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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制景德镇黑猫集团有限责任公司因拟转让事宜涉及工业用地土地使用权资产评估报告赣中恒评报字（2023）第0712号江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司中国南昌二0二三年七月二十七日目录一、声明1二、摘要2三、正文4一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况.4二、评估目的5三、评估对象和评估范围5四、价值类型5五、评估基准日5六、评估依据5七、评估方法7八、评估程序实施过程和情况8九、评估假设9十、评估结论10十一、特别事项说明10十二、资产评估报告使用限制说明11十三、资产评估报告日12四、资产评估说明13材料一、关于资产评估说
2、明使用范围的声明13材料二、企业关于进行资产评估有关事项的说明14材料三、资产评估说明16五、资产评估明细表六、附件1、委托人营业执照复印件；2、国有建设用地使用权出让合同、规划条件通知书获印件;3、不动产权证复印件；4、委托人及相关当事人承诺函；5、评估机构营业执照及估价机构备案函；6、资产评估师资格证书复印件；7、资产评估委托合同；8、现场照片。江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86162扫描全能王创建声明景德镇黑猫集团有限责任公司：受贵公司的委托，我们遵循资产评估准则对本次评估范围内的对象进行了评估，在假设条件成立的前提下，形成了资产评估结论，我们作出以下声明：一
3、、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用，除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告使用人。资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价值，评估结论不应当被认为是对评估结论可
4、实现价值的保证。三、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象所涉及的资产由委托人、被评估单位申报并经过其采用签名、盖章或者法律允许的其他方式确认；被评估单位依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，并对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注和查验，对已经发现的问题进
5、行了如实披露，并且已提请委托人及其相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86178162摘要一、经济行为景德镇黑猫集团有限责任公司因拟转让事宜涉及的一宗工业用地土地使用权，特委托评估机构进行评估。二、评估目的合理确定列入评估范围内的一宗工业用地土地使用权市场价值，为景德镇黑猫集团有限责任公司拟进行资产转让事宜提供参考依据。三、评估对象和评
6、估范围本次评估对象为景德镇黑猫集团有限责任公司因拟转让事宜涉及的一宗工业用地土地使用权市场价值：评估范围为评估对象涉及的资产，具体为景德镇黑猫集团有限责任公司的无形资产-土地使用权1项。(详见资产评估明细表)无形资产为被评估单位一处工业用地土地使用权，位于乐平市工业十九路北侧TS-14-01,土地权利性质为出让，使用权用途为工业用地，纳入评估范围内的宗地面积为85,338.25平方米，根据规划该宗地建筑容积率不低于0.7不高于1.5,建筑密度在30%至55%内，绿地率在10%至20%内，建筑限高30米。己办理不动产权证，产权证号赣(2023)乐平市不动产权第O(HOI89号，土地起止日期为20
7、23年01月18日至2073年01月17日，截至估价基准日，剩余使用年限约为49.6年，目前待估宗地为空地，处于开发状态未使用，开发程度为红线外“五通”，宗地红线内“场地平整”。纳入上述评估范围的资产和委托人提供的资产是一致的。四、价值类型本项目采用的价值类型是市场价值类型。五、评估基准日二。二三年六月三十日六、评估方法本次评估根据列入评估范围内资产的特点，对土地使沙浮用市场法。七、评估结论及其使用有效期评估结论根据以上评估工作得出，截止2023年吊螭,3支戴族团有限责任公司列入本次评估范围内的资产账面价值为2911.467!惨:估峪值癖Z,35.64万，人民江西中恒资产房g评砧咨询有限公司f
8、,162币大写JK仟玖佰叁拾伍万陆仟肆佰元整,评估增值24.18方元-增值率与3%见资产评估明细表）lAl厂与，本资产评估结论的有效期为一年，从评估基准日起。电核八、特别事项说明1、根据资产评估对象法律权属指导意见的规定，资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属确认或发表意见超出资产评估专业人员的执业范围，资产评估专业人员不对评估对象的法律权属提供保证。2、委托单位承诺对提供的产权等相关资料的、真实性、合法性、有效性负责。3、本次评估结果包含增值税，特此说明，望报告使用者悉知！4、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评
9、估结论不等同于评估对象可实现价值，评估结论不应当被认为是对评估结论可实现价值的保证。5、被评估单位存在的可能影响价值评估的瑕疵事项，在委托人及被评估企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-861781623江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司赣中恒评报字（2023）第0712景德镇黑猫集团有限责息公司因拟转让事宜涉及工业用地土地使用权资产评估报告景德镇黑猫集团有限责任公司：江西中恒
10、资产房地产土地评估咨询有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法进行评估，按照必要的评估程序，对景德镇黑猫集团有限责任公司因拟转让事宜涉及的工业用地土地使用权在2023年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况1、委托人（被评估单位）名称：景德镇黑猫集团有限责任公司统一社会信用代码：91360200158790006C法定代表人：汪羽注册资本：116170万人民币企业类型：其他有限责任公司营业期限：1991年01月01日至无固定期限企业地址：江
11、西省景德镇市昌江区历尧经营范围：焦炭、炭黑及其尾气、白炭黑（二氧化硅）、工业蔡、轻油、洗油、脱酚油、粗酚油、葱油、中温沥青、燃料油、煤气、蒸汽、复合肥、编织袋制造及销售，原煤深加工及销售（按环保部门有关规定办理）；水、电转供；百货、家电、工艺品、花卉、玻璃制品、塑料制品、化工产品、五金、水暖器材、建筑及装饰材料、保温材料销售；自有房屋及设备租赁、水电安装；室内外装饰工程设计及施工，幕墙施工，园林绿化工程设计及施工（以上需凭资质证经营）；经营进出口业务。2、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人其他资产评估报告使用人为法律规定与本评估目的相关的政府职能部门及相关当事人，除此之外委托合同未约
12、定其他评估报告使用人。江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86178162二、评估目的景德镇黑猫集团有限责任公司因拟转让事宜涉及的一宗工业用地土地使用权，特委托评估机构进行评估。本项目评估目的：合理确定列入评估范围内的工业用地土地使用权市场价值，为景德镇黑猫集团有限责任公司拟进行资产转让事宜提供参考依据。三、评估对象和评估范围本次评估对象为景德镇黑猫集团有限责任公司因拟转让事宜涉及的一宗工业用地土地使用权市场价值；评估范围为评估对象涉及的资产，具体为景德镇黑猫集团有限责任公司的无形资产-土地使用权1项。（详见资产评估明细表）无形资产为被评估单位一处工业用地土地使用权，位于
13、乐平市工业十九路北侧TST4-01,土地权利性质为出让，使用权用途为工业用地，纳入评估范围内的宗地面积为85,338.25平方米，根据规划该宗地建筑容积率不低于0.7不高于1.5,建筑密度在30%至55%内，绿地率在10%至20%内，建筑限高30米。已办理不动产权证，产权证号赣（2023）乐平市不动产权第OOI（H89号，土地起止日期为2023年01月18日至2073年01月17日，截至估价基准日，剩余使用年限约为49.6年，目前待估宗地为空地，处于开发状态未使用，开发程度为红线外“五通”，宗地红线内“场地平整”。纳入上述评估范围的资产和委托人提供的资产是一致的。四、价值类型本项目采用的价值类
14、型是市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，委估资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日1、本项目资产评估基准日是：2023年6月30日。2、评估基准日的确定：是委托人根据具体情况确定的。六、评估依据（一）行为依据景德镇黑猫集团有限责任公司与江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司的资产评估委托合同。江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86178162（二）法规依据1、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令2016第46号）；2、中华人民共和国民法典（中华人民共和国主席令2020第45号）；3、中华人民
15、共和国公司法（中华人民共和国主席令2018第15号）；4、国有资产评估管理办法（中华人民共和国国务院202091号）；5、中华人民共和国房地产管理法（中华人民共和国主席令2007第72号）；6、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令2020第28号）；7、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令2014第256号）；8、财政部关于印发国有资产评估项目核准管理办法的通知（财企2002801号）9、国有资产评估管理办法施行细则（国家国有资产管理局国资发1992第36号文）10、其他相关评估法律法规。（三）准则依据1、资产评估基本准则（财资201743号）；2、资产评估职业道德准则（中评协
16、201730号）；3、资产评估执业准则一一资产评估委托合同（中评协201733号）；4、资产评估执业准则一一资产评估程序（中评协201836号）；5、资产评估执业准则一一资产评估报告（中评协201835号）；6、资产评估执业准则一一资产评估档案（中评协201837号）；8、资产评估执业准则一一不动产（中评协201738号）9、资产评估执业准则一一资产评估方法（中评协201935号）10、资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；11、资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）；12、评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；13、城镇土地估价规程（GB/T1850
17、8-2014）;14、房地产估价规范（GB/T502912015）o（四）产权依据1、国有建设用地使用权出让、规划通知书合同：2、不动产权复印件。（五）取价依据及参考依据江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-8617816261、最新资产评估常用数据与参数手册；2、江西土地市场网站询价；3、与企业相关人员交流、询问等相关记录了解到的资料；4、评估人员现场勘察和查询记录；5、其他与本项目评估相关资料。七、评估方法（一）评估方法简介资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个
18、进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。收益法是被评估对象预期获利能力的量化与现值化，强调的是被评估对象的整体预期盈利能力。成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用市场法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成
19、新率相乘，得到的乘积作为评估值。（二）评估方法选取根据评估目的、评估对象状况和所收集的资料，考虑到委估资产具体情况，并根据国家有关规定、评估准则和行业惯例，本次评估对土地使用权采用市场法。（三）评估方法及评估主要步骤市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期口近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法评估土地价格公式如下：P=PAXBCXDXE式中：江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86178162P待估宗地价格；P比较实例价格；待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情
20、况指数；B待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；C-待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；D一待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；E一待估宗地使用年期修正指数除以比较实例使用年期修正指数。八、评估程序实施过程和情况（一）明确业务基本事项初步了解委托人此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目的、评估对象、评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围，根据专业胜任能力，初步判断评估风险，决定是否接受要约。（二）订立业务委托合同确定接受要约后，评估公司派出相关人员，与委托人就本次评估目的、评估对象、评估范围、价值类型、评估基准
21、日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项协商一致，并根据中标要约及协商情况与委托人订立业务委托合同，约定资产评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容。（三）编制资产评估计划项目经理根据委托人委估资产具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。编制资产评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等。若存在项目计划调整，应将编制调整后的计划报部门经理批准。（四）进行评估现场调查项目经理安排项目评估人员进驻被评估单位现场，在景德镇黑猫集团有限责任公司
22、及被评估单位相关人员的协调配合下，通过调查、询问、查阅、审核等方式，了解委估资产的情况，指导被评估单位填报资产评估申报明细表，勘察委估资产现场。按照资产评估操作规范及资产评估工作的需要，现场收集与委估资产相关的权属证明文件及管理类和业务类工作资料。（五）收集整理评估资料对通过现场调查、询问、书面审查、实地调查等方式获取评估业务资料进行核查验证、分江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86178162析、归纳和整理，同时查询中国土地市场网、土地定级基准定价报告等资料，归类整理形成评定估算和编制资产评估报告的依据。（六）评定估算形成结论根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集
23、等情况，选择评估方法，对所选案例、数据进行筛选、分析，确定相关数据、参数，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，初步形成测算结果。经讨论、沟通、调整测试结果，综合分析后形成评估结论。（七）编制出具评估报告在评定估算形成评估结论的基础上，编制初步资产评估报告。在按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核。在上述工作的基础上，与委托人就初步评估报告交换意见，在综合考虑各方有关意见后，对初评报告作出修改调整，按评估机构内部质量控制制度要求进行审核，最后出具正式资产评估报告书。（八）整理归集评估档案向客户提交报告后，评估人员按评估工作底稿及评估报
24、告档案管理要求，对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，编制档案目录，装订成册，形成资产评估档案，交档案管理部门归档。九、评估假设（一）基本假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产己经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2、公开市场假设公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3、持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据
25、被评估资产按目前的用途和使用的方式、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。（二）具体假设江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-861781621、合法经营假设假设被评估单位完全遵守国家所有相关的法律和法规，合法经营，不存在违法、违规或其他不当经营活动。2、宏观经济环境稳定的假设在可以预见的将来，国家宏观经济政策趋向平稳，税收、利率、物价水平等基本稳定，国民经济持续稳定、健康发展的态势不变。行业管理不发生大的变化，市场不出现重大波动。3、不可抗拒的自然灾害或其他无法预测的突发事件不作为预测企业未来情况的相关因素。评估结论根据以上评估工作
26、得出，截止2023年6月1团有限责任公64万，人民（详见评估十、评估结论司列入本次评估范围内的资产账面价值为2911.46万币大写贰仟玖佰叁拾伍万陆仟肆佰元整；评估增值24.1明细表）十一、特别事项说明特别事项是指评估人员在评估过程中发现的可能影响评估结论，但非评估人员职业水平和能力能评定估算的事项。（一）产权瑕疵1、依据资产评估对象法律权属指导意见，执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证。若因委估资产权属存在法律问题，本评估机构和执行本项目评估
27、人员不承担相关责任。（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素若被评估单位及相关当事方有重大隐瞒事项或不真实事项，又非评估人员执业水平和能力所能鉴别，而使评估结果失实，评估人员不承担任何法律和经济责任。（三）其他事项1、本次评估颇大程度上依赖于被评估单位及相关当事方提供的有关资料，被评估单位及相关当事方应对其提供的资料的真实性、合法性、有效性负责。2、在评估基准日以后的有效期内，如果资产内涵及作价标准发生变化时，应按以下原则江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86178162处理：当资产内涵发生变化时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；当资产价格标准发生变化
28、、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；对评估基准日后，资产内涵、价格标准发生变化，委托人在资产处置时应给予充分考虑，进行相应调整。4、委托单位承诺对提供的产权等相关资料的真实性、合法性、有效性负责。5、本次评估结果包含增值税。6、被评估单位存在的可能影响价值评估的瑕疵事项，在委托人及被评估企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。十二、资产评估报告使用限制说明1、本资产评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，用于其他目的无效，特此提醒委托人和报告使用人合理使用本报告。本报告使用权归委托人
29、所有，未经委托人许可，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部份内容不得发表于任何公开的媒体上。特此提醒委托人和报告使用人合理利用本报告。2、本资产评估报告使用人应将本评估报告作为一个整体使用，不得摘录报告的部分内容使用。资产评估报告含有若干附件，附件构成本资产报告之重要组成部分，与本资产报告正文具有同等法律效力。3、本资产评估报告是在独立、客观、公正、科学的原则下出的，本公司及参加本次评估工作人员与委托人、被评估单位之间无任何利益关系。4、本评估报告依据法律、法规的规定发生法律效力。本评估报告结论的有效期为一年，即从2023年6月3013至2024年6月29日止的期限内
30、有效。5、评估结论是反映评估对象在本次评估目的和有关条件下，根据公开市场原则确定的现行公允市价。本评估未考虑可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述评估目的等条件及其他情况发生变化时，评估结果T及会失效。江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86178162”6、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价值,评估结论不应当被认为是对评估结论可实现价值的保证。7、本报告经本公司两名或两名以上资产评估师签名盖章并加盖本公司公章
31、后生效。十三、资产评估报告日本资产评估报告日为：2023年7月27日资产评估师:资产评估师:二。二三年七月二十七日江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-8617816212材料一、关于资产评估说明使用范围的声明资产评估说明供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他单位或个人，不得见诸公开媒体。江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-8617816213材料二、企业关于进行资产评估有关事项的说明一、委托人、被评估单位概况名称：景德镇黑猫集团有限责任公司统一社会信用代码：913602001587
32、90006C法定代表人：汪羽注册资本：116170万人民币企业类型：其他有限责任公司营业期限：1991年01月01日至无固定期限企业地址：江西省景德镇市昌江区历尧经营范围：焦炭、炭黑及其尾气、白炭黑（二氧化硅）、工业禁、轻油、洗油、脱酚油、粗酚油、慈油、中温沥青、燃料油、煤气、蒸汽、复合肥、编织袋制造及销售，原煤深加工及销售（按环保部门有关规定办理）；水、电转供；百货、家电、工艺品、花卉、玻璃制品、塑料制品、化工产品、五金、水暖器材、建筑及装饰材料、保温材料销售；自有房屋及设备租赁、水电安装；室内外装饰工程设计及施工，幕墙施工，园林绿化工程设计及施工（以上需凭资质证经营）；经营进出口业务。二、
33、关于经济行为的说明景德镇黑猫集团有限责任公司因拟转让事宜涉及的一宗工业用地土地使用权，特委托评估机构进行评估。三、关于评估对象与评估范围的说明本次评估对象为景德镇黑猫集团有限责任公司因拟转让事宜涉及的一宗工业用地土地使用权市场价值；评估范围为评估对象涉及的资产，具体为景德镇黑猫集团有限责任公司的无形资产-土地使用权1项。无形资产为被评估单位一处工业用地土地使用权，位于乐平市工业十九路北侧TST4-01,土地权利性质为出让，使用权用途为工业用地，纳入评估范围内的宗地面积为85,338.25平方米，根据规划该宗地建筑容积率不低于0.7不高于L5,建筑密度在30%至55%内，绿地率在10%至20%内
34、，建筑限高30米。已办理不动产权证，产权证号赣（2023）乐平市不动产权第OOlOI89号，土地起止日期为2023年01月18日至2073年01月17日，截至估价基准日，剩余使用年限约为江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86178162M49.6年，目前待估宗地为空地，处于开发状态未使用，开发程度为红线外“五通”，宗地红线内场地平整，四、关于评估基准日的说明1、本项目资产评估基准日：2023年6月30日。2、评估基准日的确定：是委托人根据本次评估目的确定的。五、可能影响评估工作的重大事项的说明I、我公司对本次评估所提供的资料的真实性、合法性、有效性负责。2、我公司纳入评
35、估范围内资产不存在抵押、担保和其他或有事项，涉及价值的相关事项均已披露，无重大隐瞒事项。六、资料清单1、营业执照复印件；2、国有建设用地使用权出让合同等复印件；3、规划通知书复印件；4、不动产权证复印件；5、其他资料。被/静江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-8617816215扫描全能王创建材料三、资产评估说明一、评估对象与评估范围内容本次评估对象为景德镇黑猫集团有限责任公司因拟转让事宜涉及的一宗工业用地土地使用权市场价值；评估范围为评估对象涉及的资产，具体为景德镇黑猫集团有限责任公司的无形资产-土地使用权1项。（详见资产评估明细表）无形资产为被评估单位一处工业用地土地
36、使用权，位于乐平市工业十九路北侧TST4-01,土地权利性质为出让，使用权用途为工业用地，纳入评估范围内的宗地面积为85,338.25平方米，根据规划该宗地建筑容积率不低于0.7不高于1.5,建筑密度在30%至55%内，绿地率在10%至20%内，建筑限高30米。已办理不动产权证，产权证号赣（2023）乐平市不动产权第0010189号，土地起止日期为2023年01月18日至2073年01月17日，截至估价基准日，剩余使用年限约为49.6年，目前待估宗地为空地，处于开发状态未使用，开发程度为红线外“五通”，宗地红线内“场地平整”。纳入上述评估范围的资产和委托人提供的资产是一致的。二、评估方法（一）
37、评估方法简介资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。收益法是被评估对象预期获利能力的量化与现值化，强调的是被评估对象的整体预期盈利能力。成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产己经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈
38、旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用市场法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-8617816216（二）评估方法选取根据评估目的、评估对象状况和所收集的资料，考虑到委估资产具体情况，并根据国家有关规定、评估准则和行业惯例，本次评估对土地使用权采用市场法。（三）评估方法及评估主要步骤市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此估
39、算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法评估土地价格公式如下：P=PBABCXDXE式中：P一待估宗地价格；P比较实例价格；A一一待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；B待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；C待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；D待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；F待估宗地使用年期修正指数除以比较实例使用年期修正指数。三、案例分析1、案例概况待估建设用地面积：85,338.25m2（128亩）用途：工业用途土地使用权类型：出让宗地位置：乐平市工业十九路北侧TS-14-01。2、现场勘查情况根据估价人
40、员现场查勘及估价委托人提供的产权证，待估宗地形状较规则，地势平坦，地基承载力较好，无其他不良地质状况，能满足一般工程假设的需要。待估宗地于估价期日的实际开发程度为宗地红线外“五通”（“五通”指通路、供水、排水、通电、通讯）及红线内“场地平整”。江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-86178162173、评定估算(1)评估技术路线在求取一块待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日的一种方法。其计算公式为：可比案例比准单价=
41、可比实例价格数X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数估价对象市场单价二案例A修正后单价X权重1+案例B修正后单价X权重2+案例C修正后单价X权重3(2)估价思路选择与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属邻近或类似的3个比较案例，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正后，确定估价对象的市场价格。(3)比较实例选择通过调查分析，我们选择了近期发生交易的与委估土地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则如下：与委估土地属同一供需圈。与委估土地用途应相同或相近。与委估土地的交易类型相同。与委估土地的估价期日应接近。交易案例
42、必须为正常交易，或修正为正常交易。实例A:工业园TS-07-01/02地块，土地用途为工业用途，用地面积为58409.29平方米；土地规划利用情况为：L52FAR20.7。土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、供水、排水、通电、通讯)及红线内“场地平整”；交易时间为2023年05月18日；土地使用年限为工业50年；交易方式为挂牌出让；交易情况正常；江西金龙化工有限公司取得宗地，成交单位地价300.12元/优。实例B:塔山工业园TS-09-02地块，土地用途为工业用途，用地面积为33334.12平方米；土地规划利用情况为：L52FAR20.7。土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、供水、
43、排水、通电、通讯)及红线内“场地平整”；交易时间为2023年06月02日；土地使用年限为江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-8617816218工业50年；交易方式为挂牌出让；交易情况正常；江西昌驰新材料科技有限公司取得宗地，成交单位地价300.29元?o实例C:塔山工业园TS-09-06-1地块，土地用途为工业用途，用地面积为200000平方米；土地规划利用情况为：L52FARNO.7。土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）及红线内“场地平整”；交易时间为2022年08月29日；土地使用年限为工业50年；交易方式为挂牌出让；交易情况正常；乐平
44、荣凯科技有限公司取得宗地，成交单位地价300元A?O（4）比较因素的选择根据待估宗地的特点和土地估价师收集的资料，本次评估选择了成交价格、土地用途、交易日期、交易方式、交易情况、区域因素、个别因素作为比较因素。（5）比较因素条件的选择我们对待估宗地和比较实例所在地块进行了实地勘察，通过口头咨询、查阅交通地图等途径详细了解待估宗地和比较实例的各种情况，有比较、有选择地调查了待估宗地和比较实例的各比较因素条件，并据此编制了待估宗地及比较实例和各因素条件说明表2。估价对象与可比实例情况说明表比较因素待估宗地实例A实例B实例C位置工业十九路北侧TS-14-01乐平市塔山工业园TS-07-01/02乐平
45、市塔山工业TS-09-02乐平市塔山工业园TS-09-06-1单价（元/平方米）300.12300.29300土地使用年限49.6年50年50年50年土地用途工业工业工业工业交易日期2023年5月18日2023年6月2日2022年8月29Fl交易方式协议转让挂牌出让挂牌出让挂牌出让交易情况正常正常正常正常区域因素基础设施完善度较完善较完善较完善较完善公用设施完善度一般一般一般一般对外交通便利度较便利较便利较便利较便利环境质量优劣度一般一般一般一般产业聚集程度聚集聚集聚集聚集个别因素宗地面积（平方米）76898.37平方米（115.35亩）58409.29平方米（87.61亩）33334.12平方米（50亩）200000平方米（300亩）容积率1.52FAR20.7L52FAR20.71.5FAR0.7L52FAR20.7临路状况较优较优较优较优江西中恒资产房地产土地评估咨询有限公司联系电话：0791-8617816219景獭瓢期三部嗣蝴事能虹眦蝴服好糊技术说明宗地形状较规则较规则较规则不规则宗地地势较平坦较平坦较平坦较平均宗地地质条件较好较好较好较好规划限制个别条件限制个别条件限制个别条件限制个别条件限制(6)比较因素条件指数的确定及编制比较因素条件指数表为将各比较实例和待估宗地间的各种差别量化，然后反
