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1、中国房地产市场2022总结&2023展望2022年，多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有,年初以来调控政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好稳定市场预期，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。2023年，疫情防控形势有望改善，我国宏观经济有待恢复，房地产市场能否顺利走出底部区间？第一部分2022年中国房地产市场形式总结1.价格水平图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化新建住宅价格方面，2
2、022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势,下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-11月百城新建住宅价格累计上涨0.06%,较2021年同期收窄2.40个百分点。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%,较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格持续下跌，截至11月，已连续5个月环比下跌。单11月来看，百城新建住宅均价16190元/平方米，环比下跌0.06虬二手住宅价格方面，2022年ITl月，百
3、城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌0.55机上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%,较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，7-11月，价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。11月，百城二手住宅价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%,跌幅较10月扩大0.05个百分点。图：2020年6月至2022年11月百城价格环比下跌城市数量变化1001倚翕下除个玄二手房下BtA以MW曲神IiwM85S8三三!5S83SS88从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建
4、住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。11月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为57个，较2021年同期增加4个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至75个，已连续4个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年ITl月，新建住宅价格累计下跌的城市有69个，二手住宅价格累计下跌的城市有74个。综合来看，2022年百城房价走势疲弱，展望2023年，预计随着疫情防控形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的恢复时间。2、成交规模根据统计局数据，2022年ITO月，全国商品房销售面积11.1亿平
5、方米，同比下降22.3乐商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1%。10月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%,房地产市场销售未出现明显好转。图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势2022年ITl月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。据初步统计，2022年ITl月，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8虬具体来看，上半年，市场延续调整态势，重点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月，疫情影响逐渐弱化叠加热点城市优化政策效果显现，市场表现边际修复。三季
6、度,受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响，市场成交活跃度再次下行，重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%；IO-Ll月购房者置业情绪继续走低，重点城市成交面积环比下降均在10%左右，同比降幅仍超两成，单月已连续18个月同比下降，市场预期依然较弱。图：2020年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势分梯队来看，2022年ITl月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降24.9%,降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.8悦降幅最大。三四线代表城市同比下降36.0双具体来看，上半年市场延续2
7、021年底调整态势，各线代表城市销售面积同比均降，其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响，市场观望情绪加重，代表城市成交面积降幅位列各线城市之首。10月以来，各线城市市场销售依然承压，政策效果不明显。3、需求结构图：2022年ITO月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图30%20%1(KW-IW-25-3W2n套总价均值变化鼻忸怪情僧春阊川矍除阖N三线城市一线城市晟僮阊直I细,圄森同二线城市-20%-30%定南| B-40%上北深广 海I京I班11州一线城市博恪僮年僮憧悟怪情阖亶甯二线城市泉芸 鞋区 绍东侯 廊 州I
8、湖I州I州I兴|箕|山I坊三姣城市2022年以来，代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行，主要受两方面因素影响：1）今年我国宏观经济面临较大下行压力，居民失业率处在高位，居民收入预期明显转弱，置业信心不足，其中刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时部分新房受限价因素影响，与二手房出现价格倒挂，吸引改善客户入市；2）近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。图：2022年I-IO月30个代表城市各面积段住宅销售套数占从面积段成交套数占比来看
9、，与2021年相比，30个代表城市中，18个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，24个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。另外,23个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需产品表现整体较2021年明显转弱。2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，该部分土地多将在2023年入市，预计整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。同时，我国经济仍处在缓慢恢复阶段，居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间，刚需释放动能仍偏弱。预计在2023年成交结构中，改善类产品占比或进一步提升。4、供
10、求关系2022年ITO月，全国房屋新开工面积为10.4亿平方米，同比下降37.8%,单月新开工面积自4月起连续7个月同比下降超35%o10月新开工面积环比下降，绝对规模处今年以来月度最低水平，但在去年同期低基数下，同比降幅收窄9.3个百分点至35.l%oITO月，全国房屋施工面积为88.9亿平方米，同比下降5.7虬全国房屋竣工面积4.7亿平方米，同比下降18.7%,8-9月随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄。10月房屋竣工面积环比增长41.5%,竣工出现边际修复，同比降幅略有扩大至9.4%o图：2019年以来50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势万
11、平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1-11月，50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，市场销售疲软叠加部分城市疫情封控影响，房企推盘节奏放缓。据初步统计，2022年1-11月，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1790万平方米，处2015年以来同期最低水平，同比下降41.7%o具体来看，上半年重点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积环比增长48.3%,同比降幅收窄超10个百分点。三季度房企推盘意愿再次走弱，新批上市面积同比下降43.9虬进入11月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货
12、节奏，50个代表城市新批上市面积环比由降转增超四成，但同比下降仍超20%。图：2020年以来各线代表城市商品住宅可售面积出清周期（按近6个月月均销售面积计算）短期库存来看，50个代表城市可售面积处在相对高位，出清周期为16.9个月。截至2022年10月末，50个代表城市商品住宅可售面积约36829万平方米，供需两端均偏弱的情形下，重点城市可售面积处于2017年以来的相对高位，较2021年末下降5.5队出清周期方面，截至10月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为16.9个月，较2021年末延长3.1个月，其中三四线代表城市出清周期为20.9个月，市场库存去化压力较大。表:2022年
13、10月代表城市商品住宅可售面积及出清周期（按近6个月月均销售面积计算）城市可售面积（万平米）出清周期（月）城市可售面积（万平米）出清周期（月）杭州2503.2青岛190114.9上海5025.6广州124417.2合肥3828.0武汉185217.2苏州7438.0北京124417.5西安6869.9无锡50818.3南京53710.2南宁87019.7温州75310.9长春106020.3深圳34011.5期119220.8长沙78212.7沈阳152722.2157912.9郑州92322.2济南133413.8厦门34324.0宁波82814.3天津204529.7杭州、上海、合肥等城市
14、短期库存不足，天津、郑州、沈阳、重庆等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。截至10月末，杭州出清周期仅3.2个月，上海出清周期亦不足6个月，且接近近五年最低水平，短期库存不足。西安、南京、温州、深圳等地出清周期在9-12个月之间，库存相对合理。天津、郑州、沈阳、重庆等城市出清周期在20个月以上，短期市场销售去化承压。整体来看，2022年以来，重点城市商品住宅供求面积均为2015年来同期最低水平，房企推盘积极性不足。供需两端均弱下，重点城市可售面积处在相对高位，仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月，三四线城市库存去化压力较大。5、土地供求受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，
15、政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。2022年ITl月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降37.6玳36.4%,绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化士拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.3%o图：2022年I-Ll月各梯队城市住宅用地供求情况指标一线二线22城中二三m其他二线城市三四线推出面积同比-40.8%-46.1%-49.1%-38.5%-30.5%成交面积同比-19.3%-41.5
16、%-41.8%-40.7%-32.4%土地出让金同比-8.1%-33.5%-32.4%-39.1%-43.6%楼面均价同比17.2%13.7%16.1%2.8%-16.7%注：上海剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地。各线城市推出和成交面积、土地出让金均不同程度下滑。推出方面，据统计，2022年ITl月，各线城市住宅用地推出面积同比降幅在四成左右，二线城市降幅近五成。成交方面，受推出面积下降、企业拿地力度减弱影响，各线城市成交面积、土地出让金同比亦均下降,其中一线城市成交面积降幅近两成，土地出让金降幅近一成，二线和三四线城市成交面积、土地出让金降幅均在三成以上，市场下行期
17、，普通二线城市及三四线城市市场调整压力更大，土地出让金降幅均在四成以上。楼面价方面，一二线成交楼面价上涨，三四线城市楼面价呈下跌状态。图:2015年以来全国住宅用地流拍、撤牌及底价成交情况（全市口径）流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量均处近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍较高一方面，市场低迷下政府推地谨慎，推出宗数较去年缩量明显；另一方面，2022年以来，全国各地持续优化士拍规则、释放优质地块，提高房企参拍积极性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情况，但各地土地市场情绪仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。据统计，2022年1-11月，全国流拍地块数量共计3332宗，
18、撤牌575宗，流拍撤牌率21.3%,较去年同期仅下调1.3个百分点。表：22城2022年涉宅用地各批次推出情况（市本级，单位：万皿，截至2022年11月）城市2022年推出面积2021全年变化首批次二的欠三批次四批次五批次合肥142747%351325471213上海1102-1%44623535863无锡701-2%10318197151170成都1430-22%440438351118厦门274-23%7485112-福州453-32%1208217576苏州702-42%1652156917083南京1059-42%1454543423092长沙1078-44%323350225185杭
19、州1182-45%58134420850北京524-45%16917514832深圳426-50%108180122101宁波543-53%25620484郑州839-55%207227336天津684-58%31815012194广州918-59%276147389106青岛775-61%88211227249济南620-64%23615414387-武汉778-72%939243953106重庆467-73%147226沈阳263-84%33203长春111-96%3328合计16356-52%4713470645101777450注：沈阳、长春2022年未发布三批次土地公告；上海剔除纯保
20、障房、租赁住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地。根据中指监测，截至11月，22城整体供地完成率不足六成，其中长春、重庆不足两成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市。22城土地推出批次较去年增加，多城已供四批次，但推出规模缩减。据统计，2022年ITl月，22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超七成。成交方面，一11月，22城集中供地共成交1.3亿平方米（其中三批次已成交19城），较2021年下降52.8%,土地出让金L6万亿元，较2021年全年下降39.1%。22城各批次流拍撤牌率相对平稳，底价成交占比逐批
21、次走高，三批次底价成交占比达79.6%,较二批次提高12.8个百分点。表：22城2022年涉宅用地各批次不同企业拿地情况（已成交城市，截至11月）央国企混合所有制民企地方国资首批二批三批首批二批三批醐二批三批首批二批三批福州39%46%4%0%0%0%5%3%3%56%51%93%无锡0%0%0%0%0%0%8%45%11%92%55%89%济南55%14%6%0%0%0%13%13%6%32%73%88%成都35%47%11%0%0%0%19%11%10%46%41%79%武汉48%81%7%0%0%0%28%3%19%24%16%74%71%35%17%11%0%0%4%11%13%15%
22、53%69%青岛9%32%8%0%3%0%58%24%26%33%40%66%长沙53%40%14%2%0%7%14%6%18%31%54%61%深圳35%92%43%18%0%0%0%0%0%47%8%57%宁波42%38%22%6%0%0%11%29%22%41%33%56%上海51%65%32%4%1%8%21%6%9%25%28%50%厦门71%66%55%9%0%0%6%0%0%13%34%45%广州25%80%55%0%0%0%6%0%0%69%20%45%杭州19%7%7%30%6%20%39%67%34%12%20%39%合肥43%36%14%0%0%10%54%20%37%2
23、%44%38%天津50%53%41%0%0%0%2%0%27%48%47%33%北京51%91%65%27%0%0%3%6%2%19%3%32%苏州42%0%48%0%0%0%0%4%24%58%96%28%郑州15%0%10%15%0%0%19%0%0%51%100%90%重庆65%50%0%10%-18%24%17%16%沈阳0%34%0%0%48%0%-52%66%长春0%0%0%0%100%100%0%0%合计40%47%29%10%1%4%18%16%13%31%36%54%注：长春2022首批次仅成交1宗住宅用地；沈阳、长春未发布三批次土地公告，重庆三批次未成交。拿地企业类型来看，
24、各批次民企拿地意愿不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比逐批次走高。截至11月，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比39%,地方国资占比40%,民企占比16%,央国企、地方国资仍是拿地主力。其中，央国企拿地金额占比由首批次、二批次的40%、47%降至三批次29%,而地方国资拿地金额占比升至三批次54%o短期来看，地方政府为稳定土地市场，土拍规则继续保持宽松趋势，“集中供地”批次上各地或根据自身实际情况继续调整，但政府推地及企业投资布局力度均有赖于市场销售端的回暖，短期土地市场低迷态势或难改。6、开发投资图：2014年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速全国房地产开发投资
25、额单月已连续4个月同比降幅超10%,10月降幅扩大。2022年ITo月，全国房地产开发投资额为IL4万亿元，同比下降8.8虬单月来看，3月以来投资额增速由正转负，10月，伴随着销售市场的疲软，房地产开发投资额降至今年以来单月最低水平，同比下降16.0%,且降幅较上月扩大3.9个百分点。预计全年房地产开发投资额将出现自1998年以来首次负增长。2022年以来房企到位资金同比持续下降，1-10月各项资金来源同比均下降。2022年1-10月，房地产开发企业到位资金为12.5万亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款为L5万亿元，同比下降26.6%；占到位资金的比重为11.8%,较去年同期下降0.3个
26、百分点。第二部分2023年中国房地产市场趋势1、宏观环境在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，2022年前三季度，我国GDP同比仅增长3.0%,10月，社会消费品零售总额单月同比下降0.5%,以美元计价的出口同比转负至-0.3%,房地产开发投资额单月同比下降16.0%,短期经济下行压力仍较大。图：2017年以来全国GDP累计及单季同比增速走势展望2023年，全球经济增长预期放缓，外需增长或出现乏力，我国出口贸易面临较大挑战，国内经济支撑或将转向内循环拉动,而短期疫情防控政策过渡仍需时间，消费或延续疲软态势，房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并
27、保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。2、调控政策2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。从年初以来，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷
28、款利率降至3.196。进入11月，多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大。11日，央行和银保监会联合发布254号文关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共计16条具体举措。政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。未来企业
29、资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间；需求端政策支持力度有望进一步加强,提高市场销售的活跃度和积极性;“保交楼”资金及政策将加速落位，稳定购房者预期。表：2022年11月后银行与房企签署合作协议授信情况银行规模中国银行与万科、全地、绿域、龙湖、碧桂园、美的等10家房企笞署协议，提供意向性授信金额合计超6003乙元。交通银行与万科协议人民币1003乙元意向性综合授信额度，与美的置业200亿元意向性综合授信额度.农业银行与中海发展、华润昌地、万科、龙湖、金地5家房企举行银企战略合作协议签约仪式.工商银行与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家全国性房地产企业，以总对总方式
30、签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6553乙元。邮储银行与万科、龙湖、绿域、碧桂园、美的者业笠署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2803乙元.建设银行与万科、龙湖、美的、合生创展、大华等8家房企举行线上合作协议签约仪式.兴业银行与万科、绿城、龙湖、中海、滨江等10家房企签约提供意向性融资支持达4400亿元。恒丰银行与山东银丰、青岛青特等房地产企业达成签约意向.中信银行与中海、招商、绿域、建发等1。家房企签订“总对总”战略合作协议。广发银行碧桂园、美的置业签署全面银企战略合作协议，提供意向性授信金额合计30(M乙元。广西北部湾银行与广西荣和、桂林彭泰、广西洋浦、广西宝塔、广西金源5家广西
31、本土优质民营房地产企业签署“总对总战略合作协议，意向合作授信金额超153乙元.上海农商银行与宝龙、上海港域、复地在上海举行战略合作协议签约仪式,将提供200亿元人民币意向性授信额度.浙商银行与绿城中国在杭州签订总对总战略合作协议，共促房地产市场平隐健康顿.上海银行为仁怛苣地、滨江集囹各提供人民币200亿兀的意向性综合授信额度.南海农商银行与佛山本地10家民营房地产企业战略合作协议签约仪式，战略授信额度达20CM乙元。珠海华润银行与万科、华发、碧桂园、合生创展、九洲、格力地产、骏景湾等房地产企业签订战略合作协议,意向授信总额超过400(乙元.浦发银行与万科、碧桂园、龙湖、绿城、美的、仁恒、大华、
32、保利、中海、华润、招商、金茂、大悦城、华发、越秀及建发16家房地产企业签订总对总”战略合作协议，合计意向性融资总额达53033元.宁波银行与宁波华盛房地产有限公司达成全面合作意向。光大银行匕保利、大悦城、万科、绿域、新城、中海、碧桂园、金茂、金地、旭辉10家房地产企业举行tg企战略合作协议签约仪式，提供意向性融资总额合计2603乙元。平安银行与绿城、滨江签署战略合作协议，提供意向性融资金额合计503乙元.11月28日，证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，“第三支箭”股权融资正式落地，明确恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等,此前部分房企
33、已宣布拟配股筹资，预计后续相关配套政策将持续推出和完善。表：“第三支箭”房企股权融资进展情况房企时间融姿额度房企时间融资额度碧桂园2022/11/1538.72亿港元天地源2022/12/2未确定雅居乐2022/11/167.8亿港元陆家嘴2022/12/2未确定北新路桥2022/11/30未确定华夏幸福2022/12/2未确定福星股份2022/11/30未确定金科2022/12/5未确定福星股份2022/12/613.4亿元招商蛇口2022/12/5未确定世茂股份2022/11/30未确定嘉凯城2022/12/610.25亿元建发国际2022/11/308亿港元外高桥2022/12/6未确定
34、大名城2022/11/30未确定华发2022/12/6不超过60亿元新湖中宝2022/11/30未确定图：2022年各类政策、各线城市政策发布次数地方层面,根据中指监测,2022年1-11月，已有超300省市（县）出台政策近千条，达到近年峰值。从政策优化节奏来看，4月以来政策进入实质性宽松期，政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围；下半年开始各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏有所加快，热点城市加大优化力度。四季度，各线城市政策继续优化的空间有限，政策调控频次有所放缓。表：调整首套商贷利率重点城市名单（不完全统计）省市政策日期首套最低利率省市政策日期首套最低利率阳江2022
35、/9/303.90%秦皇岛2022/10/153.80%碱2022/9/303.70%昆明2022/10/173.95%云浮2022/9/30取消利率下限大连2022/10/203.95%湛江2022/9/30取消利率下限大理2022/10/213.95%浒2022/10/53.95%泸州2022/10/213.90%武又2022/10/83.90%安庆2022/10/243.95%贵阳2022/10/113.90%恩施州2022/10/243.90%江门2022/10/113.90%温州2022/10/253.80%宜昌2022/10/133.90%2022/10/263.80%襄阳2022
36、/10/133.90%乐清2022/10/263.80%天津2022/10/133.90%舟山2022/10/263.80%包头2022/10/143.90%泉州2022/11/53.80%阜阳2022/10/143.95%薪春县2022/11/173.90%石家庄2022/10/153.80%黄冈_2022/11/173.90%各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化,如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有利于打通交易链条
37、，降低置换成本。预计2023年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。3市场趋势1.总体预测：销售量价趋稳，新开工调整态势难改，开发投资或延续下行态势根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2023年经济环境的预测，参照近期宏观政策、防疫政策走向及重要会议精神，对202
38、3年房地产市场提出如下假设：假设1：疫情防控政策改善，宏观经济逐渐恢复（GDP增长4.5峻5.0%之间）；假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升0.9个百分点）；假设3：坚持稳健的货币政策（M2增长9.0%10%）,房地产贷款投放力度加大；假设4：在“房住不炒”总基调下，房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度仍较大；假设5：租赁市场替代效应平稳。在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。表：2023年全国房地产市场各项指标预测结果不同情形商品房销售面积商品房
39、销售均价房地产开发投资额房屋新开工面积绝对量（亿平方米）同比绝对是（元/平方米）同比绝对量万亿元）同比绝对量（亿平方米）同比乐观14.64.5%102811.4%13.3-2.4%10.8-9.8%中性14.21.2%101690.3%13。-3.9%10.4-13.2%悲观13.5-3.6%10017-1.2%12.7-6.2%9.8-17.9%需求端，2022年底，监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，但政策放松传导至需求端需要时间，短期市场调整压力仍在。2023年，宏观经济的修复、疫情防控形势等仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正
40、增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。图：2011年以来各梯队城市商品房销售面积占比价格方面，短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，短期房价下跌态势难改，但从全国商品房销售均价来看，核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳,其中部分库存量比较小的核心城市，在市场恢复过程中，房价或面临一定上涨压力；多数三四线城市房价或延续下行态势。图：2020年以
41、来竣工、新开工面积与建筑工程投资单月同比变化供应端，新开工一方面受销售端恢复节奏制约，另一方面，近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模，2023年，新开工面积或继续下降。投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力，中性情形下，同比降幅或在3.9%左右，降幅较2022年收窄。2.不同城市/区域：基本面较强的城市，在政策优化、疫情形势好转后，市场韧性有望进一步凸显，但更多三四线城市市场或延续底部运行态势.2023年一线城市新房成
42、交规模或稳中有增，二线城市在疫情形势好转后有望逐渐趋稳，三四线调整态势或延续图：2014年以来1-9月各线代表城市商品房销售面积走势一一线（左）一二线（右）一三四线（右）20141-920151-92016:1-92017:1-92018:1-92019:1-92020:1-92021:1-92022:1-9一线城市：较强的基本面仍对市场形成支撑，2023年商品住宅成交面积有望稳中有增，但短期市场调整压力加大。2022年，一线城市房地产市场表现分化，北京、上海市场较为平稳，广州、深圳市场下行态势明显，当前北京、广州疫情形势仍较为严峻，疫情防控一定程度将拖累市场需求释放。2023年，预计一线城市楼市政策整体保持稳定，存在政策微调空间和预期，政策一旦局部优化，或将对购房需求产生积极带动作用，叠加新增供应对市场仍有支撑，一线城市商品住宅成交面积有望实现增长。其中，北京、上海、深圳政策微调为主，新房市场成交或整体稳定；广州2023年政策存在较大优化空间，有望带动市场逐渐好转。图：20212022年1-11月二线代表城市商品住宅成交面积及同比变化二线代表城市整体同比降幅o%-10.0%必薪-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%-60.0% -7(0L -80.0%武汉重庆成都杭州台岛济南长沙宁波天逵南京沈阳苏州温州西安合肥郑州福州二线城市：政策优化空间较大
