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1、宣州区乡镇土地定级与基准地价更新项目成果（征求意见稿）宣州区自然资源和规划局安徽地源不动产咨询评估有限责任公司二零二三年五月（三）基准地价成果7四、基准地价成果对比分析8（一）乡镇间基准地价对比分析8（二）本、上轮基准地价对比分析8（三）与城区基准地价衔接性分析9第一部分项目概况1一、工作背景1二、工作依据1（一）文件依据1（二）技术依据2（三）其他依据2三、相关会议意见及采纳情况2第二部分宜州区乡镇土地定级与基准地价更新成果3一、定级范围确定3（一）确定原则3（二）确定结果3（三）本、上轮定级范围对比3二、土地定级4（一）土地定级技术路线与方法4（二）土地定级成果4三、基准地价更新6（一）技
2、术路线和技术方法6（二）基准地价内涵6项目概况二、工作依据（一）文件依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第三十二号，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正；2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第三十二号，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）；3、中华人民共和国国务院中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年7月2日中华人民共和国国务院令第
3、743号第三次修订,自2021年9月1日起施行）；4、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发（2006）307号）；5、关于扩大国有土地有偿使用范围的意见（国土资规（2016）20号）；6、国有建设用地使用权出让价格评估技术规范（国土资厅发（2018）4号）；7、安徽省自然资源厅关于关于做好自然资源评价评估工作的通知（皖自然资用函（2019）98号）；8、安徽省自然资源厅关于开展2020年度城乡地价调查与监测等工作的通知（皖自然资用函（2020）15号）；9、安徽省自然资源厅关于2021年度地价工作的通知（皖自然资用函（2021）18号）；10、安徽省自然资源厅关于2022年度
4、地价工作的通知（皖自然资用函（2022）1号）。第一部分一、工作背景根据国务院关于整顿和规范土地市场秩序的通知（国发（2001）174号）文件规定，建立基准地价定期更新制度是建立土地市场6项基本制度之一，各级土地行政主管部门要依照法律规定，德立和及时更新基准地价，基准地价原则上每23年需更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。2019年，安徽省自然资源厅关于做好自然资源评价评估工作的通知（皖自然资用函（2019）98号）文件要求，“各级自然资源部门要德立和及时更新基准地价。基准地价（包括商服用地、住宅用地、工业用地、公管公服用地）原则上每三年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。此项工作常态开
5、展，要做好滚动更新完善工作2022年，安徽省自然资源厅关于2022年度地价工作的通知（皖自然资用函（2022）1号）文件要求，基准地价应每3年进行一次更新，6年进行一次全面更新。宣州区乡镇现行基准地价成果估价期日为2019年1月1日，于2019年12月30日公布实施，成果已超三年，需根据上述文件要求对宣州区乡镇基准地价进行更新调整。随着“三区三线”划定成果批复执行、国土空间规划成果的初步确定以及用地成本的增加，宣州区各乡镇集镇规划区用地布局、用地结构以及用地规模等均发展较大变化，国有建设用地资源更加稀缺，为促进土地集约节约利用，体现城市土地资产价值，需结合相关成果对各乡镇基准地价成果进行更新调
6、整。对此，为加强政府对土地市场的宏观调控，加强地价监督管理、启动和引导地产市场正常运作，为国有土地使用权出让、转让宗地地价评估和地价政策制定提供依据，经宣州区人民政府同意，宣州区自然资源和规划局自2023年1月组织开展了宣州区乡镇土地定级与基准地价更新工作，经前期准备、项目招标、外业调查、内业处理等工作形成现阶段初步成果。（二）技术依据1、城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2014）；2、城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）；3、自然资源部办公厅关于印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）的通知（自然资办发（2020）51号）；4、土地利用现状分类（GBT2
7、1010-2017）o（三）其他依据1、宣城市城市总体规划（2016-2030）;2、宣州区各乡镇总体规划；3、宣州区“三区三线”划定成果；5、宣州区国民经济和社会发展统计公报（2019-2022年）；6、宣州区乡镇土地定级与基准地价更新成果（2019年）；7、项目组调查收集的宣州区各乡镇土地定级、基准地价更新方面的资料等。三、相关会议意见及采纳情况表14宣州区乡镇基准地价更新工作相关会议意见及采纳情况一览表序号会议名称会议时间参会人员主要意见采纳及修改情况I宣州区乡镇基准地价更新工作联合审查会议2023年5月5日区自然资源和规划局分管领导、相关科室、编研中心、土地整理中心、不动产分中心、执法
8、大队1 .近年来商住用地市场需求较小，整体地价水平不宜过高；2 .应注意乡镇与宜城市城区在空间上的衔接性，二者不得重叠，避免成果应用上的冲突：3 .文本中相关文字描述、表格、图件等重新修改完善。1 .巳采纳。根据近年宣州区各乡镇实际土地市场状况，结合外业调查过程中收集的房屋出租、买卖等资料，并充分考虑当前宏观环境以及政府调控政策等煤合测算各用地类型基准地价水平。整体来春，商服用地较上轮有所下降，其它各用地类型有所上涨。2 .已采纳。根据宣城市城区城镇开发边界和基准地价范围，二者在空间上不存在重复定级的情况，衔接性莪好。3 .巳采纳。相关表述不清晰和图表中表达有误的情况巳重新修改完善。一第二部分
9、宣州区乡镇土地定级与基准地价更新成果一、定级范围确定(一)确定原则1、根据城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014),“城镇土地定级对象是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，城镇以外的独立工矿区、旅游区等用地可一同参与评定。”2、根据城镇土地分等定级规程(GBZT18507-2014)对该类型项目的验收标准：(1)定级范围与城镇建设用地范围相适应；(2)因城镇土地定级与基准地价成果需三年更新一次，自评估期日起，满足城镇未来三年土地使用范围；(3)定级范围应集中连片，相隔距高远的应分割进行处理；(4)为便于实际应用中识别宗地所在级别，应以现状或规划的明显地物为边界，如道
10、路、铁路、水系、山体等。3、目前，“宣州区三区三线”划定成果已批复执行，各乡镇定级范围需与城镇开发边界充分衔接，同时定级范围不得占用永久基本农田和生态保护红线；对于部分乡级行政单元未划定“城镇开发边界”的情况，定级范围需结合乡镇总体规划和现行基准地价成果，根据实际用地现状综合考虑。(一)确定结果本次定级对象为宣州区下辖18个乡镇、街道和2个指导价片区，分别为：孙埠镇、向阳街道、五星乡、古泉镇、养贤乡、水阳镇、狸桥镇、水东镇、寒亭镇、沈村镇、洪林镇、文昌镇、杨柳镇、溪口镇、黄渡乡、朱桥乡、新田镇、周王镇；水阳镇雁翅片区、水阳工业集中区。本次定级范围根据宣州区各乡镇“三区三线”划定成杲中城镇开发边
11、界确定的建设用地范围及宣州区各乡镇总体规划中的城镇建设用地范围，结合各乡镇实际土地利用状况综合确定。其中，对于朱桥乡、黄渡乡没有城4真开发边界的乡镇，则利用乡镇总体规划中的城镇建设用地范围和现行基准地价范围并结合实际用地状况进行确定。本次定级范围整体与城镇开发边界确定的建设用地范围保持一致，能够满足更新周期内的用地需求。定级范围内不涉及永久基本农田和生态保护红线。(三)本、上轮定级范图对比总体来看，本轮各乡镇定级范围面积较上轮有所减少，主要受“三区三线”划定成果中确定的城镇开发边界范围影响。分乡镇来看，朱桥乡和黄渡乡整体不受城镇开发边界的影响，仅在原有的基础上微调，整体变幅较小；古泉镇定级范围
12、面积与上轮相比有所增加，增幅为50.7%；其它各乡镇定级范围面积均有减少，减少幅度在1()%至90%之间。宣州区各乡镇土地定级范围面积变化情况见下表。表21宜州区乡镇本上轮土地定级范围面积对比表序号乡镇名称定级范围面积(公顷)变幅本轮上轮1水阳镇266.53483-44.82%2狸桥镇802.37918-12.60%3水东镇369.69510-27.51%4孙埠镇372.26552-32.56%5向阳街道55.48610-90.90%6寒亭镇200.88230-12.66%7沈村镇71.399-27.98%8古泉镇111.527450.70%9杨柳镇91.9153-39.93%10洪林镇190
13、.43299-36.31%Il文昌镇110.67133-16.79%12溪口镇90.31151-40.19%13新田镇56.7570-18.93%14周王镇46.3651-9.10%15五星乡29.5955-46.20%16养贤乡70.06139-49.60%17朱桥乡80.27800.34%18黄渡乡75.1677-239%19水阳镇雁翅片区45.21410-88.97%20水阳工业集中区119.23320-62.74%各级别四至范围及面积状况，具体如下。表22宜州区乡镇土地级别分布范围及面积统计表乡镇编号乡镇名称土地级别分布范围面积（公顷）1水阳镇一级东至朝阳路；南至育才路；西至龙溪路；北
14、至利民路。59.55二级东至定级范围边界；南至中兴路；西至梦想北路、梦园南路；北至梓潼路。108.52三级定级区域剩余范围。98.462狸桥镇一级东至南市路：南至白马路、Oll县道；西至固城路；北至定级范围边界。72.51二级东至宜狸路；南至定级范围边界；西至湖滨大道、南市路；北至定级范围边界。188.5三级定级区域剩余范围。541.363水东镇一级东至水东中学东侧规划道路；南至中心幼儿园南侧规划道路；西至兴东路、交通路；北至定级范围边界。48.89二级东至朝阳河大道；南至定级范围边界；西至定级范围边界；北至西环路。85.43三级定级区域剩余范围。235.374孙埠镇一级东至镇政府东侧道路；南
15、至镇政府南侧道路；西至卫生院西侧道路：北至玉粒路。29.66二级东至枫桥路；南至桦树路、定级范围边界；西至定级范围边界；北至生物工程学校。120.93三级定级区域剩余范围。221.675向阳街道一级东至杨村路；南至鲁溪路：西至新建路：北至宣向公路。11.55二级定级区域剩余范围。43.936寒亭镇一级东至定级范围边界；南至寒亭路；西至定级范围边界；北至定级范围边界。48.14二级定级区域剩余范围。152.747沈村镇一级东至远航路；南至远航路：西至经二路：北至北苑路。18.9二级定级区域剩余范围。52.48古泉镇一级东至定级范围边界；南至新泉路、桃红路；西至凤头路；北至富山路、中心小学。21.
16、99二级定级区域剩余范围。89.539杨柳镇一级东至周寒河；南至诗文路；西至定级范围边界；北至定级范围边界。48.3二级定级区域剩余范围。43.610洪林镇一级东至翠园路；南至汇景路：西至洪棋路：北至定级边界。51.67二级定级区域剩余范围。138.76二、土地定级(一)土地定级技术路线与方法1、技术路线本次在全面收集影响宣州区各乡镇土地质量的因素因子资料的基础上，应用GIS技术和方法，建立宣州区各乡镇土地定级数据库。然后，运用多因素多因子综合评价方法，采用综合定级的方式初步划定各乡镇土地级别。最后根据土地市场交易资料测算等方法进行验证和补充，确定不同用地类型土地级别。2、技术方法(1)建立宣
17、州区各乡镇土地定级数据库。土地定级数据处理方式以及样点扩散方式严格按照城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014)中的要求制定。(2)采用特尔菲法，根据城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014)中规定的因素因子体系，分别确定影响各乡侦土地质量的因素因子及其权重，建立各乡镇因素因子指标体系。(3)根据因素因子的类型特点，分别采用相对值法和距离递减法计算土地定级因素的作用分和作用半径，因素因子的作用分越高，代表区域土地质量越好。(4)采用网格法将各乡镇定级范围划分为若干实地距离5mX5m的土地定级单元。(5)采用空间数字叠置技术，进行多因素多因子分值加权求和，计算定级因素总分值和
18、定级单元总分值。(6)根据城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014),采用总分频率曲线法对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际情况，选择频率曲线波谷处作为等间分界。分析土地定级因素因子综合影响强度的空间分布和分异规律，初步划分各乡镇综合定级土地级别。(7)采用土地市场交易资料测算各乡镇不同用地类型级别平均地价，以级差收益理论验证和确定土地级别。(二)土地定级成果按照上述技术路线和技术方法，分别确定宣州区各乡镇综合定级土地级别，并统计乡镇编号乡镇名称土地级别分布范围面枳（公顷）Il文昌镇一级东至学府路：南至龙翔路：西至定级范固边界；北至老318国道。28.26二级
19、定级区域剩余范围。82.4112溪口篌一级东至高峰路；南至石板巷；西至定级范围边界；北至杨华路。17.44二级定级区域剩氽范围。72.8713新田镇一级东至梅清路：南至文化路；西至勤学路：北至峰新路、定级范围边界。11.47二级定级区域剩余范围。45.2814周王镇一级东至定级范困边界；南至周寒河；西至镇内道路；北至定级范围边界。17.71二级定级区域剩氽范围。28.6515五星乡一级东至定级范围边界；南至定级范围边界：西至定级范围边界；北至纬一路。15.85二级定级区域剩余范围。13.7416黄渡乡一级东至定级范围边界、中学路：南至定级范围边界；西至宣港路；北至华阳江。28.38二级定级区域
20、剩余范围。46.7817朱桥乡一级东至定级范围边界；南至龙腾路；西至鸿昌路；北至振兴路。40.47二级定级区域剩余范围。39.818养贤乡一级东至新河路：南至养贤中学北侧规划道路：西至定级范围边界；北至刘仁路。28.28二级定级区域剩余范围。41.78备注：具体级别落界详见各乡镇土地级别与基准地价图。（3）运用数理统计方法分别测算各用途级别平均地价；建立样点地价与土地级别指数模型、样点地价与定级单元分值模型分别测算商服用地和住宅用地级别平均地价。（4）综合分析多种途径测算级别平均地价，依据基准地价确定原则和方法，最终确定宣州区乡镇各用途级别基准地价。（5）编制宗地地价影响因素指标说明表和基准地
21、价修正系数表，建立宣州区乡镇基准地价修正体系。（二）基准地价内涵1、评估期日按安徽省自然资源厅统一部署要求和工作实际开展时间，本次估价期日为2023年1月1日。2、土地使用年期土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地为50年。3、土地开发程度根据各土地级别或均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内“场地平整各乡镇分用途土地开发程度设定情况详见下表。*2-3宣州区乡慎各用途级别平均开发程度设定表用地类型一级二级三级商服用地五通一平四通一平四通一平住宅用地五通一平四通一
22、平四通一平工业用地五通一平四通一平四通一平公共管理与公共服务用地五通一平四通一平四通一平注：三级地仅包含水阳镇、水东镇、孙埠慎、狸桥镇。4、平均容积率各类型用地平均容积率根据当地规划部门对该类用地的规划容积率，同时结合各用地类型利用特点，通过对收集到的样点资料进行汇总、整理，综合确定各用途级别平均容积率。各乡镇分用途级别平均容积率设定情况详见下表。三、基准地价更新（一）技术路线和技术方法1、技术路线宣州区乡镇基准地价评估的技术路线可概括为：在全面收集2019至2022年各乡镇基准地价评估所需的房屋出租、出售样点资料，房地产开发过程中的房屋造价、售价、商品房开发、征地拆迁所涉及的各种规费和税费等
23、资料，征地补偿标准、房屋重置价标准、物价指数等资料，各用地类型土地使用出让案例的基础上，以土地定级成果为基础,建立各乡镇基准地价更新数据库。运用各类评估方法测算商服用地、住宅用地和工业用地的样点地价，按照基准地价设定内涵对样点地价进行相关。对于公共管理与公共服务用地实际成交样点的情况，利用商服用地市场交易样点模拟测算公共管理与公共服务用地中经营性用地的样点地价；利用新增建设用地、存量建设用地资料测算非经营性用地的样点地价。通过数理统计，得到级别平均地价。同时，建立样点地价与土地级别数学模型、样点地价与定级单元分值模型测算并确定了各类型级别平均地价。对比分析三种计算结果综合确定级别基准地价，并建
24、立基准地价修正体系。2、技术方法（1）建立基准地价更新数据库。根据项目组在外业调查过程中收集的各类型样点资料，在土地定级的基础上进行整理、录入，运用GlS技术建立样点地价空间数据库，采用地理编码技术对样点属性数据库和空间数据库进行匹配。（2）根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）中规定的技术途径和估价方法，测算样点地价。具体途径是：1）采用收益还原法初步测算房地出租样点地价；2）采用剩余法初步测算房地出售、商品房开发样点地价；3）采用成本逼近法，根据土地出让台账测算工业样点地价：4）采用收益还原法和成本逼近法模拟修正测算公共管理与公共服务用地样点地价;5）依照本次评估设定的地价内
25、涵，对样点地价进行期日、容积率、开发水平等相关修正。序号乡镇名称级别基准地价商服用地住宅用地工业用地公共管理与公共服务用地元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩12溪口镇一级地80053.3370046.672101428018.67二级地530353347531.67195132101413新田馍一级地78052660442101428018.67二级地49032.6745030195132101414周王镇一级地78052660442101428018.67二级地49032.6745030195132101415五星乡一级地8905933885592101
26、428519二级地58038.6763542.33195132251516养贤乡一级地85056.67720482101428519二级地52034.6751034195132251517朱桥乡一级地7805266544.332101428018.67二级地500333345030195132101418黄渡乡一级地7805266544.332101428018.67二级地50033.33450301951321014*2-7水阳工业集中区及水阳镇雁翅片区区域指导价格表区域名称区域指导价格商服用地住宅用地工业用地公共管理与公共服务用地元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平
27、方米万元/亩水阳工业集中区5103450033.332101424016水阳馍雁翅片区5103450033.332101424016注：指导价区域参照同一行政单元（水阳镇）末级基准地价水平执行。表24宣州区孙埠镇、水阳镇、狸桥镇、水东馍各用途级别平均容积率设定表地类型土地级别商服用地住宅用地工业用地公共管理与公共服务用地一级1.41.51.21.2二级1.31.4三级1.21.3*2-5宜州区其它乡镇各用途级别平均容积率设定表地类型土地级别商服用地住宅用地工业用地公共管理与公共服务用地一级1.41.51.21.2二级1.21.3（三）基准地价成果表26宜州区乡镇土地级别与基准地价表序号乡镇名称
28、级别基准地价商服用地住宅用地工业用地公共管理与公共服务用地元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩1水阳镇一级地115577960642251531521二级地79553750502101424016三级地5103450033332狸桥镇一级地IlOO73.3395063332251531521二级地79553735492101424016三级地51034495333水东镇一级地107071.33900602251531521二级地7505070046.672101424016三级地47031.33465314孙埠缜一级地11857996064225153152
29、1二级地82054.6770046.672101424016三级地53535.67495335向阳街一级地97064.67915612101431521二级地58038.6758038.6719513240166寒亭镇一级地94062.67780522251528519二级地5703855036.6721014225157沈村镇一级地90060735492101428018.67二级地5553749032.6719513210148古泉馍一级地85056.67780522101428018.67二级地53035.335103419513210149杨柳模一级地85056.6768045.332
30、101428018.67二级地53035.3347531.67195132101410洪林镇一级地87058750502251528519二级地55537510342101422515Il文昌镇一级地85056.6768045.332101428018.67二级地53035.3347531.671951321014序号乡镇名称级别基准地价商展用地住宅用地工业用地公共花理与公共服务用地ft上轮波幅本轮上轮JfttS本轮上轮激幅本轮上轮送幅三级地3435.33-3.76%3331.674.20%Il225.00%3水东镇-ft713372.67-1.84%6058.332.86%1515.38%2
31、120.671.60%二线地5051.33-2.59%46.6744335.28%1416.67%16156.67%三级地313332.333.09%3129335.69%Il225.00%4外埠镣一级地7980-1.25%64598.47%1515.38%2120.671.60%二圾地54.6756-2.37%46.67446.07%1416.67%16156.67%三级地35.6737-3.59%332913.79%11225.00%5向阳街道一圾地64.6766-2.02%61585.17%1416.67%2120.671.60%二级地38.6740.33-4.12%38.6736.67
32、5.45%13Il216.07%16156.67%6寒亭镇一圾地62.6764.33-2.58%52504.00%1525.00%19185.56%二级地3839333.38%36.67354.77%14Il225.00%1513331253%7沈村镇一级地6062-3.23%49474.26%1416.67%18.67183.72%二鼓地3738.67-4.32%32.6731.673.16%13Il216.07%1413.335.03%8古泉镇一级地56.6758.33-2.85%5247.339.87%1416.67%18.67183.72%二圾地353337.33-5.36%34326
33、.25%13Il216.07%1413335.03%9杨梅镇一级地56.6758-2.29%453343.673.80%1416.67%18.67183.72%二圾地353336.33-2.75%31.67312.16%1311216.07%1413335.03%10洪林侵一级地5859.672.80%50476.38%1525.00%19185.56%二圾地3738.67-4.32%34326.25%1411225.00%1513331253%Il文昌百一级地56.6758-2.29%4533443.02%1416.67%18.67183.72%二级地353336-1.86%31.67312
34、.16%1311216.07%1413335.03%12澳口值一圾地533355-3.(M%46.6744.674.48%1416.67%18.67183.72%二级电353336.33-2.75%31.6730.673.26%13Il216.07%1413335.03%13新田fi一圾也5253.67-3.11%44432.33%1416.67%18.67183.72%二级地32.6734.33-4.84%3029.332.28%13Il216.07%1413335.03%14周王错一圾地5253.33-2.49%4442333.95%1416.67%18.67183.72%二级地32.67
35、33.33-1.98%30293.45%1311216.07%1413.335.03%15五星乡一级地593360.67-2.21%59565.36%1416.67%191711.76%二圾地38.6740.67-4.92%4233405.82%13Il216.07%15B15.38%16徐贤乡一级地56.6758.33-2.85%4844338.28%14116.67%191711.76%二圾地34.6736.33-4.57%34319.68%1311216.07%15131538%17朱桥乡一级地5254-3.70%443343.332.31%1416.67%18.67179.82%二级地
36、333334.33-2.91%3029.671.11%131216.07%14137.69%18黄波乡一圾地5254.67-4.88%44.3343.332.31%1416.67%18.67179.82%二级地333335-4.77%3029.671.11%1311216.07%14137.69%19水阳工业集中区3435.33-3.76%333332333.09%1411225.00%16156.67%20水阳鲁海翅片区3435.33-3.76%333332.333.09%14Il225.00%16156.67%对比本上轮基准地价成果可以看出，各用地类型基准地价水平均呈现不同程度的上涨，整体
37、具有以下特点：1、各乡镇商服用地基准地价水平整体呈下降趋势，其它各用地类型基准地价水平呈上涨趋势；商服用地受近年来宏观环境影响，土地市场需求较低，整体发展呈现颓势;四、基准地价成果对比分析(一)乡镇间基准地价对比分析对比“表2-6”中各乡镇基准地价成果可以发现：基准地价水平整体呈现孙埠镇、向阳街道、水阳镇、狸桥镇和水东镇较高，五星乡、养贤乡、古泉镇、寒亭镇、沈村镇和洪林镇其次，文昌镇、杨柳镇、溪口镇、黄渡乡、朱桥乡、新田镇和周王镇稍低。从乡镇经济发展来看，水阳镇、狸桥镇和水东镇是宣州区“老牌”重点乡镇，土地市场活跃，宣州区经济技术开发主园设在狸桥镇，水阳和水东两镇均设有分园，整体土地市场状况和
38、经济发展明显优于其它乡镇，整体地价水平较高；孙埠镇、向阳街道、五星乡、养贤乡和古泉镇为城市规划区内的乡镇，在宣城市中心城区的辐射影响下，整体地价水平呈现不同差异，城市区位优势明显。从乡镇空间分布和城市区位来看，宣州区乡镇基准地价水平整体呈现北部优于南部，东部高于西部。水阳镇、狸桥镇位于宣州区北部，紧邻江苏南京，区域内交通便利，基础设施条件较好，土地市场需求较高，整体地价水平较高。洪林镇和寒亭镇分别位于宣州区东西两侧，镇区均位于318国道沿线上，区位条件较好，近年来土地需求状况明显改善，发展潜力较大。而周王镇、新田镇、黄渡乡、朱桥乡等乡镇在空间区位、经济发展以及土地市场需求等方面目前仍处在较低的
39、水平，整体地价水平在宣州区各乡镇中处在较低的位置。(一)本、上轮基准地价对比分析表28宣州区乡镇本、上轮基准地价成果对比表单位：万元/亩序号乡瞋名称级别基准电价商服用地住宅用地工业用地公共管理与公共反务用地本轮上轮溃幅本轮上轮选幅本轮上轮流幅本轮上轮涨幅I水阳缜一级地7778.33170%6462.672.12%15131538%2120.671.60%二级地5354.33-2.45%5047.335.64%141216.67%16156.67%三级地3435.33-3.76%33.3332333.09%11.225.00%2很桥缜一统地733374.671.79%63.3360.874.04%151315.38%2120.671.60%二圾地5354.67
