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1、办公楼开荒保洁及物业管理项目（冬季除雪除冰防冻方案）第一节冬季除雪方案1一、指导思想1二、总体目标2三、工作原则2四、职责3五、雪情标准3六、除雪保障工作准备3七、清雪工作程序4八、除雪前期准备5九、除雪方式5十、除雪保障预案7第二节冬季防冻防滑方案9一、指导思想9二、工作原则9三、防冻工作细则9四、防漏工作细则H五、防滑温馨提示12第一节冬季除雪方案一、指导思想为了保证冰雪天气条件下的办公楼安全及正常运转，切实做好冬季除雪防滑保通工作，有效应对和处置突发冰雪灾害，及时、快速地清除道路冰雪，保障业主及旅客生命财产安全和交通畅通，制定本方案。我公司坚持以科学发展观为指导，以“人文、科技、绿色”为
2、理念，坚持人工与机械作业相结合”、专群结合”，进一步落实办公楼除运雪责任制，最大限度地减少融雪剂的使用，不断提升机械化和社会化除运雪水平，确保办公楼冬季降雪期间正常运转。除雪工作中应按照保安全、争主动、抢时间、讲效益的指导思想组织实施。牢固树立为物业公司、为业主服务的思想，掌握地区天气特点和降雪规律，预先准备除雪设备物资、培训人员、研究制订除雪预案和特情处置预案。需要时能立即出动，全力以赴，密切配合，争分夺秒地完成除冰雪任务，为办公楼正常运转争取主动。二、总体目标公司承诺将严格按照政府要求，以方便业主出行保障办公楼正常运转为出发点，以及时达标为目标，认真部署和监督好今冬除雪工作，确保办公楼冬季
3、降雪期间的正常运转。三、工作原则要求所有部门以雪为令，及时清除积雪，不能拖拉延缓。冬季清雪铲冰工作实行责任区划分和全员义务清理相结合的原则。四、职责1.公司的清雪领导小组，协同办公楼除雪指挥部，指挥协调公司责任范围的清雪工作；2公司综管办负责保障应急物资的提供（包括盐、及清雪工具等）；及大雪和暴雪应急抢险的辅助与协调、清雪铲冰的监督检查工作。3各部门针对所辖区域的道路、区域场所及时开展积雪积冰的清除工作。五、雪情标准1.降雪量在3cm以下为小雪；2.降雪量达到3-10cm为中雪；3.降雪量超过IOcm为大雪。六、除雪保障工作准备公司在制定除雪保畅预案后，应召开除雪保畅工作动员会，要求所有相关人
4、员高度重视，明确分工，建立责任制，务必保证降雪时预案能够顺利启动。同时各部门应制定相应除雪安全作业规程，确保除雪工作顺利进行。物业服务处、行政部还应在降雪前做好协调工作，提前做好启动除雪预案的协调工作，达到协调联动的目的。七、清雪工作程序1.小雪(1)昼间降雪的，雪停即组织清扫；夜间降雪的，次日正常上班前应当清扫完毕。(2)道路、住宅区等人流密集区无堆雪、无散雪、无结冰即可结束清雪工作。2.中雪(1)昼间降雪的，雪停即组织清扫，或雪未停，但积雪厚度超过XXCnI时组织清扫；夜间降雪的，次日临晨开始组织清扫，合理安排积雪堆放，必要时组织人员对主要交通要道积雪喷晒适量盐水。(3)道路、住宅区等人流
5、密集区无堆雪、无散雪、无结冰即可结束清雪工作。3.大雪或路面结冰(1)公司清雪工作指挥部下达清雪指令，必要时提前协调准备机械推雪设备，铁锹、雪堆子、大扫把、推车、棉手套等。(2)各部门尽可能多的组织人员立即就位，组织开展义务清雪铲冰工作。(3)各部门要对主要交通要道积雪喷晒适量盐水或融雪剂，并对含盐积雪清运到指定地点，并对结冰路面进行处理。(4)公司综管办对各责任区清雪工作组织验收合格后结束清扫工作。八、除雪前期准备1.除雪物资准备物业服务处应按照大雪的标准准备工具，指定专人负责除雪物资的管理、调配。保证除雪期间物资供应连续、可靠。2.除雪机械准备现准备购置扫雪车、积雪清运车，应在降雪前完成购
6、置、调试至良好工作状态，随时待命，遇特殊情况，调动全公司完成除雪保畅工作。对除雪设备的操作人员，应提前完成设备操作、应急处理及维护保养等各项工作的培训。九、除雪方式清扫车除雪主要是利用清扫设备的吹雪功能吹除路面,薄层浮雪，还可将中央分隔带积雪吹到对侧路面，然后进行除雪；除雪车用在降雪过程中快速清抛超车道、行车道的积雪，在降雪后配合平地机、装载机清抛遗留在紧急停靠带的积雪；除雪后平地机刮除行车道、超车道及紧急停靠到的路面积雪，采用XX台或多台除雪机械梯队组合作业的方式进行，多机梯队作业时应保持相同的铲刃倾斜方向及适当的倾斜角度，相邻的两车铲刃搭接宽度为XX-XXCnb前后距离不下于XXm,以确保
7、过往车辆安全，同时保证两车之间不留雪棱。装载机、装除雪设备清刮到紧急停靠带边部及风吹雪路段的积雪；防滑了撒布车除撒布防滑料外，利用前部推雪铲配合平地机、装载机清抛紧急停靠带较小规模的积雪；抛雪车抛除人工清掏的推放在中央分隔带边部的雪堆和平地机、装载机清刮后堆积到紧急停靠带边部的积雪。1.小雪的除雪：小雪因路面行车道和超车道基本无积雪,仅中央分隔带边缘及紧急停靠带有少量薄层积雪，采用路面清扫机械和除雪车清理，人工辅助清除。2.中雪的除雪：根据降雪情况采用清扫车循环吹除中央分隔带及路面积雪，由除雪车（或平地机）组合快速清除超车道及行车道积雪。雪停后由除雪车和平地机按照超车道、行车道、紧急停靠带的先
8、后顺序对路面残余雪进行清刮。当车辆行进到互通区位置时同时清理匝道上的路面积雪。完成路面清雪后由人工将高于路面的路肩积雪铲平。车辆前后距离以XXm-XXm为宜。3.大雪及暴雪的除雪：大雪和暴雪的除雪原则是先保通、后保畅，避免雪阻发生。降雪过程中，当雪厚超过XXCm的时候便应出动快速行使除雪机械，不间断的快速清刮路面的浮雪。降雪过程中除雪的目的为尽量减小积雪和压实雪的厚度，避免积雪厚度过大而产生雪阻或出现大面积压实雪增大除雪难度和除雪费用。暴风雪天气，根据降雪规模及风吹雪形成的具体情况，及时调整除雪机械数量，以确保单侧至少有一个车道通行，避免发生雪阻。降雪季节，如果风力大于XX级，则不论当日是否降
9、雪都应做好风吹雪路段的巡查和清除风吹雪的准备工作。在降雪停止后，确保所管路段没有雪阻现象发生，方可进行全路段的正常清雪作业。4.中央分隔带积雪的清除：在平均积雪厚度超过XXCm或XX月中旬以后，中央分隔带内的积雪必须清除。5路面防滑的处置：对于初冬及冬季的降雪，若撒融雪剂会在路面残留，下次降雪在路表易形成薄冰，因此尽量不使用融雪剂。可采取撒布防滑砂、煤渣、石屑等防滑材料。如果必须使用融雪剂应在上午XX时至XX时之间撒融雪剂，对融化后的冰雪用除雪机械及时清除以免再次冻结。禁止将含融雪剂的冰雪混合物堆积在地面、护轮带或路缘石等混凝土构造物的绿化树木附近。6.融雪剂等除雪材料的施撒时间，一般可控制在
10、开始下雪时或降雪停止后立即进行，撤布数量一般可根据雪量大小控制在XXg/nf-XXg/nf左右，撒布应力求均匀，根据雪量大小，气温变化和融雪效果适当增加撤布的次数。当降雪特大时，应先用除雪设备进行除雪，再对降雪路面而进行防滑处理。7除雪防滑的重点区域应是陡陂路段、弯道、匝道、收费广场等。8.组织专人负责巡查、检查辖段除雪防滑工作效果，发现问题及时通知相关人员采取补充除雪机械设备进行保养、维修并根据库存情况及时补充除雪防滑材料，以备下次使用。十、除雪保障预案1.除雪保畅总方针为：机械除雪为主（物理方法），人工除雪为辅，局部使用人工除雪的方法。2.除雪保畅工作由除雪保畅指挥领导小组统一指挥，客服中
11、心负责宜传和除雪保畅信息的传递工作，物业公司负责办公楼周边的除雪工作。应充分利用机械快速清扫积雪。3.除雪作业规程所有清扫车、推雪板及清扫工具等除雪设备、物资均由服务处负责统一调配、使用，一旦开始降雪，公司各部门即根据各自保畅工作分工，绝对服从领导小组统一安排。进行除雪安排，清雪车即开始上路，进行不间断清雪作业。清扫车作业时，车上设一人驾驶使用。把办公楼路面的积雪清扫到路两侧后，如雪量较少则将积雪翻入绿化带中处理。如积雪量大，则将积雪翻入绿化带中集中处理。绿化带中积雪达XXcm将不允许再将继续翻入。物业公司应根据不同雪情，配合扫雪车采用以下应对措施：(1)小雪应对措施如遇小雪时清扫车快速开路，
12、人工配合完成清扫。物业保洁保证业主入户门口、车库等清雪任务。(2)中到大雪应对措施如出现中到大雪时，路面积雪厚度较大时，应首先利用装载车(改装雪板)将行车道积雪推到离行车道上，随后扫雪车配合作业。(3)对于办公楼外围门市街道、办公楼广场路面等区域，则采用清扫车完成，装积雪清运车辅助搬运的方式。第二节冬季防冻防滑方案一、指导思想冬季的到来，物业管理服务企业首先要做的是防冻。一般来讲，应注意空置房屋、共用设施、设备以及楼道保温等三个方面。二、工作原则（一）注意物业管理服务企业负责看护的空置房屋的防冻。（二）注意冬季共用部位（屋面和外墙面水落管位置）的防冻。（三）注意冬季防滑，对业主进行防滑小知识科
13、普，及时做好温馨提示。三、防冻工作细则1.防冻措施（1）加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗（包括阳台门窗）进行检查，缺失的玻璃应补安，确保门窗关闭严实。必要时还应将上、下水管线用岩棉等保温材料进行保温，对关闭不严的门窗用草垫子、棉门帘进行封档。不供暖的空置商业网点，全楼的上、下水主管线都在其室内，一旦发生冻害，受影响的就是全楼的住（用）户。历年此类事故己屡见不鲜。因此，物业管理服务企业不能忽视防寒保温，不要舍不得防寒保温的投入。（2）建立空房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视，一般要求XX天巡视XX次，最长时间也应XX周巡视XX次。三九严寒时对重点房屋（如有共用设施的空置商业网点）应XX巡视
14、XX次，发现问题及时报告并及时解决。（3）建立应急机制。入冬前制定出切实可行的应急预案，组建应急维修队，准备应急物资材料。无论是夜晚还是节假日，接到应急报告，相关人员能及时赶到现场，尽快解诀发生的问题。真正做到应急不慌，处理得当，修缮及时，避免损失。2.开发商空置房屋防冻由于销售或其他原因，没有入住的空置房屋，由开发商负责看护。开发商注重的是空置房屋及设施设备是否丢失，物业管理服务企业则注意的是这些空置房屋不要给他人的权益带来损害。所以，物业管理服务企业在入冬前应该与开发商进行沟通协商，确定这些空置房屋冬季看护巡视办法以及发生应急事件的处理方案。明确双方处理空置房屋应急事件的负责人和联系办法，
15、建立日常空置房屋看护巡视的双方联系制度。要确保空置房屋情况清楚，双方应急方案明确，互相联系沟通及时，应急处理实施快捷。3.业主空置房屋的防冻无论什么档次的写字楼，业主空置房屋的现象都普遍存在。这些空置房屋的业主，大部分缺乏对冬季防冻重要性的认识，疏于对空置房屋的适时查看，同时又不愿意将自己相关信息告知写字楼物业管理服务处，致使发生应急事件时联系不到空置房屋的业主。每年冬季空置房屋窗户未关而找不到业主的事情都时有发生，通常给业主后期使用带来了较大损害。对这样的空置房屋，物业管理服务企业在入冬前应积极主动找空置房屋的业主，沟通协商冬季如何对空置房屋进行查看，建议业主对上、下水管线等采取保温措施，确
16、定突发事件的应急解决方案，互相交换联系办法。同时向业主告知空置房屋一旦发生突发事件，给他人带来损害时他应该承担的责任。如果空置房屋内没有贵重物品，物业管理服务企业也可以收存业主的房门钥匙（需要专人保管），以备突发事件时使用。4共用设施、设备的防冻进入冬季后，写字楼内共用设施设备也应该做好保温防冻措施。上、下水管线、消防设施等大多在楼道内或房屋地下室内，隆冬时节很容易发季冻害：如下水管道冻结造成下水不通，消防温感报警器冻裂造，成漏水等现象，很多写字楼都曾发生。因此，物业管理服务企业要对这些共用设施、设备进行保温。保温方法可用珍珠岩砌块围护或橡胶管、岩棉、棕麻缠绑等。必要时，还可在地下室（或地下停
17、车场）入口处安装热风幕设施。这些保温措施都是一次投入多年受益。四、防漏工作细则1.冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水的排水口两处位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翘起缝隙，在屋面积雪溶化成水超过卷材边缘时，顺着翘起的缝隙向下渗漏；二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季寒冷时铁板与卷材膨胀系数不同，容易出现卷材翘起的现象。屋面积雪溶化成水流淌时，顺翘起之处渗漏。另外排水口窄小，防水施工时有一定困难，防水施工人员疏忽不认真操作，也是引起此处冬季渗漏的原因之一。2.大多屋面都是有组织排水，冬季屋面积雪溶化成水,由屋面排水口流入外墙水落管排出。可是外墙的水落管(特别北外墙面
18、上的水落管)温度很低且又很长，雪水顺水落管流下时就冻结在水落管内壁上，一层复一层逐渐成冰堵住整个水落管，继而膨胀撑破水落管。使得雪水渗漏出来顺外墙面流淌，在夜间寒冷时又冻结在外墙面上。冬季寒冷时外墙面形成冰面层现象随处可见，即是由此而成。3在屋面积雪溶化期间，注意及时清扫排出积水，并在临近黑天时，在水落管上部用木棍敲打，将粘结在水落管内壁上的冻层震碎震落，避免冰层越积越厚堵住整个水落管；发现外墙面上有冰层时，要及时将冰层清理。即能避免冰层坠落伤人，也可减轻或避免此处墙面春暖花开时发霉长毛。五、防滑温馨提示1人员的防滑(1)及时清除装置、道路、楼梯、通道上的积雪、结冰。(2)在主要通道上设置防滑
19、设施，如：防滑毯、防滑垫等。（3）在存在滑到风险的地方，设置安全提示标语。（4）上下楼梯应扶扶手。（5）冬季雪天出行应穿防滑鞋，在马路人行台阶上行走。（6）雪天步行速度不要太快，步幅要小，双手不要揣在兜里，因为上臂来回摆动能起到平衡作用。（7）如果路上真的不小心突然摔倒，尽量别用手腕去支撑地面，因为这种摔倒姿势最容易造成手臂骨折。一旦摔倒发生骨折，切不可乱揉乱动，以免加重伤情。应用围巾、木板等工具固定好骨折部位，请求他人帮助或报警，尽快送医院治疗。2.汽车的防滑（1）防滑链，在轮胎外层套上一层防滑链，就像上面说的在鞋子上套防滑鞋套一样。相对来讲价格比较实惠一些。（2）要是预算允许，可以换雪地轮
20、胎，为了确保您的轮胎在冬季路面保持良好的抓地和操控性能、保证您驾控之旅的安全，更换成冬季轮胎是有必要的。3.自行车的防滑增加车轮与地面的接触面积可防止打滑，提醒业主最好选择较粗的轮胎。车体不要携带过多、过重的物品，骑行过程中，切记不要急刹车，否则会使车轮打滑、失去平衡，雪天出行，还是以慢骑为好。尽量避免急转弯，使自己的重心通过车轴线与地面保持垂直，在道路许可的范围内转弯半径越大越安全。自行车防滑增加车轮与地面的接触面积可防止打滑，因此最好选择较粗的轮胎。车体不要携带过多、过重的物品，骑行过程中，切记不要急刹车，否则会使车轮打滑、失去平衡，雪天出行，还是以慢骑为好。尽量避免急转弯，使自己的重心通过车轴线与地面保持垂直，在道路许可的范围内转弯半径越大越安全。
