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1、物业管理员技能摹拟试题一、现场摹拟综合判断题（30分）（评分标准：指出其中一个存在的问题得2分，相应说明规范做法或者理由得1分，最高得分30分）（一）面是某物业公司在房屋维修管理工作中的部份做法或者处理措施，请指出其中在的问题，并说明规范做法或者理由。（10分）1、该公司订立了科学的大、中、小修3级修缮制度，实行房屋的计划养护，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。部份计划养护内容如下：房屋的纱窗每3年摆布刷一遍铅油保养；门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层普通8年摆布应重新油漆一遍；外墙每2。年彻底进行1次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查路线老化和负荷的情况，根据需要进行局部或者全部更
2、换等；清理明渠及沙井的沉积物每周月次。2、该公司在维修及养护工作中，对抹灰工程的质量要求有（1）各抹灰层的基层表面必须清理除尘、洒水湿润，防止基层表面的灰尘降低抹灰层的粘结度，同时通过基层表面洒水湿润后抹上的砂浆不致因砂浆中的水分被基层吸收而造成脱壳（粘结不牢而分层）空鼓。（2）各抹灰层之间应在同一天进行，以防止上下（内外）层结硬程度不一致而引起大面积开裂或者起鼓。同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天，普通在12天摆布。（3）抹灰层表面应平正和顺、无凹陷、凸起、阴阳角必须找方。室内的纸巾灰罩面层厚度不得超过5亳米，以防止面层干硬后，引起表面展现细裂缝。水刷石面层（包括干粘石）的采粒石必须与水泥砂
3、浆粘结坚固，颗粒分布均匀、平整无掉粒空洞。（5）斩假石面层必须剁纹清晰、均匀、直顺、棱角无缺损。（6）抹灰工程的质量偏差应符合质量验收规范中的允许值。（二）下面是某物业公司在物业安全管理工作中的部份管理制度、做法或者处理措施，分列以下。请指出各部份存在的问题，并说明规范做法或者理由。（一）施工防火安全管理制度凡是进入辖区物业内进入室内装修的施工单位都必须遵守管理公司的装修安全管理规定，以确保施工中的防火安全。（1）施工单位要建立暂时防火组织，并推选一位责任心强的员工为防火负责人。（2）施工单位须任命23名现场防火安全监督员，具体负责现场消防工作及安全防火教育工作。(3)施工人员须遵守安全管理规
4、定，施工材料按指定的路线运进，施工垃圾按指定地点堆放。(4)施工时欲动火作业须办理动火手续。(5)施工现场严禁吸烟。(6)施工现场须配备一定数量的灭火器。(7)可燃物要与其它物品隔离，单独存放，专人保管。(8)施工用电应遵守普通电子设备的技术标准，在指定电源接线，不得任意接线，如需增加用电负荷，须向供电公司申请暂时用电。(二)消防安全检查制度为预防火灾，确保业主使用人及物业的安全，必须进行消防安全检查。检查主要是工程部的职责。(1)专职消防员必须每天巡视大厦或者小区的每一个角落，做好安全检查记录情况。(2)管理公司防火领导小组每季度一至两次开展对辖区安全消防工作的全面检查。(3)检查各处所配备
5、的消防灭火器材、消防栓设施是否齐全，每月对消防设备进行测试检查，确保消防设备处于良好状态。(4)每月末及节日前，对建造物各层公共区域、公共设施进行安全检查。(5)检查各层配电房、风机房、茶水间及顶层电梯机房的电掣电器等设施设备是否运转正常，所配备的灭火器材是否完好，是否符合消防安全规定，门锁是否完好。(6)检查各层走廊、电梯厅、消防通道梯是否畅通，烟感探测器、指示灯是否正常。(7)检查本区域物业使用电器是否符合安全规定。(8)对发现的各种问题和火灾隐患，应及时解决消除。不能即将解决的，由业主委员会发出整改通知书，限期整改。此外，还应建立消防档案管理制度，注意防火档案、火灾档案、消防设施档案的建
6、立与更新，为防火管理打下好的基础。二、情景题(50分,每题10分)1、作为物业公司的员工，对阶段性的工作成果要进行总结，你知道怎样写工作总结吗？(要求列出工作总结的结构、内容与写法)。2、假如公司安排你在档案室工作，请你说说如何做好物业档案的使用管理工作？3、作为物业公司中负责房屋日常养护管理的物业管理员，你知道日常养护考核指标主要分为那几大类吗？对走访查房率和养护计划率这两项具体指标有哪些要求？4、作为物业管理员，请你告诉保安员执勤中发现可疑人员的处理方法5、装修现场监护是二次装修管理的关键。一切的协议规定都要靠现场监护来落实。作为物业管理公司，理应派人对施工现场进行定时和不定时的监督检查，
7、你知道装修现场监护主要要做好那几方面工作吗？（10分）三、案例分析题（20分）（一）甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业服务公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，导致管道阻塞。被告华某在装璜602室房屋时，未经物业公司允许擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道阻塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，导致原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业服务公司相互推委，原告王某遂诉讼至法院。请你谈谈对该案责任归属
8、的看法？（二）李先生在装修自家住宅时，在承重墙上另开了一个门，物业公司发现后，对其处以500元罚款。当李先生提出异议时，物业公司以“业主行为守则”有规定为由辩解，双方发生争执诉至法院。1、你认为物业公司罚款行为有效吗？为什么？2、你认为物业公司应如何处理该业主的违规行为？物业管理员技能练习2一、现场摹拟综合判断题（一）下面是某物业公司在设备管理工作中的部份做法或者处理措施，请指出其中存在的问题，并说明规范做法或者理由。1、该公司对用户暂时用电管理办法如下：用户向供电公司提出暂时用电申请。（2滥批准后，必须由物业公司工程部负责敷设用电路线，并检查符合用电安全后送电。双方共同确认电表读数，并填写电
9、表启用单。用电终止，用户应通知物业管理公司主管部门，断电拆线，确认电表读数，并填写电表停用单。暂时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按一月用量计费；无电表，可按负荷量和用电时间估算。2、该公司自动扶梯的运行管理规程如下：自动扶梯的日常运行管理由弱电部门负责。每日按规定的时间表启/停自动扶梯。严格遵守自动扶梯操作规程。当值人员应不定时巡查自动扶梯。当发现或者接报自动扶梯发生故障，应即将住手其运行，并通知承担电梯维修的专业公司维修3、该公司自动扶梯的运行管理规程如下：自动扶梯的日常运行管理由弱电部门负责。每日按规定的时间表启/停自动扶梯。严格遵守自动扶梯操作规程。当值人员应不定时巡查自动扶梯
10、。（5）当发现或者接报自动扶梯发生故障，应即将住手其运行，并通知承担电梯维修的专业公司维修。参考答案：1、错误：用户向供电公司提出暂时用电申请。理由：用户向物业管理公司主管部门提出暂时用电申请。2、错误：经批准后，必须由物业公司工程部负责敷设用电路线，并检查符合用电安全后送电。理由：经批准后，用户自行敷设用电路线，经物业公司主管部门检查符合用电安全后送电。3、错误：暂时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按一月用量计费；无电表，可按负荷量和用电时间估算。理由：暂时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按拆表时用量计费；无电表，可按负荷量和用电时间估算。4、错误：自动扶梯的日常运行管理由弱
11、电部门负责。理由：自动扶梯的日常运行管理由强电部门负责。5、错误：当值人员应不定时巡查自动扶梯。理由：当值人员定时巡查自动扶梯。（二）下面是某物业公司在房屋维修管理工作中的部份做法或者处理措施，请指出其中存在的问题，并说明规范做法或者理由。（评分标准：指出1个错误点得2分，相应说明规范做法或者理由得1分）1、该公司订立了科学的大、中、小修3级修缮制度，实行房屋的计划养护，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。部份计划养护内容如下：房屋的纱窗每3年摆布刷一遍铅油保养；门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层普通5年摆布应重新油漆一遍；外墙每2O年彻底进行1次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查路线
12、老化和负荷的情况，根据需要进行局部或者全部更换等；清理明渠及沙井的沉积物每周月次。2、对日常养护考核指标中的部份服务指标、定额指标、安全指标，该公司是这样要求的：(1)走访查房率。普通要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上；每年对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。(注：走访查房户数计算时对月(季)内走访如系同一户超过1次的均按1次计算)。(2)养护计划率。应按管理员每月编制的小修养护计划表挨次组织施工，考虑到小修中对急修项目需及时处理，因此在普通情况下，养护计划率要求达到60%以上，遇特殊情况或者特殊季节，可统一调整养护计划率。(3)维修服务工人的劳动效率要98%以上达到或者超
13、过人工定额；材料消耗要不超过或者低于材料消耗定额。同时要通过合理组织生产，发挥劳动潜力和充分回收利用旧，努力降低小修养护成本。(4)年职工负伤事故率小于千分之三，等等。3、该公司在维修及养护工作中，对抹灰工程的质量要求有(1)各抹灰层的基层表面必须清理除尘、洒水湿润，防止基层表面的灰尘降低抹灰层的粘结度，同时通过基层表面洒水湿润后抹上的砂浆不致因砂浆中的水分被基层吸收而造成脱壳(粘结不牢而分层)空鼓。(2)各抹灰层之间应在同一天进行，以防止上下(内外)层结硬程度不一致而引起大面积开裂或者起鼓。同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天，普通在12天摆布。(3)抹灰层表面应平正和顺、无凹陷、凸起、阴阳角
14、必须找方。室内的纸巾灰罩面层厚度不得超过3亳米，以防止面层干硬后，引起表面展现细裂缝。(4)水刷石面层(包括干粘石)的采粒石必须与水泥砂浆粘结坚固，颗粒分布均匀、平整无掉粒空洞。(5)斩假石面层必须剁纹清晰、均匀、直顺、棱角无缺损。(6)抹灰工程的质量偏差应符合质量验收规范中的允许值。4、该公司制订二次装修的申报程序如下：(1)装修申报装修户首先向物业管理公司行政办公室提出申请业主需要装修时，到管理公司下属的管理处领取申请表，填写申请表，等申请批准后方可施工。工程设备部门对装修户的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料；装修户尽快请有关单位进行装修设计，并在15天内将装修设计图交工程设备部门审
15、查；装修户选择合格的装修单位。(2)物业管理公司审批在接到装修户递交的装修设计的15天内，工程设备部会同安保部对设计方案进行审核，提出允许或者修改意见；方案批准后，装修户按规定到物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。参考答案：错误1：外墙每20年彻底进行1次检修加固规范或者理由：外墙每10年应彻底进行1次检修加固错误2：清理明渠及沙井的沉积物每周一次。规范或者理由：清理明渠及沙井的沉积物每2周一次错误3：每年对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。规范或者理由：每季对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。错误4：因此在普通情况下，养护计划率要求达到60%以上，遇特殊情况或者特殊季节，可统一调整养
16、护计划率。规范或者理由：因此在普通情况下，养护计划率要求达到80%以上，遇特殊情况或者特殊季节，可统一调整养护计划率。错误5：维修服务工人的劳动效率要98%以上达到或者超过人工定额；规范或者理由：小修养护工人的劳动效率要100%达到或者超过人工定额；错误6：各抹灰层之间应在同一天进行规范或者理由：各抹灰层之间不得在同一天进行错误7：装修户首先向物业管理公司行政办公室提出申请规范或者理由：装修户首先向物业管理公司工程部(或者物业管理处)提出申请错误8：在接到装修户递交的装修设计的15天内，工程设备部会同安保部对设计方案进行审核，提出允许或者修改意见；规范或者理由：在接到装修户递交的装修设计的一周
17、内，工程设备部会同安保部对设计方案进行审核，提出允许或者修改意见；(三)该公司发生火灾时的应急处理方案如下：1 .发生火灾时，即将通知管理处和公司防火责任人，并组织义务消防队员、保安队员紧急进入着火区域灭火、抢险，争取在火灾发生初期，利用大楼内自有的消防器材灭火自救。2.若火势无法控制，即将向“119”报警并组织人员疏散。消防中心根据着火区域的地点和火情的变化，作出相应的灭火、救助、疏散和保障决定。(1)切断火场电源，关闭空调机组，启动相应消防栓系统、喷淋系统，引导消防车和消防队员并组织袭击队员进入火场。(2)消防中心迅速启动水泵，保证消防水压正常，有足够水量灭火，同时启动送风排烟设备，对疏散
18、楼梯间保持负压送风。客用电梯全部降至底层锁好，禁止使用。工程部人员进入配电室随时做好备用电源的转送工作。(3)开启消防广播，准确通知引导人群迅速撤离火区。首先通知通知着火层以上人员即将通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离到安全区，接着通知着火层人员，然后通知火灾有可能蔓延到的着火层以下人员有序疏散，要逐室检查、核实人员是否全部撤离火灾现场火场。消防队员做好警戒，侦查火情，随时向消防中心报告。指挥员应保持与消防中心联系，视火灾现场情况决定人员、物资撤离方案。(4)在消防队到场之前，组织公司专职和兼职消防人员灭火，以大部份力量在火灾可能蔓延的地方控制，防止火势乘隙扩大。电气火灾发生时，首先切断着火层及
19、相邻上、下层电源，然后灭火。燃气着火时，首先关闭液化气阀门，然后灭火，同时应尽快将气源搬离火区，以防发生爆炸。在消防队到达现场后，服从其统一领导，按照统一部署执行。(5)按演习分工组织维持公共秩序，做好火灾现场维护警戒，保障灭火通道畅通，同时引导协助消防机关的工作，做好后勤增援准备，保证必须的水电供应不间断和有足够的灭火器材及运输车辆。对抢救出来的贵重物品要严加保存，并做好记录。如火灾造成人员伤亡，应即将联系医疗机构协助抢救伤员。(6)扑灭火灾后，协助维持秩序，做好相应的善后工作；对使用过的消防器材和设备进行复位、检查和修理；配合消防机关调查，分析着火原因，清理火灾现场，写出书面报告呈交上级主
20、管部门。下面是某物业公司在物业环境管理工作中的部份做法或者处理措施，请指出其中存在的问题,并说明规范做法或者理由。（四）每日保洁操作细则和要求序号保洁项目和内容保洁方式保洁次数1指定区域内的道路（含人行道）清扫、洒水12指定区域内绿化带（含附属物）清扫13各楼层楼梯（含扶手）过道清扫、抹擦14居民生活垃圾、垃圾箱内垃圾采集、清除、集15电梯门、地板及周身运清扫、抹擦26通道扶手、电梯扶手、电梯两侧护板与脚踏抹擦、清扫27男女洗手间清扫、洒水38会议室、商场等公众场所清扫、拖擦24参考答案：（三）每日保洁操作细则和要求错误1：指定区域内的道路（含人行道）的保洁次数1次理由：指定区域内的道路（含人
21、行道）的保洁次数2次错误2：居民生活垃圾、垃圾箱内垃圾的保洁次数1次理由：居民生活垃圾、垃圾箱内垃圾的保洁次数2次错误3：男女洗手间的保洁方式为清扫、洒水理由：男女洗手间的保洁方式为拖擦、冲洗（五）某物业公司在住宅小区保洁操作细则和要求中明确：（请指出其中的错误并说明理由）（1）电梯门、地板及周身每日清扫、抹擦2次；（2）男女洗手间每日拖擦、冲洗2次；（3）各楼层公共走廊每周拖洗1次；（4）手扶电梯每月打蜡1次；（5）洗手间抽排气扇每月抹擦1次二、情景题1、个别客户蛮横无理打骂物业管理员时，应怎样办？答：浮现个别客户蛮横无理打骂保安员时，应作如下处理：当值物业管理员应保持镇静，节制自己的情绪；
22、尽量做到打不还手，骂不还口，及时将事态报告保安部；保安部电视监控室将发生纠纷的现场情况进行录象，以备保安部取证用；保安部尽快通知附近的巡逻保安员赶赴现场，劝阻并平息纠纷；造成伤害事故的，应将肇事者送到公安机关依法处理。2、作为物业管理员，请你告诉保安员执勤中发现犯罪份子偷盗、抢劫的处理方法3、作为物业管理员，如果你负责绿化养护管理工作，你知道一级物业服务等级标准对绿化养护管理有那几方面的要求吗？请列出。答：1）有专业人员实施绿化养护管理。2）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持欣赏效果。4）定期组织浇灌、施肥和松土，做好
23、防涝、防冻。5)定期喷洒药物，预防病虫害。4、在入伙时如何处理业主对物业管理公司合法性的质疑？(1)向业主展示本公司的营业执照和资质证书；(2)、向业主展示开辟商委托本公司管理该物业的文件；(3)、应细心地向业主解释：开辟商对物业管理公司的选择是极其谨慎的。因为，如果物业管理得不好，势必会影响到开辟商售房合同余款的回收，影响到开辟商未售出房产的销售。成立了业主委员会以后，将由业主委员会另行礼聘物业管理公司。5、假如公司安排你在档案室工作，请你说明如何建立客户档案和物业档案？6、消防安全制度主要有哪些内容？答：消防安全制度主要有：动用明火管理制度。施工防火安全管理制度。重点部位防火管理制度。消防
24、安全检查制度。7、住宅小区二级服务等级标准对绿化养护管理方面的要求吗？8、住宅小区一级服务等级标准对公共秩序管理方面的要求吗？9、假如公司安排你在客户服务中心工作，请你说出客户信访处理规范10、如何检修房屋路线的常见故障？答：房屋路线的常见故障包括：断路、短路、接触不良、漏电等几种。断路检修。分相线和中性线断路两种，应换新线。短路检修。分相线与相线、相线与中性线、相线与接地线之间短接。应换线或者重新包扎。接触不良检修。可观察到电压的波动较大或者照明灯灯光发暗或者忽明忽暗。应紧固接线点。漏电检修。用兆欧表测量路线或者设备的绝缘电阻，然后视导线老化、受潮或者绝缘损坏的不同情况予以修复。三、案例分析
25、题1、某物业管理公司为配合政府的城市灯光广告整顿工程，经政府主管部门批准，在所管理的一座大厦的裙楼三楼平台上，设置了一幅大型广告，并将广告位租金作为大厦的公共收入纳入该大厦管理费统一收支帐目。该大厦的业主委员会以物业管理公司侵害业主公共权益为由，起诉到法院，要求拆除该广告。试问：法院应当如何判决？为什么？答：1、法院判决既不支持物业公司做法，也不支持业主委员会的拆除做法。广告收益由业主委员会决定其用途(含此前己获得的广告收益)；广告保留。2、因为该平台所有权属于全体业主，其收益也相应归全体业主，经业主委员会批准，可用于弥补物业管理费的不足或者补充物业维修基金等；保留广告是因为其符合市政府的有关
26、规定。2、天河某小区业主王某家中被盗，损失达二万多元人民币，王某认为其所交的物业管理费中已包含治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。谈谈你对此事的看法。1、治安管理是物也管理的基本任务之一，但是业主家中被盗不能简单理解是物业公司之过。因为治安管理因素除了与物业公司的安全防范措施有关外，还与业主自身的防范意识有关。2、若辖区治安隐患较多，管理公司员工责任心不强，当发生业主家中被盗事件时，管理公司应承担较多的责任。3、若物业公司已采取了各种防范措施，保安员的工作责任已到位，管理公司和保安员本身没有过错或者粗心大意等行为，即使业主家中被盗，管理公司承担的责任也较轻，甚至可以不承担
27、任何赔偿责任。4、物业管理工作主要负责公共场所和公用设备设施的管理工作，并非包括业主家中设备设施的保养和保证业主家中财产的绝对安全。3、一客商拟在天延会展中心布展，他提出要根据他的展品专门布置展位，会展中心办公室允许他的要求，但展位费预会展中心己布置好的展位的展位费一样。客商请来装修人员布置展位。装修中要用电，装修人员就近直接将电动工具的插头插在会展中心已有的插座上用电。负责天延会展中心物业管理的物业管理员发现了装修人员的用电情况，要求客商按暂时用电办理。客商不允许，他认为他的展位费预会展中心已布置好的展位的展位费一样，因此，他布置展位的用电费不应另收。你认为客商是否应按暂时用电办理？如果按暂
28、时用电，应如何办理？是否应按暂时用电办理，应由客商预会展中心办公室商议，若客商的展位费含布置展位的用电费，那末，可直接用电；若不然，则应按暂时用电办理。暂时用电的办理程序用户应向物业服务公司主管部门提出暂时用电申请。经批准后，用户自行敷设用电路线，经物业服务公司主管部门检查符合用电安全后送电。双方共同确认电表读数，并填写电表启用单。用电终止，用户应通知物业服务公司主管部门，断电拆线，确认电表读数，并填写电表停用单。暂时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按拆表时用量计费：无电表，可按负荷量和用电时间估算。4、某男青年酗酒后，晚上路过一座大厦，为了抄近路，爬上一个近2米高的平台，结果因为天黑
29、，摔入平台后的大厦设备井，伤重而亡。事后死者家属起诉该大厦的物业管理公司，要求经济赔偿，理由是该设备并没有加盖，且无路灯照明，属管理疏忽，物业管理公司应负民事责任。物业管理公司辩称大厦原设计设备并没有加盖和照明不是正常通道，且男青年是自己爬上去，应后果自负，物业管理公司不负任何赔偿责任，无非可从人道主义角度赋予1万元丧葬费赞助。试问：物业管理公司是否应承担经济赔偿责任？法律依据是什么？物业管理公司的1万元赞助费应从该公司的管理费中支付，还是从该大厦的管理费收入中支付？为什么？答：1、物业管理公司不承担民事赔偿责任，法律依据：民法通则106条第二款有关规定，物业公司无过错，受害人有过错，所以物业
30、公司不承担法律责任。2、从公司的管理费中支付。因为该通道不是正常通道，也就是说这个不是公共通道，与物业管理费无关，一万元赞助属于公司行为，所以，应在该公司的管理费中支付。5、某业主违反业主公约的规定，在楼顶搭建了一间小棚，物业管理公司将棚子破坏。问：、物业管理公司的做法是否得当？为什么？、物业公司如何处理才合适？(3)、如果物业管理公司在实施强行拆除时，发现楼顶伤害，需要修理，该修理费应如何承担？答：(1)、不得当。虽然业主违规搭建，但物业公司的破坏仍然使物业的外表改变，违反物业管理公约。(2)、物业管理公司因通告该业物的行为违反了物业管理公约的规定；限期由业主拆除；如果该业主拒绝自行拆除，向
31、业主委员会报告，由业主委员会处理；获得业主委员会的授权后由物业管理公司强行拆除；必要时根据物业管理公约的规定对该业主罚款。(3)、如果该伤害是由于业主搭建物的固定联接或者嵌入物的拆除所造成的，该伤害由该业主承担责任，修复的费用由该业主承担；如果该伤害如果该伤害是在拆除搭建物时物业管理公司强行拆除操作非但所造成的，责任由物业管理公司负，费用由管理公司承担。如果该伤害是在拆除搭建物时发现楼顶原有的伤害，该伤害修理作为物业维修的支出，由物业管理公司承担；需要大修，则由公用设施维修基金承担。6、（业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月花费医药费数千元。李某认为其摔
32、倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当未隰其医药费、误工费和精神损失费。请问：此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。D物业公司是否需承担责任要看在此事件中是否有过错。2）根据消费者权益保护法第十八条规定，对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真正的说明和明确的警示，并说明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的办法。3）若管理公司在大堂有明显警示标志（如“此间路滑，小心摔倒”的警示排）或者已采取了一些具体的防滑措施，则物业公司在此事件中可不做出任何赔偿，但要加强防滑措施。4）若物业公司无任何警示，也未采取任何防滑措施，则应承担业主因地滑摔伤的相关
33、补偿责任。7、甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，导致管道阻塞。被告华某在装璜602室房屋时，未经物业公司允许擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道阻塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，导致原告王某装璜的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推委，原告王某遂诉讼至法院。请你谈谈对该案责任归属的看法？1）物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进
34、行定期检查和疏通，导致雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。2）华某未经物业公司允许，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产伤害。为此，华某对原告的财产伤害也应承担一定的责任物业管理员技能练习3在新建物业入住时，有业主认为，物业管理费的确定他们没参预，定价不合理。那末你该如何应对业主关于物业管理费合理性的质疑？（10分）在新建物业入住时，有业主认为物业服务公司不是他们所聘请，不合法，你觉得应如何处理业主对物业服务公司合法性的质疑？（10分）业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司经
35、审查认为符合安全等要求，予以批复。后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业公司检查时及时发现，责令王某住手施工、限期恢复。王某认为不影响物业使用，迟迟不予理睬。于是物业公司向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。于是物业公司在要王某写出一份“浮现安全事故责任自负”的保证书后，向王某收取2000元罚款，未作其他处置。试就以上描述的情况对本案做出评析。（10分）下面是某物业公司在设备管理工作中的现场实况，请指出小顾工作中存在的问题，并说明规范做法或者理由。（10分）今天，排污房由物业管理员小顾值班。早晨上班，他检查污水池，见污水较多，就即将将控制柜面板上的转换开关打到“手动”档位，开启潜水排
36、污泵排水。当排到污水池水位下限时，就将控制柜面板上的转换开关打到“住手”档位,住手了潜水排污泵排水。下午快下班时，小顾听到超水位报警，他又将控制柜面板上的转换开关打到“手动”档位，开启潜水排污泵排水。当排到污水池水位下限时，又就将控制柜面板上的转换开关打到“住手”档位，住手了潜水排污泵排水。错误1：小顾早晨上斑时，开启潜水排污泵排水之前，未检查电源指示灯是否有电。正确：应作如上检查。错误2：未检查潜水排污泵扬程管阀门是否开启。正确：应作如上检查。错误3：当排到污水池水位下限时，就将控制柜面板上的转换开关打到“住手”档位。正确：应将控制柜面板上的转换开关打到“自动”档位。错误4：小顾听到超水位报
37、警，开启潜水排污泵排水，未按消音按钮(RESET)清除报警。正确：应按消音按钮（RESET）清除报警。错误5：当排到污水池水位下限时，再一次就将控制柜面板上的转换开关打到“住手”档位。正确：应将控制柜面板上的转换开关打到“自动”档位。从抄表的数据发现自来水总表用水量比各分表的总用水量高出许多，小区物业服务公司工程部经理安排小赵组织人员处理这事。小赵将进行检查，他将如何检查？检查中可能会发现哪些问题？他将如何处理？（10分）年轻的王先生从蓦地启动的自动扶梯上跌落下来，胳膊腿擦破了点皮，投诉购物中心的物业服务公司。王先生认为启动自动扶梯应事先告诉他。启动自动扶梯的物业管理员小邓讲，因为换电，自动扶
38、梯刚停一会儿，他在用钥匙启动自动扶梯前，看了自动扶梯上的确无人。经分析认定，王先生是在启动自动扶梯的一瞬间踏上动自动扶梯的。但王先生认为没有任何人或者物提示他不能上自动扶梯。你对此事如何看?自动扶梯的操作规程有何规定？业主张某于2022年12月购买了本市某小区一套商品住宅，2022年1月住宅出售单位书面通知张某办理入住手续，但张某直到2022年6月才到物业公司办理进户手续，当时物业公司要求张某交纳2022年16月的物业服务费，并按物业服务合同的约定，预收7月至9月三个月物业服务费，张某认为6月份之前自己并未入住，不该缴费用，其应从7月份才开始交。请问：物业公司要求张某的做法对吗？请说明理由。某
39、市F单位将恒福花园小区内一角的一栋住宅楼整体买下，并通过房改全部卖给本单位职工。因为感觉到在管的H物业服务公司收费较贵、服务质量也不尽人意，经职工提议、领导允许，F单位想将该栋住宅楼用铁栏封闭，由本单位自行管理。H物业服务公司得知此事坚决反对。F单位对反对意见不以为然，认为要是隔离以后，该栋楼就是一个独立区域，彻底有权自己管理，对方没有反对的理由。就此案例，请你分析F单位是否有权管理自己购买的楼宇，H公司是否有反对的法理依据，F单位员工不满H公司的服务与收费如何解决？（10分）李先生在装修自家住宅时，在承重墙上另开了一个门，物业公司发现后，对其处以500元罚款。当李先生提出异议时，物业公司以“
40、业主行为守则”有规定为由辩解，双方发生争执诉至法院。1、你认为物业公司罚款行为有效吗？为什么？2、你认为物业公司应如何处理该业主的违规行为？一日，苏先生办公室因烟头引起周围纸张燃烧，其同事急忙用拖把等物扑救。苏先生想起楼层中部有消火栓，就跑出去打开消火栓箱，拉着水龙带跑向办公室。可惜他的办公室在楼层西端转弯后的最里间，水龙带只能接近转弯处，而水枪无法使向失火处。幸亏楼层灭火器箱内有几只灭火器，在邻近办公室的人员和闻讯赶来的物业服务公司值班保安员的救援下，终于用灭火器扑灭了火焰。好在扑救及时，办公室电脑等贵重物品未损坏，但烧着了一些易燃物，熏黑了部份办公家具和墙壁。于是，苏先生投诉大厦物业服务公司，要求改进消防设施。你对苏先生的投诉有何看法？
