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1、某养老型物业项目针对性服务内容与参考范本养老型物业项目针对性服务内容与参考建议方案本项目是在项目推出时就明确定位为an二。该项目也被业界认为是房地产企业进入“养老型地产项目”细分市场的一个典型案例。“养老地产”要求气候条件,包括整个环境都是非常适合养老居住的地域，整个社区的景观设计和房屋居住的舒适度都常高。在这个社区里可以看到每一个老年人见面、打招呼都互相微笑，都是非常友好的。他们的精神面貌很好，虽然都是60多岁的老年人，感觉就像是40岁甚至更年轻,大家在这种社区环境里身心都可以得到极大的放松，生活得非常愉快，我想这是本项目最吸引人的地方。物业管理服务要求中,安排老年人的社区活动是重中之重老年
2、人每天的活动非常多，像家庭聚会、各种各样的Party,各种各样的手工制作、室外室内的各种健身运动，它可以让退休的老年人在这个社区生活的时候，首先有一个非常好的交流平台。因为老年人最担心的就是寂寞、孤独,尤其是现在很多子女的工作压力比较大，真正能够在老人身边和陪伴老人的时间不是很多。但是如果有一群老年人，他们的心态都非常好，同时又有丰富多彩的文艺生活来吸引他们，使他们之间能够有一个很好的沟通和交流的话，他们会觉得生活是丰富多彩的，而且精神面貌、身体健康状态都可以得到极大的提升。本项目主要服务对象是高知识型、高收入型的，而且很多人有过在国外居住或者工作的经历，所以他们相对来说对现代型的养老是非常认
3、可的，他们会在国外了解到很多类似的信息，他们认为这样的一种居家养老的模式是他们非常接受和认可的。本项目总规划建筑面积为万平方米，其中配套公建近万平方米。物业类型包括鲍、联体别壁、虫式庭院以及四层电梯公寓等。开发商从老年社区的特点出发，强调环境和人文关怀。建筑单体设计上根据养老型社区的定位所有设计均考虑无障碍设施。红外无线安防、螂强醺泵等高科技智能产品也被应用于社区各项安全保障与服务设施。项目共分三期开发，包含一个小区（组团）、约一万平方米人工湖和一万平方米景观绿地。一期已于年月入住，与省中心医院合作建立医疗服务中心,邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套也已经投入使用。本项目乒乓球俱乐部、太极
4、拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部于年月正式成立。项目二期继续坚持低密度开发理念，总占地面积约一万平方米，总建筑面积仅为一万平方米。本项目购房人以年轻人为主，老年人自己购买的比例不高，原因在于退休老年人不符合银行发放贷款的基本条件，无法获得银行贷款。也就是说，在本项目真正拥有产权的业主之中，老年人属于少数。本项目所以被称为养老社区，是由其地理位置、配套设施?口服务内容决定的。项目位置远离城区，不适合上班族和年轻人居住，本项目酒店的绝大部分购房人都是年轻人，但90%的居住者是老年人。本项目中的酒店、会所等设施的运作在其官方介绍中并未定位于老年人专用。一些年轻业主也会把本项目酒店当作近郊度假的场所。
5、社区内配套的本项目酒店酒店，主要提供给本项目酒店业主以外（包括老年业主亲属）的人群小住。而康体中心既能出售会员证，又能接待会议团体和零散客人，对社区内外客人都开放。本项目的养老配套设顺口房屋建设,是按照国家对老年社区的设计规范要求设计建设的,老年生活配套设施面积占总建筑面积的8%,配套设施和特殊设施的建设也会适当增加开发成本。社区的养老事业主要由本物业公司和俱乐部公司履行完成。本物业公司负责本项目酒店社区物业管理。本项目俱乐部有限公司负责开发商持有物业的运营管理，主要运营一个五星级酒店、社区会所、医院、康体中心、高尔夫球场、农庄、幼儿园等等。两个公司在经营上独立核算、自负盈亏。社区目前物业管理
6、费收费标准是一元/（月平方米）。物管公司配备固定流动的安保人员值班巡逻，整个小区配备_个摄像头并在监控室集中监控视频画面。除了常规的物业管理服务外，本物业公司专门为老年人提供的咽性服务内容有：1.居家服务类，包括:小时工、玻璃清洁、纱窗清洗、皮质沙发清洁、居室开荒保洁、家私保养、入户特约维修、家政服务、物品搬运（包括社区内搬家）。2、居家代办类，包括:搬家公司预约、火车票飞机票代订、免费理发预约、老年婚纱摄影（证件照）拍摄服务、鲜花预订、家庭绿植养护、免费代订出租车、代购、足底按摩预约、汽车保险及其他保险代理。3、园林绿化类，包括:苗木代购、栽种；草坪代购、栽种；小院绿化养护；小院绿化施工；农
7、庄代管；绿化病虫害防治；树木修剪整形；小院绿地杂草、垃圾清理；废旧物品回收。4、居家便民类，包括:自行车免费打气；钥匙卡免费托管；爱心伞服务；水、电、燃气卡托管服务；电话探视；电瓶车服务；便民服务卡免费派送；复印服务。5、在物业管理服务范围内的项目观光电瓶车，也是为老年业主在硕大社区内出门代步的不二选择。本项目酒店的功能是要满足特定老年群体需要,主要服务和居住对象是能自理或亚健康型老人，他们能够健康自理并在自购或自租住宅单元内居家养老，基本不需要其他人照顾，但需要有共同的集体交流和娱乐活动。本项目酒店医院建筑面积余平方米，是一所功能完善的综合性医院。全院现编制病床位张，员工人，医疗专业技术人员
8、人，其中中高级技术职称人，初级职称18人。开设有急诊科、内科、外科、中医科、老年康复科等近十五个科室。医院的技术力量和服务品质延伸到整个社区，为广大社区居民提供全方位优质的医疗、保健服务”。借鉴本项目的模式，社区服务中的一项重要内容是开发老年人的文化娱乐活动。物业管理公司以鼓励和协助为主，并不对各个活动俱乐部进行实质性的投资。本项目酒店“社区的各种文化活动和文化俱乐部都是社区老年人官发组织、目主经营,活动经费都是自筹的，物业管理公司给予一定协助。”而特约服务（如保姆、家政等）的收费是按当地同类服务的市场价格定价，为老年人提供各类服务在经营上不谋求盈利。位于社区中心会所内的本项目老年大学本项目文
9、体培训学校”于年月经本市教委批准、本省民政局核准、备案后于12月正式成立。本项目老年大学属社区公益机构不以盈利为目的。目前已开设芭蕾舞蹈班、民族舞班、布贴画、电脑班等课程。社区居民除了学习之外，还可以申请开设课程，把自己在某一领域的长期研究成果和心得体会与社区居民分享。老年大学中的许多课程是老年业主自己开发的。本项目社区的绿色农庄也被看作是一项富有“养老社区特色的项目，居民在农庄内可种植各色瓜果蔬菜。通过认领的方式“拥有自己的土地，亲手种菜。如果无暇打理，物管还可以代为照料。本项目社区中心有商业街，目前主要经营百货、餐饮和其他服务类，商业管理公司通过社区铺面房招租引入商家。本项目酒店社区的居家
10、养老要能解决社区中不同健康程度的老人在医疗、家政与护珊艮务、餐饮方面以及精神层面上的不同需求。这说来是简单的一句话，却包含了太多的内涵，各种复杂、繁琐的事务性工作。有些工作还是跨部门、跨行业的。所以，办好本项目酒店的养老事业是要有政府（居委会及其上级单位）、原开发商、俱乐部、物业（管理）、医院、住户共同的努力。要有组织，有规划，由易而难逐步实施；渐渐形成规模。这需要他们中间热心于老年事业，并对其有兴趣的人们的努力，要能集中大家的智慧。本项目在硬件建设方面，本物业公司将充分利用开发商持有产权的配套设施（会所、商业配套、娱乐文化配套），对其进行适合老年人居住的调整，在社区里开辟老年人活动的专门场地
11、。在社会资源方面,把医院、疗养机构、老年健康产品、老年服饰用品、老年餐厅等引入社区,服务通过物管公司，订单式地送到各家各户，业主也可以通过物业服务平台向商家预约服务，本物业公司可以起到中介服务的作用。住户资源的整合，是指吸纳社区中的青年人和身体健康的老年人加入志愿团体/各社区义工也纳入物业服务的系统，统一为小区开展服务。商业服务方面，如一些退休老人愿意从事家教工作的，本物业公司将为其在社区内提供信息发布和联络。本项目酒店老年大学的授课老师全部来自本社区。物管发掘社区中的医学专家、工程专家、园艺专家、文艺专家等组成“社区专家库，通过老年大学?口社团组织发挥作用。物管公司的主要作用在于引导和牵线搭
12、桥。本物业公司的项目部组织架构中设置有修驾务部二，主要负责社区老年服务平台的维护。养老服务部建立初期，为了掌握社区中老年人的情况，人员配备相对多一些，目前本物业公司管理的每个项目的养老服务部配备一人，已经将养老服务和大部分物业服务进行了岗位整合，部分职责转移到楼管员、维修员、保安员、会所经营等岗位上。目前本项目酒店项目部配备一人，分别从事资源整合（商家遴选及考评）、服务调度（服务推广和住户联络）、服务输出（具体执行）以及服务质量回访等工作。管家式的楼管员，一人可服务300-500户，居民通过楼管员申请服务。医院与本物业公司开展合作，免费培训楼管员基础急救、血压血糖测量等技术,甚至还包括制作养生
13、餐的基本技能。本物业公司推出的“老年人菜单服务”,部分内容免费，免费的前提是该项服务不需要支出专项成本。例如问安服务，楼管员到小区巡查期间，对老人定期进行走访，询问高龄老人家庭生活方面是否需要帮助，对其健康情况进行关注。楼管员每人负责巡查的几百户中可能只住着几十位老人，因而不需要支出专项服务的成本。部分中介服务向住户免费，而向商家收费。而例如老年人专用家庭设施改造（安装老年扶手、老年电话等）需要支出部分人工的服务只收取成本费。对于实施免费或低价的服务，特约服务确实是能够有所发展的经营项目，但目前全中国的老年人花钱买服务的消费观念还没有形成，市场需要培育。物管在前期少收费、不赢利，先改变老年人的
14、生活习惯，使其懂得享受服务，这样对下一步的商业消费会有所帮助。我们也是逐步地提升服务然后再增加收费项目和收入，循序渐进。最初的收费项目是年时订的，之后通过入户调查、走访和开专家研讨会，研究制订服务项目和收费标准。现在已经有了很大的调整和变化，菜单内容总共有项，收费的项目占了三分之二。本项目酒店物管费目前的定价为：高层建筑一元/（平方米月）、别墅一元/（平方米月）。社区养老VS机构养老由于本物业公司本项目酒店项目刚刚进入入住阶段才几构养老和社区养老的配合效果尚待观察。城里是朝阳还是夕阳”也许是出于专业分工的不同，”地产就是地产，养地产就是养老地产。养老地产应该是按照市场需求进行定位,既要考虑与地
15、产项目的有效融合，又要能够独立运营。养老地产首先是为了满足老人的需求，而且可以去地产项目之外的其他地方找客户，同时也可以提供社区的居家养老服务。地产项目如果主要依靠老年人客户群,随着时间的推移业主群就会发生改变，养老公寓的配套服务就没有了存在的必要。如果养老公寓独立于地产项目，而且住满，就会持续地提供配套服务，地产一旦需要服务，机构养老的附加值就会体现出来不管业主是居家还是住养老公寓都可以满足如果地产项目不需要,养老院还可以继续生存。大规模的生活社区能够提供养老服务。就中国现在的国情而言，在居住环境不变的情况下，通过物业服务的平台能够为老年人提供专项服务。老年人在这样的社区中居住，既有家庭的氛围又能享受养老院一般周到的服务，洗衣做饭、打针输液都可以在家中完成。物业服务公司将长期在小区里，和居民一起服务居民，对居民情况比较了解；物管公司掌握社区里会所、广场、公用设施等配套的可以利用的资源，可以为老年人开展服务；物管公司和业主长期建立情感关系，相互之间比较信任。故此，本物业公司在社区里开展养老服务是非常有优势的：资源优势、场地优势、信任优势、时间优势,常年24小时驻扎小区，老年人一旦有急事相求，一个电话就可以通知人员帮助。本物业公司在服务手段上，将节约成本，保证服务质量，通过电子网络、智能社区等科技手段进一步优化资源，让服务更加规范快捷。
