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1、江苏省2022年上半年房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目评估的特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。一、单项选择题供25题，每题2分，每题的备选项中,惟独1个事最符合题意）1、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构,维护银行业的合法、稳健运行的是A.中国人民银行B.中国银行业监督管理机构C.中国保险业监督管理机构D.中国证券业监督管理机构2、指标属短期偿债能力指标。A：流动比率B：速动比率C:利息备付率D：资产负债率E：借款合同3、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府普通采用性的货币政策和财政政策
2、刺激经济增长。A：扩张B：复苏C：紧缩D：稳健E:借款合同4、城市详细规划分为。A：近期性详细规划和远期性详细规划B:近期性详细规划和控制性详细规划C：近期性详细规划和修筑性详细规划D：控制性详细规划和修筑性详细规划E：房地产估价机构必须加盖公章5、当居民收入的增加是的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入6、有一宗房地产，土地面积Iooom2,其价格为15007im2,建造面积为5000m2,其建置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2,则该建造物的单价为um2.A. 950B. 1000C. 1200D. 12507
3、、某开辟商所开辟的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法8、某市2022年住宅的预测销售量为500万户,实际销售量为650TJm2,平滑指数为0。75,利用指数平滑法预测的该市2022年住宅销售量为万nf。A：500O0B：37o5C：612o5D:650o0E：借款合同9、某企业开辟某土地，土地重新取得成本为100O元11正常开辟成本为1500元/nf,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m直接成本利润率为6%,则开辟后的地价为.【2022年考题】A：1840
4、元/nVB：2840TG/m2C：2966元fD:3000元/E:工业用地的监测点评估价格10、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由_依法批准划拨。A.县级以上土地管理部门B.县级以上人民政府C.省级以上土地管理部门D.省级以上人民政府11、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。A:目前是否有经济收入B:过去是否带来了经济收益C：是否具有产生经济收益的能力D：目前的收入是否大于运营费用E：工业用地的监测点评估价格12、某宗房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元
5、、32万元、33万元、35万元、38万元，从第6年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元摆布,该类房地产的报酬率为6%,则该房地产的收益价格为一万元。A. 600B. 639C. 667D. 66913、某宗房地产的总价值为5000万元,其总地价为2000万元，总建造面积为10000m2,甲拥有该大厦的某一部份，该部份的房地价值为90万元，该部份的建筑面积为200nf.按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。A：1%B：1.5%C：2%D：2.5%E：工业用地的监测点评估价格14、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指.A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由业主享有或
6、者承担的物业服务计费方式B:由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式D:在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式E：执行层的组织协调15、在房地产开辟项目经济评价中，选择评价的基础参数时，普通将空置率归为A.时间类参数B.融资类参数C.评价标准类指标D
7、.收益类指标16、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+8Oi,乙类房地产的价格变化趋势为=1500+6Oi,该两类房地产的价格增长潜力相比。A：甲类房地产比乙类房地产强B:乙类房地产比甲类房地产强C：该两类房地产强弱程度相同D：该两类房地产强弱程度不可比E：工业用地的监测点评估价格17、已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5o43%,投资风险补偿为223%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣的好处为0。5%,则报酬率为A. 7078%B. 8028%C. 13o21%D. 14.21%18、对投资项目或者投资方向提出建议，是一阶段的主要任务
8、。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策19、在房地产开辟项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是.A：地域分析与选择B：具体地点的分析与选择C：开辟内容和规模的分析与选择D：开辟时机的分析与选择E:借款合同20、2022年1月21日，B房地产开辟公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金Iooo万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2022年3月1日动工开辟。后因建设资金未到位，直到2022年10月20日仍未进行.这时土地出让者。A:
9、可以无偿收回土地使用权B：可以征收200万元以下的土地闲置费C:可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款D:既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E:房地产估价机构必须加盖公章21、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清.该房地产公摊面积为建造面积的10%,套内建造面积为10011假定折现率为6%,则该房地产按照建造面积计算的实际单价为元/nf.A：2593B：2619C：2727D：2862E:工业用地的监测点评估价格22、市场趋势的分析方法中，就是通过直接问询消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。A.购
10、买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.专家意见法D.时间序列分析法23、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性24、市场经济条件下,物业租金水平的高低，主要取决于()。A.业主希翼的投资回报率B.承租人愿意承担的费用C.承租人的承受能力D.同类型物业的市场供求关系25、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由估价机构评估。A.一家B.两家C.三家D.多家二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或者2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分沙选，所选的每一个选项得
11、Oo5分）1、成本利润率的计算公式是A.开辟利润（土地取得成本+开辟成本+管理费用+投资利息+销售费用）B.开辟利润（土地取得成本+开辟成本）C.开辟利润（土地取得成本+开辟成本+投资费用）D.开辟利润开辟完成后的房地产价值2、对房地产开辟项目进行可行性研究的目的是A.可行性研究过程就是房地产开辟项目的决策过程B.提高房地产开辟的收益能力C.实现项目决策的科学化管理D.降低房地产开辟的成本3、某套住宅的套内建造面积价格为2600元/m2,已知使用面积为58m2,套内建篁面积为67m2,应分摊的共有建造面积为6rn20该套住宅的建造面积价格为（）cm2oA. 2600.00B. 238o30C.
12、 2832o84D. 3003o454、行政裁决的主要制度有oA.行政调解制度B.拆迁听证制度C.集体决策制度D.行政复议制度E.行政公开制度5、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样.甲地块土地单价为506元/m2,容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元m容积率为2.4,土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%,则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/肝C:甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E:乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m26、依代理委托方
13、的不同，物业代理可以分为A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理7、某宗房地产估计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为一万元。A. 100B. 42C. 63D. 778、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开辟费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法9、下列符合中华人民共和国城市房地产管理法“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开辟项目条件”的是。A:对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提
14、是必须经有批准权的人民政府审批B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后,才干进行转让D:由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才干进行转让E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理10、下列关于房地产估价本质的表述中,错误的是()。A.房地产估价是摹拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地
15、产估价是评估房地产的价值而不是价格11、暂时使用土地的期限，最多不得超过并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或者其他经营性活动,不得修筑永久性建造.A. 1年B. 2年C. 3年D. 4年12、下列民事行为属于无效的有。A：由彻底民事行为能力人实施的B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情兄下所为C:限制民事行为能力人依法不能独立实施的D：恶意串通，伤害国家、集体或者第三人利益的E：经济合同违反国家指令性计划的13、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%,按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为
16、万元.A：39o34B：19o67C:20.38D:30.56E：借款合同14、假设开辟法是以()原理为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理15、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建造面积100m2,首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元.己知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为。元/m2。A. 2290o91B. 2326.41C. 2344.16D. 2308o6616、在下列行为中,属于犯罪的有.A：欠税B：偷税C：抗税D：退税E：漏税17、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房
17、地产的实际价值确定,估价方法宜采用。A：成本法B：路线价法C：假设开辟法D：基准地价修正法E：市场比较法18、下列属于普通股股东权利的有A.有限的表决权B.股票的转让权C.对公司剩余财产的分配权D.对公司事务的质询权E.要求赎回权19、土地变更登记是指于是进行的登记。A：土地权利人发生改变B：土地权利人姓名发生变更C：土地权利人名称发生变更D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更20、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或者销售率所处状态的方法是A.获利能力分析B.盈亏平衡分
18、析C.市场状况分析D.定性风险分析21、抑制通货紧缩的对策中,实施积极的货币政策就是。A：较大幅度地减少货币供应量，特别是减少中央银行基础货币的投放B：较大幅度地增加货币供应量，特别是扩大中央银行基础货币的投放C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度D:上调法定存款准备金率和完善准备金制度E：下调利率与加快利率市场化相结合22、在项目评估中,说明项目在计算期内资金赢余或者短缺的基本报表是A.投资计划与资金筹措表B.资金来源与运用表C.营业利润测算表D.全部投资现金流量表23、关于房地产价格中的房价与地价的关系是.A：相互影响论B：相互补充论C：相互制约论D：需求带动论E:成本决定论24、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开辟经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。A:利润总额B：投资利润率C：资产负债率D：财务净现值E:偿债备付率25、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是A.成交价2最高价2最低价B.成交价2最低价/最高价C.最高价2成交价2最低价D.最高价N最低价2成交价
