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1、某古玩博览城推广方案巨龙自立项之日起，招商是本项目成功之关键，取得各方的认同。动工之日即由怡逸地产先行招商，通过一波三折后，招商方面已经取得一定成绩，截至05年1月4日，进场商家40家（9家为自营），经营铺位商铺103套，占一期铺位数的68%左右，商家主力8成以上来自中山区域，或者者在中山有朋友/业务联系人员商家；进场的商家经营内容基本都是一古典家具或者仿古家具为主；而从招商过程看，尽管我司要紧是销售代理，但对招商过程亦一直关注与思考。因此，下面论述要紧从招商现状开始，要紧分为三大阶段，即立项至6月29日；7月1日至开业；开业至今。一、商家组合：1、中山区域商家合计17家，占用44间商铺。要紧
2、商家：集关林、嘉华居、宝华、双龙、艺苑、溢美、古之美、宝艺圆、柏灵古玩、创新家私、艺宜轩、明古轩、广瓷轩、永艺、永嘉、云峰画苑、瑞云。2、其他区域商家1）、江门7家占9套商铺一居、盛源、雄业、华丰、博雅、华原等。2）、浙江3家占用3间商铺龙祥轩、艺海、东阳木雕。3）、广州1家占用1间商铺名称：天然编织二、三大阶段的招商过程：1、第一阶段：1）、时间：2004年6月29往常；2）、人力编排：以郑丽庄经理为主，5名招商人员；3）、招商范围：中山区域4）、招商成果：成功招到伟成、云峰画苑、保利、柏灵古玩、21世纪名家、龙艺、广瓷轩等商家。5）、招商手段及政策：工具：楼书；政策：租金15元/m2,免租
3、三个月；活动支持：奠基典礼，三乡首届古文化艺术节。2、第二阶段：1）时间：2004年7月1日11月13日2）、人力编排：以王康副总牵头，12个招商人员；3）、招商范围：以珠三角为中心，最远至浙江、北京；4）、招商成果：我司销售部招商6家：泰华居、雅堂、艺苑、明古轩、集观林、艺宜招商部：不详。5）、招商手段及策略：工具：楼书政策：租金15元/m2,免租3-6个月。活动支持：古研会3、第三阶段:1）、时间：开园营业至今；2）、人力编排：以王康副总为首，共13人；3）、招商成果：广州古玩小商家28家；4）、招商政策：免租，押金500元，水电商家自负（原定2000元/半年）。三、招商出现问题、费用失控
4、，花费庞大:客观评核所花招商费用，尽管我司没有准确数据，但估计也不下400万元，从以上商家来源看，8成以上为中山区域。因此，我司认为招商目标不明确而导致费用激剧膨胀，事倍功半。2、执行乏力，人力资源欠缺:每次活动还是招商，由于人力资源社会经验、能力等因素导致执行乏力,招商方案执行层层打折，结果不言而喻。3、政策不统一，商家要求让再让商家门槛把控不严:招商政策朝令夕改，飘浮不定，商家没有感受到灵活性，反而感到很乱,得寸进尺。如免租方面，从3个月到6个月等，如此下去，商家一定要求12个月。4、门槛把控不严，商家于买家关系没处理好:招商过程的门槛没把握好，如处理业主自营的关系既然会出现BB饰品,藤制
5、品等。5、功能分区未到位:如古典/故旧家具系列为主导，应将陶瓷、藤制等划定专门区域。现状篇之二:营商现状分析现场商业氛围不浓厚，安保措施不到位。进展商向商家承诺的许多市场配套与功能不能兑现。商家出现信任危机，两个月内务必扭转局面，否则将面临商家集体退场的危险。一、进驻商家经营状况：1、商家新客源少，靠熟客来维持经营。2、自开业进场以来现场客流量少，现场清冷。3、经营内容上与古鹤一带没有错开，商家经营的档次、规格中低档次为主。4、经营内容90%是古典/古旧家具，陶瓷、铜雕与竹编及手工艺饰品等少量关联行业。5、物业管理松散，安全措施急切需要改善。特别是安保系统不能满足商家经营需要。二、商家反馈意见
6、从接到蔡总授意后，我司对巨龙20几位核心商家进行一一拜访，反映出问题惊人，要紧有下列8种：1、物业管理混乱，安全监管不严密。保安是从社会上聘请，综合素养差；安全管理不严密等问题等物业管理问题，导致商家不敢将宝贝放在铺头上,从而影响巨龙的深度与广度，底蕴不够。2、现场商业氛围差，不许商家将货物摆出街。建议划定区域范围，同意商家将档次高的产品摆出走廊。3、活动组织不严密，针对性不强，每次活动都“虎头蛇尾”。如“国宝展”，展览一天后没后文，第二天就冷冷清清。4、广告宣传断断续续，没有连贯性，没有主流媒体。每次推广都是“新闻公布会”为题，导致广告宣传时断时续，连珠海、石歧很多业内人士都不明白。4、户外
7、广告指引系统不清晰。如华财古玩城一带（有1块但太高又小没作用）、上冲收费站等；5、商家参与性不强，导致积极、主动性受到影响。如这次“旅游文化节”，到活动第二天才通知，很多商家都不明白，又是旺场不旺商。6、推广无系统，缺乏明确策略。每次综合推广都是“雷声大、雨点小”，这种现象等于“掩耳盗铃”，策略性不明确，逻辑不严密。7、强调放大“巨龙运营策划公司”，强调要“强化运营公司，弱化进展商”。古玩行业的商家都是自认为很轻高，这种心理无异于妓女立牌坊，既想赚钱又对钱好像看不起。但强调商业项目与古玩分离还是很必要的，将巨龙运营策划公司分离出来，进行人力、财务独立核算与运作是正确的。8、厚度不够，加强人为艺
8、术建设，给巨龙套上光环。建议巨龙加快建“蛇艺术馆”、百米“古典家具艺术长墙”与树立“鲁班铜像”，每年形成一次较大规模的朝拜仪式。三、当务之急需解决四大矛盾：从商家态度反映，若巨龙在2个月内还没有什么值得他们有信心的动作，年后大部分商家将有退出的意念，综观以上8大矛盾，核心问题最终是“营商问题”，要紧反映出四方矛盾关系链：1、“已进商家”想群策群力做好巨龙，但现实问题反应商家信心不足，如安全监管等，运营公司作用没发挥，导致与进展商发生第一层的矛盾；2、“外围商家”在进展商大力招商下无动于衷，一直处于观望：已经进的商家都没生意做，又组织不了这些商家共同进展，还是先等等，条件成熟后再进去不迟。这是外
9、围商家观望与进展商招商的第二层矛盾；3、“古玩/古典家具购买者”由于巨龙没有“宝贝”，因此不来现场，即使到现场看到这种场面下次再也不来，这样一传“巨龙没什么特别，不值得观赏与购买”，市场就显得更槽糕。这是巨龙商家同买家之间的第三层矛盾。4、进展商招商与营商、进驻商家却在守望孤独、外围商家在观望、购买者觉得没艺术观赏性与购买不到好产品，四个矛盾交织在一起，谁是这个矛盾关系链的核心？最终的“解铃人”还是巨龙运营策划公司！根据我司策划构架，现已有初步解决构想，二个月内化解矛盾：艺术馆I由巨龙划出六套以上捕头装修而成） 优先解决安省.让送驻商家把宝贝施送采 保持商家招营一店一特色.允露做出艺术效果 加
10、强“珠海、中山”球市攻如支流平面媒体宝贝软文连续推遒已进商家安曾不行.不想拿 出宝贝组织力度不强,不 更出策出力巨龙国际古玩博览城行业深度不够安管措施不严商业筑Sa不浓宣传不连贯古典、古玩买家不算缺少货真价实的宝工没有艺术观黄及坏1,营商外圉关注商家进驻商家没生意做行业组合看不到前景现状篇之三销售现状分析一、销售状况：一期商铺152套全部售磬！销售金额：5541.9万元，二期正火热登记！二、资金回笼状况：已经回收：4949.2万元首期款还差268万元银行按揭还差324万其中一次性付款业主43位占28.1%银行按揭业主67位占71.9%三、业主来源比例见下表：（总共152套商铺、110位业主）区
11、域澳香港石岐神湾广州上海北京韶关人数（位）30213381014111比例27.19.037.20.90.93.60.90.90.9(%)3908114111现状篇之四:推广现状分析纵观现今整个巨龙的宣传推广活动，脱离商家。媒体宣传上没有连续性，执行过程中没有系统性，目标群定位在行业内人士身上，推广费用数目庞大，对销售事倍功半。一、巨龙推广回顾K巨龙立项与“古旧家具”定位之雏形。从巨龙立项到确立经营“古旧家具”的路线，这是项目从初始通过一定市调后得出的结论，并由怡逸地产公司一手操办“三乡首届文化艺术节”，项目初步路线不管从商业地产还是品牌宣传都起到一定的铺垫作用，“古旧家具”市场的经营定位亦由
12、现在一期经营的商家中得到事实的论证。2、全国范围内市调，再次确认“古旧家具”为经营中心。从北京、上海到浙江，怡逸地产开始全国范围内进行市调，历经7天的市场结论还是以“经营古IH家具为中心，逐步向边沿行业延伸，直至古玩经营”，再次论证了“古旧家具”为经营中心，从思路上保证了项目的招商与销售。3、“古玩研讨会”使巨龙跨出中山，实现定区域造势。04年5份举办“古玩研讨会”，一定程度上实现“巨龙腾飞”的想象，在业内外都比较看好。4、巨龙“国宝展”与“盛大开幕”，经历由“虎头”到“蛇尾”的时空穿越。04年11.13的“四大首”国宝展与开幕。由于操作的不完善与过程的把握脱节，导致商家看外围观赏者落下阴影，
13、开业后的现场冷清局势与“慰商”工作的失误，经营与媒体出现断节，商家及业界一直质疑巨龙的走向，形势已经到迫在眉嚏。第二部分:务实营商篇策略思路三大策略，八大务实办法全面建立营商体系三大策略:1、安慰好现有商家，即“慰商”；2、将商家捆帮一起做强做旺巨龙,即“捆商”；3、带领商家经营，即“带商”。2、完善广告推介4、巨龙月刊6、组织活动8、巨龙运营八大务实办法:1、现场商业气氛打造；编排；3、建立“五大基地”与商户大联盟；5、成立商户顾问委员会全新推广；7、逐步完善硬件、软件的建设；策划公司人力资源架构。务实篇之一:现场气氛营造1划分出一定区域，同意商家把商品摆放在店前，使市场更有生气；2、增加现
14、场的绿化（盆景）、小品、休闲椅等设施，丰满市场；3、适当引进民间艺人与小工艺品，在巨龙表演或者售卖，吸引人流，成熟的时候能够定期举办“墟集”；4、外街加强现场灯光效果，特别是在晚上；5、建议巨龙的标志建筑“巨龙腾飞”再做大做高尽显气势，将基脚改建即可;6、加强动静太管理，营造气氛，主入口建立古典庄严的威武大门，各次入口设立“道闸”。务实篇之二:完善广告推介编排1.户外广告:九洲港、拱北口岸中山港广告位；派上冲收费站广告位；派雅居乐花园周边广告位；派中山、珠海城市核心区广告位。2、电视媒体:X域内重点：中山台、珠海台（后期安排）；派域外重点：凤凰卫视、ATV、TVB（15、30的晚上10：30广
15、告杂志）；3、平面媒体:中山日报、珠海特区报、南方都市报广州制造版签订半年至一年的合作协议，将巨龙“艺术馆”的宝贝用软文形式持续报道，引起市场与行业内人士的关注，形成连续性。4、电子媒体:X建立巨龙网站与sinaSohU门户网站与全国十大古玩市场网站、故宫博物馆链接;派成立信息组:负责巨龙网站内容更新、保护、巨龙商报编辑与行业内外信息的及时收集；派把商家名称、经营种类、特色藏品、联系电话等方便客户上网查询的讯息放到巨龙的网站上；5、交通工具广告:X珠海九洲港、中山港往返香港的轮船上面，放置巨龙的宣传资料；X三乡、中山市区、珠海一些大的商家（如三乡威尼斯西餐厅、金煌等）接送车的座椅广告等。务实篇
16、之三建立五大基地一、艺术基地二、展览基地三、贸易基地四、民俗工艺基地五、艺术院校实习基地一、艺术基地：通过建造巨龙艺术馆、百米古典家具进展艺术墙、鲁班铜像，增加现场营商氛围与对业内外人士的吸引力，把巨龙打造成名副事实上的艺术基地。1）巨龙艺术馆划出六套以上商铺进行装修，并加强安保措施，让商家把宝贝拿出来展览，吸引行家或者者外界人士前来参观；2）、百米古典家具进展艺术墙中华历史悠悠5000年，古典家具的进展源远流长，把它的进展史用艺术墙的手法呈现在世人面前，让大家对古典家具有更深刻的认识与熟悉；采取用浮雕/壁画等方式表示。3）、鲁班铜像鲁班是我国木匠、建筑工匠的鼻祖，在巨龙建造鲁班铜像，举办祭拜
17、仪式。继而形成“鲁班经济”，增加市场炒作点与扩大行业知名度。形成巨龙特色光环。二、展览基地要充分利用巨龙艺术馆与会展中心，定期举办一些精品古典家具、古玩、国宝等的展览活动，特别是海外流失买回来的国宝，我司已经从澳门收藏协会掌握一批资源，如全国最大的翡翠展、1949年全国唯一的国宝一一开国长卷等。通过系列国际级运作，把巨龙打造成有影响力、有权威的展览基地。三、贸易基地抓住巨龙的地理优势，港珠澳大桥的修通，直通港澳、欧洲的贸易通道，形成良好的营商环境，越来越多的大商家、档次高的商家将进驻巨龙。这必定会带来更多的订单，吸引更多的买家。四、民俗文化基地中华民族有着悠久的历史，众多的民风民俗、民间艺人与
18、民间手工艺术。巨龙二期可划定一些区域，专门汲取民间艺术表演，与民间工艺现场制作等，兼容并蓄，使自己成为民俗文化的基地，集聚人气，吸引越来越多的人前来巨龙参观与游览。五、艺术院校实习基地巨龙整体艺术形象，打造出特有的艺术光环，为把巨龙建成百年基业，建议再与全国艺术院校联系，把巨龙作为这些学校学生实习的基地，让他们领会与体验中国古文化艺术的真正魅力，同时通过他们的口碑加强巨龙在行业内的影响力，让巨龙精神与文化代代相传。务实篇之四巨龙月刊与商户大联盟1、巨龙月刊每月一刊，定期发放,把巨龙商家的特色藏品、最新商品与巨龙的有关活动、讯息，针对目标客户群传递出去。要紧渠道目标：家具业协会；珠三角、港澳地区
19、星级酒店;收藏爱好者协会;珠三角、港澳台商会;领事馆;外事办、外资企业;球会;各地侨联;私营企业协会；全国各地古玩城等。2、组建商家大联盟为了提高经营档次、规模，树立古玩霸主形象，那么从经营管理上务必国际化，严格的管理将为巨龙长远进展奠定基础。我司建议使用“保底提成法则”：将商户所有产品贴上标签，统一管理、统一销售、统一经营，同时保证运营策划公司运营资金，将巨龙商户捆绑一起，共同壮大，寻求共赢。务实篇之五:成立“商户顾问委员会”逊:一期商户是巨龙安身立命之本，为二、三期的销售起到最要紧的作用，从现在实际情况反映,九成以上商家对现在操作状态不满,要紧原因归结为两点:二A商家没生意,埋怨大;二A每
20、次推广不经商家同意或者建议,使商家觉得没有信心。作用:派让商家觉得有话事权”,加强他们“主人翁”意识,从而扭转被动局势；派激发商家积极主动性，利用商户的资源与各类渠道,群策群力打造世纪巨龙；派“庙委会”代表商户，为巨龙实质性工作带来直接的效率.构成:商户权威代表、商户客户代表、业内知名人士.结构:X巨龙所有商户为委员；理事9人：商户权威代表3人,商户客户代表3人,业内知名代表3人。派理事长1人：由上面9人共同公选,签字确认各类事项等。派常务理事3人：由三方各选一人,作为代表“顾委会”日常人员。务实篇之六活动推广策略一、艺术馆与鉴宝栏目作用:派通过中央电视台2套鉴宝栏目，辐射全国各地的古玩收藏者
21、、爱好者庞大市场；X让巨龙“艺术馆”打响社会知名度，并向深度与广度递进，展示巨龙实力；派使商家增强信心，关注的商户能进驻巨龙，达到招商目的；X让民间/社会的宝贝能流进巨龙，构成互动作用，形成真正的贸易平台。操作:派使用现场录制方式，再播出；X构成巨龙方阵，直接到现场竞猜“宝石灯”；X赞助各方阵衣服，打上巨龙字样，背景板同样操作；X具体操作还将视商谈而定。二、牵头“慈善捐款拍卖会”说明:X印度洋地区海啸，造成了东南亚国家巨大的人员伤亡与财产缺失，牵动全球人的心，世界关注；X巨龙作为南中国首席古玩城，要充分利用这一事件，向世人展示自身热心公益活动的形象。X真正达到花小钱、办大事的效果，起到炒作品牌
22、与知名度作用。操作:X联合中山/珠海慈善总会、中山/珠海红十字会、省东南亚国家的领事馆、三乡镇政府（或者中山市政府）、巨龙的业主与商家，三乡各界社会人士共献爱心；X巨龙每家愿意拿出2件以上物品拍卖；X邀请香港的翡翠台、凤凰卫视、亚洲电视、广州、中山、珠海的电视与其他报纸媒体等来采访；派巨龙捐款10万，同时将“慈善拍卖”捐款、拍卖所得全部捐出。三、洛阳开封古文物展巨龙11号铺买家余先生，是澳门物业代理协会的执行委员，计划在05年后旬联合澳门的“河南宗源联谊会”，组织洛阳、开封九朝文物展览，届时河南省政府的10余名高官、佛教界的一些知名人士50余人将共赴澳门出席展览，计划在澳门展出后，经协商文物返
23、程途中可安排巨龙展出。这是巨龙品牌宣传与提升巨龙行业影响力的好机会，商业公司要给予大力支持与协助。四、全国省级收藏博物馆合作首先寻求广东省宝物馆、收藏协会，首次展览省博物馆珍品，再透过省博物馆资源，北上陕西、河南、四川等几个文物重省的展览。目前我司已经联系故宫博物院，若保卫工作能够完成，保证文物的安全，能够把故宫的一些国宝级文物免费借来巨龙展览，如汉代的“金镂玉衣”、明代的大龙袍等。务实篇之七卜逐步完善硬件、软件的建设、加强配套设施的建设:X会展中心：尽快建成并投入使用，以满足巨龙商业运营公司或者者商家组织的各项活动（如各类展览会、拍卖会与商家定货会等）；派尽快引进银行；派物流配送系统，建议与
24、物流公司合作；2、运营策划公司与利基地产分离X保持运营策划公司的财务、运作的独立性；X推广/招商活动的分离性；X运营公司各部门、各项职能的健全性。3、物业管理:X管理队伍的建设，特别是保安队伍，从整体素养上提高；X车辆、进出、放行条、大门等各个环节的监管等。完善二楼天面的安保系统。务实篇之八:巨龙运营策划公司人力资源架构职责安全管理 日常运作 交接楼清洁卫生职责负责网站维护 网站链接 行业信息搜集职责政府公关负责招商策划推广广告媒体公关第三部分:务实招商篇策略思路四大策略，五大步骤汇合南北商家，建立古玩王国三大策略1、完善巨龙软硬件及经商环境让商家主动进骈即“筑巢引凤”；2、通过商家的关系，将
25、商家业界朋友拉进来，即“以商带商”；3、用贸易带动南北古玩商，即“以贸带商”；4、对古玩市场在功能规划有针对性的行业细分，寻找新的边沿商家，即“细分行业市场招商”。五大步骤:1、筑巢引凤，让商家主动进驻；2、细分行业市场，寻找新商家3、攻陷珠海、石歧，借力城市影响力；4、引进来走出去，外拓港澳市场；招商篇之一筑巢引凤K夯实基础，步步为赢:三乡的古旧家具交易市场是自发形成的，已经存在了近20年，云集了大批的商家，也引来了众多的客户。巨龙位于市场范围内，要充分利用自己的地理位置优势、规模优势，吸引这些商家进驻。同时从实质性的软硬件上充分表达，如银行、物流、广告、安管等，表现出要将古玩行业做强做大的
26、决心，同时加强招商把关，从招商上错开古鹤市场低档次的定位，做出特色。2、逐步完善各类机制，梳理市场渠道:按照“营商攻略”，将广告渠道，顾客渠道，商家渠道与城市渠道进行系统实施，特别是广告渠道，通过系统的软文报道，使巨龙对外承载力转移的城市、网站，让商家主动进驻。3、合理利用活动，敏锐捕捉社会热点，进行借力打力;如这次“震惊世界的东南亚海啸”事件，若时间同意，举办“慈善拍卖会”将会起到事半功倍的效果。招商篇之二I：细分行业市场，边沿行业为招商新方向说明:1、一期招商从操作上覆盖面很广，但是实质性进驻商家还是以中山区域为主，或者者是在中山有业务联系的商家，比例占到80%以上，尽管在全国各地的古玩城
27、、各地的古旧家具市场进行了大范围的招商，但是效果并不理想。2、实际进入商家9成以上以古典家具为主，要紧是仿古家具。3、仿古家具及装饰品必定会围绕在“古玩的光环内”，而且目的比较明显，“借助巨龙商业渠道拓宽市场”。操作:1、针对古玩行业进行细分，如：古币、邮票、钱币、青铜、雕塑等，凡是有“艺术影子”的行业都能够适当引进；2、对装饰品类，涉及仿古或者有艺术意识的行业可适当引进。招商篇之三攻城：主推珠海、中山两个城市说明:城市是综合政治、经济、文化为一体的载体，有巨大的辐射与沉淀功效。古玩，是上层建筑标榜荣耀与身份的象征，也是文化素养、经济实力到达一定程度的表现，用城市与古玩相互嫁接，将是巨龙下阶段
28、市场突破的重点，犹如当年红军的“井冈山革命根据地”。选取:珠海为主，中山为辅。珠海毗邻澳门，环境优美，是一座国际级的旅游城市，众多的港、澳、台、韩等国际人士云聚集于此，许多国际友人也留恋往返。通过巨龙营商环境的打造，配合媒体的强势宣传，吸引珠海的商家与买家对巨龙的关注。中山是孙中山先生的故乡，有8万多侨胞，海外影响力巨大。古鹤、前陇自发形成的古旧家具市场已经享誉世界，大涌、板芙等聚集了许多的家具企业，要继续挖掘中山的商家，使巨龙真正成为中山市古旧家具、古玩行业的龙头老大。操作:派主流平面媒体：珠海特区报、中山日报，走连续软文报道宝贝形式；X重点位置广告位：珠海：九州港、拱北、九州城；中山：中山
29、港、步行街、大信新都汇。招商篇之四|：政策引导：外拓港澳商家随着CePa协议的实施，大珠三角概念的构架，政府鼓励与支持港澳人士回大陆投资。香港与澳门两个特区，国际化程度很高，物流业发达，是古旧家具、古玩外销的两大中转地，聚集了大批的古玩中介商、经营商、代理商，伴着港珠澳大桥的兴建与开通，港澳商家的必定寻找新的渠道，巨龙的出现与兴起，相信对该区域的古玩行业起到巨大的牵动作用。因此，巨龙要借着政策的东风，对港澳商家进行招商与合作。1、香港专营古玩的古玩街，是香港目前古玩比较集中的地方，适时到该区域招商相信会吸引港人到巨龙置业或者者经营；2、利用巨龙已有澳门商家的行业或者社会影响力，对澳门的古玩商家
30、进行招商。第四部分:销售攻略销售篇之二期销售总量总套数：210套,面积：39435.83m2,金额：107,876,712元;商场:面积：1294.7211f,金额：33,641,008元;合计:总销售面积：3973055m2,总金额：141517720兀O销售篇之二:销售阶段及目标客户群1、内部认购期:2005.1.153、30日针对旧业主与已有目标客户群（怡逸地产投资性客户1200个）进行渗透性宣传。期间对此批客户进行优先登记。估计成交量：90套。2、公开发售期:2005.4.1-5.30日针对港澳台、中山、珠海及珠三角其他地区作全面宣传；另对雅居乐业3000人作渗透宣传。再配合大型活动进
31、行全面公开发售；估计成交量：70套。3、促销期:2005.6.1-6.30S针对新老业主及旧客作关系营销与从业者营销。估计成交量30套。4、尾货销售期:2005.7.1-2005.7.30日市场已经进入营业阶段，市场信心最大化，强销尾货。估计成交量20套。销售篇之三促销策略巨龙一、二两期实属商业项目，商业项目要得到销售的成功，招商、营商、投资回报最为关键，是市场的信心所在。巨龙一期成功之处在于投资回报的保证即包租方案，巨龙二期要想成功，务必在一期建立起招商、营商的良好形势，再结合包租方案，表达投资回报，才能三方共赢。包租方案:以平均17元11f的租金价格，商铺包租两年；投资回报率：7.6%,总
32、包租金额16.089.819元；根据以上计算每平方米分摊408元，而市场价格情况，包租均价最高为2670元11f,商铺原先的均价为2462元11f,相差208元/nf。即二期存在200元11f的租金风险，总金额为7.887.166元，即整个二期市场包租两年内能按17元/in,租金收到一年即可保本。销售篇之四nrm2元f （含包租）2. 225. 760 元。11.425. 248 元价格策略1、最低价:2580元f,最高折扣9. 8优惠，即2528元/2、最高价:2980元f,最高折扣9. 8优惠,即2920元/3、均 价:2735.5元/0）2,最高折扣9. 8优惠，即2680二期商铺总面积
33、：39435. 8 m2包租总金额：105.719. 178元。商场总价格：33. 641.008元一层面积：6374. 36 m2,单价：3500元/In:总价：二层面积;6374. 36 m2,单价：1800元f,总价:销售篇之五银行策略1、总按揭金额：7500万元2、二期210套商铺，分成三部分，由三家银行办理按揭：1-77号：中国银行，最高五成8年；78T55号：交通银行，最高五成8年；156-230号：工商银行，最高五成8年。商铺出账日：15个工作日，计划从2005年5月20日出账，保证进展商资金回笼速度。第五部分:过渡交接篇一、过渡期间交接安排1、1月2030日，策划部/人事部进驻
34、:重点交接客户资源与商户资料，对人事档案采取客观综合评核，使用“能者上，庸者让”的淘汰制：继续聘用有能力的员工；辞退无所作为与平庸之人。充分考虑与做好各方面的善后工作：包含各类表格资料、社会资源、商家资料、办公用品等；财务、公司财产、物料进行登记核算。工作的交接要迅速,以不能影响现有各项工作正常开展为前提。2、2月13月15口，组建运营策划公司:重新对人选进行客观评价，适当引进外来人才，迅速将运营策划公司按照框架思路组建、完善各部门，怡逸地产/利基地产慢慢退出。运营策划公司逐步形成独立运营的崭新公司。第六部分怡逸地产之优势篇1忠诚度：怡逸地产与利基地产荣辱与共，利益共存。2、销售能力:公司销售
35、部有销售精英12人，在林成总监的带领下，成功销售了巨龙一期、君怡花园、君怡购物广场、麻斗市场取得了不俗的销售业绩。3、人力资源丰富:在蔡总、邰总的领导下，04年销售达1.5亿元。公司各个部门不断健全。目前人数达到22人，策划部5人，销售部12人，两个核心部门人才济济。4、操作能力:公司有很强的执行力。各部门分工明确、各司其职，执行时专人专责，每次的大型推广活动均能圆满完成并取得预期的效果；5、客户资源:五年的销售经历,为公司积存了1200个投资客户与其他众多的客户资料6、社会资源:公司与政府各职能部门、各大银行、律师行、设计院等建立起了良好的长期合作关系，有着丰厚的社会资源。7、创新能力:公司的领导凭借对市场的把握度与敏锐度，顺应潮流，提出“简约式进展商”概念，提供“大管家”服务，与进展商“风险共担，实现双赢”。不断创新自我，为开拓新市场制造了条件。2004年是公司进展年，经历有二手向一手转变，并取得可喜的销售业绩，挑战才会成功，创新才有出路。
