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1、一张表格驾驭物业前期介入全过程限制要点回第一阶段：项目立项至规划总图确定期间实施时间限制要点实施内容取得土地运用权以后二个月内在开发商取得土地运用权以后二个月内，物业管理人员须要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安状况、周边交通状况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。地理位置：项目所处的位置。治安状况：周边大环境的治安状况（周边农夫房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。交通状况：现在能够到达项目的公共交通工具，预料以后业主可能须要的交通工具。其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的平安措施，山体的消防、滑坡、
2、防蛇等隐患；周边旁边是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套状况（餐饮、商场、银行、邮政等）。地产成立项目相互信息的沟通跟进。知会地产该项目物业的对接人员。组在新项目地产立项以后，须要及研发在设计时地产及物业探讨：安防设备的设设计部和销售部门概保持密切的信息沟置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、念通，并向销售部门商铺的设置、学校的管理、特性化的平安问性或项目管理部索取题、服务中心位置、限制中心设置、消防中图该项目相关的基本心设置、管理用房的设置等问题。纸出资料。闭路监控系统：保来持夜间的效果能够进出小区的全部人员出入口、车辆进出通以清晰，对重要镜头道、电梯内、一楼
3、电梯厅、各苑落人员进出后能够录像，运用硬通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池盘录像机，能够保部位、重要隐患点。存一周时间。设计时应当实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，须要收费的出入口，软件应当停车场系统：小区保证；在条件允许的状况下，住户车辆和外车辆出入口的设来车辆应当分开管理；出入口无人值守的地置、道闸位置和数下停车场，须要安装红外报警，防止人员进量的设置、车库车入。辆流向的确认。临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应当及小区安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库的总容量匹配，建及地面的通道、电梯厅（建议最好设置成限议
4、保证在户数的2制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道0%以上。同时卡的处。有效期限制在1年内周界红外报警系小区四周红线内的围墙上、平安死角处设统：红线边的围墙置。安装时两对之间确定要进行交叉，避开须要设置，报警能盲点。够联动配套设备。对讲系统：全部住户家须要设置住户对讲，可依据实际状况设置成可视和非可视。单元门、苑门处须要设置对讲，便利住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。电子显示系统：项目依据实际状况确定是否设置。通常设置在单元门旁边。巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统一根巡更棒一般可以设置40-60个点内线电话：小区达到确定的规模，须要运用内线电话。设置位置：重要设备房、管理用房、服务
5、中心、值班室、电梯机房、平安岗位等。人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际状况，限制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期确定不能开启，否则以后很难关闭。明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端须要有确定的缓冲面积，便利车辆的有序进出。商铺的设置、学校的管理、特性化的平安问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的平安和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。学校一般设置在小区边，同时靠近公路，削减学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范
6、围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。服务中心位置、限消防中心及限制中心要设置在一个房间内，制中心设置、消防限制中心大约10万M2设置一个，服务中心中心设置、管理用及限制中心尽量设置在旁边，服务中心最好房的设置等问题设置在小区中心位置，设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，便利垃圾房位置、垃圾清运、有排水管道。在项目设计时须要考虑桶位置设置垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再依据现场状况选择位置。项雨水收集对于山体项目、并且有水景的项目，期望能目够设置雨水收集系统，节约费用。图水景设计、水质处考虑人工湿地的循环部分。纸理出给排水系统考
7、虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积来水的可能。以管理用房：服务中后心、培训室、仓库、位置和面积的确定。操作间、值班室食堂和宿舍的位置须要考虑对业主的影响。食堂、宿舍配套用房：居委会、依据要求进行对接。社康中心、配套设施：非机动车停放点、公共洗手间督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位运用、业主运用）。其次阶段：开发建设至项目开盘期间实施时间限制要点实施内容项目须要地产供应要求地产供应：图纸项目参数占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、确认住户户数、车位数量、房屋类型以后电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、项目管理方案包括1、依据项目定位及目标客户群体特征，确定开盘四部分内容:项服务
8、模式及服务的深度、明确客户服务项目、前半目定位、服务模依据项目规模、档次及配套管理成本测算管理年式、服务实施支费收费标准。（或配、服务项目、2、服务模式确定需考虑及项目营销概念及项依据收费标准及服目定位，同时要体现物业管理服务的延长及对营销务中心组织架内部管理思路的调整；要构。3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性求）管理费测算:首及管理风险、资源配置问题；先确定服务中4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费心各类人员编习惯及消费水平。制，对管理成本5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费进行测算,确定用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费每年总的管理用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。
9、测成本,依据项目算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行档次设定管理费用及管理难点等存在的隐性成本。费标准,测算服6、前期物业管理服务合同条款需及地产公司务收入,服务收营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收入及管理成本益支配等。业主临时规约及前期物业管持平的前提下理服务合同相关条款约定一样性。业主临调整管理费标时公约及前期物业管理服务合同经公司准。相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，在开盘前一个会签完毕组织签署合同，支配业主临时公约印月准备前期物刷。业管理服务合同及业主临时公约。整个前期介入的跟依据物业前期介入关注点的要求，督促地产进阶段进和落实行实施。水电气配套L设备房设置尽量集中、便
10、于维护管理。2 .电表容量及实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。3 .避开水表、煤气表安装在业主私家阳台上。4 .项目进水管口径及小区高峰期用水量匹配，依据小区落差考虑市政水压长期低于0.15的一楼以上全部接受变频加压供水。围墙护栏、支持杆L平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑简洁替换或免维护。2 .围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑简洁替换或免维护。运用钢筋的围墙，直径应当大于14厘米。3 .围墙墙面尽量选用涂料、维护便利。4 .围墙安装防爬网。外立面管道、栏杆1 .建筑外立面管
11、道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。2 .空调须要安装集中排水管、排水须要进沟渠、空调排水管可以选用优质管、管径不小于32防止堵塞。沟渠井盖L沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑简洁替换或免维护。2 .车辆通道上的排水沟盖坚实耐用，建议接受重型铸铁、混凝土板材料。3 .道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现万科精致管理。道路L路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。2 .在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。3 .苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、
12、便于用水管理。4 .在道路边上的消防接合器、消火栓特别位置需设置防撞装置。天面露台1.IOnI2以上公共可上人天台、露台设置取水点。防火门1 .公共部位防火门钥匙通用（通锁）。2 .公共防火门门禁系统电源须要在限制中心单独限制。1 .人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。2 .车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。3 .岗亭设置通透，便利视察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑削减值班人员行走距离。4 .小区出入口车场岗须要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理平安系数。停车场及出入5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。6 .地下车库设置足够
13、大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。7 .车库照明为多路或分级限制，如全开、局部开，削减耗电。8 .车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。9 .室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。消遣设施L安装平稳坚实，符合平安设计规范，并具有平安防护措施和运用说明。2 .消遣设施的选用建议和物业对接，使消遣设施更适用、便于今后物业维护更换。3 .室外消遣场所设置排水口、沟。信息栏在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。非机动车合理设置非机动车存放点，最好设置在平安员固定岗位旁边。L小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃
14、圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，便利投放，不影响旁边住户的生活，外观及小区风格相匹配，易维护。2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。小区清洁设施3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小及小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户57m3标准。5.地下车库内合理设置（依据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。1.苑内喷灌系统可以依据实际状况安装1个计绿化设施量表。2.绿化树木种植应当考虑对小区摄像监控镜头的影响。L发电机
15、房、凹凸压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水设备房环境管3 .设备房设置对流通风口。4 .机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。5 .特别设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。1 .变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动限制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。2 .发电机油箱的进油口设置在装卸位置，便利加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。3 .发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。供配电系统4 .发电机房有水源
16、和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。5 .各种配电箱（柜）钥匙通用。6 .发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。7 .强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内须要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。L水泵房限制柜及水泵隔离，柜底高出地面2O公分以上。2.水池水箱设水位标识，凹凸水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80,水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水限制阀门建议选用电动限制蝶阀（实际运用效果很好）。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。3
17、 .地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。4 .水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。给排水系统5 .水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。6 .水泵房限制柜应及水泵隔离且限制柜底部应高于地面20o7 .水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。8 .地下储水池进水闸阀及液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透亮水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。9 .地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。消防系统L平安出口，疏散指示灯宜接受发光二级管
18、作为光源。2.重要设备机房设置消防电话，可及消控中心双向通话。电梯1 .限制中心有电梯的运行指示,20层以上电梯可以限制电梯的上下运行及停止。2 .电梯机房排气扇应设计定时或温度限制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。3 .及中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区分（由电梯公司制作）。4 .轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。5 .电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，须要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。6 .电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的须要设计通风设施。7.大厦电梯底坑应平整、整齐，并
19、设置排水系统。弱电监控系统1 .弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在平安死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、服务中心门口。2 .小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。3 .单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。4 .泳池设计合理的摄像监控镜头。泳池水景1 .反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景运用、绿化运用。2 .泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于修理，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，全部泵均能作为吸尘泵用（须要在相关位置设置阀门）。3 .成人池及儿童涉水池隔开独立，并连续供水（运用时为生部门要验收），泳池在报建时确定注明泳池和儿童涉水池的
20、区分、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。4 .设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员视察椅,依据泳池大小配置救生圈。5 .泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于修理更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。6 .泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2m*2m*0.3m）便于管理。7 .泳池吸尘口应深化水面不超过30,且应依据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。项目绿化浇灌设置依据现场的状况设置绿化自动浇灌系统交付的完善-XXe刖第三阶段：服务中心成立至房屋交付运用实施时间限制要点实施内容服务中心成移交前期介入工作1、移交内容包括：前期介入建议书、管理用房数
21、量、位置、前期物业管理方案实施及项目管理难点、解决措施。2、对于前期介入过程难以处理事项服务中心需刚好跟进，直到处理完毕。后个参及项目部现场办公会议参及项目现场办公会议，了解项目交付进度，前期介入问题提交，前期介入问题点跟进及落实。如服务中心较难解决和处理的工程遗留事项。月及项目部确管理用房的位置、面积、装修标准按物业定管理用房前期介入作业指导书要求确定。1、参及工程监督及竣工验收，确保管理用服房在入伙前一个月全部投入运用。务4、依据人员编制确定平安、保洁、技术等中员工宿舍位置、面积（分期开发项目需考虑心管理用房装后期人员增加的住宿要求，需考虑各类人员成修（办公室工作性质合理支配宿舍，避开相互
22、影响），立和员工宿装修工程最迟在入伙前一个月完成，以便服后舍）。务中心选购家私、电脑、网络等。两5、宿舍装修要求：平安班因三班倒，尽可个能将平安班宿舍分为三个，并按住宿人员比月例配置冲凉房、厕所位、淋浴头，购买热水器等。服1、确定食堂位置，位置应当有排污、排烟务设施，并且避开影响业主日常生活。中2、确定食堂装修方案，食堂装修应当考虑心操作间便利，贮存室、就餐区域有相对区域成筹建食堂划分。立后两个月项1、分成若干小组，以服务中心技术员或客目服中心人员任组长，组织验房队伍。具体标交模拟验房，准参照物业公共区域接管验收标准验收。付收集房屋质2、验房小组记录现场问题，每天集中交客运量存在问服返修组，统
23、一支配施工人员处理。用题，跟进返由返修组组织返修工作，并支配相关人员复刖修，水电表查。三核对。3、服务中心组织对全部水电表进行检查和个测试，发觉有误应当刚好项目或客服中心反月馈处理，并要有跟进，保证交付前处理完毕。标识制作对现场各标识进行登记和汇总，对房屋本体（包括房屋类、物业服务类标识分别登记，房屋本体本体类及服类标识报地产项目部审批后制作，物业服务务类标识）类标识报总部制作。1、配电室、发电机房、电梯机房、限制中项心、计算机房等重要设备房、办公室、图书目室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置交相应种类的灭火器材。员工宿舍应配置必要付的消防平安设施。运2、高层大厦每层须配置不少于两个2及以用
24、灭火器、消上的灵巧灭火器，多层小区每个苑内均应设-UU刖防器材等平置灭火器放置点。安设施配3、小区（大厦）须有首层消防设施平面图，个置。并悬挂于物业本体的适当位置，图中应标注月灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并及实际状况相符。高层楼宇每层明显位置必需设置消防疏散示意图。4、依据服务中心人员编制状况，制定灭火作战示意图。并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于限制中心。限制中心应当配置足够的消防器材并做好标识。联系电信公1联系移动（联通）安装放大器，选择合适的位置作为设备机房，约1015tf左右，司安装机手协商场地运用费金额及收取方式并签订协放大器，选议，收费可依据小区用户数量及覆
25、盖面积。择机房，签2、设备用电须安装独立电表，便于计量。定协议，明3、室外天线的安装不得影响外立面的美观，确费用计量建议安装隐藏天线。及安装要4、在天台安装时，尽量避开业主房屋；安求。装天线时，确定要考虑天线对人体的辐射，要求对方供应合格证明。新项目交付运用前1个月设施设备接管验收，移交工具、图纸资料、说明书等齐全。1、及服务中心工程部一起协作项目部和施工单位及小区设备的移交接管；2、参照物业公共区域接管验收标准对小区设备进行验收；3、发觉问题刚好记录，并要求施工单位整改，并跟进整改状况；4、供配电设计最好分多路限制，配电房内设计要考虑今后的抄表到户，分表计量。5、全部设备移交时相关资料必需齐
26、全，配备专用修理工具的设备，工具移交齐全。设备变更图纸，建立设备修理档案，便于然后修理养护和资料查询。房屋、钥匙移交及项目部移交业主房屋、钥匙，并建立钥匙清单。项资料管理员应依据公司体系文件和物业管目理部文件要求，编制物业接管资料清单，交交及地产工程部，接收项目相关竣工资料，付并刚好跟进资料交接进度。运竣工资料的用完善及跟进后三个月业主房屋质交付后保修期间，客户服务中心全面负责业量问题干脆主房屋质量问题返修和公共设施增减工作交由返修组负（包括工程管理和费用管理），地产项目部付责处理，公因拥有各种专业人员供应返修技术支持。在后共设施部分保修期结束前服务中心应当提前知会业主，保由服务中心将存在问题刚好反馈支配处理，避开保修期修向返修组反结束后再要求免费修理。期馈，返修组内协调施工单位处理。室内修理费保修期后，修理事务由服务中心牵头组织，保用由业主担地产工程部供应技术支持。修当，公共部期分修理费用过由服务中心后负责。
