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1、房地产估价报告估价项目名称：教学楼房地产抵押评估报告托付估价方：受托付估价方：房地产评估询问有限公司估价人员：估价日期：估价报告编号：目录致托付方函3估价假设和限制条件4估价结果报告5估价技术报告10附件26致委托方函XXXX：我公司受您托付,于2011年4月25日对您坐落于XXXX教学楼的房地产进行评估。估价对象房屋建筑面积为145.9m2,土地独用面积为：213.6m%估价目的为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2011年4月25日。经过市场调查和实地查看，遵照中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理方法
2、、房地产抵押估价指导看法和房地产估价规范与其它相关法规，选用成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/nf特此函告上&齐房地产评估询问有限公司代表：-O一年四月二十六日估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、以估价对象合法取得房屋全部权证与国有土地运用证，并以合法用途为假设前提。2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到托付方所供应的运用功能为假设前提。3、本次估价对象的评估价值是在托付房屋与附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成
3、立。二、本估价报告运用的限制条件1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量与价格标准发生变更，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能干脆运用本估价结论。2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变更以与遇有自然力和其他不行抗力对估价结论的影响。3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。4、本次估价是基于估价对象的管理与国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时留意此点，特此提示。5、本次估价以估价对象证载建筑面积：145.9后为准，不考虑房屋全部权人后期加建的部分价值。6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限运用，报告应作相应调整或
4、重新估价。本估价机构提请估价报告运用方留意阅读报告中的估价的假设和限制条件房地产估价结果报告一、托付方托付人：地址：职院教学楼联系电话：二、估价方受托单位：房地产评估询问有限公司法定代表人：房地产评估询问有限公司资质等级：叁级详细地址：估价询问公司三、估价对象1、估价对象基本状况估价对象位于教学楼，地处内农大院内，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。房屋总建筑面积为145.9而，用途为教学，砖混结构，房屋约于2023年建盖完成。土地运用权类型为划拨，证载土地面积为213.611其中独用面积为213.611f,终止日期为2080年12月23日。2、估价对象产权状况依据托付人供应的房屋全部权证与
5、国有土地运用权证记载，房屋全部权人为内农大职院，无共有权人。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2011年4月25日六、价值定义此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。七、估价依据（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国担保法；（4）城市房地产抵押管理方法；内蒙古自治区建设工程材料与设备价格信息2023年10月、11月；（6）内蒙古自治区建设工程重置价计价规则；（7）内蒙古自治区施工台班费用计价方法；（8）工程建设定额基本理论与实务；（9） 2023年内蒙古自治区安装工程消耗量定额；（10
6、） 2023年内蒙古自治区建设工程措施项目计价方法；（15）内蒙古自治区建筑装饰工程消耗量定额（2023年上下册）；（16）内蒙古自治区建筑工程消耗量定额（2023年上下册）；（17）估价对象现场查看记（18）托付方供应的与本次估价相关的房地产建筑面积与权属资料；（19）本估价机构驾驭的房地产市场相关资料；（20）托付方与本估价机构签订的房地产估价托付书；八、估价原则本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳运用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。1、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公允合理的价值。详细地说，房地产估价师
7、不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业学问、阅历和应有的职业道德进行估价。房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际动身，反映事物的原来面目。房地产估价师在估价中应当公允正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。2、合法原则应以估价对象的合法运用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律爱惜，并体现其权益价值。3、最高最佳运用原则应以估价对象的最高最佳运用为前提进行。在合法运用前提下，房地产只有在最高最佳运用状态下才能发挥最大效用。最高最佳运用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生
8、最高价值的运用方式。4、替代原则估价结果不得明显偏离类彳以房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一样。5、估价时点原则房地产市场是不断变更的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法估价对象为教学用房，依据估价对象的现状与估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和细致分析，经过评估人员的实地查看和细致分析，由于估价对象运用性质特殊，在
9、市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法接受市场比较法评估；估价对象作为教学，无法接受收益法评估；但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们接受成本法测算估价对象价值。十、估价结果本着公正、公允、合理的总原则，在分析现有资料的基础上，接受成本法估价，我们确定估价对象在估价时点2011年4月25日的市场价格为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元11f十一、估价人员：房地产评估询问有限公司十二、估价作业日期2011年4月25日至2011年4月26日十三、估价报告应用有效期本报告有效期自报告出具之日起一年，随
10、着房地产市场的变更，估价结果应作相应调整。十四、房地产变现实力分析房地产变现实力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、通用性：估价对象房地产为居民自建住宅用房，其用途具有广泛性，从而使得该房地产要变更用途难度较小，故该房地产的通用性较好。2、独立运用性：估价对象为独立运用的房地产，独立运用性强。3、可分割转让性：依据合法用途和房地产状况，估价对象可分割转让性较弱，且转让时不能变更用途，分割转让对房地产价值会产生确定负面影响。4、快速变现价值:假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式与
11、目前拍卖市场成交活跃度等因素，将会产生确定的价格减损。依据估价对象的详细状况，预料估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。5、变现费用、税金等：当房地产实现抵押权时，预料转让税费用营业税、城市维护建设税、教化费附加、交易服务费等，营业税=（转让额-原建购价款）X5%左右，城市维护建设税为营业税的7%,教化费附加为营业税的3%,地方教化附加1%,交易费约为房价的1%-2%,拍卖佣金为成交价格的5机6、变现时间：在当前市场条件下估价对象预料变现所需时间为：6个月到一年。十五、房地产抵押估价报告风险提示（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变更对房地产市场价值可能产生影响，在估价对象实物与区
12、域因素不受意夕材员害，能正常维护运用，且房地产市场没有大的波动的状况下，预料估价报告运用有效期内，房地产市场价值基本保持稳定。（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告运用者应赐予关注：估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变更以与房地产市场价格波动、房地产税费调整等缘由导致房地产抵押价值减损。（三）估价报告运用者应合理运用评估价值,关注处置房地产时快速变现与费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。（四）若估价对象进入清算或执行程序需变现，其变现过程中可能出现的不行预料因素较多。而评估值的计算仅从理论上和评估人员对市场的直观推断与阅历做出估测，因
13、此估价对象实际变现价格可能会与通常状况下的变现价格出现确定程度的差距或背离，甚至形成有价无市的市场交易格局，从而导致评估结果与实际交易价格产生差异，特此提请报告的运用者留意。（五淀期或者在房地产市场价格变更比较快时对房地产市场价值进行再评估。估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于包头市土右齐内农大院内，地处土右齐郊区，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。房屋总建筑面积为145.911f,砖混结构，房屋于2023年建盖完成，房屋外墙刷白，室内为简洁装修，估价对象所在层数为一层，内有一天井，现为五层楼房。土地运用权类型为出让，证载土地面积为213.6m2,其中独用面积为213.6肝，终止日期为
14、2080年12月23日。二、区域因素分析1、坐落：估价对象位于包头市土右齐内农大院内。2、交通条件：该处交通条件较好，距天马路约30米，有多路公交车通过。3、公共配套设施：估价对象周边有农业银行，工商银行，基础设施完善,公共配套设施较完善。4、环境条件：街道卫生较好，道路宽敞，环境较好。三、市场背景分析1、土右城市建设现状：今年以来，土右齐依据包头市中心城市总体规划和土右齐城市总体规划，主动实施城市化战略，努力推动城市化进程，主动抓住国家、省扩大内需的政策机遇，把加快城市建设作作为应对金融危机、保持经济增长、增加发展后劲、促进民生改善的重要举措，大力优化环境，加快项目进度。截至目前，城市基础设
15、施配套逐步完善，犬牙交织的城市道路网架已实现，“两横、三纵、五片区、三大体系、三个限制区”的绿化布局基本建成。4、土右齐房地产市场分析：2023年蒙自市完成房地产开发投资10.42亿元，同比增长128.86%；新建施工面积43.08万平方米，销售面积43.62万平方米，同比增长35.11%；空置面积4.36万平方米，其中，住宅占10%,非住宅占90%,同比增长L36%。二级市场交易量848件，其中，上半年340件，下半年508件，同比增长IL58%；交易面积13.26万平方米，其中，上半年5.19万平方米，下半年8.07万平方米，同比增长22.21%；交易金额2.45亿元，其中，上半年Q88亿
16、元，下半年L57亿元，同比增长64.43%。从以上数据分析可以看出，蒙自市房地产市场供求关系基本平衡，且呈平稳上升势态，但经济危机和全国性房地产市场下滑对该市房地产市场产生震荡，部分购房者持观望看法，“买涨不买跌”期望房价下跌。2023年蒙自市初具开发条件的14个开发项目，商品房总建筑面积约87万平方米，由于该市的房地产开发量与人口增长比例差距越来越大，今年的商品房销售将面临严峻考验。在估价时点，蒙自市的商品房住宅价格在3000-4000元;面,高档住宅价格在3500-5500元/面。四、最高最佳运用分析房地产估价中的最高最佳运用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价
17、对象产生最高价值的运用，由于估价对象的评估目的，即按目前房屋用途、估价对象已达最高最佳运用。五、估价方法选用估价对象为公共教学楼，依据估价对象的现状与估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和细致分析，由于估价对象运用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法接受市场比较法评估；但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们接受成本法测算估价对象价值。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格与综合成新率，然后将重新购建价格乘以综合成新率来求取估价对象价值的方法。六、估价测算过程1、接受市场比较法测算土地价
18、值市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类彳以土地实例进行比照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易状况、日期、区域以与个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时点地价的方法。其计算公式为：待估宗地价格=比较案例价格X(待估宗地状况指数/比较案例状况指数)(待估宗地估价时点地价指数/比较案例交易日期地价指数)X(待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数)X(待估宗地个别因素条件指知比较案例个别因素条件指数)依据市场比较法的计算方法，评估步骤如下：比较案例选择选择比较案例时，应符合以下要求(与待估宗地比较)(a)用途相同(b)交易类型相同(c)属于正常交
19、易(d)交易日期与估价时点相近(e)价格基础统一本次估价，选择了与估价对象条件类似的二个交易案例作为比较案例：案例一：土右齐物流公司，土地用途为一般商品住房用地，土地级别为二级，面积22077Of,1.6W容积率W2,出让年限为70年，总价3388.8195万元,土地单价为1535元11f,于2010年5月18日拍卖成功。案例二：红河大道南侧、红河富康花园小区西侧，土地用途为一般商品住房用地，土地级别为二级，面积1651311f,1.2W容积率W3.2,出让年限为70年，总价为4730.9745万元，土地单价为2865元11于2010年10月13日拍卖成功，买受人为红河州创泰房地产开发有限公司
20、。比较因素的选择依据估价对象的用途与区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有:(a)交易时间：确定地价指数，进行交易日期修正。(b)交易状况：是否为正常、客观、公允、自愿的交易。(c)土地运用年期修正。(d)区域因素：公交便捷度分值、对外交通便利度、公用设施完善度、环境质量优劣度等。(e)个别因素：主要有宗地宽深比、守地临街状况、四周土地利用类型、宗地面积、宗地形态、商业聚集规模。编制比较因素：因素条件说明表比较因素待估宗地案例一案例二s农大教学楼北只图与火车通道交叉口红河富康花园小区西侧土地用途教学用地商业用地商业用地土地级别一级二级二级交易日期2023.4.252023.5.182
21、023.10.13交易状况正常拍卖拍卖土地单价(%m2)制古15352865土地运用年限69.677070价格类型出让出让出让社区成熟度良好较好较好交通便捷度良好良好良好基础设施状况SiSE三五通公共服务配套设施完善基本完善基本完善环境质量较差较好宗地形态与可利用三W好好临路状况一面临路一面临路一面临路宗地面积一般适中适中宗地地质状况无不良地质现象无不良地质现象无不良地质现象比较因素指数确定(a)运用年期修正系数宗地运用年限不同，其地价将会不同，且土地运用年限越长，其土地收益期限就越长，地价就越高。因此，通过土地运用权年期修正，可以消退由于运用期限不同所造成的价格上的差别。土地运用年限修正系数
22、可通过下面公式计算确定：运用年期修正系数K=1T(l+r)ml-l(l+r)n把以上数字代入公式计算可得运用年限修正系数为U(b)土地级别修正系数将委估对象土地级别修正指数定为100,高一级上调10%,低一级下调10%o(c)交易日期修正指数的确定依据近年个旧市市场价格趋势和地块所在区域价格变更状况,得出委估区域用地价格变更幅度为平均每月上涨0.5%o(d)成熟度修正指数的确定成熟度分为五个级别，良好、较好、一般或较差与差，每上、下调一个级别修正指数分别2(e)区域土地利用类型修正指数的确定以四周土地利用类型为住宅、商业时的修正指数定为100,四周土地利用类型为住宅、综合或工业，修正指数分别下
23、调2%。(f)交通便捷度的确定将交通便捷度分为良好、较好、一般、较差、差五级，每上下调一级幅度为1%。(g)基础设施状况修正指数的确定将基础设施配套达到五通的修正指数定为100,五通或四通，修正指数下调幅度为5%o(h)宗地形态修正指数的确定将宗地形态分为对土地利用影响良好、较好、对土地利用无不良影响、对土地利用有确定影响、有较大影响五个级别，每上下调一个级别则调整幅度为3%.,(i)环境质量修正指数的确定将环境质量分为良好、较好、一般、较差、差五类，每上下调一个级别则修正幅度为2%。(j)临路状况：依据宗地是否临路以与几面临路戈吩为3个等级，即：宗地二面临路拐角地为优、一面临路为较优、不临路
24、为一般，每降低一个级别，其指数就削减2%o(k)宗地面积修正指数的确定宗地面积大小对地价有确定的影响，分为面积适中、一般、较差、差四个级别，每上下调一个级别调整幅度为2%。编制比较因素修正系数表如下：比较因素修正系数表比较因素一案例二单价15352865土地级别100/90100/90土地用途100/100100/100交易日期106/100103/100土地运用年限100/100100/100交通便捷度100/100100/100区域土地利用类型100/100100/100基础设施状况100/100100/100环境质量100/104100/104临路状况100/104100/102宗地形态
25、100/100100/100宗地面积100/104100/104比准价格1673.482972.03对以上三个案例的比准价格进行简洁算术平均,最终得出估价对象的地价:=(1673.48+1527.33+2972.03)3=2057.617Cm2则估价对象的土地价值二土地单价X土地运用权面积=2057.61Gm2213.6m2=439505.50元2、重置成本法测建筑物价值建筑物重建成本成本法：房屋价格含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费(道路、水、电)、建安费用、管理费、税金、投资利息和利润等费用在内。依据蒙自市同类房屋建安费用、类似建筑的社会平均水平、相应建安工程价格指数和税费标准,结合此
26、次评估范围内的房屋实际状况确定估价对象的重置价格。详细测算过程如下：砖混结构重置价格构成表（单位：元/每平方米建筑面积）序号项目名称测算过程价格1建筑安装工程费8502勘察设计和前期工程费按建安工程费的7%59.53基础设施建设费按407Em2404管理费按建安工程费的3%计25.55投资利息按一年期贷款利率6.31%计,建设期半年（1+2+3+4）X（l+6.31%）025-l15.036投资利润按开发成本的15%i+148.507销售费用和税金按售价的7.55%计92.98合计1231.51注：勘察设计和前期工程费的内容：1：500现状实测地形图测绘费按土地面积0.37元/Itf、规划设计
27、费、建设方案设计费和建筑工程设计费按工程造价的4.5%、施工图审查费按建筑工程设计费的8%、工程造价询问费按造价4.2%。、招投标费用代理费按造价7%。、建设工程质量监督费按造价3%。、监理费按造价1%,以上小计约7%；基础设施建设费的内容：防空费10元/而（建筑面积）、城市基础设施配套费30元/面（建筑面积）；销售费用和税金：销售费用按售价2%计、销售税金按5.55%（营业税5%、城市维护建设税7%、教化费附加3%、地方教化附加1%）；2023年4月9日的利率一年期贷款利率为6.31%。建筑物现值依据估价人员现场调查、托付方供应的建筑面积资料，按估价时点各种费用定额计算出建筑造价，按房地产估价规范规定，房屋折旧实行直线法，砖混结构房屋耐用年限为50年，残值率为2%,则在估价时点建筑物价值为：Vn=1231.51X145.91-(1-2%)X10/50=144460.56元估价对象价值=土地价值+建筑物现值=439505.50+144460.56=583966.06元估价对象单件估价对象价值建筑面积二583966.06元145.9肝=4002.51cm2七、综合确定价格结果经估价人员分析取整得出，估价对象在估价时点的市场价值为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元tf二。一年四月二十六日
