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1、关于S商业街区域性市场调查的总结材料某年7月24日至29日期间，公司派差对长沙、常州、杭州、宁波等地的商业街进行考察。我们使用观察、走访、电话访谈等方法，对常州的延陵路、张家港沙洲路步行街、常熟的服饰批发市场、方塔路商业街、杭州延安路、武陵路杭派服装市场、新华路丝绸市场、宁波天一广场等个案进行调研，回来以后，初步整理形成了这份材料，希望投资决策时能多一些客观、全面、有效的信息。结合公司自身情况,一并附上调查小组的建议，以供参考。一、市场现状：苏浙两省近十年经济的持续增长，城市框架的拉大和城市化步伐的加快良性地刺激了城市经济有序、科学、规模的发展与增长，城市商业街及住宅高层的不断涌现实际上也是城
2、市文明日新月异的必然产物。高层住宅多分布在人口密集的大城市或小城市的中心地带。高层比多层的优势明显在于同样的地段可以住下更多的人，有观景功能；劣势在于成本高，物管费用增加了日常开支，所以小高层的市场接受程度的高低是二期小高层物业开发的关键所在。建议：小高层宜以观湖为卖点，在户型设计上以大套为主，南厅（或设观湖景观窗）且厅宽在5米以上。商业街多位居市中心，人气皆旺。所以考虑保证周边居民维持一个基本量的问题提上日程，如何保证待开商业街的基本人气呢？目前可以做的工作有两个：五家殿路西近200亩的土地提前建设、入住（目前看有难度）；XX小区二期小高层提前入住，二期多层的提前入住。换名话说：S商业街的开
3、街时间应尽量赶在上述大量业主入住之后。二、规划布局市场现状：无论是批发市场还是商业街，交通都很便利，且商业街几乎都是步行街，做到了人车分流。建筑外观新颖、现代、用材高档。道路灯光、景观、小品、公建设施考究。凡是人气旺的街道，其店铺经营种类显然都做了合理的搭配。建议：要建就建步行街人车分流不是目的；目的是能更好的方便人、保护人，所以停车场一定要离步行街近，可能的话设在地下；人流车流动线必须本着方便、聚人气的原则规划设计；外观必须有主色调，且外墙体颜色不超过二种为宜，最多控制在三种以内，建材选用要高档、富有特色，落地玻璃，有核心景观区，营造吸引力。街宽35米-0米左右，满足人“看两边”的逛街欲望。
4、功能定位：旅游休闲第一街。命名：规划纳于南湖区域整体，将商业街命名为“南湖旅游休闲第一街，三、业态业种的分布市场情况：零售业占七成，其它服务如餐饮旅馆、休闲、金融等占三成。建议：零售占五成，特色餐饮占二成、美容、休闲、旅游、书廊、茶吧等占二成，其它配套服务占一成。形成以特色餐饮、特色旅游为主导服务的商业街，以吸引目标消费群，保证街区人气活力，让该街与南湖风景区的开发浑然融为一体。使该区位路宽人少的劣势变成优势发挥方便僻静嘛四、招商市场现状：人气较旺的街道，几乎都亳无例外的引进特色或名牌商家。如张家港沙洲路商业街，就有格里拉、戴梦得珠宝、金利来、安迪达斯等品牌入驻。宁波天一广场也要求清一色的品牌
5、或名牌入驻。建议：利用该街交通方便、偏僻的区位特色，引进有成功商业街开发经验的招商机构,精心研制招商方案，或采用对名店资助开业，或采用返租回报等方式，吸引旅游、休闲、零售品牌店以形成特色。以吸引固定的消费群，而不是漫天撒网。五、管理建议：土建专业上我们有优势，街区经济运作和装修整体效果的把握是我们的弱项，所以在管理上一定多下功夫，让招商工作及物管工作提前介入。六、目标消费者的初步定位建议：初步定位为高财商、高眼光、高收入，以投资为主要目的成功人士。即如炒楼尝到甜头者；政府高官及灰色收入者；中高层白领；公司老板及私营企业主等。七、卖点建议：独特卖点可以从下面几方面归纳提炼1、A景区即将启动，商业
6、街的投资潜力会飙升。2、特色取胜：旅游、休闲为主，有特色当然有人气，有人气当然有财气。3、精心进行户型设计，唱“绝版户型”之歌。写后：这次考察整体来说收效不大，主要原因是商业街作为街区经济来开发运作还是新生事物，其成熟需要3-5年的成长期间，有的商业街是刚上的项目或新装修的街道，目前还不成熟，遗憾的是没有去上海的新天地及温州的五马街，听说己很繁荣。不过，此行倒让我们在商业街的开发上有了一个感性认识，便于日后操作时把握全局。A商业街和B小高层，哪一个先开发呢？首先要问：为什么非要分个先后出来？那为什么要分先后呢？这和我们公司的企业现状有关。公司底子簿，成立时间不长，缺乏管理经验和成熟的开发技术。
7、公司自某大型项目走来，到搞苗木，至心二期”的成功预售，一直都很顺，但这并不意味着我们有了足够的应付市场变化的能力，也不是说我们在激烈的市场竞争中可以放松警惕，什么都可以水到渠成。主观上谁都希望开发的风险能降到最小，利润能保持在较高水平。可这能不能实现，要由方方面面的因素决定。当然来自市场、政府的压力肯定有，但最终还是由开发商来主宰开发模式和选择操作流程。“滚动开发”的模式对目前正在爬坡的我公司来说，是比较适合的，先开发商业街（或者说先销售商业街），然后再开发小高层，我们认为这是良性的决策选择。选择这样的开发步骤理由是什么呢？第一：S市有XX大型商城（商业广场），邻近某市有商业街的开发，虽然街区
8、本身的品牌打得不是很响，但对于善于炒作的S市民来说投资者或多或少的尝到了购置商铺的甜头。第二：相比而言，小高层在S市的开发却是凤毛麟角，尤其是在市郊开发小高层更可能是叫好不叫座，为什么呢？小高层自身的建筑成本和居住成本明显高于多层住宅，再者，郊区的住宅，人们更偏好于别墅和花园洋房（大型的配套良好的社区）。只有在市中心，人口稠密，商场林立，各社会机构云集的地段，小高层方可以凭借市中心的区位优势或“身份象征而受置业者垂青。为什么商业用途（如写字楼）的小高层也多在市中心或工业园聚集地，也是这个理儿。第三：2015年以前的S市市区发展规划显示，开发大道（位于XX西路及XX路之间路段）两边都是小高层。某
9、小区三期小高层的预售在商业街之后，但必须赶在一路之隔的小高层之前。这个关键时机的把握可以减小竞争压力，降低投资风险。毕竟相同地段的同类项目是互为竞争的。第四：根据目前市场调查及市场可接受程度的情况来看，商业街的反响明显热于小高层，所以，回笼商业街的开发资金及利润，是公司越过I（MX）O万自有资金的一道坎，到某大型风景区动工既商业街成功收回投资以后再攻掠大洋小区三期小高层时，又可以谱“住高层花园，观X湖风光”的调子。公司苗木开始获利暨大洋三期小高层喜获丰收时，公司将有望突破自有资金亿元大关，新的平台和起点将带给大洋新的目标和高度。二、确定商业街物业项目的市场概念概要：（一）、命名的问题1、意义2
10、、用名3、并用的广告主语（二）、销售说辞1、关于售价2、商业街大环境的介绍（三）、物业项目的市场概念1、区位概念2、特色风格3、卖给谁，最终又为谁服务？4、房地产投资的积极作用（一）、命名1、取名建议：可用“某大型风景区商业街“，不要等到卖完了连个名字还没有，错过了免费宣传的良机。2、意义：易于记忆、宣传特色、口碑相传；弥补传媒广告缺乏的不足。3、广告语：与整体定位切题；与楼盘标识统一使用如：“只为高收入高财商的你4、楼盘标识：某某商业街新城市中心区的投资首选SouthlakeBusinessStreet只为高收入高财商的你（二）、销售说辞1、一个项目的销售解释要保证统一起来，由于说辞的不一导
11、致客户的误解是基于开发商不拘小节的缘故。准确完善的销售说辞有利于销售控制，并利于既定政策的及时调整，处理不可预见的突发事件。2、“48万一套包括50M2的门面加150M2的住宅”的说法是不准确的。应该把未来的销售状况考虑进去，S市城市整体规划的方向让许多了解这一状况的人士看准了这一区位的升值潜力。纷纷要求登记,50M2左右的一间营业房加上150M2左右的一套住宅，我们初步的核算是总共48万左右，最高不超过55万，总面积不少于190M2。这既给分段销售的提价计划预留了空间，又使公司的性利润得到了保障的可能。一套多卖3万元，700多套，就多2000万啦。3、开个会将某大型风景区商业街的规划情况跟公
12、司人员通报一下，让大家在销售时有问必答，有答必准。4、大环境的简介把“S市市整体规划”方案做成动画，对所有前来预登记进行效果演示，让他们在幢憬商业街美好前景的同时，义务为大洋投资的产品宣传。动画效果逼真、形象,配有音乐与解说。宣传重点是某大型风景区的前景及商业街在“新城市中心区”的中心位置。可以考虑购买“售楼软件”单机版，价格3（X）0元左右（以后可升级）。5、某大型风景区商业街在我们的炒作下，一旦让业主真正获利，将使某大型风景区小区获得较大的利润空间。（三）、物业项目的市场概念1、区位概念在让大多数S市人知道市区带状狭长分布分“老城区、新城市中心区、？”三大板块布局以后，大力宣传“某大型风景
13、区商业街新城市中心区的中心”这一优势。2、将2015前S市城区规划做成喷绘，上墙，向前来咨询的业主详细介绍。3、特色风格立足某大型风景区风景区，崇尚健康休闲的多功能商业街。4、卖给谁、最终又为谁服务？前一个问题我已经阐述过，我们还是宜定位于“高收入，高财商”的二高人群。我们判断，高财商的人一定会锁定商业街的投资价值置业，同时锁定商业街一定会带来高收入。有眼光的商人、政企领导将成为商业街的置业主流。他们置业的目的有很大一部分从“炒一把就赚”出发，这个项目开发销售完毕之后能否形成街区品牌，就要看我们给业主有导向的选择业态业种，能否与整体定位吻合。有人气还要有商气，设计的人性化一定要强调，留不住人是
14、没有生命力的。所以，入驻品牌、行业种类、装修门头要在合同中加以引导和约束，销售之后仍然对企主负责这是开发商成熟的标志之一，也表现了我们面对承担社会义务时的一种勇气和风度。5、房地产投资的积极作用发展态势好，经济持续增长，城市扩张快等都是房地产景气的表征。浙江炒楼投资的情况很多，这和浙江人这几年有钱了不无关系。市民对别人炒楼赚自己的钱持接受态度。这种平和的心态加上厚实的钱夹助长了二级房产交易市场的繁荣。看“小生意微利，大生意设本”的小资们，选择投资社会经济形势一片大好下蒸蒸日上的房地产无疑是个利好项目，毕竟炒股不易、办厂更难。让我们分析一下：表面上看一套房子50万，过一段卖60万赚了20%,但实
15、际上只拿20%的首期10万现金，再垫上出手之前短期内的累计本息，使可同样赚到10万元，这等于是100%的利润。投资房地产爽就爽在这里。某大型风景区风景区作为S市标志性休闲渡假多功能风景区，势将成为大S市文化、体育、旅游、休闲、人居的中心。建设一流的商业街对丰富旅游内容、延长游客逗留时间、促进旅游业及至S市第三产业的发展，宣传大洋企业品牌，提升S市古城市区形象及城市品位，构建大S市，都具有重要意义。所以，处于所城市中心区中心的商业街，理应成为在S市新城置业的首选。怎样建设B区更好造福人民兵马虽未动粮草须先行怎样建设B区更好造福人民B区的开发尚处在初布规划设计阶段，可谓“兵马未动”.但对公司来讲，
16、这地市二级领导委托的项目，必须要切实抓好，“凡事预则立”,有没有一个总谱或总理念,是开发成败的关键。一、生地先要变熟地区域开发先于项目开发；B区旅游、休闲、度假、景点及公建开发要早于房产项目36个月；人气聚，财气聚；有了人气，项目开发就水到深成。重视从旅游休闲度假房地产的推进过程二、一个中心：“建设唯美B区，造福A市人民”；二个基本点。中心是：响应市委、市政府“学在A市、住在A市、游在A市、创业在A市”的号召。二个基本点：B区是二个基本点二个基本点面向百姓的，地产项目是面向“三高”人群的，B区建设是为地产项目服务的。三、二个理念必选其一（1）以休闲、人居为主题的中西园林，让中国园林艺术与世界园
17、林艺术优势互补。（2）A市中心居住区（CLD）,做景观房产的大手笔，大立意。四、B区是一个园林，是一个兼具南北园林特点，又中西合劈，建筑外观必须同园林风格吻合。居住建筑主色调外冷内暖，体现富贵至尊。在纵向上，让南北园林在B区建设中继承优秀的艺术传统，保持认同感、亲合力；在横向上，让西方园林在B区建设中可大量移植、嫁接，让看惯真山真水的A市人稀奇B区的几何美、山湖美、流水美，做到人有我新，风格独特。五、牢固树立四个思想（1）速度第一变小步慢走为大步快跑，按照公司二00二年工作计划，加速推进B区建设的前期工作。（2）创新致胜追求理念、观念、手法的创新引进：社区高尔夫、蹦极、观鱼、超大型园林泳湖、湖
18、滨沙滩游乐场、做足流水文章、五星会馆、沿湖木质栈道、十里香溪、汀步、曲桥、拱桥、滚槛、瀑布、喷泉、涌泉、石矶、超小型水上飞机、超豪华小型游艇、大洋广场碑、大洋游乐场等，争取做到，有人在就有景在，做到“小桥流水人家”的诗画境界，做到“坑溪潺潺，听千亩松涛，眺百亩绿茵、俯游鱼万尾”；并力争做到车流动线与人流动线分开，做到“人围水游，水绕景流”的和谐、浑然天成；在“大洋广场”创设区域开发标志性建筑物B区塔。(3)开发质量是企业无形资产的主要组成部分，顾客对质量认知的感受会强烈影响他们对公司其它方面的认知。(4)功夫在售前，七分在营，三分在销。所以，B区能不能成功的开发，关键看我们的每一步都是否走的扎
19、实。六、“四创、五大步”的学习和推广应用(1)创速度创理念创一流创名牌(2)一细查二深研三整合四执行五管控我们能不能集中企业优势，引导政府把B区建设成唯美园林，使大洋公司把地产项目做成A市房产的劳斯莱斯，主要看我们能不能把上述六个方面的工作做好，清华大学在规划设计或建筑设计(或者说控制性详规和修建性详规)这些技术层面上绝对是国内一流的，但外脑怎样才能站在全局的高度把握战略和大势，还需要我们不遗余力的引导，和双方的反复沟通。B区建设牵涉的工作和单位很多，有必要先召开一个参战单位的B区建设理念共识大会，统一大家的思念和行为，使各部分的工作衔接起来，做到内外一体。规戈I、设计、营销、广告、施工、监理、物管都可以分解出去，剩下我们来干什么？就是来研究开发战略，从理念、观念的高度，而不是技术、功能层面去把握B区区域建设的全局，当然，实施的环节必须管好、控制好，只有这样，理念、创意、方案才能落到实处。所以，我们能不能总是站在战略高度上去，又能俯下身来回到操作层面上来，是决定我们企业发展和B区建设，能不能更好造福职工和A市人民的关键！
