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1、小区前期物业费超标业主行政起诉状行政起诉状原告：某先生，男，汉族，23年1月1日出生，公民身份号码：12联系地址：甲地市甲地区甲地小区1号联系方式：1被告：甲地市甲地区市场监督管理局法定代表人：张三，职务：经理地址：甲地市甲地区甲地大道1号电话：12诉讼请求：1 .判令被告立即对原告举报“甲地物业服务集团有限公司甲地分公司违反价格法的行为”进行立案调查，并依法履行保护消费者合法权益、纠正甲地物业服务集团有限公司甲地分公司的违法行为的行政职责。2 .本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是甲地市甲地区甲地小区（下称【本小区】）的业主。根据2015年7月27日发布的“关于调整甲地市享受优惠政策普通
2、住房标准的通知”规定：“经市人民政府同意，现就调整甲地市普通住房标准通知如下：全市各行政区普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.O（含1.0）以上；单套建筑面积在144平米（含144平米）以下“。本小区住房容积率为3.88；全小区1355户中有1305户单套建筑面积在144平方米以下，购房契税按普通住房L5%的标准缴纳；按照上列所述政策规定，【本小区】属于普通住宅。【本小区】物业服务一直处于前期物业管理阶段。根据中华人民共和国价格法、甲地市物业服务收费管理实施细则第二十三条“物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法规及本细则规定的，由房屋主管部门、价格监管部门按照职能分工，分别
3、依据有关法律、法规予以处罚”的规定，原告就“甲地物业服务集团有限公司甲地分公司”（下称【甲地物业】）违反中华人民共和国价格法（见附件二）第十二条、国务院及相关部门、湖北省政府及相关部门、甲地市政府及相关部门的相关行政法规和部门规章等违法事实向被告举报：1 .国务院物业管理条例379号文（见附件三）第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。关于印发物业服务收费管理办法的通知（发改价格120031864号）文（见附件四）第六条
4、规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。同时，国家发改价格【2014】2755号文（见附件五）（六）“非保障性住房物业服务规定：前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价”。而根据国务院物业管理条例和关于印发物业服务收费管理办法的通知（发改价格【2003】1864号）文制定，于2016年10月1日公布执行的湖北省物业管理条例（见附件六）第四十二条、甲地市物业服务收费管理实施细则第四条、甲地市物业管理条例（2011版）（见
5、附件七）第五十一条均规定：普通住宅、住宅前期物业服务收费标准执行向社会公布的政府指导价标准。经国家发改委审定的湖北省物价局鄂价办201599号文湖北省定价目录（见附件八）条款中：序号11也明确规定：“不具备协商条件的住宅小区物业服务的物业收费标准，授权市（州），县人民政府制定”。2 .【本小区】的“前期物业服务内容的约定”（见附件九）（下称【前期合约】）与【甲地物业】签订于2016年12月，在甲地市物业管理条例（修订）（2019年1月实施）（见附件十）和甲地市物业服务收费管理实施细则发布之前。根据甲地市物业服务收费管理实施细则第二十五条：“本细则实施前已签订物业服务合同且合同尚未到期或者尚未终
6、止的，仍按原合同约定执行”的规定，【本小区】的前期物业服务合同应仍按原签订的【前期合约】执行。而【本小区】的【前期合约】中物业服务收费标准为：3.2元/月/平方米；但没有明确说明物业服务的等级标准。经原告向甲地市住房保障和房屋管理局信访后，被甲地市住房保障和房屋管理局回函（附件十七）告知，该【前期合约】签订于2016年10月14日，约定的物业服务标准为“一级物业服务标准”，并告知：如对小区物业服务收费标准有疑义，可向辖区市场监督管理部门（物价部门）进一步咨询。2017年12月甲地市房管局发布的武房发（2017）91号文关于做好甲地市住宅物业服务等级标准推行工作的通知（见附件十一）有关内容如下：
7、市物业协会组织制定了甲地市住宅物业服务等级标准（以下简称标准），已经市质监局审定批准为甲地市地方技术规范，于11月14日经市质监局和市房管局联合发布，将于12月14日正式实施。为做好标准推行工作，现就有关事宜通知如下：”三、已签订前期物业服务合同且在合同期限内的，物业服务等级标准仍按合同约定执行”。原告与【甲地物业】之间的【前期合约】签订于2016年12月，在武房发（2017）91号文通知之前一年，约定的物业服务标准为甲地市住宅物业服务等级指导标准（试行）（见附件十二）中的一级物业服务标准，则物业服务收费标准就应该按照与甲地市住宅物业服务等级指导标准（试行）同时期的政策执行，即按照甲地市物业管
8、理条例（2011版）和甲地市物价局、市房产局关于公布甲地市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知（下称普通住宅指导价）武价房2004135号文（见附件十三）的规定执行。因为在甲地市物业管理条例（修订）（2019年1月实施）之前，甲地市没有出台新的物业管理条例；在2019年6月20日颁布实施的甲地市物业服务收费管理实施细则武发改价格2019298号文实施之前，甲地市也没有出台新的物业服务收费政府指导价标准。上列湖北省物业管理条例第四十二条、甲地市物业管理条例（2011版）第五十一条、甲地市物业服务收费管理实施细则武发改价格2019298号文第四条均规定：普通住宅、住宅前期物业服
9、务收费标准执行向社会公布的政府指导价标准。而普通住宅指导价武价房2004135号文中则公布有与甲地市住宅物业服务等级指导标准（试行）同时期执行的甲地市物业服务收费的政府指导价标准。普通住宅指导价武价房2004135号）文中：“各项物业服务满格收费标准的合计金额为L20元；并规定：指导价格上浮幅度一般不得超过20%”。根据普通住宅指导价武价房2004135号文规定，【本小区】【前期合约】所约定的一级物业服务标准，其对应的物业服务收费价,最高不应超过1.44元/月平方米的甲地市政府依法制定，并向社会公布的政府指导价标准。并且网络上现在还可以查到2016年期间，甲地市住宅物业服务等级指导标准（试行）
10、中的一级物业服务标准，物业服务收费标准为1.00元/月.平方米的“甲地市物业费收取四级标准详解（价格+服务标准）（见附件十六）”收费政策的报道。故【本小区】【前期合约】中的：高层住宅：3.2元/月平方米的物业服务收费价，超出甲地市政府同期向社会公布的政府指导价的最高价一倍以上，明显违反普通住宅指导价武价房2004135号文的规定，也间接违反了国务院的行政法规和国家发改委的部门规章。根据中华人民共和国价格法第十二条“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”的规定，【甲地物业】的行为严重违反中华人民共和国价格法关于经营者应当执行依法
11、制定的政府指导价的相关规定，严重侵害了包括原告在内的【本小区】全体业主依法享有的普通住宅、住宅前期物业服务收费标准执行依法制定的甲地市政府向社会公布的政府指导价标准的合法权益。原告将上述【甲地物业】涉嫌违法事实，于2023年2月21日通过书面材料（见附件十四）向被告进行了举报，恳请被告履行保护包括原告在内的【本小区】业主的合法权益不受侵害，依法监督【甲地物业】立即纠正物业收费超出甲地市政府指导价的违法行为。原告在向被告递交书面举报【甲地物业】）违反行为的书面材料时，随附了有：【本小区】323户反映物业收费违规的业主告知书（见附件十五）；2016年网上报道的一级物业服务标准，对应的物业服务收费标
12、准为1.00元/月平方米的甲地市物业费收取四级标准详解（价格+服务标准）；证明【本小区】【前期合约】约定的物业服务为一级物业服务标准的甲地市住房保障和房屋管理局信访回函（见附件十七）；说明甲地市政府指导价收费标准规定的，最高不可超过1.44元/月平方米的甲地市住宅物业服务等级指导标准（试行）中的一级物业服务标准，与甲地市政府指导价收费标准规定的，收费标准为3.2元/月平方米的甲地市住宅物业服务等级指导标准中的五星级物业服务标准的物业服务标准要求的巨大差距的“服务标准可比数据表”（见附件十八）等材料。在被告收到原告的举报后的调查期间，原告先后向被告提供了原告与【甲地物业】沟通物业服务收费价格违反
13、政府指导价时，【甲地物业】为说服原告时所出示的一份【甲地物业】咨询甲地市发改委某科长有关物业服务收费政策的电话录音（见附件十九）。这位甲地市发改委某科长在电话录音中强调“存在一个普通住宅的问题！存在一个前期物业服务合同的问题！是否纳入了湖北省定价目录的问题！如果（物业服务收费标准）要批就是一块二（BP：1.20元/平方米.月）”。而【本小区】既是属于普通住宅，又是前期物业服务合同，且属于湖北省物价局鄂价办201599号文湖北省定价目录条款中：序号11明确规定的：“不具备协商条件的住宅小区物业服务的物业收费标准，授权市（州），县人民政府制定”的范畴；网络上于2023年1月关于甲地市东湖风景区人民
14、法院判决甲地市东湖风景区市场监管局依法对业主举报某物业公司违反中华人民共和国价格法的违法行为依法立案调查的案例（见附件二十一）的报道。被告对原告举报【甲地物业】的价格违法行为，本应按照中华人民共和国价格法第四十一条：”经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”的规定，对【甲地物业】的违法行为予以纠正。但被告不仅不依法作为，却于2023年5月9日在电话中告知原告其下达了被告对原告的举报”举报不予立案告知书市场监管（2023）塔第0421号（见附件二十）。被告的行为完全是不依法履行其行政职责，严重损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，故原告特向贵院提起诉讼并恳请法院查明事实依法裁判，准许原告的全部诉讼请求为盼。此致甲地市甲地区人民法院原告：张三日期：2023年1月1日证据清单:1.举报材料；2 .举报不予立案告知书市场监管(2023)塔第0421号；3 .原告按照1.5%的普通住宅契税标准缴纳契税的契税单；4 .前期物业服务内容的约定；5 .甲地市住房保障和房屋管理局信访回函。
