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1、天津鲁能绿荫里项目办公楼运营方案天津公司二。一六年目录第一章项目基本情况11.1 四至及区位11.1 .1项目四至11.2 .2项目区位11.2 周边交通及配套设施情况11.3 经济技术指标31.4 项目获取描述4第二章项目市场分析12. 城市规划及发展研究13. 1.l城市规划情况14. 1.2区域规划情况25. L3城市经济发展26. 1.4城市人口及消费能力32.2城市房地产市场分析42. 2.1市场政策分析42.2.2办公楼市场分析41、市场整体情况42.3区域房地产市场分析62. 3.1区域办公楼市场分析63. 3.3区域市场判断7第三章项目SWOT分析83.1 项目优势分析84.
2、1.3品牌优势85. 1.4配套优势81.2 项目劣势分析83. 2.1市场消化能力81.3 项目机会分析81.4 项目威胁分析93. 5SWOT分析结论9第四章项目定位104.1整体定位104. 1.1.产品定位104. 1.2.形象定位104. 2客群定位104. 2.2.客户行业定位104. 3持有与销售占比11第五章项目规划125.1项目总体规划125.1 .1规划建筑方面125.2 .2景观方面125. 2项目控制性规划135. 3项目分项规划135. 3.1可售沿街商业规划136. 3.2公共配套规划147. 3.3景观规划14第六章目标成本分析196. 6.1成本分摊方案197.
3、 1.l绿荫里项目总成本占比情况197.1 .2前期工程费及基础设施费197.2 .3建安工程费196.L4不可预见费196.1.5筹资费用、期间费用206.2方案阶段目标成本206.2.1目标成本总体情况206.2.2主要成本指标情况及测算依据206.3与可研阶段目标成本对比情况216.4成本对比情况分析226.5与集团标准成本差异分析23第七章招标采购策划方案257.1总体思路257.2服务类招标采购策划方案257. 2.1已确定设计、咨询单位258. 2.2未确定设计、咨询单位257.3工程物资类招标采购策划方案267. 3.1已确定工程、物资单位268. 3.2未确定工程、物资单位26
4、7.4营销类招标采购策划方案27第八章工程管理策划方案279. 1.1安全文明目标278.1.2质量目标278.1.3进度目标288.2项目建设主要方案288.2.1专业设计管控方案288.2.2合约规划288.2.3招标规划298.2.4一级节点计划308.2.5施工组织318.3工程建设施工进度保障措施328.4质量管控措施328. 4.1合同条款对工程质量的要求329. 4.2实测实量合格率目标及计划安排3310. 4.3本项目的质量通病控制难点及应对措施33第九章营运策划方案349.1经营模式策划349.1.1 确定经营模式原则349. 1.2经营模式349. 2开业筹备379. 2.
5、1写字楼物业移交验收379. 2.2营运管理文件编制及报审379. 2.3客户进场装修及现场管控379. 2.4物料准备389. 2.6营运服务功能完善389. 2.7开业前模拟演练399. 2.8开业庆典的组织实施3911. 2.9开业评估399. 3后期营运管理策划399.3.1经营目标管理399.3.2经营策略分析39第十章物业服务方案4210.Is项目概况4210. 2物业服务中心部门设置及职能4210. 2.1部门设置4210. 2.2部室职能4310. 2.3人员组织架构4310. 3物业服务总体管理原则4310.3. 1总体管理目标4310. 4物业服务管理模式4310. 5物业
6、服务内容与标准4410. 5.1客户服务管理4410. 5.2环境品质管理4510. 5.3工程运行维修服务管理4510. 5.4安全消防管理4510. 6物业服务费用标准4610. 7特约优质物业服务47第十一章项目开发分期4811.1 开发策略及分期原则4811.2 项目总开发分期48第十二章投资与收益分析49ILl投资情况4911.3 2投资收益情况分析4911.2.1测算基础4911.2.Ll经营指标情况4911.2.L2成本及费用指标情况49IL2.2投资收益情况4911.3现金流量分析49IL4资金筹措及资金支付4911.4.1资金筹措4911.5轻资产运作对项目影响49IL6税收
7、优惠49第十三章附件5013.1项目开发一、二级节点计划5013.2办公楼投资计划表5313.3办公楼现金流量表54第一章项目基本情况1.1 四至及区位1.1.1 项目四至：项目地块北临水上公园北道，东临卫津南路，南临天塔道，西临水上公园东路。东侧毗邻天津市地标性建筑一一天塔。西侧临近水上公园，为天津市区最大的公园。1.1.2 项目区位：项目南距天津市奥体中心约2公里，北距天津海河剧院约1公里，距天津站约6公里，距天津滨海国际机场约16公里。1.2周边交通及配套设施情况项目交通：项目东侧卫津南路，为城市南北交通主干道，路宽约30米，双向八车道，单幅路。南侧天塔道为城市次干道，路宽24米，双向六
8、车道，双幅路。西侧水上公园东路,为城市次干路，路宽24米，双向六车道，双幅路。北侧水上公园北道，为城市次干道，路宽24米，双向六车道。地铁3号线在项目北侧通过，并在项目东北角设有天塔站，已建成通车。未来规划地铁7号线从地块东侧卫津南路通过，预计在项目地块内设置站点。项目东侧天塔公交站及聂公桥公交站设置多条公交路线（8路、12路、161路、628路等十余条线路），道路交通和公共交通便捷,沿水上公园北道往卫津南路方向禁止左转。由于卫津南路为城市主要交通干线并靠近八里台立交桥，车流量较大。其他道路由于项目周边有较多的城市绿地，交通流量也较大。项目周边配套设施：项目周边教育、商业、医疗、市政等配套成熟
9、，且档次形象较佳。教育配套：项目北侧临近南开大学及天津大学，东南侧I公里为华夏未来幼儿园，东侧900米为天津市河西区重点小学平山道小学，东侧1.3公里为天津市市属重点中学实验中学,南侧500米为天津市南开区重点小学水上小学。医疗配套：项目东侧600米天津市脑系科中心医院（环湖医院），南侧1.5公里天津市肿瘤医院，西北侧2.5公里天津市第一中心医院，可充分满足本项目居民的医疗需求。购物配套：项目南侧为上古商业街，向南约2公里处为奥城商业广场，向东2公里为银河广场，包含购物、餐饮等各个业态。娱乐配套：项目东侧为天塔，西南侧为水上公园，南距奥体中心约2公里，娱乐设施齐全。SS天MB）书馆派僵水上公园
10、北道, E襄8和属支.天津大礼St T枫林其任天津体IS华苑传球 竹仔里友 演 H天津雳样N 中心（东T汇高花园 酒店h第一中心 SRt天塔湖：南苣屏公园推上公Ia气a人,泰达国际j 会馆庆 率 28云琮新民天津大学，益图书事勤入津大学j丽公园王顶堤吊南开区王 顶堤医院天津有出 职业学院绿即P项目水上公W天津陶物园水亶湖宾水西道西南程新村马场街n堰大厦天津迎宾但，“3-.HR 98 大酒店中湖减X天津喜来登大酒店天津环 湖中学华夏未来 儿童公网下 *项刖联体巾心华实大摩3墨*、1.3经济技术指标天津鲁能国际中心作为绿荫里综合体的一部分，地上面积5.9万平米。绿荫里综合体项目建设用地面积10.4
11、3万平米，综合容积率2.95,绿化率15%,建筑密度45%。总建筑面积55万平方米，地上总建筑积30.8万平米，其中住宅面积9.64万平米、商业面积9.69万平方米，酒店面积5.31万平方米，写字楼面积5.90万平方米。地下面积24.18万平米，其中地下商业5.22万平方米、地下配套设施及停车场面积18.96万平方米。技术经济指标表序号项目单位数量备注一总用地面积公顷13.30-rh可用地面积公顷10.4311r11界外处理面积公顷2.87容积率2.95绿地率%15四建筑密度%45五地上总建筑面积m230.8万其中住宅建筑面积m29.64万酒店建筑面积m25.31万商业建筑面积mx9.69万（
12、含市容管理）办公建筑面积m25.90万配套建筑面积m20.26万六地下总建筑面积m224.18万其中商业建筑面积m25.22万（不含停车）配套设施及停车面积m218.96万七机动车停车位辆3247其中地上出租车停车位辆30地下配建机动车停车位辆2797装卸车位辆20社会公共车位辆400八非机动车停车位辆4500地上:1200地下:3300九居住户数户478十居住人口人1339每户N8人1.4项目获取描述2012年12月项目可研报告通过集团评审，并通过市场招拍挂取得项目用地。2013年10月取得国有土地使用权证。第二章项目市场分析2.1 城市规划及发展研究2.1.1 城市规划情况天津市未来发展总
13、体规划一一“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”，到2020年，天津将建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。规划内容功能双城双港中心城区和滨海新区核心区天津城市功能的核心载体天津港的北港区和南港区相向拓展双城及双港相向发展城市发展的主导方向一轴两带京滨综合发展轴聚集先进生产要素，承载高端生东部滨海发展带和西部城镇发展带产和服务职能，实现与北房的战略对接南北生态“团泊洼水库一北大港水库”湿地生态环境建设和保护区、“七里海一大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系中心城区规划定位：积极发展金融、商贸、科教、信息、文化等高端服
14、务职能，安排主要居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。行政区行政区域功能定位规划定位中心城区和平区金融和平打造天津中心城区服务业发展的核心区、高端商务和高质化金融以及新型服务业的聚集地河西区商务河西打造“国际商务城区、多元文化城区、生态宜居城区”，基本建成经济发达、文化繁荣、环境优美、服务完善、社会和谐的现代化新城区。南开区科技南开统筹建设和发展，增强经济、社会、文化、生态等功能，实现“二轴、三带、四片、五核”空间布局，提高城区载体功能和辐射力0河东区金贸河东以产业为重点的规划导向、以调整结构为重点的项
15、目导向、以就业为重点的民生导向，将河东区打造为天津新城市中心。河北区创意河北打造服务业具有特色，文化旅游业具有优势，现代都市型工业具有创新能力，社会事业比较发达、服务业设施比较完善、环境优美、生活便利、社会稳定、人际和谐的新城区。红桥区商贸红桥立足“一极、两区、三廊”区域经济发展布局，推进西站城市副中心建设，全面提升城市载体功能。天津市区整体规划形成“一主两副”空间城市结构，“一主两副”是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。
16、天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商业商务区、柳林风景区等组成。另外，天津文政中心兑现，原有城市核心功能加强，大力提升西南文政氛围及项目周边的板块价值。2.1.2 区域规划情况项目位于南开区环水上片区，片区以鲁能城市综合体作为环水上总部经济圈核心区，以水上公园和南翠屏公园作为环水上总部经济圈的生态涵养源，以奥体中心足球馆、跳水馆和天津体育中心为特征的高档运动休闲场馆聚集区，生态资源良好，商业氛围浓厚，居住价值极高。2.1.3 城市经济发展天津宏观经济情况，保持较强的经济实力，人均生产总量不断提升。三产欠发达，且主要以零售物流为主，影响了写字楼市场需求的扩大。商业市场发展需求逐步活跃，提供良好
17、的商业投资环境。外资进入力度较大，但更向第二产业集中。近三年，天津GDP持续快速增长，经济处于高速发展时期，为房地产业的发展奠定良好基础，迎来新一轮上升周期。一是国内生产总值继续保持较快速度增长：天津GDP增幅常年居全国前列，2010年天津市国内生产总值9109亿元，到2011年高达11191亿元，年增长率14.7%-17.4%,2012年全市生产总值达到12,885.18亿元，比上年增长13.8%。2013年全市生产总值达到14,370亿元，同比增长12.5%。2014年全市生产总值达到15,722亿元，比上年增长10%。2015年天津实现生产总值为16,538亿元，同比增长9.3%。GDP
18、增速较去年同期下降0.7个百分点，高于全国2.3个百分点，增速位列全国第3位。附图3-12011-2015年天津GDP年度走势图二是人均GDP持续平稳增长，天津市近5年人均国内生产总值稳步增长，每年实际增长率基本保持在8%-12%范围内。2011年底达到82616元，年增长率为17%。2012年，全市人均生产总值达到95,094元，较2011年上涨11.6%。2013年，全市人均生产总值达到101689元，较2012年上涨6.9%。2014年，全市人均生产总值达到105889元，较2013年上涨4.1%。2015年，全市人均生产总值达到113456元，较2014年上涨7.1%。三是固定资产投资
19、稳步增长.2012年全年全社会固定资产投资完成8,871.31亿元，增长18.1%;2013年完成10,121亿元,增长14.1%。2014年完成11654.09亿元,同比增长15.1%。2015年全社会固定资产投资13065.86亿元，增长12.1%。在城镇投资中，第一产业投资94.91亿元，增长25.7%；第二产业投资5093.47亿元，增长5.1%；第三产业投资7163.85亿元，增长18.1%,比重达到58.0%2012年，房地产开发投资1,260亿元，增长16.7%；2013年，房地产开发投资1,480亿元，同比增长17.5%。2014年,房地产开发投资1699.65亿元，同比增长1
20、4.8%。2015年，房地产开发投资1871.55亿元，增长10.1%。2005-2013,天津市房地产行业发展迅速，城镇房地产投资额稳步提升。2.1.4 城市人口及消费能力近三年，天津城市常住人口及人均储蓄、消费持续快速增长，购房需求及购买能力不断增强。一是常住人口和家庭户数持续呈双增态势2012年天津市常住人口1413.2万人，2013年天津市常住人口1472.21万人，同比增长4.2%,2014年天津市常住人口1516万人，同比增长3.0%。2015年天津市常住人口1546.95万人，同比增长2%；其中，外来人口500.35万人，增加24.17万人，占常住人口增量的80.2%。常住人口中
21、，城镇人口1278.40万人，城镇化率为82.64%O天津常住人口稳定增长，2005-2015人口增长率在2%-6%；与北京、上海等一线城市相比，天津市人口规模仍有一定差距。二是人均消费性支出逐年增加，拉动经济稳步增长，2012年突破20000元；2013年保持持续增长；2014年达到31506元。2012年，天津社会消费品零售总额3921亿元，增长15.5%。2013年，天津社会消费品零售总额4470.43亿元，增长14%。2014年，天津社会消费品零售总额4738.65亿元，增长6.0%。人均可支配收入增速较快。2012年城市居民人均可支配收入26,325元，增长10.1%；2013年城市
22、居民人均可支配收入28,984元，增长10.2%；2014年城市居民人均可支配收入31,506元，增长8.7%；2015年城市居民人均可支配收入34101元，增长8.2%。人均消费性支出逐年增长。2012年城市居民人均消费性支出22841元，增长8.7%；2013年城市居民人均消费性支出24920元，增长9.1%。2014年城市居民人均消费性支出26864元,增长7.8%。2015年城市居民人均消费性支出26230元，增长8.0%。城镇居民人均消费性支出占比人均可支配收入达到85%,说明人民消费愿望比较强烈；天津城市居民生活水平与一线城市相比仍有差距，但增速相比全国及一线城市较快。2.2城市房
23、地产市场分析2.2.1市场政策分析写字楼政策天津市内各个区对于写字楼客户的招商引资政策无特殊区别，对于世界知名公司或大面积公司会采取一事一议的政策。就南开区而言，其对办公楼内客户的招商政策：对于新引进的企业:年纳税留区40%的政策扶持对于国际性、全国性金融公司、专业服务机构:购买南开区内写字楼并纳税，给予1000元/平米的购房补贴。租金补贴为30%,补贴三年。每年可享受其营业税留区税收50%的财政奖励，享受三年。2. 2.2办公楼市场分析1、市场整体情况开端：1991年天津第一座高品质办公楼入市，即天津国际大厦，随着泰达大厦和北方金融大厦、远洋大厦的投入市场，天津市办公楼市场进入起步阶段；发展
24、：随着天津经济的快速增长和港口经济的对外开放，越来越多国内外企业把天津作为发展华北乃至中国北方地区业务的战略要地，拉动了国内外企业对优质办公楼的强劲需求。办公楼供应持续增加，跨国公司开始成为天津甲级办公楼的主要需求动力；扩张：更多知名的开发商进军天津市场，办公楼的用户开始多样化，内资客户逐渐成为主流客户；.未来：大量的甲级办公楼将陆续入市，将给天津带来全新品质的办公楼项目，市场将进入新的发展阶段；.2、写字楼市场划分本项11地处办公楼次级市场,供应后仃限CBDwl新兴I.lr挑战次级三大主流市场：南京路小白楼：传统商务CBD区域，甲级办公楼聚集，出租型办公楼较多，客户主要以金融、咨询、物流等行
25、业为主，租金4-6元/平米/天（含物业费）；老城厢-海光寺：新型商务CBD区域，周边高端住宅云集，新增供应增多，以大悦城、南开中心为主要代表，客户行业以金融、科技、商贸等为主，租金3.5-5元/平米/天（含物业费）；海河沿线：沿海河两岸，北至北马路，南至十一经路一段，临近火车站，景色佳，客户行业以金融、房地产为主，租金3-5元/平米/天（含物业费），以津塔为代表，未来供应巨大;两个次级市场:友谊路：规划成天津的金融街，目前天津已有过半数的银行分行汇聚于此，办公楼多以销售为主，尚未出现甲级办公楼，未来3年内无新增办公楼供应，租金3-5元/平米/天（含物业费）；卫津南路：以高端住宅区为载体，地缘性
26、客户为主，行业较宽泛，租金3-4.3元/平米/天（含物业费）200.0001.0OaaX)800,0)O600,0400,0200,00002O162017 45Q 43 4X)3.S 30 2.5 291.5 1.0成应吸炳租金3、天津市区办公楼租赁市场未来20162017年，供出租型办公楼供大于求;新增供应多以甲级办公楼为主，但由于市场供大于求，预计高品质的办公楼并未使得租金有较大水平的提升，而是维持租金平稳；2016-2017年，中心城区优质办公楼，预测年去化约15万平米；年供应量明显放量，写字楼市场出现严重供大于求局面，供求比达到5：1；2017年，整个市场平均租金可达到人民币4.3元
27、/天/平方米（含物业费）；未来供应中南京路小白楼、老城厢海光寺分市场的份额将进一步增强。4、天津中心市区办公楼销售市场近三年来，天津市区办公楼市场的供应量逐年上涨，成交量保持稳定，2015年成交量锐减22%；近三年销售市场供大于求，竞争激烈；截止2015年底，天津中心城区的办公楼售价均价为18,552元/平米，除却2015年上半年的大宗交易天津市区的散售均价为16,855元/平米。20162018年，市场中供应较多，且均以优质办公楼为主，总计超过130万平米,主要集中在海河沿岸及八大里区域内；截止2015年底市场存量约为166万平米，预计2018年底市场总供应约300万平米，如按照2015年市
28、内六区写字楼销售成交12.8万平米计算，如上供应至少需要23年时间去化。2. 3区域办公楼市场分析2. 3.1区域办公楼市场分析1、区域市场概述项目位于拥有600年人文资源的南开区，科技服务及科贸机构聚集区域；市级教育科研和高新技术产业中心；崛起的老城厢板块、奥体板块在区内南北相望。项目所属地块交通便利，毗邻天津水上公园和天塔湖，拥有绝佳的地理位置。地块周边景观资源丰富，板块紧邻天津高端住宅区域，优质客群聚集。南开区写字楼分市场主要集中于老城厢海光寺以及卫津南路区域。未来会有多个大体量写字楼入市。2、区域板块特点区域板块位于天津上风口，周边具有丰富的城市景观资源，属于传统富人区及涉外公寓的聚集
29、区域，同时，该地块拥有丰富的优质教育资源和医疗资源。周边聚集大量财富人群。另外，地块周边密布南开大学、天津大学、体育学院等高校，因此高等院校大学生及涉外留学生多聚集于此，形成良好的人才供应市场。目前区域内，尤其是卫津南路沿线，高品质写字楼稀缺。3. 3.3区域市场判断根据市场分析，对未来市场的预测判断结论如下：从长远来看，天津综合体市场、办公楼市场竞争压力较大。目前有大量新建综合体项目，同时传统商业的发展迟缓更加剧了竞争。但本项目填补了区域内综合体发展的空白，具备一定发展潜力。分业态来看，顺应城市多中心趋势，占位项目禀赋，酒店、写字楼、商业，住宅在激烈竞争中全功能驱动的均衡发展模式特色综合体之
30、路。南开区办公楼主要集中于老城厢-海光寺以及卫津南路分市场，相比较于和平区、河西区的核心商务CBD的位置，南开区缺乏商务氛围，而本项目所处卫津南路分市场跨度较大,且无高端办公楼，商务聚集度不明显。南开区企业主要以金融、科技、商贸为主，租金3-5元/平米/天（含物业费）。南开区代表项目:项目名称I所处分市场体,（万平米）等级租售租金/售价南开中心A老城厢海光寺8甲租4.8南开中心B/C老城厢-海光寺7.7乙+售21000中粮广场老城厢海光寺5.5甲租4.3环球置地广场老城厢-海光寺5.8乙租售4宝利国际广场老城厢-海光寺3.4乙租售3.8宁泰广场卫津南路3.1乙十租4仁恒置地国际中心（未来）老城
31、厢-海光寺4.4甲租融侨中心（未来）老城厢-海光寺4.2乙售融创中心（未来）其他7.4乙售产品机会在于区位环境、交通优势显著，高端客户资源丰富，高品质写字楼稀缺；所以可以依托区域禀赋，打造高端节能5A级写字楼。第三章项目SWOT分析3.1 项目优势分析3.1.1 区域优势地处天津市核心区域一一南开区，是目前天津市发展最为迅速的区域，同时，也是天津市豪宅聚集地，区域发展不可限量。位于天津市中轴线一一卫津南路，属于水上奥体板块，毗邻天塔湖、水上公园，同时拥有着百年历史的文化积累。3.1.2 资源优势南开区写字楼分市场主要集中于老城厢海光寺以及卫津南路区域，而本项目所处卫津南路近年来无供应，区域内无
32、优质办公楼入市，不能满足区域内高端客群的使用，本项目属于稀缺板块的稀缺资源。作为天津的豪宅聚集地，拥有众多的高端客户资源，而本项目的豪宅部分亦为办公楼提供优质客户资源。3.1.3 品牌优势鲁能集团公司成立于2002年，是国家电网全资子公司。近年来公司不断优化产业结构，形成了以房地产为核心业务，以持有型物业为重要方向，以新能源、矿产及国际贸易为多元发展的产业格局。鲁能现为世界500强企业，做的每一个项目都是一步一个脚印，很扎实，精益求精。鲁能坚持以商业提升城市价值，在一线城市及部分中心城市，重点发展高端酒店、商场、写字楼等商业地产项目，运营酒店10家、商场4家，在建综合体5个，为消费者提供一流的
33、出行、购物以及办公体验。本项目是鲁能地产在天津打造的最顶级城市综合体项目，除规划由6万平米的国际甲级办公楼，另规划有12万平米鲁能城购物中心、3万平米鲁能城情景商街、10万平米鲁能公馆精装豪宅和5.5万平米希尔顿酒店等。只有做最好的产品，才配得上这块土地的天生丽质。3.1.4 配套优势项目区域内配套完善，希尔顿酒店、自营商业以及水上版块成熟的商业资源为项目提供最完善配套。3. 2项目劣势分析4. 2.1市场消化能力目前天津市办公楼市场处于供大于求的状态，市场中优质办公楼集中入市，使市场中的办公楼存量急剧上涨，而天津的经济发展状态并非有明显的增长，预计会存在去化压力。4.1 项目机会分析331经
34、济增长强劲，释放更多消费力天津市各项经济指标增长迅猛，经济地位显著提升，城市居民消费力不断增强，推动零售市场的高速发展。未来，随着京津冀一体化及自贸区获批，将会释放更多消费活力。4.1.1 地铁经济逐渐显现区域未来轨道交通的改善，以及天塔不夜城、水上公园北道餐饮街以及整个水上板块的发展，有利于提升地块的商业价值和发展潜力，地铁经济效应逐渐显现。4.1.2 随着鲁能公馆和鲁能泰山七号院的开盘热销，鲁能地产在天津知名度大幅提升，本项目关注度也日益增加。4.2 项目威胁分析竞争加剧，同质化严重。随着大体量新型购物中心不断入市，导致商业竞争环境日趋紧张，消费分流情况加重。3. 5SWOT分析结论随着天
35、津市办公楼市场的快速发展，市场竞争日益严峻，尤其是近年来的优质办公楼的集中供应，导致市场处于供大于求的情况，而本项目所处位置得天独厚，近年来没有优质办公楼入市，本项目的入市填补了区域内高端办公楼的空白，周边高端客户的办公需求将得到满足，优势超过劣势，机遇与风险并存。根据项目SWoT分析结论，提出规避风险的主要措施主要是：严格控制项目开发成本，确保投资合理，降低后期运营压力；加快区域配套功能建设；选择合理的处置方式，将资本投资最大化。第四章项目定位3.1 整体定位3.1.1 ,产品定位项目定位为区域内国际甲级办公楼。3.1.2 ,形象定位项目占据优质地理位置，自然，人文，圈层等均为项目注入更优质
36、的因素，将项目打造为南开区，乃至天津市内地标性建筑和区域高端国际甲级办公楼形象标杆。4. 2客群定位由于鲁能城国际中心项目地处南开区卫津南路写字楼分市场，商务氛围略逊于南京路小白楼CBD区域，故在吸引跨国大型知名公司时会存在抗性，故吸引龙头企业从而带动其上下游关联企业搬迁尤为重要。同时，本项目的硬件、配套、公共交通属于区域内最高端项目，对于吸引地缘型客户来说，本项目为其首选写字楼。基于以上，本项目的客户主要来自于：龙头企业外迁 核心商务区内，行业龙头企业 原办公场地无法满足企业扩张 原办公楼宇品质相对较差地缘类客户 周边高端居住区客户以及周边办公楼内地缘客户 办公环境升级换代、周边居住人群新成
37、立公司其他类客户 目前在非核心商务区、非优质办公楼内办公 办公环境需升级换代，进行改善 企业资质好，有一定的承租能力 在天津新成立新公司，对品质有一定要求4.2.2.客户行业定位基于以上对区域写字楼市场、本项目定位的分析，本项目的客户主要行业为：IT科技南开区为科技企业扎堆区域 对办公楼硬件以及房屋使用率有较高要求 人员密集，对项目配套以及交通便捷度有要求 面积需求：300-1000平方米，人均面积约为10-15平方米 承租能力为2.0-4.5元/天/平方米（含物业费）金融类 注重企业形象，偏好甲级办公楼 对写字楼的硬件设施的要求较高，有广告位需求 需求面积普遍较大，600-2000平方米 承
38、租能力为3.0-5.0元/天/平方米（含物业费）建筑工程 本项目临近快速路，可快速到达周边区域 传统行业 面积需求：300-800平方米 承租能力为2.5-4.0元/天/平方米（不含物业费）咨询顾问 最具扩张潜力的行业 对高端产品的需求，偏好配套设施完善的办公楼 面积需求：200T500平方米，人均面积约为10T5平方米 承租能力为3.0-5.0元/天/平方米（含物业费） 由于咨询类公司人员密集，对项目出房率有较高要求制造业 传统行业 面积需求：500-1,000平方米，人均面积约为10-30平方米 承租能力为2.5-4.0元/天/平方米（不含物业费）4.3持有与销售占比项目为单一业态，全部持
39、有，不作销售。第五章项目规划5.1 项目总体规划项目规划的物业类型：住宅、沿街商业、酒店、写字楼、集中商业。5.1.1 规划建筑方面借鉴欧洲城市规划，通过各种院落营造不同功能空间，满足居住、休闲、购物、文化消费等需求。其中：集中商业充分利用紧邻地铁出口优势，结合地下一层，建设集精品购物、娱乐、餐饮为一体的大型购物中心；沿街商业打造以时尚零售、大型餐饮为主的商业风情街;酒店定位于国际5星级酒店；写字楼定位于甲级写字楼；住宅定位为顶级豪宅典范之作；停车场站集中在地下设置，除满足项目配建车位指标以外设置400个社会停车位。项目整体规划布局从北至南分为三部分，北侧沿水上北道为大型商业和写字楼，中间部分
40、为居住部分，南侧沿天塔道布置商业街和酒店。从城市角度和基地条件出发，让建筑与周边邻里有机组合，充分融入街区环境，共同构筑城市整体空间形态。项目内各业态建筑高低错落有致，层次变化平稳，总体上形成项目东西线中部最高，立面气势宏伟、稳重的楼体外貌形象。5.1.2 景观方面绿荫里的最初景观规划主要是打造“绿色城中城”的高端城市综合体项目。它将给历史悠久的南开区创造出一个风尚新地标。绿荫里的整体景观融合了历史神韵和创新、进取和个性的态度，演绎优裕生活，建成后会成为该区域首个大规模综合发展项目。景观规划结合建筑功能布局，打造风尚潮流的庆典广场和商业街、充满活力的下沉花园以及私密欧式的住宅庭院。5.2目 制
41、 规项 控 性 划技术经济推序号总用地面甘山可 X I界容积率绿地率四建筑密度五地上总建其中-LH /7 3* 住酒商办配六地下总建其中商U 配至七机动车停其中地.地一八非机动车九居住户数+居住人口5.3项目分项规划5.3.1办公楼规划1、规划总体思路充分利用项目地理位置、交通路网、周边环境等优势，在规划方面，结合周围道路交通流线及周边业态，写字楼紧邻未来合生项目布置在地块北侧。位置选择满足快速引导写字楼人流进入办公区域。2、规划具体布局写字楼车行出入口及人行动线集中在地块东北侧，主入口设置在写字楼东侧，避免与集中商业流线混合。结合目前天津市写字楼租售形式，写字楼标准层考虑“交通核+环形走道”
42、式布局，标准层单间面积介于70150平米，便于未来灵活组合租售形式。5.3.2公共配套规划规划项目的公共配套设施按照土地出让合同要求及国家地方规范配置。结合公建于沿街首层位置设置一处200平方米的邮政设施；设置24小时的对外公厕二处，每处建筑面积不小于120平方米。居住部分配件内容包括：社区活动用房（含文化活动室，建筑面积不小于500平方米）、居委会（建筑面积不小于200平方米）、物业管理服务用房（建筑面积不小于300平方米）、社区警务室（建筑面积不小于100平方米）、社区卫生服务站（建筑面积不小于100平方米）、市政公用班点用房（建筑面积不小于300平方米）、便民服务设施用房（建筑面积不小于
43、400平方米）、托老所（建筑面积不小于300平方米）等,规划条件未作要求的按照天津市居住区公共服务设施配置标准（DB29-7-2008）建设配套设施。项目建设完成后，配建公共设施无偿移交相关管理单位。5.3.3景观规划绿荫里的最初景观规划主要是打造绿色城中城的高端城市综合体项目。它将给历史悠久的南开区创造出一个风尚新地标。绿荫里的整体景观融合了历史神韵和创新、进取和个性的态度，演绎优裕生活，建成后会成为该区域首个大规模综合发展项目。在13.3公顷的超大体量之中，完美融汇了高端商场、办公楼、住宅、酒店、停车场等多重功能空间。景观规划结合建筑功能布局，打造风尚潮流的庆典广场和商业街、充满活力的下沉
44、花园以及私密欧式的住宅庭院。通过一系列水景喷泉和独具特色的雕塑品打造项目面向公众的重要城市广场和商业街,将水上公园与天塔湖连接起来。项目公共空间多设置下沉广场，旨在为购物人群及附近的住户提供一个放松休息的时尚休闲空间。5.3.4基础设施规划一是以总体控制规划为依据，合理利用项目周围市政基础设施资源，满足天津市总体规划要求；二是充分考虑近期规划及远期需求；三是满足社区配套的需要。以高于“城市级”的标准，建设完备的项目基础配套设施，系统铺设道路、管网，建设供热站、消防站、变电站等。(1)道路与排水规划道路交通规划：道路规划首先考虑项目内部道路与外部道路以及轨道交通的衔接性，其次是社区内部道路之间形成一个微循环系统。在项目内，以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，合理设置汽车库出入口，适宜不同交通设施予以分流，确保交通便捷、通达。由于项目地块四至均为市政道路，规划满足道路退线要求，充分考虑地块与市政道路出入口的衔接，项目规划在周边道路上共设置5处地块出入口，具体规划如下：在水上公园北道上设出入口1处，主要为公建区交通进出服务，宽度为12米，双向进出，与附近交叉口距离满足要求；该出入口设置在主干路上，考虑其交通特性，该出入口
