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1、防城港市城市更新实施办法第一章总则第一条为贯彻落实国家和广西壮族自治区城市更新决策,落实市委、市政府推进城市更新行动工作部署，推动城市结构优化，转变城市开发建设模式，传承历史文化，改善人居环境,提升城市品质，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称城市更新，是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治、优化、改善，实现房屋使用、市政设施、公共建设酉度等完善，产业结构、环境品质、文化传承等提升的建设活动。主要内容包括：完善城市空间结构，实施城市生态修复和功能完善工程，强化历史文化保护，完善城市基础设施建设,产业酉瞳基础设施，加强完整社区建设，推进老旧城区、老旧小区、老旧厂区和城中村、背街小巷、危
2、旧房改住房等三区一村一巷一房改造，力口强海绵城市、韧性城市建设以及市人民政府认定的其他城市更新内容。防城港市市辖区（防城区、港口区）范围内的城市更新行动适用于本办法。第三条城市更新的总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，建立可持续的城市更新模式。第四条城市更新应当坚持以下原则：以人为本，尊重民意;传承文脉，生态修复；盘活资源，促进转型；规划弓I领，持续推进；政府主导，市场运作；民生优先，培1共享。第五条城市更新项目来源：（一）人民群众诉求和意见；（二）城市体检报告发现的问题；（三）国民经济发展规划及国土空间规划要求；
3、（四）城市更新专项规划；（五）市人民政府认定的其他情形。第二章工作机制第六条成立防城港市城市更新工作领导小组（以下简称领导小组），由市人民政府主要领导任组长，由市人民政府分管副市长任副组长。领导小组成员由市发展改革委、市教育局、市科技局、市工业和信息化局、市公安局、市民政局、市财政局、市人力资源和社会保障局、市自然资源局、市生态环境局、市住房和城乡建设局、市交通运输局、市水利局、市农业农村局、市商务局、市文化广电体育和旅游局、市卫生健康委、市应急局、市市场监管局、市统计局、市大数据和行政审批局、市城市管理监督局、市林业局、市海洋局、市国资委，市北部湾办、国际医学开放试验区工作办，市土地征收储备
4、中心、市住房公积金管理中心，港口区人民政府、防城区人民政府，市消防救援支队、市气象局、防城港供电局、防城港调查队，市港发控股集团、市投资集团、市文旅集团、市兴港集团、医学试验区产投集团、市机场投资集团组成。领导小组负责贯彻落实中央和自治区有关城市更新工作的方针政策以及市委、市政府工作要求，统筹全市城市更新工作，研究解决我市城市更新工作中的重大问题，对相关重大事项进行决策，根据项目实际情况对城市更新项目和项目库不定期举行联合审查，提高城市更新项目可行性。领导小组下设办公室，设在市住房和城乡建设局，办公室主任由市住房和城乡建设局局长兼任。领导小组办公室承担领导小组日常工作，负责与领导小组领导、成员
5、单位的联络工作,贯彻落实领导小组各项工作部署，研究提出推动我市城市更新的意见建议；统筹协调各成员单位按照职责分工做好我市城市更新工作；及时传达和执行市人民政府的各项决策，并检查和报告执行情况；完成领导小组交办的其他工作。第七条港口区、防城区人民政府和市人民政府认定的城市更新实施主体是城市更新工作的责任主体，依据本办法规定履行城市更新工作职责，组织实施城市更新。第八条市级各相关部门依部门职责分工，共同推进城市更新各项工作。第三章规划编制第九条市住房和城乡建设局结合城市体检发现的问题，组织编制防城港市城市更新专项规划，明确城市更新目标及策略、更新片区及单元、更新方式及路径、更新计划和近中远期项目库
6、等。由市住房和城乡建设局组织相关部门审查后，按程序报市政府审定实施。在批复后30个工作日内将规划成果提交市自然资源局纳入同级国土空间基础信息平台，叠加到国土空间规划一张图上。第十条防城港市城市更新专项规划是城市更新单元规划策划方案、城市更新单元计划制定、城市更新项目实施方案编制的重要依据。城市更新单元是城市更新实施的基本单位，一个城市更新项目可以包括一个或多个城市更新单元，由责任主体组织编制单元规划策划方案，做好统筹安排。第十一条城市更新单元规划策划或城市更新项目实施方案要避免传统房地产开发模式，重点关注传统文化保护、生态修复、产业提升、民生改善等领域，要坚持留改拆建”新模式,除违法建筑和经专
7、业机构坚定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%o第四章项目实施第十二条以防城港市城市更新专项规划为依据，责任主体充分征求各方意见，拟定城市更新年度计划。年度计划应包括具体项目（储备项目和实施项目）、前期业主（实施主体）、实施背景、边界和规模、红线范围、投资主体、投融资模式及进度安排等内容，报城市更新领导小组审定后实施。建立年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理，享受城市更新相关政策和资金支持。第十三条纳入年度计划的城市更新项目，由前期业主（实施主体）根
8、据单元策划方案组织编制、上报项目实施方案。项目实施方案应当包括基本情况、意见征询、更新方式、供地方式、投融资模式、可行性分析报告，规划设计（含规划调整）方案、建设运营方案、社会稳定风险评估报告等内容，项目实施方案由前期业主（实施主体）报所在地人民政府审批。第十四条为保障物业权利人权益，在单元策划和项目实施方案阶段均需组织开展意见征询。对多数物业权利人更新意愿强烈的，在履行意见征询、协议签约等相关程序后，可优先启动。物业权利人或利害关系人在项目实施方案批准后有较大异议，经有权部门调解后仍无法达成一致的，可采取调整更新范围方式继续实施，也可暂缓实施。第十五条城市更新可单独或综合采取下列方式推动实施
9、：（一）保护修缮。在符合保护相关规定的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，更新完善建筑所在区域及周边的基础设施、公共服务配套设施和环境，提升涉水区域防洪标准，不得擅自改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料，不得进行新建、扩建、改建活动。（二）更新改造。在维持建设格局现状的前提下，对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，对建筑所在区域的城市基础设施、其他配套设施进行“五网”（交通网、奥原网、信息网、物流网、地下管网）完善，促进建筑活化利用、城市基础设施提质增效和人居环境改善提升。更新改造应坚持现状底线管控原则，确实存在实施困难的，在满足消防、安全等要求的前提下，按照规定征询相关利益人
10、意见后，部分技术指标可以结合实际情况合理调整。（三）拆旧建新。拆除原有建筑物，按照相关土地及规划要求重新建设；或在不超过国有土地和房屋不动产权证书记载的用地面积和建筑面积、不改变原房屋用途和内部结构、不突破原建筑占地面积和原建筑高度的规定下，拆除重建危旧房屋。拆旧建新需向有关部门申请办理行政规划许可手续。第十六条城市更新项目应当符合文物保护单位、历史建筑、古树名木后备资源保护以及工程建设管理等相关规定，严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁等。第十七条需由政府组织实施的城市更新项目，应按有关规定选择有实力的国有企业、社会资本，或由国有企业和社会资本合作作为项目实施主体。实施
11、主体负责办理土地、规划、立项、建设等手续；通过协议腾迁、租赁、购买、置换、作价出资（入股）、公房让渡等多种方式归集产权；组织项目实施；按照更新协议约定，移交、运营、管理建筑或设施。第十八条城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。第十九条城市更新应当探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一策划、统一实施、统一
12、运营。特殊城市更新项目经报领导小组同意后，充分利用政策支持，可通过全域统筹、联动改造实现资源优化配置，实现项目自身盈亏平衡。第五章资金筹措第二十条多渠道筹集城市更新资金，具体包括：（一）各级财政安排的城市更新资金；（二）金融机构融资资金；（三）参与城市更新的市场主体投入的资金；（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；（五）其他符合规定的资金。第二十一条各级人民政府应根据实际财力情况，合理安排城市更新财政补助资金，加大城市更新专项债券资金的争取力度；鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品；积极引入社会资本，探索设立城市更新专项基金；合理引导居民出资
13、参与更新改造。探索城市更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。第二十二条充分发挥财政资金的撬动作用，积极向上争取城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、背街小巷、市政基础设施、防洪排涝等专项财政资金。第二十三条强化城市更新风险防控。财政部门指导梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，要进一步强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行全过程监督，保障资
14、金使用安全。第六章政策支持第二十四条土地支持政策（一）对具备条件的城市更新项目，优先推荐列入自治区重大项目，优先保障土地等要素供应；（二）零星用地整合利用。城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独开发条件的土地，可与周边用地整合实施，重点用于完善片区公共服务设施，鼓励其进行城市微型公共空间改造，建设口袋公园、运动场地、社区活动场地等；（三）鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建构筑物，纳入城市更新项目整合实施。（四）实施主体参与项目前期土地和房屋征收补偿、场地平整等工作形成净地”后，以公开招标、拍卖、挂牌等方式依法依规取得土地使用权。土地出
15、让金可按有关规定在不超过一年内缴清。（五）鼓励利用存量土地资源和房产发展文化创意、医养结合、健康养老、科技创新等新产业、新业态，由相关行业主管部门提供证明文件，经市人民政府批准，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。第二十五条规划西寺政策（一）城市更新项目内符合片区控制性详细规划等相关要求的更新地块，可进行拆分合并等地块边界调整，相应规划指标可做统筹；（二）对不符合片区控规但城市更新意愿较高的区域，经防城港市城市更新工作领导小组审议可纳入城市更新项目库的,按照第十三条由前期业主（实施主体
16、）根据单元策划方案组织编制项目实施方案，按程序上报市人民政府审批同意后，规划主管部门同步开展控规更新程序。（三）同一个项目范围内，涉及多种用地地块，在总建筑面积不增加、各配套设施比例符合相关规定要求的前提下，允许各地块建筑面积进行统筹平衡；（四）对改扩建后经领导小组审议同意做为公共服务功能的建构筑物和地上停车库的可不计算容积率；（五）鼓励旧厂区转型升级，在满足消防、安全的前提下,允许对原有建筑进行内部加层改造、增加连廊、电梯等配套设施。第二十六条行政审批支持政策开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。市有关部门积极支持项目实施主体办理项目及各子项目
17、用地、建设、融资等相关手续，保证项目顺利合规推进。对城市更新重点项目，可采取一事一议方式，从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、财政等方面给予重点支持，更好保障项目落地。第二十七条运作支持政策（一）对经济无法平衡的城市更新项目，在符合规划要求的前提下，可以在本辖区内选取地块，经认定后，作为项目平衡地块，增强城市更新项目资金统筹平衡能力；对本辖区内无法平衡的项目，经上报市人民政府同意后，可以在全市范围内落实项目平衡地块，平衡地块以带城市设计方案出让方式供应。（二）城市更新片区开发强度可与公共服务设施配套承载力进行匹配，将收益率高低不同的项目进行搭配，反哺片区内安置房、学校等公益性项
18、目建设。（三）经市、区人民政府授权可将更新单元或项目内的停车、物业管理、道路绿化养护等公共服务事项及收费授权实施主体运营管理，提升综合治理水平。第二十八条财税支持政策（一）对政府投资项目，以直接投资方式予以支持；对城市发展需要或难以实现平衡的项目，经市人民政府认定后可采取资本金注X、投资补助、贷款贴息等方式给予支持；（二）纳入市城市更新计划的项目，符合条件的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策，可按规定减免城市基础设施配套费和按规定享受相关财政扶持等优惠政策。第二十九条在项目实施过程中，积极开展公平竞争审查工作，确保不发生排除、限制竞争的情况。第七章附则第三十条独立实施的城镇老旧小区改造项目、棚户区改造项目、城市生态修复、重点片区开发改造、烂尾楼盘活资产、低效闲置用地盘活、开发历史文化保护项目等，可以按照国家和我市现行规定实施，并享受本办法规定的相关支持政策。第三十一条本办法中未明确规定的规划、土地、征迁、建设、环保等事项，按照现有法律法规及政策执行。第三十二条本办法解释权归市住房和城乡建设局所有，东兴市和上思县可参照本办法实行。第三十三条本办法自印发之日起施行。
