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1、江西省农村村民自建房管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条【目的依据】为加强村民建房规划、用地、审批、建设、登记、使用等环节的全流程、全生命周期管理，保障农民合法权益，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国土地管理法实施条例等法律、法规和政策规定，结合我省实际，制定本办法。第二条【适用范围】本办法适用于本省行政区域内城镇开发边界以外的村民自建房管理；城镇开发边界以内的，由县级以上人民政府另行规定。本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。本办法所称村民自建房是指农村村民在集体土地上新建、改建、扩建（含加层）、翻建的住宅。农村宅基地是指农村村民用来建造
2、住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。第三条【基本原则】村民建房要严格落实“一户一宅、户有所居”要求，遵循村庄发展规律，坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。第四条【政府职责】建立省市指导、县级主导、乡镇主责、村级主体的管理机制。县级以上人民政府应当加强对本行政区域内村民自建住房管理的组织领导，落实牵头部门，并将所需经费纳入部门财政预算。乡镇人民政府负责本辖区内农村宅基地审批和村民自建住房管理，对农房质量安全管理负属地责任。应明确具体管理机构（加挂农村村民建房管理办公室，简称“农房办”）和具体责任人员，负责宅
3、基地审批、规划管理、质量安全监管等工作，接受县级自然资源、农业农村、住房和城乡建设、等部门的业务指导。建立完善村级协管员制度。.第五条【部门职能】自然资源部门负责在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；依法办理农用地转用审批；办理规划许可、农村房地一体不动产登记等相关手续；加强村庄风貌管控。农业农村部门负责农村宅基地管理有关工作。指导建立健全宅基地分配、使用、流转、纠纷调解、监督管理等制度;完善用地标准和宅基地合理布局、规范管理程序、加强日常监管；指导闲置宅基地和闲置住宅利用；监督乡镇人民政府查处宅基地违法违规行为。住房和城乡建设部门负责指导村民建房质量安全监督
4、管理工作。加强农村房屋建设施工质量和安全技术指导，组织开展乡村建设工匠培训和管理，组织编制、推广使用农村住房设计通用图集。加强房屋安全鉴定的规范和管理。市场监管部门负责生产、销售环节建筑材料产品质量监督，依法发布不合格建材信息，依法查处生产、销售不合格产品等质量违法行为。县级以上人民政府财政、公安、生态环境、林业、水利、文化旅游、交通运输、应急、消防等主管部门按照各自职责,做好村民建房相关工作。第二章规划与用地保障第六条【规划编制】乡镇人民政府应当依据县（市、区）国土空间总体规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、乡村建设、防灾减灾、生态保护和历史文化传承、村民意愿等因素，依法组织编制乡
5、镇国土空间总体规划、村庄规划。设区的市市辖区乡镇国土空间总体规划报设区的市人民政府审批，其他的乡镇国土空间总体规划报所在县（市）人民政府审批。村庄规划报上一级人民政府审批。乡镇国土空间总体规划、村庄规划报送审批前，组织编制机关应当依法将规划草案予以公示，并征求专家和公众的意见。第七条【建房选址】农村村民建房选址应当符合乡镇国土空间总体规划、村庄规划，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，严格控制占用耕地、生态公益林地和天然林林地，避开地质灾害高中易发区、河道行洪区等危险区域。禁止在法律、法规及政策规定的禁止住房建设区域建设住房。第八条【指标保障】农村村民建房用地实行计划管理，县级以上地
6、方人民政府应当按照国家规定安排新增建设用地指标，对符合条件的农村村民建房用地计划指标予以保障。第九条【用地标准】农村村民一户只能拥有一处宅基地,并不得超过下列用地面积标准：占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过180平方米；确需占用耕地的，每户不得超过120平方米；因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米。住房建筑面积不得突破350平方米，建筑层数一般不超过三层。市、县可以在以上限额内根据当地人均土地面积、农户家庭人口等情况制定具体标准。“户”的认定标准由县级制定，但不应以公安户籍为唯一依据。第十条【总体风貌】村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民建房宜体现
7、当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合。鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。第三章申请审批第十一条【申请程序】符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在组级集体（村民小组）提出正式申请，填写农村宅基地申请表农村宅基地使用承诺书。未设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。第十二条【村组审查】组级集体（村民小组）收到申请后，召开成员（村民或村民代表）会议讨论并公示。公示无异议或异议不成立的，组级集体（村民小组）将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级
8、组织审查。村级组织收到组级集体或村民提交的申请材料后，应审查申请材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置、面积、是否征求了相邻权利人意见等提交会议讨论。审查通过的应进行公示，时间不少于5个工作日；审查未通过的，应告知申请人未通过原因。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，与相关材料一并报乡镇人民政府。第十三条【乡镇审批】乡镇人民政府应当设立村民建房申请受理窗口，提供便民服务。收到村级组织申请后，乡镇管理机构应当组织现场勘查，并对申请材料的真实性、程序性、合法合规性进行内部联审。审查通过的，乡镇人民政府召开会议研究批准，按规定办理乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，绘制宅基地坐标平
9、面位置图；乡镇人民政府核发乡村建设规划许可证时，须与规划许可审批监管系统衔接。审查未通过的，及时告知申请人。涉及占用耕地、林地等农用地的，应按规定在办理农用地转用审批手续后，再核发乡村建设规划许可证。占用林地的，经乡镇人民政府审查并出具意见后，到县级林业主管部门备案。除不可抗力等原因外，经批准的宅基地，两年不建住宅的，原批准文件失效。确需使用的，重新报批。第十四条【公开公示】乡镇人民政府和村级组织应当将村庄规划、宅基地和村民建房的相关规划许可申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等公开，明确公开方式、范围，接受群众监督。第十五条【备案管理】乡镇应当建立村民建房管理台账,将有关资料归档留存，
10、并定期将台账及相关情况报县级自然资源、农业农村、住房和城乡建设等部门备案。鼓励各部门加强信息化建设，做好数据化管理。第四章建房管理第十六条【建房图纸】村民建房优先选用政府免费提供的农村住房设计通用图集，也可委托具备相应资质的单位进行设计，但应符合当地风貌管控要求，做到协调一致；委托设计的，由设计单位对设计图纸负责。设计图纸应在申请建房时与其他申请资料一并提交给乡镇人民政府审查。鼓励乡镇聘请具备相应资质的单位为村民建房提供技术咨询服务。第十七条【工匠培训】县级以上人民政府住房和城乡建设部门对乡村建设工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，发放培训合格证书，建立乡村建设工匠名录向社会公布。探索开展乡
11、村建设工匠信用评价管理，推动建立农房建设质量安全“工匠责任制”。第十八条【建房合同】省级有关部门应当制定村民建房合同示范文本并积极推广使用，乡镇人民政府和村级组织应引导建房村民参照合同示范文本与施工单位或者乡村建设工匠签订书面合同，约定双方权利义务，明确施工安全和房屋质量责任。第十九条【建设施工】建房施工前，乡镇管理机构应组织人员现场钉桩放线。村民建房应委托具备资质的施工单位或乡村建设工匠施工。施工单位或乡村建设工匠应当严格按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工。建房村民、施工单位或乡村建设工匠应当共同做好施工现场安全防护工作，防止发生安全事故。鼓励建房村民、乡村建设工匠、施工单位购买雇主责
12、任险、意外伤害险等。第二十条【日常检查】乡镇人民政府应加强对施工现场的监督检查，悬挂建房公示牌，相应行为人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇人民政府应当及时组织救援并向上级政府应急管理等部门报告。第二十一条【工程监管】人地矛盾突出不能保障一户拥有一处宅基地的地区，经依法审批，可采取多户联建、农民公寓、农民住宅小区等方式保障户有所居。确需建设三层以上（不含三层）住宅的，要严格执行中华人民共和国建筑法建筑工程质量管理条例等法律、法规有关规定，依法办理施工许可，纳入工程质量安全监管范围。第二十二条【建材要求】村民建房应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配
13、）件和设备。施工方不得偷工减料以及使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。市场监督管理部门应加大对农村建材市场的监管，加大对不合格产品的查处力度，依法查处建材产品质量违法行为。第二十三条【竣工验收】村民建房完工后，乡镇人民政府应及时组织验收。验收合格的，出具验收合格意见书。县级自然资源、农业农村、住房和城乡建设、林业部门要提供技术培训和指导。农村地区建设三层以上住宅的，县级住房和城乡建设部门牵头组织开展竣工验收。验收不合格的，不得投入使用。第二十四条【不动产登记】村民自建房竣工验收合格后,凭农村宅基地和建房（规划许可）审批表农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表和其他相关材料向所辖地不动产
14、登记机构申请办理不动产登记。做好房地一体宅基地不动产确权登记与审批管理、规划许可等业务协同和信息共享；鼓励推动不动产登记窗口向乡镇便民服务点延伸。县级有关部门应当推进村民建房数字化管理，共享数据，实现村民建房“一事通办”“一网通办”。第五章农房安全第二十五条【安全排查与危房改造】按规定开展农房安全排查。县级以上住房和城乡建设部门对基层自查报告的农村危房应当提供技术支持，按属地管理要求及时组织安全鉴定。在受洪涝、地质等自然灾害影响的地区，住房和城乡建设、自然资源、应急管理等部门应对受灾农房开展排查、鉴定，对鉴定为危房并符合条件的纳入相关政策支持范围。第二十六条【改作经营用房要求】村民住房改作生产
15、经营（含出租）的，应符合村庄规划，并取得房屋安全鉴定合格证明。鉴定机构应对报告真实性和准确性负责。改作生产经营（含出租）的村民住房在改建、扩建前，应当按照有关规定和行业标准履行审批手续，进行设计和施工，验收合格后方可使用；装饰装修时不得擅自变动建筑主体和承重结构。落实房屋产权人和使用人等安全主体责任，加强房屋日常管理，定期开展安全自查，不得将存在安全隐患的房屋用作经营用途。第六章闲置盘活第二十七条【公益性盘活】村民另址建房的，严格执行“建新拆旧”规定，原宅基地退回集体。集体经济组织利用闲置宅基地（闲置农房）应充分尊重村民意愿，优先用于保障农户居住和公益事业。第二十八条【经营性盘活】鼓励利用闲置
16、农房发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、电子商务、康养服务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。支持采取整理、复垦、复绿等方式开展闲置宅基地整治利用。第二十九条【传统建筑利用】在文物保护单位的保护范围、历史文化名镇名村的核心保护范围、传统村落的核心保护区内不得新建、扩建住房。坚持“保护为先、利用为基、传承为本”的原则，推进传统建筑的活化利用。对于使用权流转的，县级以上有关部门应制定流转示范合同，规范流转行为，保障流转各方合法权益；对履行维护修缮责任的实际使用人，可以适当给予补贴。第七章监督管理第三十条【县级监管】县级人民政府应当建立健全政府统筹、部门协同、各司其职
17、、信息互通的工作协调机制，明确职责分工。农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门应当适时开展联合检查、巡查，并加强对乡镇执法、监督工作的指导。结合“放管服”改革，推动城乡规划法有关行政处罚权赋权乡镇行使。第三十一条【乡镇监管】乡镇人民政府应依法履行巡查、监督和执法责任，建立健全动态巡查制度，及时查处村民建房违法违规行为。严格执行行政执法公示、行政执法全过程记录、重大行政执法决定法制审核等制度，做到公正文明执法。第三十二条【村级监督】村组集体经济组织应制定村规民约，加强宅基地经营、管理。开展村民建房日常巡查，及时发现和制止各类违法违规行为，并及时向乡镇人民政府报告。第八章附则第三十三条【实施与参照】县级以上人民政府依照本办法，结合本地实际制定实施细则。街道办事处、国有农（林、垦殖）场等城镇开发边界以外的村民建房管理可参照本办法执行。第三十四条【生效日期】本办法自2023年义月日起施行。
