(营销策划)台州三山涂住宅策划报告.docx

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1、住宅策划：（一）背景资料1.!i轲台州三山涂住宅小区根据台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划的设计，选址定于与白金路和十一条河之间、海明路以北，地块被一分为二，中间隔有涌金路和涌金路两侧的步行商业街。住宅地块的北侧从西往东分别是医院地块、文化娱乐中心地块和生产服务中心地块。2mIT*二类居住用地，70年使用期。只能建3层（不包括3层）以上的居住建造。3、三三g1）台州市金属资源再生产业基地核心区项目策划及方案研究的招标文件。（2022年9月28日）2）台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划（简称详规）o3）台州市控制性详细规划编制技术规定。4）中国现行的设计规范及国家标准。（二）

2、策划准备1、 命题解析：住宅区1）这不是常规的住宅区，这话是一个位于重污染工业园区内、为解决职工居住问题的住宅区。尽管用地性质是“二类住宅用地”，但由于普通不会经过招投标程序，因此未来在这里建设住宅的难以成为商品房。2）入驻园区的人员构成，主要是青年单身职工，家庭入住的比例普通不会超过10%（至少在五年内这个比例不会有大的改观）。待到这里的环境问题全面解决了，居住人口的结构可能会发生变化。3）既然主要是满足非常规居住（即工业区宿舍）的功能，那末在策划时就不能不考虑园区内其他子项目内的居住功能。惟有这样分析，分析和后续策划才会更加合理，不然都是纸上谈兵，就住宅区谈住宅区，没有实际意义。2、（a）

3、 盘考氤在本项目范围内，住宅有三块。第一块位于产业服务中心，第二块位于商业街，第三块就是这一块。三块的功能基本一致，其中两块分别是商住混合区和二类住宅区，连居住性质也一样。因此，考虑问题就应同时考虑相互关系。但区别还是有的，这一-块是最纯粹的住宅用地，因此策划应该更多显现住宅的特点（对商住混合区住宅功能的策划，则应更多的考虑SoHo概念和时尚概念；对工业服务区内住宅功能的策划，则应更多的考虑纯粹宿舍的概念。但三者的差别还是不大）。2）从源头（分配）上找到策划起点.本项目的逻辑：整个核心区的建设，包括本住宅区的建设，都是为了三山图整个产业的发展，为了产业发展，政府方面应该竭尽全力；但是，力量总是

4、有限，本住宅区建设的投入，不能有去无回，因为那样财政压力太大，对于整体事业不可持续；因此一定要想办法把建好的房子“弄”出去。这就是分配问题。这样就有了策划起点：该住宅区主要为满足相关企业的需求；房子是要卖出去的；卖的方式种类和最有可能浮现的情形；政府经营该项目的底线应该是自身的收支平衡。3）策划和设计要预想“购买者”可能会有的意见既然采用卖的形式，就要研究买方，要关注他们的需求（愿望和能力），然后制定出一个与三山涂整体产业定位和住宅区形象定位相一致的目标，然后将这个目标交给“购买者”，并让“购买者”提出他们的意见（由此我们认识到，办企业之前先要把所有职工的住宅都安顿好，对于极大多数起来说，都是

5、不太可能的，因此，必须走中间道路）；经过反复几轮的多边谈判，该住宅区才干有一个确实可行的定位。这是本住宅区区别于所有其他住宅区的个性特点，策划离开这个特点，就会是无源之水、无本之木。这是一个比较复杂的互动过程，而惟有互动，才有可能取得最好的建设效果。4）然后再考虑建设节奏问题。节奏关乎资金使用效率；经济学的意义是：没有一个单位拥有无限的资源，节约是永恒的工作之本。该住宅区建设节奏的决定，取决于多项外部因素，一个是管委会（或者说区财政）自有资金情况，资金多，可以快一点；少，可以慢一点；一个是各企业厂区建设和开工的进度，进度快的，则本项目快速跟进，慢的，则适当拖一下；还有一个上级政府部门对本项目的

6、所要求的建设进度。考虑了这三点，再来确定该住宅区的建设节奏，是比较理想的。另外，位于产业服务中心的那些非住宅的纯宿舍，可以起到一个过渡作用。总起来说，企业的产业计划，决定了本项目的建设节奏。5）通过想象和逻辑，找出最可能有的住宅需求模式，作为定位依据该住宅区，从本质上是不同于常规居住模式的，它的逻辑的独特性，应该成为各项定位的依据。比如，由于大量基层员工都属于低工资的劳动者，因这人员流动性非常强，这样对小区的管理要求就非常高；又比如，住在这里的员工大多单身，闲暇时间不少，如何安排这些时间，特殊是安排这些时间进行健康的业余活动，也应成为重要的设计特点。6）住宅概念体系o理性思维的简单过程是“从特

7、殊到普通”；复杂过程则是“从一般到特殊”。这是全新的住宅概念体系；需要策划的内容及其庞杂；所有流行的房地产策划概念，几乎都没有涉及本项目问题的实质，因此针对本项目建立新的住宅概念体系（理想的体系一定会要求调整详规内容），才可能是一种成熟的和诚实的工作方式。7）核心理念如果上述条件是成立的，那末该策划理念的主要项应包括：（a）该策划主要提供该住宅小区设计的思量方向和一些模块。（b）住宅小区的设计原则依然是成本第一，功能开放并可与时俱进。（C）住宅小区以组团为单元进行尽可能深入思量，尽可能满足各企业的要求。（d）如果不增加建设成本，让小区立面好看一点，耐久一点，何乐而不为？（e） 完成技术（如太阳

8、能，中水等）引进的准备工作，根据谈判结果进行取舍。（f） 重点解决单身生活的单调以及年轻人的培养，这才是真的以人为本。8）结论：如果要有好的结果，过程一定复杂（成龙说：“没有随随便便成功”）。常规操作，该住宅园区成为“空城”是大概率事件。3、 该住宅区的需求分析1）理念决定需求,在这里还是一片大海的时候，需求一定来自理念，来自逻辑，来自要满足前一个创意目标（即创建三山涂工业园区）所需要作出的努力。简单的说，本住宅区就是要把工业园区内各企业的员工安顿好因为要把这个住宅区变成谁都可以来购买的商品房小区，不符合核心区建设的逻辑目标。固然，将来这里如果成为了花园式工业园区，这种可能性还是存在的，“二类

9、住宅用地”的定位是否在为这个目标做准备，我们不得而知，但可能是有的；但这个将来要等多少年？2)：小张的TE小张，23岁，巨东企业（位于地块的西北角）的一位普通员工。他每天工作很幸苦。好在企业还算正规，基本不用每天加班，每周还有一天时间的歇息。每一个月工资全加起来大概2800块钱。小张住在西区宿舍，房子是厂里的，一个套间，共三间睡房，一共住5个人，大房间住两个人，小房间住一个人（那是个车间李副主任）。由于住宅区的西边是伟力塑料加工厂，这些年污染向来很大，所以西区住的人很少，大家都在附近农民那里租房子，李副主任也没在这里居住。小张来自农村，家庭经济艰难，他不想增加这笔开支，所以他和此外一个工友，向

10、来住宅在这套公寓里。早上七点，小张起床，洗漱之后，就到小区门口工友家属开的早餐店买一些早点，本来大家都是到商业西街那家沙县小吃店买早点的，但最近老陈的老婆从农村来，看到每天有不少工友要吃早点，于是就在小区的东大门（西大门污染太重）这里支了个早餐车（上班时间管委会的人会过来驱赶，但开早餐的时间较早，管事的人都还没有到，生意不受影响），专门供应早点。吃完早餐，小张和同屋工友就穿过涌金路向北，去工厂上班，期间要路过文化馆，平时因为太忙，除了去年上半年的技能培训，以后就没去过，要是那里也是晚上开放，那还是有机会去的；然后又路过公园，自从和刘莉莉谈恋爱之后，那里倒是时常去，就是晚上人比较多，以后还要再找

11、地方。穿过海景大道往昔再走10分钟,就可以到公司。中餐是在公司食堂吃，大家提过意见后，副厂长的小舅子就再也不承包了，伙食慢慢好起来。中午不能歇息。工作还是比较累。好不容易熬到下午下班。晚餐公司不许备，大家普通都是自己做（房间里都有炊具），偶尔十天半个月和女朋友去商业街里小餐馆化五十块吃一顿。吃完晚饭时，刘莉莉已经在门口等着了，让我陪她去文化馆看电影。电影不好看，但看电影的感觉还不错，因为价格便宜。看完电影，莉莉说肚子有点疼，我赶快陪她去巨东医院，好在路那末近。尽管是中医院，人家的水平还是不错，值班医生号了下脉说：没事，是吃了不干净的东西，回去拿白萝卜煮绿豆汤，就很快能把脏东西排掉。医生还调出她

12、的健康档案，看了一下她的出生日期，说，今天是比较容易发病，没什么大碍。接着又在莉莉的病历上记下写什么。从医院出往来南，我们走小区东大门回家，平时我们都不走那里，但晚上那里污染还是小一点。她和我住在同一个组团，平时照应也比较方便。我赶紧去商业街南头的超市，买了大白萝卜和半斤绿豆，匆匆赶回莉莉的宿舍。根据医生的话，10分钟时间，“药”就弄好了，莉莉喝下，一夜无事。9点15分，我回到了自己的宿舍，还是洗洗睡吧。一天又过去了。小张这天的生活，代表了绝大多数居住在这里的工人的6/7时间的生活状态。可以总结的是：（1）居者对住宅的要求不高，能住就行，最好一人一间，因为有女朋友了；（2）居者对住宅区的公共配

13、套不是很关心，最多希翼吃早餐的时候有个棚，这样下雨时方便点；（3）厂区的污染问题很影响居者，最好换一个污染小一点的工厂在边上；（4）商业街和医院都是偶尔用用，估计那里生意也不会好，主要因为大家还都年轻，还没到频繁生病的时候；此外钱也不多，购物的可能性不大；（5）晚餐是个问题，如果小区里面办一个食堂，这样就能快速解决晚餐，剩下的时间可以读点书，学点东西；（5）年级慢慢大起来了，总要结婚，如果小张选择在这里干下去，那末这里还是多建套房为好，这样住宅的功能即将就可以调整；如果小张决定干两年出去换个工作（这种想法在工友之间的共鸣度，取决于那些工厂污染管理的程度），那就住什么房子都无所谓了；如果要结婚，

14、丽丽是不是愿意把孩子生在这里呢？估计莉莉是不会愿意的；（6）选择会是多元的，也会充满变数。3）居住人口变化，从住宅区生命周期来看，入住人口的变化一定是一条“反向马鞍型”曲线，开始的时候（2年之内）少，这跟本地区政府的政策有关，根据目前的情况判断，谈判会很艰难，因此招商不会很顺利；之后经过政策的调整，入园厂家逐渐增多（厂家增多预示着两个中大问题，一是环境会更加恶化，一是拼便宜劳动力的低附加值生产方式会卷土重来），这样此地的居住人口会大量增加吗，直到超过该住宅区居住容量的150%；随着产业的集聚，政府才有能力强化技术开辟，而随着装备水平的提高，打工人数到达峰值以后，开始减少，估计10年后的拆解行业

15、，已经全都是机械化了，那时对劳动力的需求越来越小，该住宅区的居住人口数量会急剧下降（那个时候的房地产一定也没落了，私营开辟商大都成为了逃犯）。这时候政府就要考虑园区的住宅功能转向了。4）居者的生活要求。（1）首先关心的是少受污染的影响；（2）生活可以简单，但是要方便，最好可以提供价廉物美的早中晚三餐（歇息天的中餐也还是要解决的）；（3）最好能提供免费的休闲娱乐项目；（4）如果空气好了，室外的活动场地也还是需要的；空气不好，就不要了；（5）商业街超市的日常生活用品价格还公道，但其他商店就不敢进去了，关键我们的工资还太少；无非将来会有进去的那一天；（6）小区内可以设一些公共厕所，套房内厕所有时候比

16、较拥挤；那里的厕所可以用中水冲刷；（7）套房内各家的用电用水最好能分开，各用各的，燃气因为厨房就一个，不太好分，可以平均分摊；大家钱都不多。等等。（8）礼拜天还是比较无聊的，去商店，钱花不起，在家里，闷得慌；组织上应该安排活动，要故意思，还要长知识，毕竟大家还都年轻。5）建设初期，园区不必提供更多的福利。开始时，都是低端的消费；因此园区的配置要与这种低端的消费相适应。随着产业利润的增加，随着时代的进步，劳动者的工资会不断增加。这如同间接提供福利：人们有了钱，就可以去商业街消费，去医院做更多的养生保健，去文化馆参加各类陶冶性情的活动；政府可以通过税费调节，获取一部份资金，来改善小区的园林景观，设

17、备配置，修筑更多的活动场所（规划一次设计到位）；而居住质量，因为产业的从业人员减少大大提高，小区的利用率不会因此降低。6）住宅分配的解决模式产权理论和交易费用理论是制度经济学的基本理论，在我们这个项目上，产权不能事先确定（至少一合同的方式确定），项目的交易费用一定是高的，如此资源利用的效率一定是低的。在我们看来，对于相对中观的项目，经济学意义上的制度性安排，一定会对策划的有效性产生重大的影响：好的制度，效率就高，而且还能皆大欢喜；坏的制度，见出来一大堆漂亮的房子，不过是一堆无效的摆设。因此在我们看来，首先，住宅分配的解决模式决定了住宅功能需求的样式和程度；第二，需求模式决定建造方式，也就是设计

18、样式。这个模式的确定前期取决于园区管理层对问题的判断，即走出第一步。如果进行大致的分类，这些居住空间的分配方式包括（a）购买、（b）租赁、（C）部份租部份买、（d）代建。各方案的两个极端点是：左端点：全部低价租给各企业，按人口分配或者按投资额、产值、税收额综合评分进行分配。该模式，政府负担过大，投资一定被淹没，但企业负担较轻，他们就会增加入园的积极性，会对该园区的快速集结、产业的快速集聚有所匡助。右端点：全部以市场价卖给各企业，并作为入园条件必须购买，以充分体现这块土地的价值；该模式表面上最有利于政府，但企业就非常难以接受，以至于一些企业会因为客观经济园区不选择入住园区，导致园区产业的既定设想

19、难以实现。因此，选择一定是处于在两者之间的某个点，双方作为平等的当事人商议解决，估计在这里，为了更大的利益,政府要适当让步，但制度设计一定要做好，不然之后会浮现较大的麻烦。在此，我们推演出了一套制度（一来作为住宅需求的前提，一来作为负责任的建议），既提供给园区管理层参考，也作为我们后续策划的前提。我们选择“代建、购买、租赁的混合模式”，代建占80%体量，出售占15%,出租占5%。以代建园区获得0利润，出售获得10%利润，出租获得20%计算资金平衡。以满足不同群体的需求。该制度的要点：（a）在设定的体量前提下，根据企业自己的统计和园区的平衡，确定给该园区多少套住房以及户型配比（园区给出大致标准系

20、列，和不同地段的价位）；园区根据真实造价（土地，前期费，建安成本，规费，景观配套费，管理费，税金等）计算出成本价，作为交易底价；还要设置诸多条件,如物业管理费的分摊，设备的保护和维修费的分摊，住房的转让方式，企业歇业时这些住宅的处理方式，企业对具体位置的选择和园区的平衡（这个时候采用价格平衡会比较恰当，总价还是成本价），还要考虑因通货膨胀带来的价格大幅起伏的因素，做到一时一价。（b）考虑部份出售和租赁的数量，可以给制度带来一定的柔韧性，因为总是有不同的情况浮现，只是价格可以由政府自己控制。（c）理想状态：代建部份全部分配完毕，可出售和可租赁的面积已去化80%,这样园区可以游刃有余。如果整个产业

21、园区的规模确定（应该制度先行），应该比较容易解决这种制度安排；即便将来扩大要园区（概率很大），此类模式如果运行顺利，还可以易地再建，以适应园区的长期发展。接下来的进一步规划安排和策划，我们将按照这个前提进行：即居住需求要加入企业的意愿，比如企业希翼自己成立组团、企业对园区品质的合理意见、企业对车位的需求数量和需求方式、以及园区对企业的入住人员的要求、对企业高管的入住要求（如借此期望尽快解决工艺生态化问题）；根据园区自己设想的住宅小区配置只占20%等等。这个方式的好处是，没有一方因为自己的欲望，增加另一方的支出痛苦；建成的小区不会因为与需求不相匹配而闲置浪费；事实上整个园区的事业和事务都是在这种

22、均衡博弈之中发展壮大。7）居住需求的数据。详规的约定：这里的总人口为24100人，居住面积总计23万方+服务中心的62700方+商业街内的居住面积5万方，等于342700方；相当于每人十几方，显然做不到让所有人都住到园区里面来。因此面积和套数规划就有多种选择。8）住宅零散需求猜想上述住宅的分配方式中还提到部份房子还是要采取单个出售的方式进行（我们相信任何事都要留有余地）。这些客户应该具有独特性，他们应该游离于核心企业之外。随着产业的发展壮大，环绕这些产业会有不少服务企业浮现，如策划、广告、财务、法律、设计等等，那些为这个园区产业服务的各小微企业老板，也有入驻本住宅区的可能（如果产业发展得好，“

23、可能”应改为“一定”）；也有一些是看好这个海景房未来前景（开始时污染严重，房价固然就低；但未来空气一定会比市区还好，价格必然会涨），作为投资者，也会来购买这些物业（只要管委会能够控制总量，适当抛售一些，有利于园区事业的发展）。那末他们对居住会有什么要求呢？经过分析，投资者几乎没有要求，他们最大的愿望，是希翼能把他们的房子租出去。而那些服务性小微企业的需求和核心企业的需求，几乎一样。开始时，他们将这些住房当宿舍给自己的员工；后来等价格起来了，兴许会卖掉，小微企业转向快。园区有些房产在不断流通是好事。9）全员文化素质的提升，也可以作为自上而下的需求进行分析：提升产业品质，提升环保工艺水平，提升管理

24、水平，节能减耗等，都需要园区积极应对；而此时，民智的开辟、区内国民素质的提高，对于园区在竞争环境下（已经有不少日本企业在中国开办废品回收企业，将来他们是本园区的主要竞争对手）的可持续发展，就变得极其重要（产业结构的调整，没有人员素质的到位，是不可能完成的）。于是就有素质教育（应着眼于人格培训、素质培训和产业技能培训，力争把所有参加这项事业的员工，都培养成一个人格健全、智能健全和体能健全的大写的“人”，同时提高所有底层员工的生存能力）、文化自觉教育等一系列事关整个园区素质提升的重大需求需要持续不断的实现，仅仅靠祖冲之文化中心，难以完成。最理想的状态，是将这种素质提升的活动，润化在园区的每一个角落

25、，包括在住宅区。10）业余精神生活引入。人非机器，人的需求是多元的，是人都有精神上的需求。如何在观念上转变区内员工业余生活的价值取向，这是本中心的一项重大需求。在我们看来，由于商业的控制，国人的娱乐倾向越来越谐谑化，有趋向于低俗方向的可能，真正陶冶人性情的文化娱乐形式和内容，都被弃之如敝屣，如此相应的是维系人类生存的道德环境的进一步破坏。因此政府有义务积极倡导和引入与提升道德水准正相关的业余活动，如写作，音乐，绘画，舞蹈，武术等等。11）无关意识形态的身体运动，同样是重大需求这种较为纯粹的娱乐活动依然是一项需求，但政府引导的底线应是娱乐活动的中性化，至少是精神健康的。在媒体错误导向的毒害下，在

26、现实的生活和工作中，青年员工普通都会产生较大的心理问题（有专业人士估计，这个数字会有70%以上）。因此，通过运动方式对员工，特殊是青年员工进行心理调适，也可以是本住宅小区的一项需求。方式可以是多元的，可能是舞会、有组织的、免费的形体锻炼（体操、塑形和瑜伽；市场会变，未来则可能是八段锦、五禽戏之类，还有由医院组办的免费养生操培训等）、武术训练、健美、兵乓球活动，等等，原则是不要影响商业街可能拥有的娱乐服务项目的经营。1）需求结论如果把居住也纳入整个产业大发展的方向，我们确实有不少事可以做。我们把我们所能想到的园区对住宅项目的需求都罗列出来，目的是为引起管理层的重视。我们建议如果不增加建设成本或者

27、这些增加的成本可以负担，那末就请在住宅小区的建设中，加进这些有益于产业发展、有有益于贯彻人本精神、关注民生的设计，并在建设中积极落实。（三）区域与基地分析1）由于基地现状是一片水域，再加之住宅区的服务对象比较单一，所以其外部社会功能的分析从略.2）位于三山涂工业功能区块的核心区块。靠海比较近，在园区中，空气相对较好。3）整个生活中心建在这里，比建在其他地方好，这里有医院，文化活动中心，公园，还有商业中心，相互添彩；东区的左边还有一条河流，更能增加居住的乐趣（只要不污染）。因此，这部份不错。4）将三类工业区津贴核心区布置，不知出于什么考虑；有一点是确定的，对居住非常不好。5）住宅西区有两个出口，

28、不考虑周边的影响，基本合理；一旦考虑西边的重度污染，那里还要开一个大门，就非常不合适，而其他地方又没有地方可开门；因此矛头指向一定是规划调整。住宅东区惟独一个出口，基本不合理，可以考虑在办公楼南边30米的位置再开一个门。6）如果商业街内居住部份的出入，就设在商业街内，布局不太容易；是否可以考虑商业街内居住部份的部份与住宅小区使用同样的出入口；部份居住部份，考虑将来用于SOHO（小微公司办公住宅一体化），可以在公建项目地块出入。7）从住宅区进入商业街可设有无岗小门，方便住宅区内人员进出。（四）设计方向1、 EiSlR）a）与周边环境相融合的整体风格基调风格基调的确定，取决于周边项目风格的确定（而

29、周边项目的风格同样也取决于本项目的定位，好在是同一家公司在做策划，不然难以契合）。由于我们对本住宅中心的基本定位是“在各企业财力能够承受的前提下，最大限度的满足园内企业员工的居住需求”。因此，这个住宅区，基本就是一个“得到了提升的大宿舍”（而需要提升的内容，是由前面提及的需求所引伸出来的）；这个提升，既包括这两个住宅区的形态要和周边的建造相匹配，也包括这两个住宅区的形态要有住宅区特点，最后达到整体的和谐。b)城市轴线由于详规已将城市轴线确定，在这方面本设计将没有多少可设计、可变通的余地。2、 住宅区环境设计方向a) 几个要点：(1) 住宅区的环境变化要少一些，要简单，首先强调功能，其次强调景观

30、和美观。(2) 要尽可能降低建造密度，加大区内的各种空间。(3) 住宅西区的北端应离医院远一点，并用密植乔木绿化隔开。(4) 环境首先考虑人流的快速通过，出入口门要大，过道要大，因为这里居住的人口密度会很高。这是一个核心问题。(5) 小区内的各种配置，都应该考虑简单实用和经久耐用，因为使用频率太高。b) Il观界面：由于对室外场地的需求，文化娱乐中心基本都是硬质地面，特殊是东面的小广场，但是这种硬质地面可能会因为铺设网球场、羽毛球场的需求，而变得比较中性；它及区别于北端公园的纯粹软质界面，也不同于其南端的商业步行街的纯粹硬质界面。它也是起到一个意向的过渡作用，让界面的变化区域平缓。3、 建造设

31、计方向a) 户型要求及比例.户型要求：考虑到户型用途的柔韧性，建议绝大部份户型都采用两居室或者三居室或者四居室的套间，惟独5%摆布的户型可以采用类似单身公寓的户型，可那些有特殊需求的员工，如已经结婚并时常住在一起的。面积可以大小均匀分布，即在一个组团里，有大有小。专家和高管适合两居室的套间，和员工住房的区别就在于它的位置会好一点，独立性强一点，房间周围的绿化多一点。占85%的员工用房，卧室要大一点，每一个卧室可以住4个人，至少3个；厅可以小一点，厅的面宽不超过3.8米，功能主要是员工吃饭，不要放电视机，但考虑到将来住家还是要用，所以厅也不能太小。在U字形围合式楼栋里，可以在东西向的厅房里，设置

32、一些娱乐空间、学习空间、洗手间等。上述要求仅仅是建议，最后，如果要卖给企业，还是要根据企业的具体情况(产能、用工、企业效益、福利安排)来确定。多层特点：建造围合，形成相对独立的企业生活区。高层特点：以栋为单位，形成独立的企业生活区。户型比例：5%类似单身公寓的小套型；85%110平方米的三房两厅和80平方米的两房两厅；10%独立分布的85平方米的管理层公寓。b) 组团预设可以考虑错峰上班的因素，8点上班的企业要分在同一个组团，同作同息，减小相互之间的影响。固然也要考虑住宅区自身的功能要求。C）点线面为最高目标服务.在相当长的一个时期内，这个住宅区都是作为工厂的宿舍使用，因此，要把这个最大需求作

33、为整个小区空间设计的基本前提。该小区的空间一定有自己的特点，如瞬时流量大，因此出入口可能要多一些，绿化要以乔木为主，硬质铺装不能强调美观，而应强调坚固；又如识别性要强，每个组团都要有明显的识别点；还有水电配置不应该按照常规套用；即便是化粪池也应该是超大号的；而车库可以少考虑（我们的设计还是按照详规的要求，要求做到1:1）。总之，整个设计应强调人口高密度和企业宿舍的要求，并考虑未来改变用途之后，还可以为居民所用。d） 道路设计小区车行道路分四个级别，即入口道路、主环路、支路、入户路。（a）入口道路：入口道路结合入口广场，做景观化处理。入口道路要宽，以免上下半时拥堵；整个道路全部都采用沥青，不做铺

34、装。（b）主环路：主环路设计为双向两车道，允许自行车同时通行和步行（划好人行通道），红线宽度设计为8米。（C）支路：支路允许单车通行，主要是自行车及摩托车通行。红线宽度设计为4米。（d）入户路：入户路应跟支路同宽。e） 区内景观构想区内景观强调朝气蓬勃，尽可能少显露小资情调，多阳光，多广场，少用柳树，多用阔叶植物。道路灯火通明。装修装饰要经久耐用。f） 配套.最好每一个组团都有自己的活动空间；在僻静的地段设立学习空间（包括阅览室、写作房间）；以显示福利和企业发展齐头并进。g） 建造形态问题.在城市规划上、使用功能上决定了住宅建造的建造方向，其建筑设计同样应抛却复杂的建造特征语言，强调明快，大气

35、朝气和沉着。由于污染比较重，因此一定要注意立面的防污设计。色采要用暖色调，同时更多的考虑夜晚在灯光作用下的色采效果，因为立面色采的使用时间可能更多是在那个时候和灯光效果下。还要强调的是住宅建造与周边其他建造的区别，毕竟住宅有柔和一些，更多强调生活。h） 审美：多元的统一.简洁中寻觅价值，这是对住宅建造审美的基本要求。因此核心在于比例的适合，以及周边关系的和谐。每一个企业的建造都可以有自身的特点，但是全部建造都不应该离开那个反应整个工业园区精神面貌的核心标志或者建造语言或者色采：兴许都在门厅浮现这样的标志；或者在所有的窗户结构。给人的感觉：和谐。竖l设计：a） 将海潮危（vei）险降到最低。为防

36、止海潮侵袭，本中心的全部建造，全部抬起架空，每一个组团都要设计拾阶而上的公共出入口和若干单元的出口后门。抬起建造可以增加该中心的通透性和按照详规要求设置停车位；部份空间可以作为员工户外活动的场所，可以设置一些运动器械，小型弱声球场，阅读空间，小卖部等等。由此本小区建造的竖向会比较丰富，因为要满足综合功能的要求。b） 竖向景观设计。建造内部的竖向景观设计的权重相对较大，也更有价值。以西区为例，北边为11层的小高层，南边为围合式的多层（围合的程度根据企业需要确定）。高层基本以栋为单元（被一个单位购买），他们的独立性在于以门厅作为领域象征，因此，每一个高层门厅的内部竖向空间（外部需要考虑整个住宅小区

37、的统一性），都需要根据各企业的某种特定需要，设置不同的竖向景观节点（如企业文化，如产品形象，如员工心理感受），因此这种设计，最好是在住宅的权属确定之后进行，并且预留改良空间。多层由于三面围合，因此，竖向景观设计的余地很大，可以围合成中式园林，也可以围合成运动场所，总之多考虑居住者回家的感受，就一定是好的竖向景观设计。C）大门景观。从白金路进入小区后，抬头望，左边高，右边低，天际线和谐清爽；低头看，一片通透，绿化无处不在，会浮现在多个平面上，只要植物配置层级有序，并充分考虑人多的因素（要求安全间隔距离），该住宅区一定能建设成绿色的天堂。3.5米高的架空层，下面和上面，都会根据需要设置绿化面积。d

38、）太阳能设置。由于本核心区对太阳能的利用有较高的要求，因此太阳能集热器的安装会见缝插针，对于住宅小区就更是这样。首先是住在建造的大部份屋顶要被太阳能板占领（现在的核心问题是如何设置美观，因此一体化设计一定是最重要的），其次是窗台、阳台的利用（这个要考虑太阳能板的安全性，人为破坏和长期锈蚀所带来的风险）。我们坚持认为，太阳能集热可以分布在各个小区，甚至每一个屋顶和阳台，但3MW的发机电组，一定要放在远离人群的地方，或者厂区某个地方。（五）在总体开辟时序之下的住宅开辟时序住宅开辟时序是与整个核心区的开辟时序结合在一起的，而归根结柢的决定性因素是整个产业园区对该功能的需求时限。如果招商发展顺利，年内就能把整个园区的厂区部份全部填满，并且对于住宅区的商业谈判也较顺利，那末尽快开工，则是必然的选择，好在现在的钢筋价格属于近年的地位：如果招商谈判不顺利，厂区地块还有不少剩余，那末就需要调整政策，住宅区建设相应也要押后，先造工业服务中心的宿舍部份，以应亟需，后面的建设看情况而定。通常的情况会处在两者之间，因此，会是先造一部份，其余等时机成熟再行建设。