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1、2022年上半年陕西省房地产估价师案例与分析：旅馆房地产及其特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,惟独1个事最符合题意) 1、物业服务成本的构成普通包括管理服务人员的工资、社会保险和按规 定提取的福利等;物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管 理区域清洁卫生费用;办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理 区的绿化养护费;物业管理企业的酬金;物业管理企业固定资产折旧；物业 共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A.B.C. (DD.2、从事房地产估价，首先要有房地产.A：估价业务B
2、：估价目的C估价对象D:估价程序E：工业用地的监测点评估价格3、某临街深度30.48%(IOOft)、临街宽度20%的矩形土地,总价为1500万元。根 据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15o 24% (50ft)、临街宽度20%的矩 形土地的总价为_万元。A. 1200B. 1150C. 1100D. 10504、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出 让年限为50年，已知该办公楼建造物在建设时投入的费用为255万元，现时重新 购建价格为350万元,经济寿命为60年，残值率为3%,则采用直线法计算其建 筑物的折旧总额为_万元。A. 61.84B. 78o 35
3、C. 84o 88D. 173.175、某房地产投资项目,资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000 万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是()。A. 80%B. 120%C. 171%D. 200%6、房地产开辟前期的规划管理，下列步骤正确的是。A选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证，建设 用地规划许可证B:规划设计条件通知书,选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，建设 工程规划许可证C:选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，规划设计条件通知书，建设 工程规划许可证D：规划设计条件通知书，建设用地规划许可证，选
4、址规划意见通知书，建 设工程规划许可证E：借款合同7、房地产开辟公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。A：竣工B：竣工验收C:入住D：交付E：执行层的组织协调8、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改 正的,可处以元以下的罚款。（2022年试题）A： 1000B:50000:10000D： 30000E：执行层的组织协调9、李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定,李某应到当地房地产管理部门 办理。A：房屋总登记B：房屋所有权初始登记C：房屋所有权转移登记D：房屋所有权变更登记E：执行层的组织协调10、资本金净利润率=年税后利润总额或者年平均税后利润总额与之比
5、。A.经营收入B.资本金C.经营成本D.销售收入11、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差 异在于_的设置.A.项目定位B.盈亏系数C.平衡点D.风险临界值12、房地产开辟项目所需的大部份资金是以的方式筹集的.A.权益融资B.房地产抵押贷款C.债务融资D.建设贷款13、某建造物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建造物建造设 计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建造物，判断其有效经过 年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%,用直线法计算该建造物的 成新率为。A. 43o 2%B. 50%C. 56。8%D. 70%14、在使用假设开
6、辟法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开辟利润 的公式为：开辟利润=X直接成本利润率。A:后续开辟成本+管理费用B:后续开辟成本+管理费用+销售费用C：待开辟房地产价值+后续开辟成本D：待开辟房地产价值+后续开辟成本+取得待开辟房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格15、不属于寻觅估价对象最高最佳使用的方法是。A：法律上的许可性B：要求上的准确性C：经济上的可行性D：技术上的可行性E：工业用地的监测点评估价格16、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有一是不正确的。A.供给非同质性B.需求多样性C.竞争充分性D.交易复杂性17、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产
7、所取得的收入减除规定 金额后的余额。A：增加项目B：扣除项目C:排除项目D：剩余项目E：执行层的组织协调18、中华人民共和国物权法规定,预告登记后，债权泯灭或者自能够进行不动 产登记之日起一个月内未申请登记的，预告登记失效。A. 3B. 5C. 6D. 819、某宗土地面积为2000 m2,城市规划规定的限制指标为：容积率3,建造密度 30%o在单位建造面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。 A：建造物地面一层建造面积为800 总建造面积为5 000 m2B:建造物地面一层建造面积为1 400 m总建造面积为5 000 m2C：建造物地面一层建造面积为600优总建造面积为5
8、500 m,D：建造物地面一层建造面积为600 f,总建造面积为2 500 TE：工业用地的监测点评估价格20、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%,若该类房地产的资本化率为10. 8%,则自有资本要求的年收益率为.A:15. 0%B： 15 o 7%C:12. 6%D： 11o 6%E：工业用地的监测点评估价格21、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日 内作出决定。A:5B： 10C： 20D： 30E：执行层的组织协调22、转让房地产开辟项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办 理完毕之日起30日内，持转让合同到_土管部门备案。
9、A.规划B. 土地C.房地产开辟D.建设23、报酬率也称回报率、收益率,是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。A：同价值B：同收益C：同性质D：同类型E：工业用地的监测点评估价格24、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法 院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B：该房改房现时上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E:工业用地的监测点评估价格25、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设年的暂定期。A：半B： 一C：二D：三E:执行层的组织协
10、调二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或者2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每一个选项得0。5分）1、某房地产开辟项目用来反映考察项目资本金盈利能力的财务报表是。A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同2、城镇体系规划分为。A:全国城镇体系规划B:省域城镇体系规划C：市域（镇域）城镇体系规划D:县域城镇体系规划E:乡镇体系规划3、某笔房地产开辟贷款的综合风险度与_直接相关。A.贷款额B.企业信用等级C.自有资金数量D.项目风险等级E.贷款期限4、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括
11、.（2022年试题） A：开辟商违法预售B:借款人赖账不还C:借款人迟延还款D：房地产市场供需失衡E ：借款合同5、某宗房地产的价格并非由其开辟建设成本决定的，因此运用成本法估价应 注意的内容包括A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整6、房地产开辟企业的经营成本主要包括A. 土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本7、李某购买了 A房地产开辟公司的住房一套，因质量问题，与
12、其发生了质量纠 纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是 指。A：未办理交付使用手续之前B：办理了交付使用手续之后C：房屋所有权证办理之前D:房屋所有权证办理完毕之后E：因房地产资金问题而不能如期开工的8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括.A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收 益估计值进行估价C：在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资 本化率不应偏低D：在运用成本法估价时，不
13、应高估土地取得成本、开辟成本、有关费税和利 润，不应低估折旧E：在运用假设开辟法估价时，不应高估未来开辟完成后的价值，应对后续开 发建设的必要支出及应得利润进行适当修正9、耕地占用税是对征收的一种税。A：对占用耕地建房的单位和个人B：对从事其他非农业建设的单位和个人C：对占用耕地建房的单位，不包括个人D：对从事其他非农业建设的个人,不包括单位E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人10、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为.A：短期贷款B：中期贷款C:长期贷款D：抵押贷款E：保证贷款11、风险辨识常用方法有.A：蒙特卡洛摹拟法B：筛选一监测一诊断技术C：幕景分析法D彳惠尔菲法E：智暴法12、强
14、制拍卖标的须符合以下三个要件。A：强制拍卖标的须为被执行人所有或者依法享有处分权的财产B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、冻结）的财产C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施（查封、扣押、冻结）的财 产D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E:强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产13、某类房地产2005年2022年的价格见下表,各年增长量的权重分别为0。1、O0 2、0.2、Oo 5,则利用平均增减量法预测该类房地产2022年的价格为（）元 /。A. 8460B. 8500C. 8790D . 883814、下列关于股票与公司债券的表述不正确
15、的是。A：二者既有相同之处，又有质的区别B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券 持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系D:在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则 不承担公司经营风险责任E:股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多 的投资15、M卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所 约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。”这是拍卖基本原则中_原则 的内容。A.公开B.公平C.公D.诚实信用16、在集群偏好
16、中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即，定位于最大的 细分市场，即，同时开辟几种产品，分别定位于不同的细分市场，即。A:差异性营销,集中性营销，无差异性营销B：无差异性营销，集中性营销，差异性营销C：集中性营销,无差异性营销,差异性营销D：集中性营销,差异性营销，无差异性营销E：借款合同17、根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得。A：涉及贷款服务B：浮现融资的内容C：承诺为人住者办理户口D：利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：使用建造设计效果图18房地产用益物权不包括。A：抵押权B:建设用地使用权C：地役权D： 土地承包经营权E:执行层的组织协调19、以被保险标的的不同性质为
17、标准,可将商业保险分为A.定值保险和不定值保险B.单一危(Wei)险保险和综合危(wei)险保险C.财产保险和人身保险D.原保险和再保险20、资金的时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有A.风险因素B.资本化率C.通货膨胀率D.投资利润率E.资金总额21、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。（2022年试题）A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时 的折现率C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现 率D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优
18、选方 案E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排 序并挨次两两比选，从中确定优选方案22、房地产开辟项目的建设过程是指_的持续时间。A.房地产开辟全过程B.获得土地后到全部工程竣工C.从工程开工到全部工程竣工D.从工程开工到项目租售完毕23、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是.A:属地管理原则B:房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C：房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记D:房屋的所有权人和使用人为两个人E：执行层的组织协调24、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了 “弥隙市场”的概念。弥 隙市场的特点是。A：消费者愿意支付较高的价格B:企业处于领导地位C：消费者以年轻人为主D:商品住宅多为豪宅E：以投资性购买为主25、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的分析、论证的科学方 法。A.社会因素B.技术经济C.风险D.收益成本
