时，增加本表格；后续追加的抵押物参照此表填列）抵押物名称评估时间抵押物位置权证号码所有权人所有权人与借款人关系购入时间登记价格
28、（万元）建造面积（行）证载使用性质实际使用性质法定使用年限（年）已使用年限（年）剩余使用年限（年）评估机构评估方法评估单价（元11n评估价值（万元）认定价值（万元）抵押率$抵押顺位若非第一顺位抵押需调查第一顺位抵押权人、对应金额、期限、利率以及还款时点。评估值审核：（提供房地产网站同类房地产成交均价数据进行横向对照）抵押物照片及网上查询地理位置图：抵押物周边环境及配套设施描述:抵押物出租情况：（包括是否出租，是否提供租约，租期、租金水平及承租人。）第三人抵押的抵押动机：（如抵押物为第三人提供则需填写）抵押物抵押登记办理的有关法律法规:抵押物变现能力综合分析，以及可能存在的政策或者法律障碍:抵押物汇总表（有多个抵押物时使用）抵押物名称抵押物证载使用性用建造面积（肝）评估净值（万元）认定价值（万元）平均单价小计总体抵押率抵押物整体评价十一、收益与风险分析1、资金来源与收益分析我行利率/费率；自营资金出账的，需测算EVA和RARoC。理财资金出账的，是否符合资产管理部最新发布的资产准入价格；若不符合，请解释说明。（2）相关业务收益：分析融资人融资成本和融资效益、融资人的融资地位（市场定价），说明我行定价理由。2、风险揭示包括但不限于政策风险、行业风险、财务风险、操作风险、担保风险。十二、尽职调查结论1、简要综述尽职调查各模块结论要点和总体业务风险判断结论，提出允许或者不允许投
