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1、土地估价技术报告项目名称：*的土地评估受托估价单位：*县地价评估事务所土地估价技术报告编号：评2013（技）字第123号提交估价报告日期：二O一三年十一月二十八日土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称*的土地评估二、委托估价方收储中心三、受托单位*县地价评估事务所四、估价目的*县人民政府将位于*县*镇*村五宗工业用地（*有限公司）进行收回，为合理供地，收储中心委托*县地价所对该地块进行土地价格评估，以提供参考价格。五、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号
2、文）4、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）；5、关于公布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006年307号）；（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程；（三）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1、*省土地管理法实施条例；2、土地评估有关的资料；A、*县人民政府关于同意实施*镇等七个乡镇和*乡*村基准地价成果的批复（*政秘200819号）。（四）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料五、估价基准日二C）一三年十一月
3、二十六日六、估价日期二O一三年十一月二十五日至二。一三年十一月二十八日七、价格定义根据委托方提供的资料及现场查勘，待估宗地为位于镇林村，待估宗地现状用途为工业用地，估价设定年期按各类用地法定最高使用年限50年。待估宗地实际开发程度为宗地红线外“三通”（通路、供电、通水），红线内现状；本次评估界定的土地开发程度为宗地红线外“三通”和红线内场地平整。故待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日2013年11月26日土地使用年限为剩余年限的土地使用权价格。价格定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：、表1待估宗地地价定义一览表宗地名称位置估价设定的用途评估设定使用年限（年）估
4、价期日的实际开发程度估价设定的开发程度备注*县*有限公司*镇*村工业用地剩余年限宗地红线外“三通”，红线内场地平整宗地红线外“三通”，红线内场地平整红线外“三通”指通路、供电、通水八、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准日为2013年11月26日，土地使用年限按待估宗地剩余年限的有偿使用土地使用权价格。估价结果如下：九、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、供地方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象作为工业用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的
5、土地收益。3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、职能部门提供资料属实。7、待估宗地的评估价格是指在本报告评估设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日2013年11月26日，土地使用年限为剩余年限的土地使用权价格。（二）估价结果和估价报告的使用1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日在设定的土地开发程度、用途和土地使用年
6、限及正常市场条件下的有偿使用土地使用权价格现值。若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，*县地价所不承担责任。4、报告中有关待估宗地的土地权属状况等以职能部门提供的信息为依据。5、报告中有关待估宗地的土地面积，本次评估的土地面积是以建委提供的面积为准。6、本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。7、本评估报告及估价结果的使用权归委托方所有，估价结果的解释权归*县地价所负责。8、任何违规使用本估价报告及估价结果造成的不良后果，责任自负，给受托方造成
7、不良影响的，受托方保留依法追究权利。（三）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）其它说明1、职能部门对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经*县地价所书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。十、土地估价机构*县地价评估事务所二O一三年十一月二十八日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地状况表2宗地名称位置用途
8、设定使用权类型面积（平方米）证号备注*县*有限公司*镇*村工业出让1644.3(2003)字第067号*县*有限公司*镇*村工业出让6596(2003)字第067号*县*有限公司*镇*村工业出让7153.3(2003)字第067号*县*有限公司*镇*村工业出让996.9(2010)第636号*县*有限公司*镇*村工业出让971.5(2010)第636号*县*有限公司*镇*村工业划拨1375.2购买瑞金医院土地未变更*县*有限公司*镇*村住宅704.5购买农户房屋及周边土地*县*有限公司*镇*村1110.9私自征用未报批*县*有限公司*镇*村工业出让973.6处于一期老厂区内，未办理土地登记二、
9、地价影响因素分析（一）城域总体概况*县位于*省东南部，东临浙江，南接黄山，县域面积1126平方公里，辖11个乡镇81个村（居）委会，总人口18万人。*县是含中山的低山丘陵山区，西部为黄山支脉，东部为西天目山脉，主要山峰皆在千米以上。境内大郭、大会、大葵三山鼎立，从东北向西南、西北向东南倾斜。东部的清凉峰海拔1787.4米，是*的最高处；南端的江村环海拔125米，是*的低谷。徽岭山脉绵亘中部，分县境为岭南、岭北两部分。境内河流交错，沟谷纵横，2千米以上的天然河流136条，总长831千米。主河道登源河长55千米，扬之河、大源河各长40千米，三河流域面积582.5平方千米，占全县总面积的52.6%。
10、此外，戈溪、黄石坑、徽水、大郭、卓溪等河皆长15千米。北流之水属长江水系；南流、东流之水属钱塘江水系。*因水而得名，据记载，“县北有乳溪与徽溪相去一里并流，离而复合,有如*焉，故名*”*历史悠久，人文荟萃，文化底蕴厚重，是徽文化的发祥地之一，被誉为和谐之源、文化名城、名人故里、徽菜之乡。*具有良好的区位优势，省道S215、S217、皖赣铁路纵贯县境，县城距黄山国际机场仅57公里，与徽杭高速、合铜黄高速“一小时交通圈”的形成，拉近了与上海、杭州、南京、合肥等城市的辐射距离，是*省融入苏浙沪、对接长三角的前沿阵地。（二）自然条件*地处皖赣通衢，处黄山支脉与西天目山支脉结合带，俗称“宣徽之脊”，是长
11、江水系与钱塘江水系的分水岭。*境内多山，海拔千米以上山峰40余座。大郭山主峰清凉峰海拔1787.4米，为华东地区第二高峰，最低处*镇江村环村海拔125米，县域海拔171米。岭山脉绵亘中部，分县境为南北两部分。属亚热带季风湿润气候区，四季分明。年均温15.9C,无霜期233天，年降水量1500毫米。主河道登源河、扬之河、大源河各长40余公里。据测算，水能资源可开发量为2.3万千瓦。境内矿藏已探明39种，主要有金、银、铜、铐、铝、铅、锌、磷石、石煤等。其中钙矿储量达40780吨；石煤储量13.96亿吨，位居全省榜首。野生植物资源，已查明150多科，1320余种。其中，属国家重点保护的珍稀植物27种
12、，省、地方保护的20余种，主要树种有杉木、马尾松、黄山松、青岗栋；还有桑、茶、油桐、油茶、山核桃等经济林；竹类分布较广，主要有毛竹、元竹等。药用植物，有贝母、黄莲、白术、丹参、山茱萸、茯苓、七叶一枝花等600多种。（三）、基础设施建设农村公路是公路网的基础，是社会主义新农村建设的重要内容，也是农村重要的公益性基础设施，与人民群众的生产生活息息相关，*县政府高度重视农村公路建设,将农村公路“村村通”工程作为民生工程的实施重点，写进每年的政府工作报告，强力推进。2011年*县出台关于城市东进园区西扩的决定，构建事关*未来长远发展的空间布局。大力开展与知名大企业、大集团的战略合作，登源新区在长三角地
13、区引起广泛关注，与江苏丰盛集团正式签订战略合作框架协议。新区“3+1”工程扎实推进,与太平洋建设集团达成灵山隧道BT模式建设协议，开工准备全部完成；省道215线东迁改造立项批复；城南入口景观工程加快推进，土地补偿登记440亩，生态环境综合整治全面展开；新区整体策划中期成果完成，各类规划编制启动。强力推进园区跨高铁、高速向西发展，扩区总体发展规划基本完成，高速互通西移及来苏北路连接线顺利竣工，郭山路二期、祥云路二期完成路基工程，丈量土地1278亩、场平1500亩，配套管网建设同步推进，铁路苗圃土地置换及军用光缆、高压杆线迁移等制约西扩难题取得突破，园区发展空间进一步拓展。*县政府强力推进重点项目
14、建设。开展重点项目推进月活动，建立健全项目推进机制，县政府常务会定期听取重点项目工作汇报，实行重点项目月调度制度，及时掌握24个重点项目进展动态，协调解决问题，强力推进项目进程，支撑*未来长远发展的重大项目在攻坚克难中胜利前行。抽水蓄能电站列入省政府重点调度项目，提前40天完成年度工作目标。皖赣铁路新双线完成开工前期工作，皖赣铁路既有线电气化改造可研阶段支撑性文件完成编制并上报铁道部，黄杭客专可研待国家发改委审批，京福高铁完成投资10.5亿元。黄高速全线竣工，*谭高速批准立项，省道217线改造顺利推进。扬溪源水库获省政府批准并下达封库令，18个重大项目列入省“861”行动计划。省人大常委会办公
15、厅第八次召开帮扶*发展座谈会，重点支持3个方面27个项目。全年争取中央财政补助项目36个、资金5327万元。紧紧围绕重大项目落实落地，共争取建设用地指标2065亩，筹措项目建设资金5亿多元，有力保障项目顺利推进。城北入口、城南入口及华龙公路景观工程基本完成，东山路完成路面改造，登源河绿水长廊综合治理一期工程完工，扬之河、翠溪河景观防洪工程进展顺利，内环线河滨南路一期、灵山路三期、中王北路一期、东门桥重建、登源公园启动建设，美化了城市形象。建成西区公园，加快城北入口、翠溪河等污水管网建设，城市商业中心、农贸中心、文体中心开工建设，城市功能进一步完善。完成古林路、锦屏路金边工程,政务服务中心、国防
16、动员中心、法院审判庭大楼、地产大楼建成，110指挥中心及国投公司大楼即将完工。创新城市管理，完成城市公交运营体制改革，建成数字城管与应急联动指挥中心，出台城市容貌标准。成功争创*省第二届文明县城，城市文明程度不断提升。农村基础设施建设加快，改造农村危房2646户，村庄环境卫生整治全面启动，完成3个乡镇农村清洁工程，农村人居环境得到改善。（四）、*县2011年国民经济发展状况2011年，是实施“十二五”规划的开局之年，*县人民在县委的坚强领导下，深入贯彻落实科学发展观，抢抓机遇、振兴*,坚持“东向发展”和“一主两翼”战略,大力实施“三区一廊”和“城市东进、园区西扩”规划建设，不断推进全面大建设，
17、在*省县域经济分类考核和皖江城市带承接产业转移示范区评比中名列前茅。2011年，*县全年生产总值突破40亿元，比“十一五”规划开始年增长24亿元;财政收入突破7亿元，增长5倍多，年增量超过规划开始年总量，其中地方财政收入增长近六倍；工业增加值增长2倍多，新增年销售收入2千万元以上规模工业企业46家；特色农林产品加工产值增长5倍多，省级农业、林业龙头企业发展到26家、新增22家；旅游业快速发展，旅游接待人次增长近7倍，旅游综合收入增长8倍多，建成4A、3A级景区各4个，高星级酒店从无到有，蓬勃发展；金融业迅猛发展，金融机构由5家发展到14家，在全省率先成立农银村镇银行。与“十一五”规划开始年相比
18、，累计新增贷款20亿元，增长22倍；完成固定资产投资228亿元，增长近5倍，其中完成工业固定资产投资127亿元，增长4倍多；成功引进年产100亿元、总投资22亿元的欣意电缆项目，全年引进省外项目122个，其中亿元以上项目20个，实际利用省外资金95亿元，增长10.3%。9个投资过亿元、总投资28.5亿元的现代服务业项目快速推进，*迎宾馆五星级贵宾楼、四星级*国际大酒店建成开业，文化体育创意园列入省“861”行动计划。在更为严峻的宏观经济形势下，全县经济社会平稳较快发展，呈现出科学发展、转型发展、和谐发展的良好态势。预计，全年实现生产总值42亿元以上，同比增长13%以上；财政收入7.25亿元,增
19、长34.1%,其中地方财政收入4.37亿元，增长45.4%；固定资产投资53亿元以上，增长25%以上；社会消费品零售总额15亿元，增长18.1%；进出口总额4800万美元，增长32.7版城镇居民人均可支配收入增长12%以上；农民人均纯收入增长18%以上。（二）、区域因素*镇位于*县南部，介于北纬29o5430o01,东经118o29118o37,之间，东、南、西与本省歙县交界，北与本县华阳镇、*乡、长安镇相连。土地总面积9900公顷。截至2005年底全镇耕地总面积604公顷，其中水田520公顷；全镇共有茶园面积20公顷，产量13吨；全镇共有水产品养殖面积97公顷。*镇地处皖南山区腹地，是*县的
20、南大门，地势东南高西北低，土地类型复杂多样，主要地貌为中低山丘陵，山多地少，变幅较大，大源河、登源河贯穿全境。气候属于亚热带季风气候，年平均气温17。（3,年平均降水量1500mm,雨热同季，年日照时数平均在2000小时，无霜期210天，阳光较为充足，四季分明，区域范围内的地带性土壤主要为红壤、草甸土、水稻土。林业资源较为丰富，主要有杉、松、榛、枫、檀、竹类等。全镇农业生产较为稳定，粮食产量4612吨，油料543吨；主要经济作物有桑、茶、竹笋及板栗、银杏和中药材，是宣城市蚕桑之乡；特色农产品有食用菌、野生蔬菜等。工业产品主要有玻纤、精细化工、小机电、轻工、饲料及木竹特色加工品等。*镇距*县城1
21、0公里S215线、芜屯公路及皖赣铁路贯穿全境，公路网贯通各村，为今后工农业生产发展奠定了坚实的基础。（三）、个别因素待出让地块的土地位于*县*镇*村，宗地的形状一般，地质条件好，待估宗地的四至见宗地图。该宗地原为*华林公司的老厂区，后根据政府的相关政策，将厂区迁至生态工业园区，经现场勘察，厂区目前处于闲置状态，该宗地的前身为上海三线厂用地，1999年华林公司购买了其中的土地及房产，土地面积为15393.6平方米，并且办理了划拨工业用地的国有土地使用证。2003年公司提出申请要求办理出让手续。2003年5月20日根据县政府常务会议纪要（第17号）决定：同意免收华林公司土地出让金，同时也明确若企业
22、今后转让该宗地或改变土地的工业用地性质，必须按即期土地评估价格补交出让金。2009年公司扩建，于2009年4月以挂牌方式取得了位于老厂区边缘的二宗地，面积1968.4平方米，且办理了出让工业用地的土地证。后公司根据需要，又从黄山市人民政府所属的原瑞金医院转让部分土地，面积约1375.2平方米，但未办理土地变更登记。又从户购买了房屋及部分土地约704.5平方米，也未办理变更手续。从农户处征用土地约H10.9平方米，未报批。根据测绘公司及华林公司的指界，本次实测面积为21526.2平方米，扣除未办变更及报批手续的外，余18335.6平方米已确权。第三部分土地估价一、估价原则（1）替代原则根据市场运
23、行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又
24、要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此,在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或
25、效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。二、估价方法与估价过程方法选择：由于待估宗地属出让的工业用地，因此对类似的土地价格参照出让工业用地最低价120元/平方米，并考虑剩余年期的价格。未办理变更手续的土地按划拨用地使用权的权益价格进行测算，征用的土地按现行征地标准进行测算。三、地价的确定经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准日为2013年11月26日，土地使用年限按待估
26、宗地在估价设定年限条件下的有偿使用土地使用权价格。估价结果如下：待估宗地土地价格评估一览表:宗地名称土地面积（平方米）评估价格（元/平方米）剩余年限土地总价（万元）备注老厂区一期15393.6115.6339.5178由于本宗地当时办理出让时政府同意免交出让金，但改变用途时需按即时价格补交出让金，可参照老三线厂类似的价格（22元/平方米）补交出让金，即36万元。实际此部分的补偿价格为142万元。老厂区二期1968.4118.3645.1723.30挂牌出让老厂区一期973.6未办理土地登记购买瑞金医院的土地未变更部分1375.2需提供相关的手续。未办理变更登记。购买户房屋及周边土地704.5私自征用农户土地部分1110.9合计21526.2
