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1、北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、住房公积金管理的决策机构是A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.存储住房公积金的金融机构D.设区城市人民政府2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，贝hA：估价时点为将来，估价对象为将来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C估价时点为现在，估价对象为将来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去
2、状况E：工业用地的监测点评估价格3、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位4、房地产开发企业税后利润应首先用于_。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红5、政府的土地供应政策会干脆影响房地产开发的O。A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次6、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%,则成本利润率为一。A. 17.13%B. 18.30%C
3、. 18.61%D. 21.47%7、单独编制的国家级历史文化名城爱惜规划，由国务院审批其总体规划的城市，报_审批。A.国家建设部B.国家文物局C.国家建设部和国家文物局D.国家建设部或国家文物局8、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为将来状况的是。A：因解决估价结果异议的须要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔须要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的须要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿须要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格9、市场理论是探讨的理论。A：生产要素投入量与产出量之间的关系B：基数效用论和序数效用论的关系C：消费者和
4、厂商之间的交易行为如何共同确定产品市场的价格和产量D：确定技术水平条件下要素价格的确定和收入支配问题E：执行层的组织协调10、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且A.难以把握B.难以精确量化C.难以把握和精确量化D.难以把握和难以数据化11、房地产开发项目的建设阶段是指一所经过的过程。A.房地产开发B.获得土地后到全部工程竣工C.从工程开工到工程竣工验收D.从工程开工到项目租售完毕12、假设某建设项目建设期为4年，各年支配投资额分别为：第一年3600万元,其次年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5%,则该项目建设期间涨价预备费为。A：199
5、0.696B：1998.696C：2003.696D：2013.696E：执行层的组织协调13、某8年前建成交付运用的建筑物，建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是_元。A. 76800B. 79104C. 77952D. 8156214、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/nV。现市场上类似住宅的年租金为600元/nV。若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点
6、评估价格15、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让运用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可运用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为_年。A. 45B. 50C. 52D. 5516、某市上期房屋预料销售面积200000ma,实际销售220(X)Om平滑指数为0.43,则本期预料销售面积为行。A：208600B：380600C：211400D：239400E：借款合同17、各种商品的需求弹性不同：为了揭示商品价格弹性凹凸，可以依据弹性系数的确定值的大小进行比较，当IEdl=0,称需求为_。A.单一弹性B
7、.缺乏弹性C.富有弹性D.完全无弹性18、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法19、中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5B：10C：15D：30E：房地产估价机构必需加盖公章20、城镇土地运用税接受分类分级的_税率。A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额21、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/而，现须要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至1
8、0月1日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2006年1月1日为IO0）。该宗房地产2（X）8年10月1日的价格为元/疔。A：2402.22B：2302.22C：2202.22D：2102.22E：工业用地的监测点评估价格22、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于。A：1.2B：1.5C：1.8D：2.0E：借款合同23、房地产估价的最高最佳运用原则必需同时符合的标准中，并不包括_。A.价值最大化B.双方都认可C.经济上可行D.技术上可能24、下列关于路途价法的表述中，不正确的是（）。A.路途价法实质是一种市场法，其理论依据与
9、市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路途价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路途价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路途价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格25、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由组织建立，_为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。A.建设部；房地产管理部门B.建设部；中国房地产估价师学会C.人事部；房地产管理部门D.人事部；中国房地产估价师学会二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分）1、土地运
10、用权出让合同规定：土地运用者在签约时应缴纳地价款的确定比例作为定金，并应在日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地运用权并不退定金。A：15B：30C：60D：90E：执行层的组织协调2、O越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越平安，因此这个指标又称为偿债实力比率。A.速动比率B.资产负债率C.偿债备付率D.流淌比率3、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地运用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地运用年限是年。A：33B：35C：38D：40E：执行层的组织协调4、登记机
11、关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的一登记申请予以核准登记。A.初始B.转移C.变更D.他项权利E.注销5、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。A：年度运营预算B：资本流预算C：资本支出预算D：长期预算E：资本收入预算6、短期资金市场主要由等子市场构成。A：同业拆借市场B：票据市场C：大额定期存款单市场D：回购协议市场E：资本市场7、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应接受的方法是。（2009年试题）A：等额年值法B：差额投资内部收益率法C：净现值法D：等额年费用法E：借款合同8、某宗土地上有-一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为20
12、00万元，平均单价为5000元/m2,楼面地价为1200元/m2,则该宗土地的总价为_万元。A. 96B. 192C. 240D. 4809、个人住房抵押贷款的还本付息方式包括。A：按月等额还本付息B：按月递增还本付息C：按月递减还本付息D：期间按月还本期末付息E：期间按月付息期末还本10、依据合同是否必需以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。A：典型合同B：实践合同C：诺成合同D：主合同E：从合同11、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。A：统计报表B：社会调查C：普查D：重点调查E：典型调查和抽样调查12、以下不属于房地产市场专业顾问的是_。A.建筑师B.精算
13、师C.工程师D.律师13、下列关于地籍图的阐述错误的是A.地籍测量绘制的图件称为地籍图B.地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素C.地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地运用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地运用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不行少的资料D.地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料14、以下房地产价格中，属于评估价值的有。A：基准地价B：市场交易价C：标定地价D：房屋的重置价格E：市场成交价15房屋抵押权自之日起生效。A：抵押合同签订B：抵押合同生效C：抵押权登记D：核发他项权利证书E：执行层的组织协调16、城市土地开
14、发和供应支配，一般由O按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。A.土地管理部门B.规划管理部门C.市场管理部门D.设计管理部门E.支配管理部门17申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：省人民政府建设行政主管部门D：自治区人民政府建设行政主管部门E：直辖市人民政府房地产行政主管部门18、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是A. 土地购置贷款B. 土地储备贷款C. 土地开发贷款D.建设贷款19、某地区某类房地产19982004年价格见下表。某类房地产19982004年价格（单位：元/m2）A.年份B. 1998C. 1999D. 20
15、00E. 2001F. 2002G. 2003H. 2004I. 2005J.房地产价格K. 1800L. 2000M. 2220N. 2460O. 2730P. 3030Q. 3360R.20、自营贷款期限最长一般不得超过_年。A. 10B. 15C. 20D. 2521、依据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。A：申请人撤回裁决申请的B：发觉申请人或者被申请人不是裁决当事人的C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的E：裁决须要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的22、某宗
16、房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地运用期限为50年并约定不行续期，判定其将来每年的净收益基本稳定。预料该宗房地产在正常状况下将来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，酬哲率为8%。用“将来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为O万兀OA. 358.85B. 360.49C. 362.93D. 365.2923、下列费用中，不属于土地费用的是A.土地运用权出让金B.城市建设配套费C.拆迁安置补偿费D.基础设施建设费24、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。A：发行企业债券B：向银行借入信用贷款C：房地产开发贷款D：在公开市场上发行
17、股票E：土地储备贷款25、平房地产开发公司（以下简称甲公司）拟通过竞标取得一项目土地运用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司供应市场分析、项目融资、营销支配，以及投标报价等内容的询问报告，同时甲公司托付乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，依据利益共享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金依据乙公司供应的询问服务和代理销售的进度支付。（2007年试题）目前国家针对房地产市场过热实行了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为。A：增加税收B：提高存贷款利率C：调整土地供应结构D：削减公共工程开支E：一般来说，时间越长，需求和供应都越有弹性
