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1、资本结构优化问题研究一以保利地产为例摘要：近年来随着国家相关政策的不断推进和深化，我国房地产行业又迎来了新一轮的发展。但是今年疫情的出现也不断冲击着房地产业，房源过剩房价却高位不下，房地产行业依旧存在着一系列问题。同时，房地产企业中也出现了分化的情况，许多中小企业因资金链断裂而不得不退出房地产市场。资本结构的不合理带来的资本成本增加会降低企业的盈利能力，不利于企业价值最大化的财务管理目标的实现。因此，对企业的资本结构进行调查研究之后可以发现其内部存在的缺陷，针对缺陷提出解决方案达到改良优化的目的。通过保利地产真实地数据情况，对该公司的资本结构进行探究，在探究之后解决了保利地产的资本结构缺陷，进
2、一步对行业中其他公司给予了相关实战经验。关键词：保利地产；资本结构优化；房地产行业ABSTRACT：Inrecentyears,withthecontinuousadvancementanddeepeningofrelevantnationalpolicies,mycountrysrealestateindustryhasusheredinanewroundofdevelopment.However,theemergenceoftheepidemicthisyearhasalsocontinuedtoimpacttherealestateindustry,andthesurplushousin
3、gpriceshaveremainedhigh.Therearestillaseriesofproblemsintherealestateindustry.Atthesametime,therealestatecompaniesarealsodivided.Manysmallandmedium-sizedenterpriseshavetowithdrawfromtherealestatemarketbecauseofthebrokencapitalchain.Theincreaseincapitalcostcausedbytheunreasonablecapitalstructurewillr
4、educetheprofitabilityoftheenterprise,whichisnotconducivetotherealizationofthefinancialmanagementgoalofmaximizingthevalueoftheenterprise.Therefore,itisofpracticalsignificancetoanalyzeandstudythecapitalstructureofrealestatecompaniestofindouttheirexistingproblemsandtoproposeoptimizationcountermeasures.
5、ThisarticletakesPolyRealEstateasanexample,analyzesandstudiesthecompany,scapitalstructure,findsproblemsandproposescorrespondingoptimizationcountermeasures,soastoprovidereferencecasesfortheoptimizationofthecapitalstructureofotherrelatedcompanies.Keywords:PolyRealEstate;optimizationofcapitalstructure;r
6、ealestateindustry一、绪论1（一）研究背景及意义1（二）研究内容及方法1（三）文献综述2二、资本结构相关理论基础5（一）资本结构的内涵5（二）相关理论5（三）资本结构优化理论6三、保利地产资本结构现状分析7（一）保利地产基本情况7（二）资本结构现状分析9（三）存在的问题13四、保产资本结构优化设计14（一）优化设计目标及思路15（二）静态优化设计15（三）资本结构优化具体途径16五、保利地产资本结构优化保障措施17（一）增强公司抗风险能力17（二）管理者树立资本结构优化意识17六、研究总结18致谢19参考文献20绪论(一)研究背景及意义1 .研究背景无论是在住房、土地的政策方针
7、上变化，还是金融领域的深化改革，近年来有越来越多的企业选择进入房地产行业进行投资。通过2019年的数据可知，房产行业在开发新投上同比增长了9.9%；而2020的数据表明也同比增长了7%,可见房地产业的发展一直没有停下脚步。但由于2020年新冠疫情的影响，房地产行业也受到了较大的冲击：租赁房屋房源过剩，公司人员居家办公，这一系列的相关问题都在影响着企业的下一步发展方向。但同时又受宏观政策的调控，企业自身也在加速扩张，而扩张的结果就使房地产行业出现了分化。一方面中小企业在疫情的影响下，投入成本远远高于资金回收,最后导致了资金链断裂，企业可能破产；而另一方面大企业虽然没有破产，但由于负债压力过大时无
8、法及时偿还外债，就会影响企业信誉从而影响企业以后的盈利。同时，房地产企业与人们日常生活越来越息息相关，有一部分居民也会选择房地产行业进行投资来获取效益，因此，对房地产行业的资本结构优化无论是从企业自身稳定发展，还是其他方面都是不可或缺的。2 .研究意义通过保利地产的案例，我们可以对它相关的财务数据进行分析，以保利地产的情况做出一个资本结构的优化，在静态最优资本的方法下发现其存在的问题并提出对应的解决方法，从而减少它的财务风险，实现企业价值最大化。同时，不断发展的国内外关于资本结构的研究理论可能并不完全适应我国房地产行业的资本结构调整，所以通过以保利地产为例做出的资本结构调整对我国房地产行业当中
9、的其他企业也具有借鉴意义。(二)研究内容及方法1 .研究内容本文的思路是把文章分为三大部分，从为什么、是什么以及怎么办三个角度进行分析。首先第一部分的为什么是从文章的背景、意义以及国内外对资本结构提出的相关理论研究；其次第二部分的是什么则是以保利地产为例，分析保利地产的关键性财务数据并通过与行业对比之后发现保利地产现今存在的问题；而最后的第三部分则是怎么办，既提出解决方法达到对保利地产资本结构的优化调整，包括未来的预警与深思。2 .研究方法(1)文献分析法在知网以及其他相关平台，查阅相关主题文章。首先对不同文章的相通点进行了解整理。其次收集信息，在基础上明确关于资本结构的概念并得到保利地产的财
10、务数据。最后为文章的建构提供相关理论基础。(2)案例分析法本文以保利地产为实际案例，通过研究保利地产的数据，发现其存在的问题以及通过调整后所采取的措施。在分析保利地产的过程中，看相关优化问题的方法以及通过分析得到的问题是否是房地产行业中都存在共同问题。(3)比较分析法本篇文章在分析保利地产的整体情况时，采用的是2015年到2019年的财务数据进行比较分析；又因为单个的数据不足够证明文章的严谨性，所以又把保利地产与同行业的其他公司进行对比，以此得出更好地结论。（三）文献综述1.国外研究现状在资本结构理论的这一历史长河中，国外学者是关于最优资本结构或者是企业价值最大目标这两方面开展的。从静态方面来
11、讲：Modigliani和MiUer(1958)提出了MM理论，并在不考虑企业所得税的情况下对现实经济进行了假设简化后得出资本结构完全不会影响公司价值的结论%但之后Modigliani和Mmer(1963)又在考虑企业所得税的情况下对MM理论进行修改,得出结论：资本结构会产生影响并且100%的负债率是最优资本结构。在此之后，Robt和MyerS(1966)在MM理论的基础上提出了比较债务税盾收益价值和财务困境成本价值的权衡理论，并认为实现企业价值最大化的必要条件是债务税盾收益的边际价值和财务困境成本的边际价值相等,这时达到最优资本结构。而BradIey(1988)、Cheery(1989)也基
12、于权衡理论各自建立了企业价值模型，证明最优资本结构的存在同时.，依据企业价值最大时的资本结构是最优资本结构的，分别得到两个最优资本结构方程,对我国静态最优资本结构研究有借鉴意义。从动态方面来说:Jeffery和HarriS(2016)的研究发现：企业最优资本结构因内外部影响因素的改变而改变，资本结构优化是一个动态过程，动态调整受公司规模、盈利能力和短期债务的影响0oBond和SCott(2016)研究证明房地产上市公司的杠杆率显著高于其他企业行业的上市公司，受行业环境影响较大，资本结构优化是向最优资本结构不断调整的过程。Kennedy和LevyQO14)将GDP增长率、通货膨胀率作为代表宏观经
13、济状况的变量放入最佳资本结构的拟合方程中，结果发现宏观经济状况对企业最佳资本结构有重要影响。Harkm(2013)选择公司资产规模、产品独特性、资产结构、成长情况、盈利水平及公司成立时间等代表公司层面的因素当作资本结构的影响变量，最后发现公司特征因素影响公司资本结构0oReginaId(2015)等在对房地产上市公司的财务数据进行分析后发现：随着资产规模的增加，公司的负债水平也会提高；公司的盈利能力和资产收益率对负债水平的影响是负向的；房地产行业的资本结构调整成本较大0oMartin和ChriSt(2015)认为基于避免控制权被稀释的考虑，股权越集中，大股东越不愿意股权融资，公司的负债水平越高
14、。因此,股权结构是影响企业资本结构的重要因素。Westgaard(2008)等通过对308家英国房地产公司财务数据的分析,讨论当地产企业资本结构的影响因素。研究发现，公司负债水平随资产规模的增大(或盈利水平的上升)而提高；而资产周转率和盈利波动性对资本结构有显著负向影响0o2 .国内研究现状相比国外而言，国内学者对于资本结构的研究多是以企业价值最大化为最优目标的研究。首先在静态方面，黄辉、黎毅(2013)按单一标准衡量和多重标准衡量将最优资本结构决策方法进行分类归纳，最优资本结构决策方法的衡量标准包括企业价值最大、资本成本最低和每股收益最大。他们认为应分行业确定最优资本结构，并且应选择桥党的衡
15、量标准加以确定。肖正(2012)再认为最优资本结构与企业价值最大有关，以此为基础构建了一个最优资本结构的理论模型。孟建波、罗林(1998)把企业最佳资本结构定义为使企业市场价值最大时的资产负债率，在假设条件的基础上构建了企业价值模型，经过数学求导得到最优资本结构方程0o而在动态方面，唐丽，陈华东(2001)定义了资本结构的动态优化，为适应宏观及微观环境的变化，公司管理适时调整负债资本和权益资本的比例关系，最终是为实现企业短期和中长期经营目标提供财务支持0o蔡方(2010)提出企业价值最大化应该是中国企业资本结构优化的目标，但是认为将最优资本结构设为一个确定的点的现实意义不大，环境影响因素的变化
16、使最优资本结构发生实时变化。因此，寻找最有资本结构区间更有研究意义。李狄楠、邵铁柱(2003)提出现代资本结构理论从理论上说明最优资本结构的客观存在性，但现实中由于企业所面临环境是动态的，所以最优资本结构应是一个目标区间，而这一区间应是以企业价值最大化为导向确定的静态最优为基础，以同行业龙头企业相关指标为参照，同时考虑资本结构内外部因素及弹性因素加以合理确定0o童勇(2004)通过研究发现：资本结构动态调整存在较大的调整成本是影响我国上市公司实现最优资本结构的重要原因。此外,鉴于中国房地产市场频繁地受到政府干预,张玲(2012)等发现房地产上市公司的资本结构受行业环境影响、宏观经济状况等影响显
17、著0o同时.，廖敏霞(2010)认为优化企业资本结构应从调整债务资本结构、优化股权结构、加强内源融资能力几个方面入手，但管理层树立资本结构动态优化观是极为重要的0o3 .研究评述综上对国内外研究文献的梳理和归纳可知由于在西方资本市场较为发达的状况下，与资本结构相关的概念理论国外的研究发展都比我国数量多范围广且更加纯熟，但由于国内外真实经济情况的不同，有些理论研究并不适合国内。目前中国的资本结构理论也处于不断地完善之中，中国的资本市场环境同时也在不间断的变化，而国内学者的关注点也更在于房地产行业受宏观调控以及自身发展的限制下如何更好地进行资本结构优化以及企业中是否存在规律。本文在以上国内外文献研
18、究基础上，对保利地产资本结构受行业发展状况、公司内部层面等多方面因素影响下进行探讨分析。在进行分析保利地产的内部数据之后得出问题提出解决方案，从而达到在资本结构这一模块上公司的优化。二、资本结构相关理论基础（一）资本结构的内涵首先资本结构是指股权和债券资本两者之比，这是一种企业中金融关系在特定的外部市场经济下的体现。同时资本结构的概念在不同情况下定义的内容也是不同的，从狭义上讲只考虑长期的资本结构，像一些长期的债务资本、权益资本；而从广义上增加了对短期债务资本的考虑。综合来讲，我们更认为广义的定义更具有综合性。其次，本文研究的保利地产所属于房地产行业，而房地产行业由于行业的独特性,一般情况下短
19、期的债务资本波动都较大，存在不稳定性。因此，为了更好地研究保利地产的资本结构，本文所采的资本结构均为广义的资本结构概念。（二）相关理论1.MM理论（1）无企业所得税情况下早在1958年莫迪格里安尼和米勒两位教授在美国经济评论上写了自己对资本结构、公司财务和资本这三者之间的一些理论想法，这就是最初的MM理论。这个理论是说：在企业当中资本结构和价值两者没有任何关系，根本没有这样结构的存在可能；当然跟加权平均资本和债务资本都没有什么相关的影响；而企业资本结构对权益资本成本的影响则是负债比重越大，权益资本成本越高，呈现正相关。但由于其理论的前提是完善的资本市场和资本的自由流动并不符合现实情况，假设太过
20、于理想，于是在之后对MM理论进行了修改。（2）有企业所得税情况下1963年，莫迪格利安尼和米勒教授对MM理论进行修改，考虑含税条件下的情况。这时的理论提出：由于考虑所得税，负债的利息是免税支出，可以降低综合资本成本,增加企业价值。因此，公司只要通过财务杠杆利益的不断增加，并不断降低其资本成本，负债越多杠杆作用越明显，公司价值越大。而当债务资本趋近于100%则是最佳资本结构，企业价值实现最大。无论是否考虑所得税，MM理论是资本结构中关于债务配置的两种极端看法。2 .权衡理论虽然在考虑含税情况下的MM理论更贴近与现实生活，但它认为的一直增加负债企业价值也会一直提升忽略了现代社会中的两个因素：财务拮
21、据成本和代理成本。因为只要运用负债经营，就可能会发生这些成本。而权衡理论则是考虑了这两项因素的影响，在负债成本和负债的税盾收益之间实现动态平衡。因为负债可以给企业带来减税效应，增大企业价值，但随着负债减税收益的不断增加，两种成本也随之而增，只有找到平衡点才能确定最佳资本结构。既：最佳的资本结构应为减税收益等于两种成本现值之和时的负债比例。但权衡理论依旧有不足之处，这个不足在于因素影响企业的程度是没有区分的，不完全符合实际情况。3 .代理理论代理理论是MM理论和权衡理论的发展。它的理论观点：企业资本成本会影响经理工作人员水平和行为，债务筹资可以导致另一债权人监督的成本，激励职业经理人为了偿还企业
22、债务而更加努力地工作做出更好的投资决策，从而降低产权分离的代理成本。代理理论一定程度上揭示资本结构对企业价值的影响，但在日常中还需结合其他相关因素。（三）资本结构优化理论通过阅读关于资本结构理论的不同文献，可以得知静态最优资本结构决策方法有三种，分别是企业价值法、每股收益无差异点法和资本成本比较法。首先比较资本成本法是指通过计算不同资本组合的综合资本成本，以其中综合资本成本的高低作为确定最佳资本结构的唯一标准。虽然这种方法的计算过程相对简单但其忽略了企业在真正经营状况下可能存在的现金短缺和财务风险，其决策的目的在于利润最大化而不是公司价值最大化。其次，每股收益无差异点法是通过计算各备选筹资方案
23、的每股收益无差别点并进行比较来选择最佳资本结构融资方案的方法，它是建立于资本成本比较法之上的。采用了这种方法可以根据不同情况使用债务集资调整和优化资本结构但这种方法同时存在缺陷。在一方面，这种方法并未考虑企业价值最大化，另一方面每股收益无差异点法只关注了某一时点的效益，不能够很好地预测未来可能存在的财务风险，不利于企业的长期发展。但财务管理的目标是使企业价值最大化，则以企业价值的大小高低为判断标准的企业价值法则是我们应该来选择去进行静态资本结构优化的方法。因此，在本文中静态优化方法均为企业价值法。通过对比分析发现孟建波和罗林教授把用股票市场价值及债务价值表示企业价值,把企业最优资本结构定义为使
24、企业价值最大化时的资产负债率，并在一系列的假设上建立的模型得出的最优资本结构方程较符合实际情况，因此在本文的计算方法上使用两位教授创建的最佳资本结构定量模型。最优资本结构方程为：Z7F+ir+F*10OBLn(Vr-I)=*Vr-IV(l-b)在方程中，V指总资产，r指的是资产收益率，Vr是息税前利润，I代表着利息支出，Vr-I是税前利润总额，而F是固定成本。三、保利地产资本结构现状分析(一)保利地产基本情况1 .公司简介保利地产前身为广州保利房地产开发公司，成立于1992年，总部位于广州市。2002年公司完成股份制改造，成为由保利集团控股的股份有限公司，是国家一级资质房地产开发企业，国资委重
25、点扶持的央企之一。2006年7月在上海证券交易所挂牌上市。首先从1992年到2002年,是保利地产立足广州深度发展的十年。在第一个五年中，制定了坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目的规划，完成资本和经验积累；在第二个五年中，确定房地产开发要走精品路线的思想以及精品地产、文化地产的定位，这十年的高速发展为后续的战略转型奠定基础。同时保利地产在2002年完成改革后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。而保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。同时公司奉行“合者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、
26、人文交融的和谐人居生活，将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，非常受消费者欢迎。保利地产自成立以来，在激烈的行业竞争中获得长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业市场的运作和不断深化的品牌影响力，继续为未来发展不断努力。2 .经营现状(1)营业收入综合来说保利地产已经形成以不动产开发投资为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，不动产投资开发是公司坚定地主业方向。在2019年房地产开发收入占营业总收入的比重也达到94.81%o保利地产的营业收入在2015年到2019年整体呈波动增长，可见房产销售情况较好,并且201
27、8年营业收入增幅最大，同比增长了33%,而2017年营业收入与2016年相比呈现负增长状况；从归属母公司的净利润来看，从2015年到2019年也是连年增加的。而针对2017收入负增长的问题保利地产则称道主要是由于项目结转进度影响了当年的营业收入，但又通过2017年保利地产的年报，我们可以得知2017年的营业收入负增长同时也受到了华北片区的影响，华北片区相比其它区域成为下降幅度最大的地区，下降幅度为40%。图3.1保利地产2015年至2019年营业收入规模及增速（2）营业成本万元单位:Ie营业成本 一同比增长图3.2保利地产2015年至2019年营业成本及增长由图3-2可知，营业收入与营业成本基
28、本同趋势变动，无论在收入或成本上房地产业务都占了绝大比例。而2017年营业收入同比下降5%,营业成本同比下降8%则主要是受营改增及项目结转区域的影响。结合房地产行业的经营特点以及保利地产的利润表可以看出公司有较好的发展前景，但同时也要注意开发成本的控制。（3）现金流币种：人民币单位：万元经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额图3.3保利地产2015年至2019年现金流情况现金流由于每年房地产企业自身所做的规划不同情况也有所不同。这里我们以2019年的情况为例进行分析。首先经营活动产生的现金流量净额同比增加229.22%,是因为销售的资金回笼，收到合作单位
29、的往来款增加；其次投资活动产生的现金流量净额同比减少22%,是因为对外投资支付的现金减少；最后筹资活动产生的现金流量净额同比减少106.10%,这是因为净增贷款有了减少。（二）资本结构现状分析1 .纵向趋势比较分析表3.12015年-2019年保利地产资本结构分析20152016201720182019资产负债率（）75.9474.7677.2877.9777.79流动负债/负债总额（）72.3371.6867.4467.4174.62非流动负债/负债总额（）27.6728.3232.5632.5925.38预收款项/负债总额（）43.2144.4541.8645.4240.79股权集中度（）
30、41.9538.0538.0537.9337.81数据来源:巨潮资讯网（1）资本结构整体分析可以反映企业的资本结构的指标有资产负债率、股东权益比率等，但资产负债率是公司所有资产与所有负债之比，从整体上把握企业的七本结构。因此，在本文中我们选择资产负债率的数值来分析保利地产的整体资本结构。而针对房地产企业来说，较为合适的资产负债率则为60%-70%之间。从表3.4所示，保利地产的资产负债率呈现上升趋势，虽然从2017年到2019年升幅较小，但仍保持在77%的高负债水平上。过高的的资产负债率会增加企业的财务风险,同时在偿债能力上也体现出较低的偿还债务水平。因此，在整体上保利地产的资本结构存在资产负
31、债率过高的问题。（2）债务资本结构分析通过分析保利地产的资产负债率，我们可以得知高资产负债率也伴随着较多的债务资本。而分析债务资本可以一定程度上对下一步的债务选择提供建议和参考。我们以期限区分对债务资本进行分析，通过期限的划分我们可以更加清楚看出保利地产的债务选择以及偏好性，从而得出保利地产自身的债务结构是否合理。而对一般上市的房地产行业，流动负债比例和非流动负债比例占负债总额比例的60和40较为合适。因为房地产企业的投资项目投资期长，如果过多倾向于流动负债那么可能就会存在较大的财务风险。通过图所示，保利地产2015年到2019年流动负债占比明显高于非流动负债占比,这体现了债务资本结构的不合理
32、性。同时，对保利地产来说过于依赖于流动负债就可能会面临债务偿还期限较短，偿还压力和偿还风险都较大，最后导致资金周转问题。非流动负债/负债总额（）流动负债/负债总额（）图3.4保利地产2015年-2019年债务资本期限结构（3）股权结构分析通过图3.5可知，保利南方集团有限公司一直都对保利地产持有较较高比例并且有着绝对的控股权；同时，前十名股东的共同持股比例都超过了50%,有着明显的股权高度集中。这种高度集中的股权结构不利于中小股东的利益发展，也会随着时间磨灭小股东对参与公司活动的积极性。当然，更加会在公司内部产生腐败现象，影响公司未来发展。保利南方集团持股比例前十名股东共同持股比例图3.5保利
33、地产2015年-2019年持股比例2 .横向行业比较分析通过对保利地产自身的资本结构状况进行分析之后，同时也需要与行业当中的其他龙头企业进行对比。因此我们选取在中国房产企业排行前十的企业，把不同的公司之间的数据进行对比从而达到对资本结构中存在的问题更加清楚。接下来我们将会选取恒大、万科、碧桂园、融创、保利、中海、龙湖、绿城、华润和绿地十家公司，并从产权比率、资产负债率、流动负债率和非流动负债率四方面得数据进行比对分析。表3.22019年房地产企业资本结构数据资产负债率（%）产权比率流动负债率（）非流动负债率（）恒大803.897921万科845.398713碧桂园908.679010融创866
34、.397822中海601.55941龙湖763.156931绿城804.077337华润722.627535绿地897.728218保利783.57525均值79.54.6976.725.3数据来源：新浪财经数据整理所得500%450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%资产负债率产权比率流动负债率非流动负债率保利地产行业均值非流动负债/负债总额（）流动负债/负债总额（）图3.62019年保利地产与行业数据对比图数七淄透004金城图3.72019年保利地产与行业数据对比图表3.32019年房地产龙头企业股权结构第一股东持股比例（）恒大70.85万科28.69碧桂园
35、57.68融创45.88中海51.23龙湖43.76绿城24.18华润59.51绿地29.13保利37.81均值44.87数据来源：新浪财经数据整理所得（1）负债结构房地产行业本身的行业特点会使企业本身有较大的的资金往来以及融资策略，但绝大多数房产企业都是以银行借款为主。通过数据分析，我们可以看到企业更倾向于短期的流动负债，在表中的企业的非流动负债比例均低于流动负债比例，并且数值相差较为地明显。我们可以看到碧桂园的资产负债率最高，达到90%远超过行业均值76.7%；而保利地产的资产负债率虽低于行业均值，但仍处于一个较高的数值。（2）债务资本结构从图3.6中可以看到，前十名房产企业都存在流动负债
36、占比高于非流动负债占比，而这种情况在房地产行业中也属于普遍特点。但无论什么原因导致的高流动负债比例，这可能都是不太恰当的，过多的流动负债例如像短期借款，虽然资本成本低但偿还期限也短，同时可能也有较高的利息。而如果在政策变更或利息调整的情况下，企业都会面临较大的财务风险，无法偿还资金，拆借抵债最后可能导致企业资金链断裂走向破产清算。（3）股权结构通过表可以看到,房产龙头企业中有4家企业股权集中度都十分高,均超过了50%,也超过了行业均值44.87%。因此，这十家企业的股权集中度都十分明显，虽然保利地产的第一股东持股比例只有37.81%并低于行业均值，但保利地产本身是具有国资背景的企业，同时保利地
37、产前十名的股东的持股比例合计远高于50%,这已经可以说明保利地产的股权结构不够合理，存在高度集中。（三）存在的问题在上述内容中，通过分析保利地产自身的资本结构并与行业数据进行对比之后，我们得出了保利地产可能存在以下几点问题。1 .负债规模略微偏高我国房地产行业的企业本身就具有一个普遍特点就是资产负债率偏高，尤其以碧桂园为代表，资产负债率可达到90%,远远超过正常的资本结构范围区间。而保利地产的资产负债率一直在78%波动，虽然连年来有所下降但仍处于较高的水平。根据相关的研究数据表明，房地产行业资产负债率在60%-73%之间。较高的资产负债率可能会增加企业的经营风险，限制企业预期的发展，从而影响保
38、利地产的盈利。2 .股权集中度较高在上述内容中，通过对比房地产前十企业的第一股东持股比例我们可以发现，行业中龙头企业的股权集中度都较高。而在保利地产中保利南方集团有限公司对保利地产的股份控制则达到37.81%,有着绝对控股地位。虽然股权集中可以保证企业的发展方向不偏离，并且可以快速做出决策，但这种高度集中地股权一来容易导致权利集中，产生腐败，影响公司的正常运转；二来容易忽视了小股东的合理权利，会产生股东发言不被重视、提出的建议不被考虑等一系列的问题，会让小股东参与管理公司的积极性受到打击,最后可能丧失参与管理公司的热情导致之后完全不在乎企业预期发展和企业回报。3 .债务资本结构不合理由于房地产
39、企业的商品交易比较特殊，就会产生资金回收周期长但投资却不能间断的现象。因此，房地产企业的融资大都依赖于借款来满足自身大额资金需求，保证资金的正常周转以及资金链不断裂。但同时过多的流动性负债会使企业本身会依赖于这种资金的借款使用，同时会越来越减小非流动负债方面资金的使用，使企业的债务结构更加不够合理。所以我们要调整企业在获得借款资金时的途径，慢慢转变进行一个结构上的正确调整。四、保产资本结构优化设计(一)优化设计目标及思路1.优化设计目标首先在目标上：资本结构静态的优化目的在于寻找最佳资本结构，而本文的静态最优资本结构是采用孟建波和罗林两位教授创立的最佳资本结构定量模型，而企业价值最大化则是我们
40、的静态优化目标。因此，本章保利地产资本结构优化设计目标就是对保利地产的资本结构进行静态优化，并对前文所提出的问题给出相关的方法从而确保实现保利地产资本结构优化的目的。其次在优化思路上就对保利地产的资本结构利用最佳资本结构定量模型计算出保利地产静态最优资本结构。同时针对上文所影响资本结构存在的问题给出优化措施，确保静态资本结构优化更符合保利地产当前的状态。(二)静态优化设计目前被普遍接受的财务管理目标主要有企业价值最大化、每股收益最大化和企业利润最大化。而我们选择的就是以企业价值最大化的财务管理目标。因为这种目标考虑了时间和风险，考虑的更加全面。资本结构优化就是通过对企业资本结构进行调整，使其资
41、本结构趋于合理化最终达到既定的目标。而通过前面对保利地产一系列的分析，我们已经确定对保利地产资本结构的优化选择孟建波和罗林两位教授以企业价值最大化为目标建立的最优资本结构方程。1/,zlF+i”+尸*10OB1.n(Vr-I)=+-Vr-IV(I-匕)在方程式当中：V代表总资产，r代表资产收益率，Vr则是息税前利润，I代表利息支出，Vr-I是税前利润总额，而F则是代表固定成本，用B(b)代表计算出的最优资产负债率。为了方便使用该方程以及更容易得出数据进行计算，在具体应用该方程式时对数据做如下近似；固定成本F用固定资产折旧Z加上长期债务利息iL进行替换；L表示长期债务，i表示长期债务利率;财务费
42、用代替利息费用I；Vr-I=E是息税前利润总额，V是表示总资产，b代表最优资产负债率。既：替代过后的最优资本结构方程为：TLz+iLE+l+Z+iLa100b1.nE=+*EV(l-)表4.1静态最优资本结构数据单位：万元固定资产折旧长期债务利息财务费用税前利润总额资产总额2015655415512322327802290076403833202016835826434482233932331057467996772017118650113818823917625699446964517520181642761397103258465357803084649392201922807913233
43、362581735053072103320871数据来源：保利地产年报表4.2保利地产静态最优资本结构20152016201720182019当前资产负债率76%75%77%78%78%最优资产负债率43%46%49%50%48%数据来源：保利地产年报根据两个表的数据可知，保利地产从2015年到2019年的资产负债率都偏高并且很大幅度超过每年的最优资产负债率。这表明保利地产在当前的经营状况下没有达到合理的资本结构，资本结构的不合理就会给企业带来财务风险和限制未来的发展，因此要根据近五年来最优资产负债率的平均值，既47.2%作为静态下资本结构的最佳点。在最佳点的范围之内进行保利地产的资本结构优化
44、。（三）资本结构优化具体途径在上述内容中，我们从整体层面对保利地产的资本结构就行了优化设计，并确定了静态下资本结构的最佳点。因此优化途径不仅要考虑影响资本结构的因素还同时要兼顾所计算出的最佳点。因此我们主要从以下几点提出具体措施。1 .完善股权结构在分析保利地产的股权结构时，我们发现公司的股权集中度较高。而高股权集中对企业本身是存在不利的，股权较平衡对公司来说是较好的。因此，针对保利地产的股权结构问题，我们可以引资入股，增加新的投资。例如增近一些养老基金、保险基金等正规的机构投资者，正规的机构投资有较高的专业知识和正确的发展认知，可以减少侵犯他人利益这种情况的发生；同时与个人投资者相比，机构投
45、资更在乎企业长远发展而不只在乎于眼前利益，不单单只急于一时的企业回报，有利于企业长期健康发展。2 .拓展融资渠道针对保利地产本身，我们可以发现在融资方面是过于依赖银行贷款，这是不利于企业的发展。而单一形式的融资策略也会给企业带来风险，因为商业银行受国家宏观政策的控制并无法保证绝对稳定性。而近年来无论是在房地产行业中针对住房问题的政策还是在银行中针对贷款的政策都有可能是随时变化的。因此，保利地产应该选择拓展一些新的融资渠道，或者对已有的融资进行策略调整来使保利地产的融资更加健康和宽泛。融资渠道的拓展，可以分散企业的财务压力，减少相关的财务风险；同时宽泛的融资可以更有利面对市场变化的冲击，保证企业
46、有较好的资本结构最终实现企业价值。3 .充分利用商业信用在上文对保利地产债债务资本结构进行分析时，我们发现保利地产预收账款占负债的比例较大，而这种无息负债的使用可以降低企业中对有息负债的使用，同时也可以调整债务资本结构的合理性，因此企业要充分利用商业信用。五、保利地产资本结构优化保障措施(一)增强公司抗风险能力近年来房产行业中的企业也在不断增加，因此想要保持公司在行业内的领先地位就必须增强公司的抗风险能力。抗风险能力指的是企业面临危机时的应付能力，可以衡量企业的健康程度和资本状况。因此，想要增强抗风险就要增加主营业务收入，减少相关的管理费用并及时可以观测到市场状况不落后于市场。市场情况是动态的
47、，我们要保证企业在变动的条件下依旧有可以直面风险的能力，保证企业的良好运转与增加企业自身的经济实力对增强公司抗风险能力来说都是十分重要的。(二)管理者树立资本结构优化意识虽然在本文中我们只进行了资本结构的静态优化，但资本结构动态优化依旧是值得重视的。影响资本结构的不仅有公司自身的内部因素还存在很多外部因素，而外部因素又是及不可控的。因此资本结构的优化并不是现在一时的，而是一直要有的。而管理者树立了这种意识之后就可以根据公司当前的情况随时进行资本结构的优化和调整，因此管理者树立资本结构优化意识是十分重要的，只有当管理者意识到资本结构的优化是很重要时，公司的内外部资本调整才会更加方便推进，资本结构也会一直处于正常的范畴。资本结构优化不仅是等公司出现问题时才去进行的工作，而是伴随着公司的发展一直需要进行调整的内容。因
