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1、附件1业主大会会议筹备组产生运行办法（示范文本）第一条为顺利组建业主大会会议筹备组，根据陕西省物业服务管理条例、业主大会和业主委员会指导规则等规定，结合本物业服务区域实际情况，制定本办法。第二条物业服务区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之五十以上的；（二）首套房屋出售并交付满两年的，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的。第三条物业服务区域符合本办法第二条规定的，建设单位应当在三十日内书面告知县（市、区）住房和城乡建设主管部门和街道办事处或乡（镇）人民政府，并在物业服务区域内公告。建设
2、单位应当同时报送筹备首次业主大会会议所需资料：（一）物业服务区域划分资料；（二）物业服务区域内建筑物面积清册；（三）业主名册及联系方式；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业服务用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。街道办事处或乡（镇）人民政府自收到前款资料六十日内，组织成立业主大会筹备组。县（市、区）住房和城乡建设主管部门应当予以指导和协助。第四条建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，物业服务区域内二十名以上业主可以向街道办事处或乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请，街道办事处或乡（镇）人民政府应当在三十日内予以核实，符合条件的,组织成立业主大会筹备
3、组。笫五条业主大会筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处或乡（镇）人民政府、社区党组织、居民委员会或者村民委员会等代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。业主大会筹备组人数由街道办事处或乡（镇）人民政府、社区党组织根据物业服务区域的规模合理设置，最低人数不少于九人。笫六条街道办事处或乡（镇）人民政府应当将筹备组成立时间、筹备组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况,筹备组组长、成员名单、分工、联系方式等在物业服务区域内显著位置公示，时间不少于七日。业主对业主大会筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡（镇）人民政府协调解决，并将业主大会筹备组最终组成人员名单公告
4、，业主大会筹备组自公告之日起成立。筹备组成立后五日内，街道办事处或乡（镇）人民政府应当向县（市、区）住房和城乡建设主管部门书面报告。第七条业主大会筹备组组长由街道办事处或乡（镇）人民政府工作人员担任，应履行以下职责：（一）召集和主持业主大会筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规则、程序和分工；（二）对业主大会筹备组会议的会议记录予以签字确认；（三）签发业主大会筹备组公示、公告；（四）在业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；（五）业主大会筹备组赋予组长的其他职责。第八条业主代表采用下述办法产生：（一）由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐；
5、（二）业主报名自荐；（三）二十人以上的业主联名推荐。业主代表人数不足或业主推选不能达成一致的，可以由社区党组织推荐产生。鼓励具有业主身份的党员、社区居（村）民委员会成员、人大代表、政协委员参选首届业主代表大会筹备组中的业主代表。第九条筹备组业主代表应符合以下条件：（一）具有业主身份和完全民事行为能力；（二）遵纪守法、公道正派、热心公益、责任心强、具有一定的公信力和组织能力；（三）履行业主义务，无违反管理规约等不良行为；（四）本人、配偶及其近亲属未在本物业服务区域的物业服务人处任职；（五）其他可能存在影响公正履行职责的情形。第十条有下列情形之一的，不得参选筹备组代表：（一）因故意犯罪被判处刑罚，
6、执行期满未逾五年的；（二）候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚的；（三）候选人报名日期截止前三年内欠缴物业服务费或者专项维修资金累计达三个月以上的；（四）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的；（五）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响的；（六）曾经担任过业主委员会委员、候补委员或物业管理委员会成员，且任期内存在被住房和城乡建设部门记录物业管理相关不良行为或因物业管理相关违法行为受到行政处罚的；（七）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。第十一条业主代表组成选择方式：（一）以楼层、单元、幢等为单位划分为个
7、推荐区域，分别是,每个推荐区域推荐名代表，共计由名代表组成。（二）以住宅、非住宅为单位划分个推荐区域，分别是,每个推荐区域推荐名代表，共计由一名代表组成。第十二条业主大会筹备组应当依法履行下列职责：（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份和专有部分面积，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）草拟管理规约、业主大会议事规则；（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；（六）拟定业主委员会候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（七）拟定业主委员会选举办法；（八）完成召开首次业主大会会议的其他准
8、备工作。业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款规定的内容在物业服务区域内显著位置公示。业主对公示内容有异议的，业主大会筹备组应当记录并作出答复。第十三条业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，完成以下筹备工作：（一）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（二）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间地点、表决事项、表决规则，业主委员会候选人产生办法、业主委员会委员产生办法、业主代表推选产生办法，筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等；（三）统计统计小区专有部分建筑面积和业主人数，制作小区表决权构成清单。确认业主身份，并确定业
9、主表决权数；（四）确定业主小组划分；（五）将上述（一）至（四）项所列内容在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。公示中应明确征集业主意见的征集期限及意见汇总方式。业主在征集期内书面提交意见建议的，筹备组应予以签收；（六）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。第十四条业主大会筹备组召开会议，应提前五日通知。召开会议应有会议记录，载明时间、地点、参会人员、决议内容等，业主大会筹备组成员应签名确认。第十五条业主大会筹备组成员进行表决时每人一票，投票表决意见可为同意、反对或弃权。第十六条业主大会筹备组会议应当有三分之二以上成员参加，会议作出决定需经参会人
10、数四分之三以上同意签字通过。第十七条建设单位应当先行垫付业主大会筹备组（物业管理委员会）组建所需经费，会同物业服务人协助业主大会筹备组工作，提供成立业主大会所需资料，并在物业服务区域内提供相应的人力、场地等保障性支持措施。无法确定建设单位的老旧小区，由街道办事处或乡（镇）人民政府垫付。业主委员会或者物业管理委员会组建后，所垫付费用从物业服务区域公共收益中支出。第十八条业主大会筹备组经费应坚持严格管理、透明公开、合理使用原则，每月在物业服务区域内显著位置公示经费使用情况，接受业主查询监督。第十九条业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。因特殊情况未
11、能在九十日内组织召开首次业主大会会议的，可以延长三十日。第二十条业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，向业主委员会移交本办法第三条规定的资料，并终止活动。附件1业主委员会委员候选人产生办法（示范文本）第一条为了顺利推选小区第届业主委员会候选人，维护业主的合法权益，根据陕西省物业服务管理条例、业主大会和业主委员会指导规则等法律法规及规定，结合本物业服务区域的实际制定本办法。第二条首次业主大会筹备组/换届小组负责组织业主委员会委员候选人的推选工作，根据物业服务区域规模、产权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人人数（通常为五至九人）。第三条业主委员会委员候选人由业主推荐
12、或者自荐产生，筹备组/换届小组应当核查参选人的资格。第四条业主委员会委员的选举采用差额选举，差额比例不低于五分之一。筹备组/换届小组开展推选工作前，应当公示候选人人数及其分配方式，并提供自荐表、推荐表、候选人简历及参选承诺书等，供参选人领取、填报。第五条业主委员会委员候选人应当是本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法、公道正派、热心服务、责任心强、具有一定的公信力和组织能力；（三）履行业主义务，未拖欠维修资金；（四）本人、配偶及其近亲属未在本物业服务区域的物业服务人处任职；（五）其他可能存在影响公正履行业主委员会成员
13、职责的情形。第六条有下列情形之一的，不得作为候选人参选：（一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年的;（二）候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚的；（三）候选人报名日期截止前三年内欠缴物业管理费或者专项维修资金累计达三个月以上的；（四）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的；（五）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响的；（六）曾经担任过业主委员会委员、候补委员或物业管理委员会成员，且任期内存在被住房和城乡建设部门记录物业管理不良行为或因物业管理相关违法行为受到行政处罚的；（七）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补
14、委员的情形。第七条街道办事处或者乡（镇）人民政府指导业主委员会的选举换届和人选推荐、审核把关工作。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会成员，通过法定程序参选。鼓励符合条件的社区党组织成员、居（村）民委员会委员通过法定程序兼任业主委员会成员；鼓励党代表、人大代表和政协委员参选业主委员会成员，发挥模范带头作用。第八条根据本小区的规模，业主委员会组成人数应为单数，共人（具体人数由业主大会议事规则确定）。第九条符合条件的参选人等于或少于候选人名额时，社区党组织应当推荐愿意参选的业主，补足候选人名额。对符合条件的参选人超出分配名额时，按照所得票数从高到低确定候选人，票数相同时，由社区党组织
15、确定。第十条候选名额按照以下方式分配：（一）以楼层、单元、幢等为单位划分为个推荐区域，分别是,每个推荐区域推荐名代表，共计由名代表组成。（二）以住宅、非住宅为单位划分一个推荐区域，分别是,每个推荐区域推荐名代表，共计由名代表组成。第十一条业主可以通过以下方式参选业主委员会候选人：（一）业主自荐;（二）二十名以上（含二十名）业主联名推荐，同一业主只能联名推荐一次，重复推荐无效；（三）街道办事处或乡（镇）人民政府、居（村）民委员会向筹备组/换届小组推荐；（四）社区党组织向筹备组/换届小组推荐候选人；（五）O第十二条本次业主委员会候选人推选时间为：年月日一时起至一年一月一日时止。第十三条自荐、推荐候
16、选人的，在规定时限内向筹备组/换届小组提交以下资料：（一）有参选人签名的自荐表或推荐表；（二）个人简历、身份证、户口簿及业主身份证明材料；（三）参选承诺书等资料。第十四条筹备组/换届小组应当核查参选人资格，经核查不符合本办法第四条、第五条、第六条规定的，不得参选。第十五条候选人由筹备组/换届小组进行资格审查与确定，候选人经初步审查符合条件的，报社区党组织研究,由社区党组织对候选人人选出具书面意见。经初步审查符合条件的候选人超过预定人数的，同等条件下按以下顺序依次确定候选人。（1）有党员、民主党派身份的候选人；（2）在政府部门或社区居（村）民委员会任职的候选人;（3）社区党组织、筹备组或换届小组
17、推荐的候选人;（4）按以上规则仍无法足额确定候选人的，可采取抽签等方式在剩余人选中进一步确定候选人。第十六条候选人不得随意退出参选，若确因特殊原因需要退出参选，应在候选人名单公示前向筹备组/换届小组提出书面申请。因候选人退出参选等原因致使差额比例低于五分之一的，由筹备组/换届小组决定延长候选人推荐时间，补充推荐。第十七条推荐应在规定的时间内完成，逾期不得推荐、不得撤回推荐。推荐时间由筹备组/换届小组确定，如在规定时间内，推荐的候选人人选少于人的，经筹备组/换届小组确定具体延长的时间后，继续接受推荐。第十八条推荐时间截止后，筹备组/换届小组应当召开会议，根据汇总情况确定候选人，并征求街道办事处或
18、乡（镇）人民政府、村（居）民委员会、社区党组织的意见。第十九条候选人名单确定后，筹备组/换届小组三日内应在物业服务区域内显著位置对候选人名单进行公示。公示的内容包括各候选人的姓名，身份证号码（部分隐去）、工作单位及简历、房号，电话号码（部分隐去）。第二十条业主对公示的候选人名单有异议的，应当书面提出，并提供相关证明材料和有关依据，筹备组/换届小组应当在业主大会会议召开之前研究处理，并作出答复。证实有关人员不符合候选人资格条件的，取消候选人资格。因此造成候选人差额比例低于五分之一的，应补充推荐，并重新公示候选人名单。第二十一条本次选举采取以下第种方式，实行记名投票：（一）网上投票；（二）书面形式
19、（即纸质投票）；（三）网上投票与书面形式相结合；（四）集体讨论；第二十二条采用书面形式投票的，业主投票登记时应提供如下书面材料：（1）按要求填写的选票；（2）业主身份证复印件（核对原件）；（3）业主身份证明材料（包括业主不动产登记证书、不动产登记信息查询单或经抵押银行盖章的房产证等能证明业主享有物业产权的证明材料）复印件（核对原件）；（4）委托他人投票的，应当同时提供委托业主签字或盖章的委托书原件及受托人身份证复印件，并出具相关身份证明材料原件核对。书面委托书应当载明委托事项和专有面积数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。第二十三条发放、回收纸质选票的人员由筹备组/换届小组确定，本
20、次选票发放与回收采取以下第一种方式：（一）上门发放、回收；（二）定点发放、回收；（三）上门发放、回收与定点发放、回收相结合。业主或其受托人领取纸质选票时，应签字确认。如因客观原因须更换纸质选票，经确认后另行发放的，作废选票应交回存档。第二十四条业主或其受托人在填写选票前，应事先仔细阅读选票有关说明，按选票有关说明认真填写；不得随意涂改填写的内容，如有涂改，必须由投票人在涂改处签字确认，否则无效；选择多于一位候选人的选票为无效票；少于或者等于一位候选人的为有效票。同一个业主重复投票的，投票结果依据业主所在小区的业主大会议事规则、管理规约或者选举办法等确定，有约定从其约定；没有约定的或约定不明的，为无效票。第二十五条投票选举结果将在投票截止后三日内在物业管理区域显著位置公示并同时在小区微信群公开发布，时间为七日。第二十六条本办法由筹备组/换届小组负责解释。
