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1、商业步行街美食文化广场建设项目市场分析一、我国城市商业街的发展分析1、商业步行街的概念作为当前都市商业地产中比较突出的一个代表形态,社区型或者都会型商业区街和商业步行街随着中国经济社会的不断发展，正在成为中国城市新的投资热点和城市名片。而好的区街商业模式或说是商业步行街能够恰如其分地利用城市运营和发展规划,将之前的一些商业地产形态整合在一个特定的具有历史商业传统或新兴城市运营规划的大平台之上,可以是购物中心和各种零售业态和卖场等的大整合，成功的区街商业，与其说是商业地产发展，倒不如说是城市运营发展来得更贴切。2、商业步行街的发展现状自20世纪80年代，我国开始建设现代的商业步行街。进入21世纪
2、，我国许多城市开始出现规划和建设商业步行街的高潮，商业步行街成为我国城市建湍口形象提升的重要内容。据中国步行商业街工作委员会的不完全统计，截止到现在，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，商业步行街存量已超过200条。以每条街平均600米长度计，全国城市商业街长度累计已超过1800公里。以每条街平均建筑规模5万平米计算，全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平米。一些城市的新建商业街长度正在从1公里、2公里延长到3公里不断刷新着记录。更多的城市规划在未来的5-10年内打造10条甚至更多的商业街。如杭州恢复建设的河坊街商业街区和南宋御街特色商业街区就是一个很好的案例。目前,已经有许多房地产
3、投资者和开发商已经瞄准中国区街商业模式的更新换代和升级转型，与政府合作，利用城市运营规划改造之机取得城市土地资源，借道政府旧城改造而重新整合城市核心商业地产元素，焕发创新型商业地产投资开发运营模型，实现商业增值和高投资回报。3、商业步行街的发展趋势商业步行街在我国有着广阔的发展前景，由中国商业步行街工作委员会咨询研究中心预计，在未来的23年内，全国商业街的数量将超过5000条。这也是由中国的特殊国情所决定的。一是由于中国轿车发展较晚，人们更喜欢就近到商业集中且行走安全的商业步行街购物；二是因为中国人传统里根深蒂固的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇、古街很多，传统商业街大多有上百年、几百年历史，
4、它是传统的民族工商业荟萃之地，有着太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，有着厚重的历史感和传统文化的穿透力，是鲜活的”清明上河图；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业步行街必然成为本地居民和外地游客的最佳选择；四是因为商业步行街不仅是承载人们购物的场所，也是城市的名片和客厅，是城市改造中的点睛之笔，是提高城市竞争力的重要体现，在某种程度上也反映着商业发展的繁荣程度，进而体现着一个城市的整体形象。未来我国以商业步行街为主要表现形式的商业区街模式将会与国际接轨,从传统的综合型自发形成的区街商业,转型并升级换代成为以主
5、题特色为核心吸引力的具有鲜明地域或区域文化个性的区街商业组合，当然，区街商业模式更多需要依赖政府层面的主导和配合，并不是简单的自发形成或者投资者策划开发可以实现的，尤其是在中国这样的政治体制之下。二、项目竞争力分析1.项目整体定位项目的建设以十八大政策为指导,以生态文明、食品安全、大健康、可持续发展为基本理念，紧抓陆丰市城市建设机遇，集约化利用土地，建设陆丰市美食广场。项目建成后，将成为集生态美食、文化、购物、娱乐、休闲健康养生为一体的新商业中心，其建设整体有效提升陆丰市综合品质和知名度，引领区域经济发展，增加财政收入，促进就业。2、竞争优势一个商业项目定位要从宏观上看发展，微观上看经营，切勿
6、一味雷同。县市级城市受人口密度和城区规划的影响，新的商圈在短期内是很难形成的。无论是苏州的观前街商圈、上海徐家汇商圈、还是深圳的华强北商圈，都是经过多年的积累经营整合才形成的。城市化的进程离不开商业的发展，陆丰市经济整体发展势头良好。随着现有综合商业项目相继开工建设，必将引起蛋糕的分割，同质化经营势必带来僧多粥少的局面，只能造成恶性竞争。因此,各项目应充分利用自身的地理区位优势,走差异化的错位经营定位模式，扬长避短，以特色化经营思路才是理性的选择。与其他同类型项目相比，具有以下几点优势：(1)地理位置本项目周边外部环境良好，交通十分便利，同时建设场地周边宽阔，地势平坦，利于项目建设和远期发展。(2)教育综合商业项目相比目前的商业综合体以青少年宫和美食广场相结合二者一个公益性，一个市场化；一个是教育，一个是美食；相辅相成，美食广场市场收益回馈青少宫，实现了国有资产保值增值。(3)设计理念曲韵新天一南边临河蜿蜒曲折，在项目位置有聚汇之势，寓意吉祥，此处开新辟旧，迎接朝阳，展示陆丰城市建设蓬勃发展的欣欣姿态。(4)经营模式项目整体定位为集生态美食、文化、购物、娱乐、休闲健康养生为一体的新商业中心。将青少年教育、美食小吃、餐饮娱乐有机结合，不仅满足了民青少年教育需求，同时也为市民提供良好的美食休闲娱乐场所。
