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1、仓库租赁服务整体设想及策划方案第一节项目概况2一、服务内容2二、服务期限3三、服务地点3四、服务标准4五、服务要求4第二节仓储行业现状分析6一、定义6二、仓储行业发展现状11三、行业经营现状分析14四、仓储业盈利模式分析16第三节仓储行业存在问题及对策分析18一、主要存在问题18二、对策28第四节服务理念和标准39一、服务理念39二、服务标准40第一节项目概况一、服务内容本项目采购的标的包含以下两部分内容：（一）仓库租赁服务（注：根据招标文件的要求编写仓库租赁服务的主要内容，包括但不限于仓库的位置、面积、设施设备配备和人员配备情况等。）（二）仓库管理服务仓库管理服务是指对仓库的日常管理服务。主
2、要包括以下几个部分的内容：1 .物品盘点服务。采购人有需要对仓库物品进行清点、整理时，中标人必须安排人员服务，固定人工费用按20元/小时.人结算，单次时间在一小时内，不计算费用；单次超过一小时的，按超过时间每小时计费（半小时内不另加费用，超过半小时，按一小时计费）；整理仓库时如有需要纸箱（规格7L5CM*50CM*36.5CM,12双装中标人须给予提供，按固定单价10元/个结算。2 .物品销毁服务。采购人组织消毁仓库物品时，中标人须配合招标人做好各项事宜，无偿提供自动装卸车、运输及搬运劳务等。3 .搬运服务。采购人将物品从原有仓库移至现有仓库和对仓库内物品进行处理时，投标人应配备相应的车辆和人
3、员提供搬运服务。4 .出入库管理服务投标人根据采购人的要求做好物品出入库管理工作。建立好各种相关的台账。包括但不限于物品入库台账、物品出库台账和物品保管台账等。5 .设施设备管理投标人应定期检查、维修仓库的各种设施设备，确保设施设备完好并运行。6 .安全管理投标人应做好仓库的安全管理工作。包括制定防火、防盗、防破坏和防潮湿的相关措施，确保仓库安全。7 .其他管理服务内容（注：招标文件要求的其他工作内容）招标文件要求的其他管理内容。如物品标识管理、仓库卫生清洁管理等。二、服务期限本项目的服务期限为期XX年，自确定中标人之日起开始计算。如遇重大政策性调整必须服从调整需要或终止合同。三、服务地点本项
4、目的服务地点为:（注：根据项目具体情况和招标文件的要求编写项目的服务地点）四、服务标准投标人提供的服务标准、安装标准及技术规范等必须符合相应的国家标准，行业标准及规范要求。五、服务要求（注：以下内容仅供参考，投标人应根据项目的实际情况和招标文件的要求编写服务要求。）1.中标人必须根据招标人指定的地点，在规定的时间内到达现场。因任务特殊，中标人负有保密责任，如因中标人泄密，导致不良后果，采购人有权终止合同，并追究其责任。2采购人有需要对仓库物品进行清点、整理时，中标人必须安排人员服务，固定人工费用按XX元/小时,人结算，单次时间在一小时内，不计算费用；单次超过一小时的，按超过时间每小时计费（半小
5、时内不另加费用，超过半小时,按一小时计费）；整理仓库时如有需要纸箱（规格71.5CM*50CM*365CM,12双装）中标人须给予提供，按固定单价XX元/个结算。3 .招标人组织消毁仓库物品时，中标人须配合招标人做好各项事宜，无偿提供自动装卸车、运输及搬运劳务等。4 .仓库防火、防盗、遮阳措施、安全防护由中标人负责；服务期间车辆、人员的安全由中标人自行承担。5 .中标人必须有充足的车辆、人员配备。必须根据采购人需求24小时响应采购人的指令,无故拖延时间或不响应，第一次扣款XXX元，第二次扣款XXX元，第三次起扣除一个季度的房租；多次整改未到位的，采购人有权单方面解除合同。6 .中标人必须根据采
6、购人需求，在仓库隔间设置周转房,费用由中标人承担。7 .采购人原有仓库财物，中标人必须无偿搬运至现仓库。8 .合同期满后，在现有中标单价基础上上浮不高于XX%的情况下，由双方协商续约。9 .合同期间，双方如有特殊情况，不能继续履行合约，需提前半年知会对方，并按合同约定给予补偿。10 .双方解除合约后，中标人必须无偿将仓库财物搬运至采购人指定地点。第二节仓储行业现状分析一、定义(一)概念“仓”即仓库，为存放、保管、储存物品的建筑物和场地的总称，可以是房屋建筑、洞穴、大型容器或特定的场地等，具有存放和保护物品的功能。“储”即储存、储备，表示收存以备使用，具有收存、保管、交付使用的意思。仓储就是指：
7、通过仓库对商品与物品的储存与保管。仓储是集中反映工厂物资活动状况的综合场所，是连接生产、供应、销售的中转站，对促进生产提高效率起着重要的辅助作用。仓储是产品生产、流通过程中因订单前置或市场预测前置而使产品、物品暂时存放。它是集中反映工厂物资活动状况的综合场所，是连接生产、供应、销售的中转站，对促进生产的提高效率起着重要的辅助作用。同时，围绕着仓储实体活动，清晰准确的报表、单据帐目、会计部门核算的准确信息也同时进行着，因此仓储是物流、信息流、单证流的合(二)仓库分类仓库是物流系统的基础设施，对仓库可从多个角度来进行分类。下面从仓库的运营形态、保管形态、建筑构造、基本功能等方面对仓库进行分类。1
8、.根据运营形态分类(1)自用仓库指生产或流通企业为了本企业物流业务的需要面修建的附属仓库，这类仓库不对外，只储存本企业的原材料、燃料、配件、半成品和产成品。一般工厂、企业、商店的仓库以及部队的后勤仓库，多属于这类性质的仓库。(2)营业仓库指专门为了经营储运业务而修建的仓库。这类仓库面向社会服务或以一个部门的物流业务为主，兼营其他部门的物流业务。常见的营业仓库如商业、物资、外贸等系统的储运仓库等。此类仓库由仓库所有人独立经营，或者由分工的仓库管理部门独立核算经营。(3)公共仓库属于公共服务的配套设施，为社会物流服务。常见的公共仓库如铁路车站的货场仓库、港口的码头仓库、公共货场的货栈仓库等。2 .
9、根据保管形态分类(1)原料仓库指保管生产中使用的原材料的仓库。这类仓库一般规模较大，通常设有大型的货场。(2)产品仓库保管完成生产但尚未进入流通的产品。一般这类仓库附属于产品制造企业。(3)冷藏仓库冷藏仓库拥有冷藏装置，保管需要冷藏的货物。常见的冷藏仓库一般储存农副产品和药品制造企业(4)恒温仓库为了保持货物存储质量，将库内温度控制在某一范围的仓库，也称暖库。这种仓库规模不大，设有保温装置，主要用于存放精密仪器等物品。(5)危险品仓库专门用于保管易燃、易爆和有毒的货物，如高压气体、有毒化学物品等。(6)水上仓库指漂浮在水上的储藏货物的建筑或泵船、囤船、浮驳等,也可以是在划定水面保管木材的特定水
10、域、沉浸在水下保管物资的水域。近年来，由于国际运输油轮的大型化，许多港口因为水深不足，不能让超大型船舶进港卸油，往往采取在深水区设立大型中转仓库的方法来解决问题。3 .根据建筑结构分类(1)单层仓库单层仓库是最常见、使用广泛的一种仓库建筑类型。这种仓库没有上层，不设楼梯。其主要特点是：仓库构造简单，在建造和维修上投资较少；全部仓储作业都在一个层面上进行，货物装卸和搬运方便；各种设备(如通风、供水、供电等）的安装。但是单层仓库的建筑面积利用率较低，在城市土地使用价格不断上涨的情况下，单位货物的存储成本较高,一般建在城市的边缘地区。（2）多层仓库指两层以上的仓库。多层仓库可以减少土地使用面积，一般
11、建在土地使用价格较高的市区。进出库作业可采用机械化或半机械化方式（如电梯或倾斜的带式输送机等）实现货物上楼作业。多层仓库可以适应不同的使用要求，分层的仓库结构将库区自然分隔，有助于安全和防火，适用于存放城市日常使用的高附加值、小型商品，如家用电器、生活用品、办公用品等。但是，多层仓库建造和维护投资较大，堆存费用较高。（3）立体仓库立体仓库又称高架仓库，利用高层货架堆放货物，实际上是一种特殊的单层仓库。般在库内使用自动化的搬运设备,形成自动化立体仓库。发达国家普遍采用立体仓库，可实现机械化和自动化操作。（4）筒仓筒仓是贮存粒状和粉状松散物体（如谷物、面粉、水泥、碎煤、精矿粉等）的立式容器，可作为
12、生产企业调节和短期贮存生产用的附属设施，也可作为长期贮存粮食的仓库。（5）露天仓库即露天料场，以露天存储为主。一般堆放的货物都是大宗原材料或其他不怕潮的货物。4 .根据基本功能分类(1)储存仓库该类仓库以储存、保管为重点，以解决生产和消费的不均衡。如常年生产的化肥，要想在春、秋季节集中供应只有通过仓储来解决，季节性生产的粮食只有通过仓储才能保证常年的持续供应。仓库管理的中心环节是提供适宜的保管场所和保管设施设备，保存商品的实用价值。(2)流通仓库流通仓库也可称为流通中心。这种仓库除了具有保管功能以外，还能进行流通加工、装配、简单加工、包装理货以及配送功能，具有周转快、高附加值、时间性强等特点，
13、从而减少在流通过程中商品因停滞而产生的费用。(3)配送中心配送中心是向市场或直接向消费者配送商品的仓库，具有分拣、流通加工、配装、发货、配送功能，这种仓库具有存货种类众多、存货量较少、出入库频繁等特点。(4)保税仓库保税仓库是经海关核准的专门存放保税货物的专用仓库。根据国际上通行的保税制度要求，进境存放在保税仓库的货物可暂时免纳进口税款，免领进口许可证件(能制造化学武器和易制毒化学品除外)，在海关规定的存储期内复运出境或办理正式进口手续。(5)海关监管仓库海关监管仓库是海关便于对进出口贸易货物进行有效的监管而设置的专门仓库。进口货物自入境申报起到放行前,出口货物自运到检验场所向海关申报起到出境
14、前，必须置于海关的监管之下。在此期间未经海关许可不得装卸、提取、交付、续运、调换、开拆取样、改装和更换标志。二、仓储行业发展现状（一）市场规模近几年我国物流稳健增长，物流市场规模增速快于GDP增速，相应拉动仓储费用逐年提升。根据中国物流与采购联合会公布的物流保管费用（即仓储费用）数据，2010-2019年仓储费用保持持续增长，增速波动较大，到2019年中国仓储费用达到5.0万亿元，同比增长7.4%,占物流行业总费用规模的34%o图表 I: 2010-201万仓储保管费用（万亿）一同比增长（%）资料来源：中国物流与采购联合会前瞻产业研究院整理前瞻经济学人APP(三)企业规模根据GGn数据，截至2
15、019年末，仓储物流行业企业数量达6.02万家。近年来，在市场需求与政策支持的双重因素推动下，仓储业涌入大量资本，企业数量总体上保持稳步增长态势，服务于日用快消品、生鲜农产品、服装、医药等专业领域的仓储、仓配一体模式的企业数量逐步增长。图表3：2013-2019年嚏仓督E企业数量增长情况(单资料来源：商务部流通业发展司GGIl前瞻产业研究院整理前瞻经济学人APP图表4：2019-2020年10月欠疑g电业孽业务利涧及成本指数变65.035。30.025.020.02012029年阴3月4月56/J7月89月111112月3月4567)18月9/11Ul月月月1/J利利指教50,343.35S.
16、556.451.150.048.652.452.351.454.553.446.624.345.65U50.757.050.750.047.550.6成本措数55.650.756.559.254356.057.154.453.855.257.459.453.037.1S7.551.150.75L451451.551553.7资料来源：中国物流信息中心前瞻产业研究院整理前瞻经济学人APP（二）仓储盈利能力根据国资委公布数据显示，2015-2019年中国仓储行业平均总资产报酬率及平均净资产收益率维持在1%-3%的较低水平，说明仓储行业的资产利用效益较低，行业平均盈利水平较低。从国内仓储行业代表企业
17、一一中储股份的净资产收益率数据来看，从2018年开始下降至10%以下，2020年前三季度受疫情影响公司净资产收益率为2.40%,反映出行业投资获利水平较低。6)环境管理措施。(2)仓库的定址地区选定以后，需要确定具体选择在该地区的什么位置设置仓库，也就是说，在已选定的地区内选定一片土地作为设施的具体位置。在一个城市的东西南北均存在各个方面的差异，在选择建库地址时要注意的因素主要包括：1)场所的大小和成本；2)运输方式的选择；3)与外部协作方的距离；4)环境影响因素；5)劳动力的态度。2.仓库布局存在的问题(1)仓库布局不合理目前大多数制造企业自营仓库采用的是将分拣、备货和存储场所混合在一起的布
18、局设计，即利用现有的存储区域,在必要时对堆码高度、相对于出库站台的存货位置、货位的尺寸加以调节，提高效率。制造企业的仓库之所以会形成目前混合使用的状况，是受到我国制造业传统观念的影响。(2)仓库空间利用率较低大多数企业自营仓库的作用仅限于存储物资，而对于仓库的存储成本和空间利用地很少考虑，无形中增加了企业的库存成本。实际上，对于制造企业来说，生产车间每天都需要从仓库禽物资以维持正常的生产，仓库物资周转率必然会处于很高的水平，这样也会引起仓库存储空间的不断变化。仓管员在时也只是简单地以找到物资为目的，行走范围到达仓库的大多数的地方，从不考虑行业路线的合作时间成本。由于货物在仓库内搬运的距离较长，
19、耗费的时间也就是较长,导致仓管员工作效率很低，忙而低效。若履行订单时需要拆装，那么存储货位就要既满足存储要求，又满足拣货要求，导致存放物资的货位几乎是平铺在地面上，这样必然出现物资搬运成本过高，仓容利用率过低的结果。(五)仓储市场的秩序与诚信问题1.我国仓储业的市场秩序现今我国仓储业处于一个层次高低不分的大环境，有高端一点的仓储业，但是更多的归属于比较低层次的仓储业。这也就造成了，高端仓储业服务属于卖方市场地位，而相反的，低端的仓储服务处于买方市场的地位。这就造成了极大的混乱。纵观这些问题，我总结出几点原因。(1)进入仓储业市场的门槛较低。因为进入仓储业的门槛较低，至于很多企业就扎堆进入了仓储
20、业，而这样一来出现了市场的混乱性。太多单一的仓储企业的出现让人眼花缭乱。市场价格不一，竞争太过激烈等诸多问题也由此诞生。但更重要的是，由于低门槛，使得这种各自为营的管理体制企业众多情况下，造成了资金分散,人员素质低，管理落后，设施陈旧，仓库利用率低等严重情况。虽说有做的好的仓储企业，但更多的也只能同我上述的企业联系在一起。(2)我国对仓储业市场还欠缺一个能用来参照的法律法规。正因为缺乏政府的约束力量，才致使了仓储业市场的无秩序，法律对仓储业的也没有严厉的惩罚制度，这使得市场上还会时常出现无证经营的仓储企业，如果有国家的严惩法规，建立一个健全的市场准入法则，我想市场会得到极大的改善。2.我国仓储
21、业的诚信问题我国仓储业的诚信问题还是处在滞后的状态。这其中的主要有以下几点原因：(1)企业内部缺乏一种信用管理制度，所以因授信不当的导致合约不能履行的现象频繁发生。而没有管理层面上的努力，这种现象也变得更加的猖獗。这是一个恶性循环。(2)整个市场为形成一个诚实守信的环境。行业的守信意识和信用道德观念不强。这主要归咎于仓储业的人员大多数的素质不高，这也还有待于提高。(3)行业之中未形成信用信息共享和有效的信用监督体系，仓储业信用信息被封锁在公众，在各不同经营部门之间也是。而没有信用监督体系，就不能企业的信用起到威慑作用。(4)归根结底，一部健全的有关仓储业信用的法律法规是非常迫切的。二、对策(一
22、)仓储业人才及人员素质问题对策1 .在企业内部建立常态化的岗位培训制度定期对企业内的员工进行在岗培训，帮助他们不断学习本业务最新的知识，提高各方面的素质以适应公司发展的需要。这些员工包括企业的中下层管理者，及一线的工作人员。2 .高度重视对仓储人才的培养培训是通过学习获得工作所需的技术、技能和工具的过程是提高员工知识水平、技术能力和社会行为的有计划的手段。仓储企业应切实加大对培训工作的重视程度和员工培训力度。为此应对现有仓储人才紧缺情况进行全面摸底,在此基础上根据本企业发展战略及业务运营需要,有针对性地制订培训规划，加强师资队伍建设，规范学员管理严格考核考试制度,确保培训工作质量。3 .加大培
23、训经费的投入目前仓储企业教育经费提取不足和使用不当是各单位普遍存在的问题。而企业培训工作到位,员工培训效果良好,必须要有相应的经费作为保障。因此，仓储企业应在培训经费的提取、使用和监督三个环节上规范制度、严格管理。在提取上，应将员工教育培训经费列入企业费用预算，并按比例提足。在使用上应专款专用，并一般由人力资源部门归口管理。在监督上,应对不按规定提取或巧立名目将培训经费挪作它用的情况进行严肃处理。在企业的培训经费中应拿出一定数额用于仓储人才的培训I,重点解决仓储人才紧缺问题。4 .有针对性地引进仓储人才物流市场人才竞争激烈,特别是在我国加入WTo以后，随着外资企业越来越多地登陆中国市场,对仓储
24、人才的争夺愈演愈烈。针对这一情况，国内仓储企业首先应主动制定相应的人才引进战略,对于企业生产业务急需的技能型、操作型、管理型人才,应积极通过社会劳动力市场及时引进。同时，更应大力采取留住人才的手段与机制，切实避免企业自身的人才流失。还应努力做好接收院校毕业生的工作。5 .制订岗位说明和操作规程严格考核制度为有效提高员工素质，提高工作质.企业应在工作分析和岗位评价的基础上制订规范的岗位说明书，明确规定各岗位职责、任务、上岗条件等等。同时,应依据业务分析和业务流程制订各岗位员工操作规程。在此基础上,应严格考核制度，员工上岗必须符合上岗条件，必须遵守操作规程,必须履行工作职责，以确保岗上人员的质量。
25、6 .建立有效的激励机制企业应采取各种有效的激励机制与措施,大力营造尊重知识、尊重仓储人才的良好氛围7 .加强校企合作，共同培养企业适用人员仓储业是一个实践操作性很强的行业，很多毕业生刚走上工作岗位时完全不适应实际工作，往往要花较长时间去熟悉工作流程，因为学校的理论教学太脱离于实际工作了。所以要加大仓储企业对仓储人才培养的参与度。通过建立校企实习、就业基地，教师在教学中融入企业岗位要求、业务流程、单证体系及填制要求等知识，同时聘请企业专家加入教学第一线，介绍企业文化、企业理念、企业业务操作程序等知识，使学生提前熟悉企业生产环境，为今后尽快进入角色打下基础。（二）信息化程度问题的对策1.仓储作为
26、物流各环节的接合部,涉及入库、分拣、在库、盘点、出库、补货等各方面,流通的信息量非常大,包括物品种类、数量用途、储存位置、库存状况等等，然而大部分仓库却没有对这些信息汇总，导致对仓库信息没有一个清楚的概念。假设,利用信息技术,当产品开始入库时便建立完整的数据库，在数据库里面包含每一件商品入库时间，名称，规格，数量，甚至还有存放在仓库的位置，而后在商品出库时再建立一个出库信息包含出库时间，商品名称，数量，等等，再利用计算机自动化就能得到一个仓库实时现状。（具体流程如下）管理员可以利用计算机网络在任何地方查询到该仓库存放的各个商品信息，甚至每一天的出库入库，库存等重要数据，就可以及时做出准确的处理
27、。2.对于仓库管理中耗费最多人力的无异于对单捡货，捡出对应的货品需要耗费大量的时间及人力，物力。但如果应用到仓位，就能大大减少资源浪费。上文提到的库存管理中在商品入库填写仓位，我们可以把仓库分为（al,a2,a3）,再对每个仓位上货架进行编号（1,2,3），而在填写入库单写上各商品存放位置。如此在库存管理系统中选取需要的货品，然后计算机会自动在捡货单上加入商品所处位置，便于人工的捡货。而且，如果我们需要有多个位置放置有同一个商品，我们可以设置优先选出出厂日期最早的商品位置,这个还可以做到对于仓库管理中最重要的先进先出原则。在上述各个环节当中条形码技术起着重要的作用，条形码技术所存在的不足给物流
28、企业所带来的不便与损失催生了RFlD这项技术。与条形码相比RFID技术具有以下几个方面的优势：(1) RFID识读器可同时辨识读取数个RFlD标签。有效地解决条形码所带来的效率较低的问题。(2) RFID即使是在无光的条件下也能工作，可以解决条形码因某些原因所带来的不便。(3)RFID对水、油和化学药品等物质具有很强抵抗性。此外，由于条形码是附于塑料袋或外包装纸箱上，所以特别容易受到折损；而RFID卷标是将数据存在芯片中，因此可以避免污损。(4)与条形码相比数据形状与阅读器之间的距离有0-5mo相比之下对物流业的发展更有利。(5) RFID标签则可以重复地新增、修改、删除RFID卷标内储存的数
29、据。针对条形码所带来的不便RFID给予了有效地解决。这给物流业的发展注入了一定的活力，带来了更高的收益。这也充分展示了信息化程度在物流作业中有着极其重要的作用。一项技术的改进给物流所带来的影响是巨大的。(三)仓储业的法律法规问题的对策1.完善仓储业立法，规范行业秩序(1)在仓库建设方面，应设定相关技术水平、设备规格以及安全等级的标准。如规划仓库用地布局与建筑规范,设备机械的使用规模，以及消防安全、绿色环保等方面。(2)在仓储从业者资质方面，应严格仓储公司的设立与开业的条件，并且设定从业者与相关技术人员的资质水平与素质标准的考核。仓储业管理者和专业技术岗位人员均要具备相关专业技能培训认证才应授予
30、上岗资格，逐步完善仓储企业筛选员工、提高其职业技术水平的相关制度。(3)在仓储活动管理方面，可从仓储的三个基本活动“入库、保管、出库”入手，以基本活动为基础，制定仓储业活动的运营要求。诸如规范合同管理、仓单管理、配送管理、安全管理，以及公司制度建设的要求，都需要通过条文进行规范，使仓储活动在现代化的发展过程中逐步朝标准化进步。(4)在仓储行业信息统计处理与管理方面，可由行政部门进行行业统计管理，行业组织进行行业发展状况调查。通过行政部门与行业协会组织之间的共同配合，建立起行业管理信息的分享协调机制，整合原本分散的各仓储企业。通过立法对仓库建设、仓储从业者、仓储活动以及仓储行业信息进行规范、整合
31、，将极大地提升仓储业整体行业的发展水平。同时，参考诸多发达国家在仓储业方面的立法经验，我们可以得到更多的启示。2 .增强仓储业从业人员法制意识无论是仓储业高层管理者抑或是相关技术岗位人员，都应具备相关法制知识及其运用能力。仓储企业可以对各部门人员进行法律培训教育，通过案例分析、论坛讲座等方式增强从业者法制观念。对于仓储企业在仓储合同管理、仓单管理以及安全管理方面相关利益受到威胁时，仓储管理人员应学会运用法律手段来维护企业自身利益，避免不必要的损失。3 .鼓励仓储法律制度的学术研究针对仓储业法律制度空白的问题，各行政部门及行业组织都应鼓励开展对仓储业法律制度建立的研究。倾听各仓储个体企业的意见，
32、广泛征求相关利益者的建议，积极进行相关立法问题的深入调研讨论，将极大促进仓储业法律体系的建立。只有深入探索仓储业法律制度的立法方向与内容，才能在法治层面上更好的规范仓储业管理，促进仓储业发展。(四)优化布局1.在仓库的选址方面(1)成本最低原则仓库的投入建设是企业的重大开支，因此成本最低是仓库选址最重要的依据。对企业来说，仓库选址的重要性显而易见：仓库选址对企业的采购成。本、服务成本、服务质量都有极大而长远的影响。一旦选择不当，它所带来的问题是无法通过对已建成的仓库采取弥补措施所能弥补的。因此,在进行仓库选址时，必须充分考虑到多方面因素的影响，慎重决策。(2)接近顾客原则任何一个仓库在规划建设
33、初期都会将如何快速有效地送达货物作为考虑因素之一。货物的目的地大多是人口聚集地，因此库址相对于大都市的远近，在运输成本和操作效率上所反映出的相关性就十分显著。现在，大部分公司比较倾向于将仓库的位置选择在距离市场中心或者离市场较近的地方，以平衡成本和快捷之间的矛盾。(3)基础设施完善原则不论是何种型的仓库，在选址是都有考虑到以下要素:D防火防污，保证环境安全；2)交通便利，有利于商品运输；3)地质良好，有利于仓库建筑；4)积水充足，又无水淹危害；5)靠近电源，便利仓库作业。2.仓库的优化布由于仓库的存在着诸多问题，因此制造企业在进行仓库而已规划之前，都要确定所需的仓储空间类型，将库存的物资按照一
34、定的标准分区、分类。企业仓库而已设计的基本原则是：使用高效的物资搬运设备及规范的操作流程;编制有效的货架存储设计方案；尽量减少通道所占的空间；充分利用仓库货架的堆放能力。针对制造企业的现状，可以采用以下两种仓库布局设计方法。(1)存储区设计如果仓库的周转率低，那么首先要考虑的是仓库存储区的而已，制造企业要根据生产需要确定存储空间，这一空间将是物流仓库中占地最大的场所，必须尽可能最有效地利用整个存储空间。存储区的货位可以又宽又深，堆码高度可达天花板或者在货物稳定摆放所允许的范围内，货位间的通道可以很狭窄。(2)拣货区设计当货物入库时的单位大于出闸时的单位时，拣货就成为仓库布局主要考虑因素。此时设
35、计要根据存储货位在仓库里的主要功能来进行。设计中指定仓库的某区域为仓库区，指定另外一些区别为拣货区，拣货货位要比存储货位小，常常只有两个托盘那么深，或者货架大小仅有储藏区存储货架的一半，拣货区堆放的高度以工人方便可及的高度为限。在拣货区内，可以将同一种供应商或者同一客户的物品集中存放,以便于分拣配货作业。这一场所的布局对客户服务质量起着关键性的作用。制造企业如果能够在自营仓库的有限存储空间内，合理区分存储区与拣货区，并精心设计两个区域内的布局，无疑交付提高物流作业效率和仓库利用率。三、仓储业的前景与发展趋势随着物流水平的提高，我国仓储业已与社会主义市场经济的发展极不相称，不能满足现代生产的需要
36、。仓储业需要加快步伐，迅速提高质量与效率，满足社会经济发展的需要。我国仓储业发展走向一一第三方仓储管理。第三方仓储管理主要包括：仓储系统的布局设计、库存控制、仓储作业操作，且三者相互联系。而增加仓储企业的核心竞争力的途径只有：更加有效地控制费用；更加快速地仓储需求做出反应。在仓储服务供过于求，服务价格过低的情况下，单方面依靠任何一个途径都很难提高企业竞争力。第三方仓储业必须在控制费用的同时，加强对需求和收益的管理。因此，第三方仓储企业迫切需要解决的管理问题是：为满足货主的需求，如何有效分配各级货物的仓储能力。这也是第三方仓储企业的收益管理问题，即对市场需求进行有效区分，以便在适当的时候，以适当
37、的价格将适当的仓储能力出售给适当的客户，从而达到收益最大化目标。(一)系统化随着现代仓储管理技术的不断发展，第三方仓储将成为提高物品流通速度、节省仓储费用和资金在途费用的有效手段。WS作为由一系列模块有机组合并产生相应预期结果的系统，它是集员工、流程和环境于一体的系统集合体。对第三方仓储管理企业而言，仓储管理必须通过WMS作为工具，开展充足的辅助工作，以便为完善系统的配套设施做好准备。例如对自动化立体仓库、自动分拣系统、库存控制技术等的运用进行了重新组合。以适应仓库管理运转和进一步发展的需要。但这些技术的运用，仍需要成熟的管理理念支持和贯通。新技术的采用应符合社会实际需求，符合仓储企业经营要求
38、，如果脱离实际，盲目追求高科技，会使其企业陷入亏损。例如建立自动化仓库，一定要根据和需要慎重决定。（二）个性化物流作为一个服务产业，应非常重视其他基础行业的物流需求，并提供个性化服务。第三方仓储管理企业要站在客户企业的角度，提供有利于物流合理化的综合物流服务，其前提是必须熟悉客户企业、物流活动的发展规律、流程，具有物流系统开发和创新的能力。在清晰地识别客户需求后,结合行业特点，分析归纳行业需求，并结合自身运作特点,为客户贴身制定个性化和专业化的提升服务方案。从而，突破第三方仓储企业以往被动接受整改完善指令的局面。（三）精细化实行精细化管理，并不是简单的人员分工，增加业务流程和工作环节，而是要按
39、照可行性、方便性、时效性的要求，运用先进的储藏技术和信息化管理的手段，细化、量化工作目标和责任。其目的是提高储藏技术水平，降低成本，增加企业效益。精细化管理的过程中，科学组织，统筹安排，用数据说话，切实提高生产效率，提高实际工作质量，取得良好的经济效益，并在实践中提升仓储管理水平。实行精细化管理，是对管理人员的管理行为、能力、水平进行规范再造过程，实行精细化管理，能极大地调动人员的积极性和创造性，增强向心力和凝聚力，有利于企业文化建设，思想认识的提企业的发展。（四）准时化JIT的基础之一是均衡化生产，集平均制造产品是物流在各作业之间、生产线之间、工序之间、工厂之间平衡、均衡的流动。为达到均衡化
40、，在Jrr中采用月计划、日计划,并根据需求变化及时进行调整。（五）网络化管理随着物流资源的整合，在现实应用中既有集中的管理仓库，也有分散管理的仓库。前者如国家储备系统，后者如超市配送中心。分散与集中各有市场需求。因此，需要发展第三方仓储管理，使企业的网络管理水平得到提高。相对于企业仓储而言，第三方仓储将有较大的增长需求，这是因为生产规模越大，供应链越来越长，生产和采购、贸易与销售的覆盖区域越多，有了第三方仓储管理，他们不去要在各地投巨资建设仓储式设施。因此，实现第三方仓储网络管理经营对我国仓储业发展具有重要意义。第四节服务理念和标准一、服务理念(一)客户至上的服务理念客户是企业赖以生存与发展的
41、根基。“至上”体现了企业对客户的尊重，把客户作为自己的衣食父母,为客户创造价值，帮助客户解决问题。一个企业要发展壮大就要有市场竞争力，我司深知市场竞争的激烈和残酷，所以我们要不断努力，提炼出全新而有效的客户服务理念，希望以优质而高效的服务去赢得行业竞争力。希望通过以下几个方面能够提高我们的服务。1.对业主表示热情、尊重、关注；2 .帮助业主解决问题；3 .迅速响应业主要求；4 .始终以业主为中心；5 .持续提供优质服务；6 .设身处地为业主着想；7 .提供个性化服务。(二)主动服务的理念作为业主的管家，我们要用心为业主服务，帮助客户降低成本，减少开支，提高物业使用寿命。诚信做到先客户之想而想，
42、先客户之急而急。满足客户的服务期望，不断引导、开发和创造客户消费需求。（）提供差异化服务的理念精心设计有针对性服务方案，倾心打造具有竞争力的客户和业务品牌。秉承“服务业主、报效社会”的企业使命,完善服务系统，对不同年龄、不同性别、不同层次、不同类型的客户提供差异化服务。（四）高效、优质服务的理念我们为业主提供高效的服务，及时为业主解决问题，将会为公司迎来巨大的品牌效益；同时我们以服务促发展，以客户为中心的服务体系，优化服务流程，赢得广大业主的信任。（五）推崇6S理念推崇6S理念推崇”是指“微笑（SMILE）、迅速（SPEED）、诚实（SINCERITY）、灵巧（SMART）、研究（STUDY）
43、”五个词语英文首字母的缩写。“6S”理念是最具代表性的服务文化创新，我们要引领服务先进理念，以亲和、细致的服务感动客户，尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品与服务，竭尽所能诚信天下，做客户们永远的伙伴。二、服务标准客户服务是企业所有员工的共同行为，也是建立全员服务的经营理念。是所有员工的共同行为，我公司要求企业的客户服务有较强的规范性和一致性，以此来统一员工的工作行为。因此我公司建立起具有可操作性，可复制性的客户服务体系。可操作性在于能将行为规范转化成具体的行为标准,可复制性在于行为标准不超越于员工的能力范围，所有员工都能能力范围之内达到行为标准。（一）企业服务理念和价值观的标准化建
44、立了标准化的服务体系，企业内部员工有统一的服务理念和价值观，将客户的服务转化为自动自发的行为，并落实的工作的方方面面。有了统一的服务价值体系，建立起来一整套相对应的奖惩考核体系，使得客户服务标准成为衡量工作绩效的标尺，使得全体员工的服务行为得到高度的统一和规范。（二）员工能力和素养的标准化建立了高效合一的服务机制，建立起一支具备一定能力和素养的客户服务团队。作为客户服务团队的一员具备专业的产品知识和服务技能，优良的个人品质和素养。建立起了员工的能力和素质标准，员工的能力和素养是一个不断培训和学习的过程，对不同岗位的员工应建立起向对应的能力素质典型，以此来做为培养合格员工的标杆，培养出大量胜任各
45、个岗位的员工。（三）企业整体服务形象标准化企业形象是企业在客户心智中留下的印记。包括企业内部办公室的装修格局，员工的专业化程度和精神风貌，企业的广告，标识，口号以及产品外部包装等。在建立客户服务体系的同时就必须对企业的形象进行了评估，修正和规划，向外界展示出一个风格鲜明，积极向上的良好形象。（四）客户服务流程标准化我们将客户服务分为三个环节：事前，事中和事后服务。每一个环节的客户服务通过多部门的协助和配合，发挥团队效应。企业所建立起来的服务流程串联起各部门的客户服务行为。服务流程将每一个具体点客户服务行为所必须经历的主要节点和处理过程。有了标准化的流程将多部门，多人员的行为衔接成顺畅的主线，确保行为管理的规范性。（五）客户服务行为的标准化本公司本着，“服务就是将困难留给自己，将方便留给客户。也就是说服务是站在客户的角度来帮助客户解决一切困难的问题，给客户提供更快捷，更舒适的服务”的服务理念。服务质量让客户感觉到舒适和宽心。建立起了一套标准化的服务行为，使得企业的客户服务能够关注到客户的每一个细节，掌握住客户心理需求，将服务工作做到无微不至,关怀备至，显示出企业服务的品质，在市场竞争中占得胜机。
