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1、CECST/CECSxxx-2023中国工程建设标准化协会标准城市更新策划与评估标准Standardforurbanregenerationplanningandevaluation（征求意见稿）202X-XX-XX发布202X-XX-XX实施XXX出版社中国工程建设协会标准城市更新策划与评估标准StandardforurbanregenerationplanningandevaluationT/CECS-202主编单位：华东建筑设计研究院有限公司批准部门：中国工程建设标准化协会施行日期：202义年XX月XX日XXX出版社202X北京根据中国工程建设标准化协会关于印发2021年第二批协会标准制
2、订、修订计划的通知（建标协工管函20210I6号）的要求，编制组经深入调查研究，认真总结经验,参考国内外先进标准，并在广泛征求意见的基础上，制定本规程。本标准共分7章，主要内容包括：1.总则；2.术语；3.基本规定；4.城市更新项目类型；5.策划与评估单位的能力要求；6.城市更新策划；7.城市更新评估。本标准由中国工程建设标准化协会城市更新分会负责归口管理，由华东建筑设计研究院有限公司负责具体技术内容的解释。执行过程中，如有意见或建议，请反馈给华东建筑设计研究院（地址：上海市黄浦区中山南路1799号世博滨江大厦北座，邮政编码：200011）主编单位：华东建筑设计研究院有限公司参编单位：主要起草
3、人：主要审查人：1总则12术语23基本规定43. 1一般规定44. 2编制原则44城市更新项目类型55. 1一般规定54. 2城市更新项目分类55策划与评估单位的能力要求6517tl*5. 2策划与评估单位资格要求66 Ij-ill-0*76. 2历史文化街区更新策划87. 3老旧居住区改造更新策划118. 4老旧商业区更新策划129. 5老旧工业区更新策划1410. 6公共空间更新策划1511. 7公共服务设施更新策划177 TjJjXl187. 1zi187.2历史文化街区更新评估207.3老旧居住区改造更新评估287.4老旧商业区更新评估357.5老旧工业区更新评估387.6公共空间更新
4、评估427.7公共服务设施更新评估47JIJ-wJ5556附：条文说明Contents1 Generalprovisions12 Terms23 Basicrequirements43.1 Generalrequirements43.2 Compilationprinciples44 Typesofurbanregenerationprojects54.1 Generalrequirements54.2 Classificationofurbanregenerationprojects55 Capabilityrequirementsforplanningandevaluationconsul
5、tants65.1 Generalrequirements65.2 Qualificationrequirementsforplanningandevaluationconsultants66 Urbanregenerationplanning76.1 Generalrequirements76.2 Planningforhistoricalandculturalblocksregeneration86.3 Planningforrenovationofoldresidentialareas116.4 Planningforrenovationofoldcommercialareas126.5
6、 Planningforrenovationofoldindustrialareas146.6 Planningforrenovationofpublicspaces156.7 Planningforrenovationofpublicfacilities177 Urbanregenerationevaluation187.1 Generalrequirements187.2 Evaluationofhistoricalandculturalblocksregeneration207.3 Evaluationofrenovationofoldresidentialareas277.4 Eval
7、uationofrenovationofoldcommercialareas337.5 Evaluationofrenovationofoldindustrialareas367.6 Evaluationofrenovationofpublicspaces397.7 Evaluationofrenovationofpublicfacilities42Explanationofwording4849Addition：ExplanationofProvision1总则1.0.1为规范城市更新项目的策划与评估行为，提高城市更新项目的经济效益和社会效益，制定本标准。1.0.2本标准适用于历史文化街区、
8、老旧商业区、老旧工业区、老旧居住区、公共空间、公共设施等城市更新项目。本标准不适用土地一级开发、商品住宅开发等项目。1.0.3城市更新策划与评估除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准和现行中国工程建设标准化协会有关标准的规定。2.0.1城市更新Urbanregeneration为了完善盘活利用存量资源、促进城市产业转型升级，完善城市公共服务设施，治理城市生态环境，挖掘历史文化资源价值，提升防灾减灾能力，治理城市生态环境，完善交通功能等，对城市建成区城市空间形态、功能进行整治提升的活动。2.0.2城市更新策划urbanregenerationplanning在完成基础数据调研、区域现状
9、调查、更新意愿征询、市场资源分析、相关政策研究等工作的基础上，明确城市更新的区域范围、目标定位、发展策略、更新方式、规划方案、时序安排、资金统筹、运营管理等方面的内容。2.0.3城市更新评估regenerationevaluation在城市更新规划编制及其实施程序中，依法依规对规划周期中某个或多个环节的效能进行评价分析。一般按照规划实施程序，分为现状评估、策划评估、使用后评估等，大型、长周期项目还可进行中间评估。2.0.4历史文化街区historicalandculturalblocks历史保留遗存较为丰富，能够比较完整、真实地反映一定历史时期传统风貌或民族、地方特色，现存较多文物古迹、近现代
10、史迹和历史建筑，具有较好历史、文化、艺术等保护价值的城市街区。2.0.5老旧居住区oldresidentialarea建设年代久远但仍承载居民生活功能，由一个或多个居住社区及其周边商业、文化、公共服务等配套功能区构成的复合区域。2.0.6老旧商业区oldcommercialarea（调整顺序，下同）以消费娱乐、商贸服务、商业办公等功能为主，且开发建设年代久远、功能和业态结构陈旧、环境品质不佳的城市商业功能区。2.0.7老旧工业区OIdindustrialarea以工业或仓储物流用地为主，且建设年代久远、废弃或功能结构陈旧、环境品质不佳的城市工业功能区。2.0.8公共空间publicspace城
11、市建成区内可承载游憩观光、运动休闲、交通通行等公共活动功能的空间场所，如街道步道、公园广场与运动场地等开敞空间，以及桥下空间、防空洞等可挖潜利用的空间。2.0.9公共服务设施Publicfacilities公共服务设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施。2.0.10咨询方consultant咨询方是提供咨询服务的一方。策划单位和评估单位，统一称作咨询方。2.0.11委托方client委托方是委托咨询服务的一方，占据决策地位，能够对咨询方作出要求和约束，控制咨询服务的走向。3基本规定3.1 一般规定3.1.1 城市更新应坚持“留改拆”并举，保留保护为主，遵循以人为本、盘活资源、经
12、济可行、造福社会、绿色低碳的原则。3.1.2 市更新应符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划，统筹生产、生活和生态布局，解决城市发展中的遗留问题，推动城市功能完善，提升人民生活品质。3.1.3 城市更新应考虑强化产业发展统筹，促进产业转型，促进创业创新。3.1.4 城市更新应注重城市历史风貌保护和文化传承，拓展文旅空间，提升城市魅力。3.2 编制原则3.2.1 坚持以人为本，公共利益优先。城市更新策划及评估宜坚持以人为本理念，优先保障城市基础设施、公共服务设施或其他城市公益项目，推动完善城市公共空间体系，改善居住环境，提升城市品质和功能，增强城市魅力。3.2.2 突出因地制宜，留改拆建结合。
13、结合城镇化发展阶段、人口产业集聚特点和财力情况，因地制宜实施城市更新行动，协调好留、改、拆、建之间的关系，助力城市高质量发展。3.2.3 传承历史文脉，彰显城市内涵。注重城市历史文化保护与传承，保护历史文化建筑、古树名木等，加强对历史文化资源的活化利用，实现城市有机更新。3.2.4 节约集约土地，践行绿色发展。践行“碳达峰、碳中和”，鼓励城市更新开展绿色化改造，推进节能减排，改善生态环境，形成绿色低碳的生活方式和城市运营模式。3.2.5 平衡多方利益，实现共享共赢。在摸清底数、保障权属人利益、兼顾城市更新改造项目经济平衡的基础上，科学编制城市更新策划和评估，充分尊重相关权利人的合法权益，有效实
14、现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。4城市更新项目类型4.1 一般规定4.1.1 城市更新项目是城市更新活动的实施载体，宜先对城市更新对象进行保护修缮、整治改造。4.1.2 通过整治、改造提升等方式难以实现更新目的，可通过拆除重建方式实施城市更新。4.2 城市更新项目分类4.2.1 城市更新可分为历史文化街区、老旧商业区、老旧工业区、老旧居住区、公共空间、公共服务设施、其他类等7大类更新项目。4.2.2 历史文化街区更新项目：以历史文化街区为对象，以延续历史文脉、保护历史文化资源和传统格局，促进历史建筑保护修缮和活化利用，落实城市历史风貌传承与管控、完善功能业态和基础设施，
15、推动历史文化街区有机更新的项目。4.2.3 老旧商业区改造更新项目：以老旧商业区为对象，对传统商业设施、老旧商业建筑与传统商圈实施改造更新，优化商圈业态，突出商圈特色，提升商业氛围、办公环境和城市活力的更新项目。4.2.4 老旧工业区改造更新项目：以老旧工业区、物流园区为更新对象，促进老旧工业区经济结构重组，从产业转型升级、城市空间演进、生态环境修复、历史文化传承、资源活化等方面实施更新，推动老旧厂房、低效工业园区提质增效，为培育新兴、高端产业提供空间保障为主的城市更新项目。4.2.5 老旧居住区更新项目：以老旧居住区为主要更新对象，保障老旧住宅、老旧小区等房屋安全，完善居住区功能，促进生活空
16、间改善，提升居住品质为主的城市更新项目。4.2.6 老旧公共空间更新项目：以老旧公共空间为对象，提升街道、公园广场、运动休闲、游览观光等空间环境品质、完善城市功能、彰显城市风貌特色为主的更新项目。4.2.7 老旧公共服务设施更新项目：以为市民提供公共服务产品的各种老旧的公共性、服务性设施为主的城市更新项目O428其他类更新项目：地方人民政府及行业主管部门确定的其他城市更新项目O5策划与评估单位的能力要求5.1 一般规定5.1.1 在同一项目中，城市更新策划与城市更新现状评估、使用后评估等其他评估咨询服务宜由同一家咨询单位承担。城市更新策划咨询服务与策划评估可由不同单位承担。5.1.2 城市更新
17、策划咨询业务可由一个或若干个具有规划或建筑等专业设计资质单位以联合体形式承担。城市更新策划咨询业务唯一负责单位或联合体牵头单位宜具备规划或建筑专业设计资质。5.1.3 城市更新策划咨询业务的专项内容可以分包给具有相应资质单位承担，并以书面形式通知委托方。5.1.4 城市更新评估咨询业务可由一个或若干个具有规划或建筑等专业设计资质单位以联合体形式承担。咨询评估方在进行阶段评估时，可邀请外部相应资深专家召开专家评审会。5.2 策划与评估单位资格要求5.2.1 城市更新策划与评估的咨询方宜具有以下部分专业并具备相应从业资质或相应资格：规划、建筑设计、金融咨询、工程咨询、造价、景观、市政、水利、勘察、
18、交通、历史文化遗产保护等。5.2.2 城市更新策划涉及文物的，可根据文物保护等级邀请具备文物保护工程勘察设计乙级及以上资质的单位参与策划方案编制。5.2.3 城市更新策划与评估咨询服务团队成员宜包含规划、建筑设计、金融咨询、工程咨询、造价、景观、市政、水利、勘察等。团队内可适当增加产业策划、运营、社会学、文史、艺术顾问、法律等人员。6城市更新策划6.1 一般规定6.1.1 城市更新策划方案应以城市更新专项规划和相关政策为指引，综合考虑未来发展定位、存量资源统筹、公共要素配置、空间布局完善等因素，确定更新总量控制、规划调整建议和原则、更新内容划定等。6.1.2 策划方案应落实国土空间规划、国民经
19、济和社会发展规划，有效衔接街区、地块详细规划以及生态、环保、公服、交通、产业等相关专项规划要求，充分利用数据调查成果形成片区问题清单、优势清单、约束条件清单和任务清单，强化资源整合、区域统筹，推进生活、产业、生态、人文、交通功能完善。6.1.3 城市更新策划方案应包含项目背景、市场调研、更新策略、项目定位、功能策划、更新方案、经济性评价。还可包含专项规划、案例分析。1项目背景宜包括政策规划背景、现状人群特征、项目建设条件等；2市场调研宜包括宏观经济环境、项目关联市场调研、消费者/使用者调研；3更新策略宜包括完善生活功能、完善生态功能、完善人文功能、完善产业功能、完善交通功能等；4项目定位宜包括
20、整体定位、建设目标、发展策略等；5功能策划宜根据项目定位进行功能定位、面积分配等；6更新方案宜根据项目功能策划，提出可实施的项目开发方案，结合城市更新的规划策略，整合出项目更新的整体规划方案；7经济性评价宜包括项目投融资方案、总投资估算、收益测算以及社会和经济效益评价等；8专项策划宜包括技术策划、营销策划、运营策划等。1.1.4 城市更新策划宜包含案例分析，选择的案例应具有较强的参考价值，可不局限于项目所在地。1.1.5 城市更新策划宜根据项目规模或类型的不同进行分类开展。1.1.6 在城市更新策划过程中，对影响项目决策或实施的重要事项，若仅凭策划报告不能满足决策需要，宜开展专题研究，为项目决
21、策提供补充材料。1.1.7 城市更新策划成果应编制项目策划报告，报告的表达应清晰、规范，具体要求如下:1项目策划报告宜包括策划原则和总体构思、各项专业工程策划、市政管网综合规划、用地面积、建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率等重要经济技术指标和建设规划策划说明；2现状调查报告应分析现状地形、道路、绿化、管线及建筑的范围、性质、层数、质量等；3项目建设规划策划应明确规划建筑、绿地、配套设施、道路广场、停车场地、河湖水面边界等；4道路交通策划报告应提出道路红线位置、纵横断面，道路交叉点坐标和标高、停车场地范围等；5竖向规划策划报告应说明道路交叉点变坡点控制高程，室外地坪规划标高以及排水坡向坡度等；6
22、综合工程管网策划报告应确定各类市政公用设施管线的平面位置、管径、标高和相关设施位置。6.2 历史文化街区更新策划6.2.1 历史文化街区更新策划应在严格遵守相关法律法规和保护规划的前提下，统筹考虑历史文化保护与城乡建设发展之间的关系，从历史遗存保护、服务配套完善、环境品质提升以及文化要素利用等多方面进行全方位的更新。6.2.2 历史文化街区更新应遵循保护优先、合理利用、发展传承、鼓励创新的原则，在进行充分调查研判的前提下，进行保护与利用。6.2.3 历史文化街区更新策划范围应包括历史文化街区核心保护范围及建设控制地带。其中，核心保护范围内除必要的基础设施和公共服务设施外，不得进行新建、扩建活动
23、；建设控制地带内的新建建筑物、构筑物，应当符合保护规划确定的建设控制要求。历史风貌保存较完整，文物古迹、历史建筑等保存较好，但未被核定公布为历史文化街区的，可以参照此标准执行。624历史文化街区更新策划除“策划的一般规定”内容外，应包括项目概况、基础调研、定位目标、更新内容、效益评价、专题研究等内容。1项目概况：包括保护管控要求、规划条件、历史文脉等情况。保护管控要求应重点对接街区保护规划、文物保护规划、地下文物埋藏区保护、历史建筑保护等管控条件内容；规划条件应明确更新范围、保护范围界线以及相关保护规划的管控条件等内容；历史文脉包括历史沿革、重要历史事件等内容。2基础调研：包括文化遗存调查、配
24、套设施调查、公众意愿调查、价值要素研判等内容。文化遗存调查应重点对遗存对象的形式、年代、结构、层数等详细信息进行全面调查；配套设施调查应重点关注基础服务设施及公共服务设施建设情况；公众意愿调查应评估各利益相关方对片区的满意程度和更新需求；价值要素研判是更新策划的重点内容，秉持客观性、独特性原则，以项目背景和现状调查为基础，对资源的基本状况做出客观、公正、有效的评价及评估，提炼其核心价值。3定位目标：更新定位目标应在对项目现状作出全面、深入研究的基础上，对遗存保护、设施配套、文化传承以及产业发展等方面提出目标要求，明确主要更新任务。4更新内容：更新策划方案内容应包括历史遗存保护、服务配套完善、环
25、境品质提升、文化要素利用。历史遗存保护应以“保护为先、传承发展”为导向，全面保护历史文化街区各类历史文化资源，保留延续传统风貌，促进文化要素的活化利用；服务配套完善应以保护为前提，因地制宜更新完善公共服务、市政基础等城市服务设施，提高服务承载能力；环境品质提升应以有机持续发展为导向，增加街区内的公共空间，改善提升景观体系，凸显历史人文风貌特色,将历史文化遗存进行活化利用，使其成为城市发展的特色标识；文化要素利用应注重对非物质文化遗存及与传统文化表现形式相关的实物和场所的活化，维护和培育其依存的文化生态，通过要素植入、活动策划等形式，实现新旧功能业态的有机交融。具体更新要内容如下表所示：表624
26、历史文化街区更新要素一览表大类小类具体要素史存护历遗保格局风貌空间尺度、街巷肌理、景观视廊、天际轮廓线、河湖水系等物质保护历史建筑、老围墙、老水井、旧桥梁、古树名木等续表6.2.4大类小类具体要素史存护历遗保风貌延续传统风貌、立面更新、历史传承、互通融合等安全排危建筑评估、建筑修缮、结构加固、整治外墙设施等体量协调建筑高度、建筑体量、违建拆除、外挂设施等活化利用空间改造、功能替换、地下空间等服务配套完善公服配套文化设施、教育设施、医疗设施、养老设施、共享设施等街巷网络路网格局、道路标高、道路线形、道路宽度、断面形式等公共交通公交线路、公交站点、小巷公交、穿梭巴士等停车设施共享停车、地下停车、临
27、时停车等慢行系统便捷步道、服务设施、标识系统等市政设施管线排危、管线下地、控源截污、低影响开发、调蓄设施等安全防灾消防安全、防洪安全、抗震安全、防范地质灾害等境质升环品提景观序列人文景观、历史文化风貌、空间整治、设计协调等原样保护古城门、古桥、台阶、古树、大树等艺术表达景墙、雕塑、小品、家具、人文标识等主题营造街区特色、主题策划、辨识度塑造等互动场景艺术化设计、互动设施、活力触媒等文化要素利用非遗保护历史地名、民间文学、传统工艺、传统艺术、方言俚语等文化产业空间格局、功能业态、新旧功能业态融合的文化+产业等共生发展原住民参与、经营活动、本土就业等文旅体验文化展示、咨询问询、智慧导览等备注：表格
28、参考重庆市城市更新技术导则5效益评价：历史文化街区更新效益评价宜包括社会效益及经济效益两方面。社会效益评价应关注资源挖掘、保护管理、活化利用及保护传承等内容；经济效益评价宜包括总投资估算和收益测算等内容，同时针对项目更新特性，宜明确投融资模式、资金来源及回报机制。6专题研究：在更新策划过程中，可根据项目需求，增加特色保护、活动营销、维护运营IO等专题内容研究，为项目决策提供材料及依据。6.3 老旧居住区改造更新策划6.3.1 老旧居住区更新应保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质，改善基础设施。，应以持续改善城市人居环境，构建多元、融合、韧性的“十五分钟社区生活圈”为目标
29、。6.3.2 旧居住区更新可按照规划增加建筑量，所增加的建筑量应在满足原有住户安置需求后仍有增量空间的，可用于保障性住房、租赁住房、配套功能和基础设施用途。6.3.3 对现存建筑格局完整，建筑质量较好、建筑结构安全的房屋院落进行保护性修缮，宜恢复传统风貌，优化居住及使用功能。对传统格局和风貌已发生不可逆改变的区域，应进行恢复性修建，对传统格局和风貌样式进行辨析，选取有价值的要素，适度采用新材料新技术新工艺，进行传统风貌恢复。6.3.4 对于城市功能核心区平房院落的保护性修缮、恢复性修建，可采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统院落基本格局。
30、城市功能核心区平房院落腾退空间，可依据街区控制性详细规划，发展租赁住房、便民服务及文旅服务等行业。6.3.5 老旧居住区更新策划应包括改造项目背景、现状调查分析、改造更新原则、规划实施方案、运营管理建议、改造经济性评价等内容。1改造项目背景：应包括项目规划条件、改造更新要求。项目规划条件分析应包括改造更新区域范围、现有规划指标及要求，改造更新要求包括区域更新的总体目标、统筹主体的开发要求、改造工作时序安排、当地城市更新政策要求等。2现状调查分析：应包括街区空间分析、现状问题梳理、改造需求调查。街区空间分析应包括住宅楼或住宅院落分布、公共服务设施分布、停车设施分布、公共绿化空间分布等；现状问题梳
31、理宜包括人车交通问题、安全隐患问题、配套缺失问题、房屋腾退问题、市政设施落后问题等，改造需求调查宜包括适老化需求、全龄友好需求、无障碍需求、公共服务需求、市政基础设施需求、公共安全设施需求等。3改造更新原则：老旧居住区更新应按照小规模、渐进式、可持续的原则，统筹推进城市更新；加强既有建筑定期维护、安全管理、改扩建和拆除管理，采取有效措施消除安全隐患；通过疏解腾退、功能置换、闲置资源改建等方式，完善区域功能，补齐公共服务、市政基础和公共安全设施短板。4规划实施方案：可包括建筑功能改造、完善服务设施、补充停车设施、提升绿化景观、优化空间环境。建筑功能改造可包括楼房抗震加固、节能综合改造、增设电梯等
32、适老化改造、无障碍设施改造；完善服务设施可利用腾退空间或原有闲置公共空间引入便民商店（食堂、洗衣、理发、健身等）、文化服务设施（阅览室、文体中心、社区活动中心）、社区服务设施（家政服务、物业办公、养老服务、课后托管、卫生服务站、快递服务站）等公共配套服务设施；补充停车设施可利用小区内空地、拆违腾退用地等建设地面或地下停车设施；提升绿化景观可完善原有社区公园的景观设施、休闲设施或利用室外空置场地建设社区休闲公园；优化空间环境宜营造老旧居住区公共空间的整体氛围，塑造有特色的空间节点、可识别的亮化体系等。5运营管理建议：可包括专业物业管理、社区居民自治、智慧社区管理。专业物业管理可引入专业物业公司负
33、责改造后社区的日常物业管理运维工作；社区居民自治可包括社区党建组织统筹小区自治、与物业管理共同治理小区；智慧社区管理可包括在公共区域增设视频监控、智能门禁系统，以及借助公众号、APP、物联网系统平台等数字服务系统，实现线上的租住、交费、维修、咨询、活动发布等服务。6改造经济性评价：可包括总投资估算、运营收入测算、资金统筹方案等。总投资估算应包括建筑改造费用、公共配套设施改造费用、市政配套设施改造费用等；运营收入可包括新建商业服务设施运营收入、社区公共服务设施运营收入等；资金统筹方案可包括政府财政资金、社会资本资金的引入方案。6.4 老旧商业区更新策划6.4.1 老旧商业区更新应基于市场环境变化
34、，应根据最新的市场需求，从硬件设施、业态内容、品牌组合及运营策略等多方面进行全方位的更新。6.4.2 老旧商业区更新应在充分调研最新的市场竞争环境的前提下，对目标客群进行精准定位，并根据目标客群的特征及需求进行商业项目策划。6.4.3 老旧商业区更新应充分考虑城市规划及未来市场发展的方向，通过前瞻性的规划实现项目发展的可持续性。6.4.4 老旧商业区更新策划可包括改造项目背景、市场调研分析、改造更新策略、项目改造建议、运营管理建议、改造经济性评价等内容。1改造项目背景：应包括项目区位条件、规划设计条件、原有商业的经营情况。项目区位条件应分析区域总体规划、道路交通设施、周边配套功能等；规划设计条
35、件应包括占地面积、建筑面积、容积率、限高条件等；原有商业经营情况可包括销售额、租售比、坪效、租金水平等经营数据及主要问题。2市场调研分析：应包括城市总体市场环境、周边区域环境、周边区域市场、潜在消费客群的调研。城市总体市场环境可包括城市经济发展水平、居民消费力水平、城市主要商圈发展情况；周边区域环境可包括区域的常住人口数量、办公人口数量、公共配套设施分布情况;周边区域市场可包括主要竞品商业项目的体量、档次、定位、销售额、租售比、坪效、租金水平等经营数据分析；潜在消费客群可分析目标客群的特征、消费需求、消费习惯等。3改造更新策略：可包括完善城市配套功能、提升商业竞争力的策略。完善城市配套功能可包
36、括补充生活服务设施、增加娱乐体验功能、补充文化艺术内容等；提升商业竞争力可包括建筑空间适应新商业内容、内装风格适应新客群偏好、立面突出项目地标性、室外空间突出城市友好性等。4项目改造建议：可包括确定项目定位、业态组合、业态布局、特色空间、租金水平等。项目定位应明确项目在市场中的角色地位、辐射范围、档次及目标客群；业态组合应基于项目定位确定主力店、服装配饰、家居生活、儿童亲子、餐饮美食、生活服务、休闲娱乐等业态的内容及配比，业态布局应包括各类业态的分布及空间组合方式;特色空间应基于项目定位确定亮点室内空间、景观节点或立面造型设计等;租金水平应根据市场租金情况确定项目合理的租金建议。5运营管理建议
37、：可包括招商策略、营销策略、会员管理、物业管理等内容。招商策略应基于业态组合确定品牌拓展及落位策略；营销策略应基于项目定位及目标客群拓展确定广告推广、活动宣传等策略；会员管理可包括会员分级、软性服务、积分体系等，物业管理可包括日常物业维护、智慧物业运营等。6改造经济性评价：可包括总投资估算、收益测算、投资回报率及投资回收期测算等。总投资估算应包括建筑改造费用、内装改造费用、立面改造费用、室外景观费用等；收益测算可包括租金收入、广告收入、营销活动收入、停车场收入等；投资回报率及投资回收期测算应用于评估项目改造的经济可行性。6.5 老旧工业区更新策划6.5.1 当工业区本身功能和性质已经不再满足该
38、工业区所处位置的土地价值时，应从产业功能增值、建筑主体改造、土地空间分割、设施设备升级、商业配套优化、生态环境修复等方面对老旧工业区进行更新。6.5.2 老旧工业区更新策划应与国民经济和社会发展规划、产业专项规划结合，加强产业导入，降低企业成本，释放科创空间，引入科技创新产业、文化产业和现代服务业。6.5.3 老旧工业区更新应根据城市发展要求，遵循城市规划，对城市的整体发展具有重要的经济、生态和文化意义。6.5.4 老旧工业区更新策划可包含以下内容：项目基础调查、概念方案策划、项目建设策划、专项设计策划。1项目基础调查：在策划工作开始前，应分析园区背景，明确项目实施目标，调查工程基本条件，了解
39、管理部门要求，收集相关资料信息，组织专业人员验证基础资料、文件和信息的准确性。2概念方案策划：应了解委托方的需求、设想与意图，协助委托方梳理出项目定位、主要功能和建筑风格，组织、选择和委托设计单位开展概念策划方案设计，并组织专家对概念策划方案进行研究和论证。3项目建设策划：在策划阶段应对老旧工业区进行建设详细策划，具体内容如下：1）根据建设条件分析和相关专项评估提出总平面布局方案；2）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计；3）对园区建筑进行日照分析，制订竖向规划设计；4）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计；5）结合市政设施基础条件，提出市政工程管线规划设计和管线综合；6）估算土方量
40、、工程量、拆迁量和总造价，进行综合技术经济论证。4专项设计策划：专项设计策划应根据项目技术特点需求提前谋划研究，可包括绿色技术设计,人防工程设计、基坑围护设计、室内装修设计、园林景观设计、幕墙深化设计、消防深化设计、装配式专项、智能化专项、BlM专项咨询以及其他专项设计策划研究内容。6.6 公共空间更新策划6.6.1 公共空间更新应对城市建成区内的街道、公园广场、运动休闲等公共空间进行更新改造，提升公共空间环境品质、完善城市功能、彰显城市风貌特色。6.6.2 公共空间更新策划应以“完善系统、提升品质、彰显特色”为导向。1完善系统：宜充分利用边角空间、闲置空间、低效空间等各类可挖潜利用的空间，拓
41、展城市公共空间，构建多类型、多层次的公共空间体系。优化城市慢行系统，串联形成公共空间网络体系，实现公共空间的均衡布局与便捷可达。2提升品质：宜依托片区功能定位、生态景观、文化资源等本底条件，通过增补设施、改善环境，差异化地打造体育、文化、自然等多元化、多类型的公共空间。宜建设各类体育健身、运动休闲场地，宜在公共空间植入复合功能，挖掘培育各类夜间经济、创意经济等活动，提升公共空间使用效率，激发片区活力。3彰显特色：宜挖掘梳理城市人文要素与景观要素，将公共空间与城市景观风貌、城市文化内涵等紧密联系，在公共空间的打造中，提升区域景观品质，彰显城市景观与文化特色。6.6.3 公共空间更新策划应根据片区
42、发展定位、建设情况、人口特征等，明确公共空间的服务范围、服务对象、服务人群目标诉求，并结合“完善系统、提升品质、彰显特色”的导向，合理确定公共空间更新的目标定位、建设标准与更新策略。6.6.4 公共空间更新策划的内容可包括更新改造背景、现状调研分析、更新改造目标、更新改造方案、实施与运营建议等内容。不同类型的公共空间，更新改造方案的内容各有侧重。1公园广场：公园广场类项目更新策划方案可包括主题策划、景观提升、设施完善和场所营造等。可通过对片区公共空间、人口结构的梳理，明确公园广场的层级、类型、服务人口等。可结合项目场地的空间环境、人文特色和使用需求，对公园广场进行主题策划。可围绕特色主题，明确
43、需要增补的设施、活动场地等。可结合城市特色文化与风貌，对公园广场的景观、雕塑、铺装、绿化等进行统一策划。2滨水空间：滨水公共空间更新策划方案可包括生态修复、建设控制和亲水活动策划等。生态修复可包括对生态被破坏的水体进行治理，对滨水绿带进行生态修复，对混凝土堡坎、挡墙等进行生态化改造，恢复岸线自然净化功能；建设控制是可明确滨水片区建设控制要求，控制建筑功能、建筑高度等，保障滨水空间的生态性、可达性与开敞性。亲水活动策划可结合地形地貌、腹地功能、人文历史等资源,在滨水公共空间设置游憩、运动、亲水等活动场地，为市民提供丰富有趣的空间体验。3街道空间：街道空间更新策划方案应确保街道空间的安全、绿色和活
44、力。街道空间应注重营造安全舒适、连续无障碍的慢行空间，根据街道等级、区段与功能等，确定街道断面,保障慢行系统的通行宽度。提升街道景观可包括街道景观环境的提升、建筑临街界面的引导控制等。提升街道活力可包括通过规范商业外摆、美化街道家具等措施，激发街道活力，提升街道景观风貌。6.7 公共服务设施更新策划6.7.1 公共服务设施更新应符合国家现行有关规范和行业标准，重点关注空间及功能策划、运作模式策划、效能提升策划、长效运维策划四个方面。6.8 .2公共服务设施更新策划可包括现状调研、现状评估、空间及功能策划、运作模式策划、效能提升策划、长效运维策划。1现状调研：1）更新区域的人口规模、人口结构,并
45、研判未来人口发展趋势；2）更新意愿调查；3）更新区域已规划、已建设的公共服务设施情况；4）更新区域内闲置空间资源，并研判其改造为公共服务设施的可行性。2现状评估：应评估更新区域内现状公共服务设施的服务能力，判断规划指标与现状情况的缺口，并根据评估结果和经济技术水平等情况综合确定需要更新的公共服务设施内容。3空间及功能策划：受实际条件所限的区域，宜采用功能整合、分时共享、指标折减、存量挖潜等措施更新公共服务设施。4实施及运作模式策划：在保证公共服务设施公益性的基础上，宜匹配对应的开发运作模式及金融政策，适度引入社会资本以实现公共服务设施的多元供给。5效能提升策划：1）宜一站式集成公共服务设施，并
46、结合商业、公共交通站点、公共空间布局，以提升空间利用效能。2）宜通过智慧化手段提升设施服务效率。6长效运维策划：宜制定项目后续投入制度和管理长效机制，并充分吸纳社会群众和专业人士参与。7城市更新评估7.1 一般规定7.1.1 城市更新评估的目的包括：1应基于城市发展的经济业态、人文活态、环境生态、空间形态等多方维度，建立完善科学量化的规范性指标引导更新项目推动城市高质量发展；2应及时反馈城市更新过程中存在的痛点与难点，为政府制定决策提供依据，为企业衡量市场提供准绳，为民众生活改善提供视角，实现多方利益共赢,延续城市发展脉络；3应健全城市更新社会公众满意度评价和第三方考评机制，推动城市更新行动实现效果共评、成果共享。7.1.2 城市更新评估应遵循下列基本原则：7.1.3 思维的价值原则，对城市系统性和项目整体性进行全方位考量;7.1.4
