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1、某物业公司工程管理类标准全套1.目的建立物业统一的工程管理标准,进一步规范商业管理公司与物业公司服务的工程管理，为后期执行过程中公司考评物业公司的服务及支付费用提供合理依据。2.范围本规定作为物业委托合同附件适用于合同中规定的服务范围。服务标准（分值）考评标考考准评评分得值分接收见开发公司开发合同交付标准见开发合同交付标准装修管2装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向参照服理服务业主进行交底说明务标准，不符合不得分3配合工程部、运营部与商家完成商户的交接工作参照服5务标准，不符合不得分4物管公司根据项目的具体情况制订装修人员及物料是否按5进出的路线及时间照规定执行5每日必须对装修现场进行
2、巡查，涉及结构或政府要求是否做1申报内容，必须由商户提供申报结果。违规装修情况好巡查必须及时告知商管公司并做好证据保留工作记录表登记6商户临时用电、用水、用气的管理符合物业管理规范是否存1在违规操作7每月固定时间对商户用电、用水数据进行记录并报商及时率05管公司（含非装修期）及准确性遗留工8遗留工程与施工单位的对接与跟进，发现问题30分确认是05程处理钟内上报甲方并通知施工单位处理否处理(2)及时9对重大遗留工程提出可行性解决方案是否提1出解决方案10每周形成系统性的跟进报告报商业管理公司参照服5务标准，不符合不得分斐料设11建立设施设备台帐参照服1备台帐务标(2)准，不符合不得分12所有设备
3、应按单机单台或功能系统建立设备卡，参照服1贴于或悬挂于设备上;由于部分设备无法张贴设备务标卡如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可准，不以在附近醒目位置粘贴予以标识符合不得分节能降13在不影响设备功能正常使用的情况下，由甲方审核，参照服1耗乙方监管施工单位完成节能降耗改造工程务标准，不符合不得分14公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的水电控是否存1制开启时间严格按照规定执行，严禁浪费一水一电在因管理不佳的浪费15公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水）合是否存1理化控制在因管理不到位的浪费16定期（每月）递交合理化节能降耗建议是否存05在因管理不到位的浪费17物业公司应根据具体情况
4、建立节能降耗制度,并进参照服5行落实务标准，不符合不得分维养18制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，随时抽1it划保留记录查计划(3)及记录表19维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排参照服2水系统、空调系统、消防系统、房屋本体及附属设施、务标电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场等准，不符合不得分20设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作参照服5务标准，不符合不得分设备房现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录参照服121(8)复印件需张贴上墙准，不符合不得分22配备足够的灭火器和应急灯，通风良好参照服务标准，不符合不得分0.523设备房内的开关、阀门、
5、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识潼要和操作有危险的设备、部彳牛要有警告标识参照服务标准，不符合不得分124各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无跑、冒、滴、漏现象，责任人明确参照服务标准，不符合不得分125设备房中重要设备上端如有排污菅等设施时，应在该参照服0.5管理完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的务标设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，务标以保证重要设备的使用准，不符合不得分重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发参照服电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）务标应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，准，不设备房内环境温度应
6、保持在30摄氏度以下，相对湿符合不度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀,上得分述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无参照服关的物品务标准，不符合不得分设备房内应有9睐人员登记制度参照服务标准，不符合不得分29水电表按照与商户的约定进行抄录，注意观察水电异水电抄0.5动的状况表记录表的准时率30噪音污染严重的设备应采用防噪设施参照服务标准，不符合不得分0.531设备房钥匙由物管公司专人负责管理参照服务标准，不符合不得分132一般型用电（住宅、一般商铺）负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于较大用电（人人乐等
7、）负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。大型用电（电影院）负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录参照服务标准，不符合不得分133管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整参照服1准，不供配电符合不系统管得分理（12）34 高压配电室需要有高压操作工具与高压操作保护设参照服施务标准，不符合不得分公共区域的管井门、箱柜门须处于锁闭状态并配有设参照服35备标识、警示标识。临时取电必须穿管、作出警示防务标护要求准，不符合不得分36 动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，参照服指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆务标准，不符合不得分37 电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制
8、M尝柜参照服内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。务标未M尝控制手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀，准，不相间对地绝缘电阻大于05兆欧。功率因数：不小于符合不0.9得分38高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接参照服线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏务标无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回准，不路标识清楚准确符合不得分39高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工应能识别参照服各种掉牌信号性质务标准，不符合不得分40酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。参照服电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘务标完好无锈蚀。充电状态不允许开盖准，不符合不
9、得分41发生停电事故后，在正常时间（特殊困难不超过15参照服分钟)内启动发电机，并至少连续运行4小时42 发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏；发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作8小时的储备量油，在柴油保质期到期前，应妥善处理储备的柴油；若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的95%以上，四滤应及时更换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主
10、生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次，每次运行时间为30分钟43 高低压配电设备自身温度保持在合理范围内，(25oC)务标准，不符合不得分参照服务标准，不符合不得分参照服务标得分44电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备参照服1务标准，不符合不得分45电梯运行平稳，开关门灵活，舒适感好，平层准确，参照服5电梯轿厢通风，照明良好，从启动到平层皆无异常震动、务标管理冲击以及异常声响准，不(10)符合不得分46合格平层状态平层误差在正负2mm以内，轿厢门闭参照服05合后的误差不能大于5皿务标准，不符合不得分47
11、门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动参照服5润滑良好务标准，不符合不得分48限速器动作灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装参照服5置正常工作，断绳安全开关的可靠性务标准，不符合不得分49供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录登记参照服5表务标准，不符合不得分50电梯机房地面应铺装或进行油漆，门窗应有防飘雨设参照服5施务标准，不符合不得分51保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油参照服5标规定范围内务标得分轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，参照服无积水务标准，不符合不得分52 继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制参照服盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电务标
12、准，不符合不得分53 铃、对讲，指示灯、照明不缺损,工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误54 盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显参照服务标准，不符合不得分55 滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1三o间隙应均匀参照服准，不符合不得分56缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀参照服5务标准，不符合不得分57传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或参照服5滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠务标准，不符合不得分58钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距参照服5内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面务标有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原准，不直径9
13、0%符合不得分59安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能参照服5准，不符合不得分60物业公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人、发参照服5生火灾、自然灾害等务标准，不符合不得分61电梯机房应有通风降温设施，温度保持在22-30度参照服05之间，无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位务标准，不符合不得分62运行出现故障后，有电梯上岗证或具备救援知识的人参照服5员，应在15分钟内到达现场做相应的救援处理务标准，不符合不得分63水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正参照服5用手将门拨开务标常机密封泄漏应小于3滴/分，填料三封泄漏应小于务标给排水10滴/分。）润滑油箱内不能混入水分，
14、油位在油标准，不系统管范围内，具体操作参考水泵说明书符合不理得分(10)64设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动参照服1作灵敏可靠。水池、水箱按规定时间进行清洗及水质务标检测,各常用阀门经常清洗、保养和阀门与管道及连接准，不件的紧固检查。符合不得分65限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突参照服1发事件处理应具有有效预案务标准，不符合不得分66供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道参照服05上的压力仪表每年定期进行校验务标准，不符合不得分67下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积，地参照服05下各雨、污水井室定期检查并清理，地下各给水井室、务标消防阀门井室处
15、阀门定期检查并保养。准，不符合不得分68污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管参照服1线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，务标平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示准，不灯完好。电机运行电流小于额定值符合不得分69日常巡查四小时一次，用水高峰时每两小时巡查一参照服5次，并做好相应记录务标准，不符合不得分70常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空转，参照服5避免污染环境与浪费电能务标准，不符合不得分71综合菅沟、化粪池等一定深度的检查井，使用五防井参照服5准，不符合不得分0.572建立化粪池、下水管线、污水井清掏检有计划，外委参照服或部分外委工作计划务标准，不符合
16、不得分73水泵房有报警设施，防止爆管（如不易安装，可增设闭续，24小时实施有效监控）参照服务标准，不符合不得分0.574有排水沟和防溢水设施参照服务标准，不符合不得分0.575在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生参照服0.5活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，管线务标上有流水方向指示准，不767778每星期各泵轮换使用一次做好日常维保记录和人员进出登记生活水泵房水箱间维修保养要注意油漆，涂料,稀料、焊接等对水的污染，要有相应的通风措施确保安全符合不得分参照服5务标准，不符合不得分参照服5务标准，不符合不得分参照服1务标准，不符合不得分智能化79停车场道闸系统：服务器及管理附属设
17、备运行正常，参照服1系统管数据完整、手动按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良务标理好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机坐固定稳固准，不(6)符合不得分80监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、参照服1光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画务标面清晰；画面切换稳定准，不符合不得分81每星期按监控镜头数量的5%抽检试验，重点位置（机参照服5房、仓库、电房等）监控镜头要全面检验务标准，不符合不得分82周界防越报警系统（如有）：红外线接收、发送效果参照服1良好，功能正常；报警主机运行正常、操作键盘布撤务标防正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。准，不探测器清洁、安装牢固符合不得分83巡
18、更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、参照服1准，不符合不得分84背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工参照服1作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、扬务标声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象准，不符合不得分85按照保养计划对电脑进行维护。根据电脑的实际情况参照服5与使用情况，对重要部位（机房、仓库、电房等）的务标录制硬盘进行调整，如有必要可以增容或者部分内容准，不的单独存储符合不得分86消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防参照服1消防系专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录，消防控务标统管理制中心专人值班，监控区域内各项消防状态，发现异准，不(10)常情况及时
19、上报并做好记录，消防控制中心值班人员符合不需培训后方可上岗。得分87消防水泵、喷淋水泵供水系统具备1王意时间启动不堵参照服1采集底座显示正常，采集数据正常务标转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。务标消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压准，不力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常符合不得分88 消防泵每星期试运行一次参照服务标准，不符合不得分89 喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器参照服清洁并定期对外观进行检查，同时按比例进行抽检务标准，不符合不得分90 消糊E烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各参照服91种模块处在良好工作状态，有联动测试记录。设施功务
20、标能完备无损坏准，不符合不得分92 消防结合器和地下消火栓的扳手、钥匙、大闸应在监参照服准，不93符合不得分消防系统应保持状态良好，监控室内有自动改手动切参照服194换按钮务标准，不符合不得分定期对消防栓进行末端压力检查，以确保在正常值内参照服195务标准，不符合不得分卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门创乍程序参照服0596正确务标准，不符合不得分对消防系统应有检测计划，并在一定周期内覆盖全部参照服05准，不符合不得分空调系97冷却塔内填料5年进行更换一次,冷却塔噪音小于63参照服1统管理分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转务标动部位无异响做好定期检修并记录，冷却水、冷冻水准，不
21、的年检测报告齐全符合不得分98风机末端整体设备等至少半年进行维保一次；中央空参照服1调新、回风机组过滤网至少每月清洗两次务标准，不符合不得分冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明参照服1书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调务标试，并按操作流程进行操作，（冬季结冰地区需要有准，不防冻措施）符合不得分100冷却水水流开关或其他类型传感器应稳定可靠。其输参照服1准，不符合不得分IOl房屋本体及附属设施管理房屋主体承重结构部位无变形、裂舞、腐蚀现象参照服1务标准，不符合不得分102(10)每年3-5月为防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接参照服1地电阻值不大于1欧姆，引下线、屋顶避雷网
22、线、中务标性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，如有生锈，准，不用银粉修复符合不得分103空置房水电控制阀门应处于关闭状态参照服5务标准，不符合不得分104内外墙面地面、建筑小品外观完好、整洁，空调架安参照服5出参数应与冷水机组要求相匹配务标准，不符合不得分105室勺密牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，参照服5外墙装饰无破损务标准，不符合不得分106屋面排水与地面雨水并通畅，日常每周巡检一次，每参照服1年雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进务标行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录和统计准，不符合不得分107项目内导示标志完好无损参照服05务标准，不符合不得分108各种休闲娱乐设
23、施转动部位灵活，无异响，承重部位参照服05准，不符合不得分109儿前獭场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，参照服1环境清洁，色彩活跃，物品整齐务标准，不符合不得分110根据实际季节、气候、时间对水景观的控制开放参照服05务标准，不符合不得分111所有钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年油漆一次，保参照服05证鲜亮务标准，不符合不得分112木作的翻新和油漆应每年进行。次参照服05准，不符合不得分113操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的参照服1娱乐设施，应设置使用说明，做好相应的安全警示务标准，不符合不得分114活动区域配备的开放说明、设施使用说明、温馨提示参照服5务标准，不符合不得分115
24、景观照明根据商管公司的规定时间对景观照明的控参照服5116制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无财员线务标路，尽量使用安全电压准，不符合不得分117造价在1万以上及特殊的加建改造需要施工图纸，平参照服1加建改面图与例图，注明相关雌,如长、宽、高、厚、线务标路的距离、图例等准，不造管理符合不(3)得分118技术交底：需要说明施Zn田节，重要位置的相关要求，参照服1注意事项，施工工艺，相关材料标准，任何工程要求务标前提是符合行业、国家、安全标准等相关规定准，不符合不得分119特殊工程需要对重要部分的材料封存,如瓷砖、板材、参照服05管材、涂料、石材等材料务标准，不符合不得分120新工艺新材料必须
25、符合相关规定，如使用标准，安全参照服05标准，环保标准及行业、国家标准务标准，不符合不得分计量仪I?购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家参照服1器仪表生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期务标管理由公司指定部门送专业机构检验，出具检验报告结准，不(3)果，并有效标识符合不得分122对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设参照服备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出务标具证明材料准，不符合不得分123受检合格的仪器仪表作好受控标识；不合格的仪器仪参照服表（设备）外送专业机构调校、修理或予以报废处理，务标并予以记录存档准，不符合不得分质保金124在接到退付质保金申请
26、后立即以公告、短信、电话的参照服退付管形式告知服务区域内的业主,让业主半个月内来报修，务标理公告要照相，电话要有电话通话记录、时间、通知的准，不(3)电话号码、被通知人的姓名以及意见符合不得分125做好证据收集，确保不引起法律纠纷参照服0.5务标准，不符合不得分126组织专业维修人员仔细排杳相关项目，是否百分百没参照服1遗留问题，如果存在隐患问题，立即提出整改，合格务标为止，即将出现的问题需要施工方整改或者预留风险准，不金符合不得分127退付质保金应由各管理处工程主管、客户服务主管及参照服5项目负责人签字后物业公司才进行签字。应扣除代付务标的整改费用准，不符合不得分维修家128维修人员接单后,
27、检查整理仪容仪表,根据维修内容，参照服1政服务做好相关材料工具准备，30分钟内到场,不能在较短务标（5）时间内到达的，需由客户服务部知会客户，并约定时准，不间符合不得分129工完场清，物品回位，垃圾装袋带走参照服5准，不符合不得分130完成维修工作后应主动请客户检查，客户满意后，请参照服5客户在维修服务单上签名确认及服务意见。并把维修务标单按照填写规定返回客服中心登记回访准，不符合不得分131维修人员入户维修时，不可与业户聊天和打听业户隐参照服1私，禁止收取业户钱物，不得泄露公司任何机密务标准，不符合不得分132维修或更换贵重物件时，应得到高屋领导同意，并与参照服1业主签订相关协议务标准，不符合不得分133经现场检查，发现无法即时维修的应与业户讲明情参照服1况，根据实际情况汇报客服中心与工程主管或维修班务标长准，不符合不得分制表：审核：批准：
