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1、7月21日，国务院召开常务会议，审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。对于如何推进城中村改造，会议做了系统的部署，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。我国超大特大城市合计有21个，这些城市既是主要都市圈的核心城市，也是稳增长、扩内需、促转型的基本盘，更是落实新发展理念的集中地，更是年轻人、新市民、外来人口最为集聚的城市，大约占了全国这三类人群（约在3亿-4亿）80%左右的规模，也就成为发展潜力最大的区域之一。年轻人、新市民、外来人口对于分享城市化发展红利的诉
2、求强烈，消费的边际潜力也大。重要的是，他们主要居住甚至工作在城中村，而城中村是快速城市化的遗留物，即位于城市建成区内，但未被城市公共服务所覆盖，是城镇化不彻底或二元分隔的产物。大量年轻人、新市民、外来人口居住生活于此，却无法融入城市，造成发展的二元分割。同时，用地性质主要为集体土地的城中村，长期游离于城乡规划之外，村民、村集体自发推进经营粗放、用地不规范，甚至违法建设横行的出租屋经济、落后淘汰产能，导致城市整体空间规划割裂，土地利用效率低，发展不均衡、质量不高的问题突出。推动超大特大城市进行城中村改造，就是将供给侧结构性改革和高质量发展对接起来，启动市政设施、公共服务设施“补短板、均等化，全覆
3、盖”行动，将城市公共服务覆盖到城中村，覆盖到年轻人、新市民、外来人口，解决城市发展不平衡，不充分的矛盾，从而真正地释放消费潜力和内需。由此，城中村改造绝非大拆大建，有以下几个新特征。一是改造模式上，应是“留改拆增”：以保留利用为主，根据实体经济和居民企业的需求，部分改变功能，拆除的是危房和公共短板确实特别严重的空间，而增加的是公共服务设施。二是主导方向上，不是地产主导的碎片化改造（哪里经济价值高就改哪里），而是突出公益性的片区综合改造；三是改造主体上，不是房地产开发商主导，而是市场化的国企或城投主导，以保障改造的公共属性，同时吸引多方社会资金进入，谁投资谁受益；四是资金平衡上，不再是销售回款的
4、单一平衡模式，不只追求房地产销售收入，而是鼓励多方投资主体壮大经营性收入，比如租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等。国企或城投主导、突出公益性，一方面能降低源头上的改造成本，特别是拆迁补偿成本；另一方面，能够将缺失的公共服务设施、市政基础设施等补上来，从而降低市场化资金进入改造和运营的成本，创造人口和产业集聚的基础，创造市场主体愿意投资、能够获得盈利的稳定预期。公共性主导既可以保留传统产业，还能够在原有产业基础上探索转型路径，避免“类住宅”。因此，资金、规划报建、税收、财政、用地等方面，还要提供多方位的支持。比如，公共属性导向的改造基调下，专项债、政策性金融工具、财政以奖代补就可以提供资金上
5、的扶持，这也为更新基金、商业金融进入创造了条件；比如，专项规划、改造方案、片区策划等可以替代片区控规，并作为同意改造的上位意见，从而压缩和优化审批流程；比如，用地方面可以是功能转换，或合并改造，也可以是向改造主体协议出让，抑或是灵活的出让方式（弹性年期、先租后售等）等，多样化的方式能让改造变得可行，并引导其向规划目标落地。首先，该指导意见是国务院常务会议审议通过的，旨在推进超大特大城市的建设和发展。通过对城中村改造的引导和规范，该指导意见力求改善城市的居住环境和提高居民的生活质量。城中村改造是指对城市中存在的老旧、混乱和有待提升的居住区进行改造和更新，以实现城市的可持续发展。这种改造包括但不限
6、于土地整治、基础设施建设、旧楼拆迁重建和居民安置等方面的工作。从房价的角度来看，城中村改造的实施可能会对房价产生一定的影响。首先，改造过程中可能涉及到旧楼的拆除和新房的建设，这可能会导致供需关系的变化，甚至会对周边区域的房价产生一定的冲击。其次，城中村改造的推进也会改善城市的整体环境和居住条件，使得该地区的房产价值得到提升。然而，需要注意的是，城中村改造并不是简单地提高房价，而是通过对城市的整体升级来提高居住环境和居民生活质量。改造过程中也需要考虑到居民的利益和安置等问题，确保改造的公平性和可持续性。从经济的角度来看，城中村改造的推进将带动相关产业的发展。改造过程中需要进行土地整治、建设工程和材料采购等工作，这将刺激就业增长和经济活动。此外，改造后的城市环境将吸引更多的投资和资源，进一步促进经济的发展。尽管城中村改造会对房价和经济产生一定的影响，但我们需要明确的是，这个影响是多方面的，会受到各种因素的综合影响。所以，在评估房价和经济的变化时，需要综合考虑各种因素，包括改造的规模、城市的整体发展趋势以及政府的政策导向等。总之，关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见的实施对于改善城市居住环境、提升居民生活质量和推动经济发展具有重要意义。谨记在评估其影响时，需要全面考虑各种因素，以便做出准确的判断和决策。
