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1、苏州市吴江区平望镇农村住房建设工作管理办法（征求意见稿）为进一步加强和规范全镇农村住房建设管理工作，全面提高农房品质、完善农房居住功能、提升江南水乡苏式化风貌，推进美丽宜居乡村建设，加快实现农房和村庄基础设施现代化、不断增强群众的获得感、幸福感和安全感，根据新修订的中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、江苏省土地管理条例、关于进一步加强苏州市农村住房建设规划管理的指导意见、吴江区农村住房条件改善专项行动方案（吴办发（2022）13号）等法律法规和政策规定，结合我镇实际，制定本办法。一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实中央和省市农村工作会议精神，紧紧围
2、绕实施乡村振兴战略和深化农村土地制度改革的总体部署，以正确处理农民和宅基地关系为主线，盘活农村集体建设用地，提高土地资源节约集约利用水平，进一步促进全区乡村振兴发展，加快农业农村现代化建设步伐。二、基本原则坚守底线，保障权益充分尊重农民意愿，切实保障农民合法权益。既要激发农民改善住房条件的积极性，又要紧抓房屋安全的主体责任。在推进时序上，量力而行、循序渐进，突出重点、久久为功。确保农村土地集体所有权不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，坚持农村宅基地“一户一宅”节约集约用地制度，充分保障农村集体经济组织与农民土地权益。规划引领，村居共建强化规划引领，编制完善国土空间规划、镇村布局规划和多规合
3、一的村庄规划，指导乡村建设和农房改善行动。进一步优化村庄空间布局，完善农村基础设施和公共服务供给，加强风貌管控，打造优美环境，提升村庄整体面貌。实行土地用途管制和最严格的耕地保护制度，将宅基地审批与不动产确权登记、农村房屋质量安全、农村人居环境整治、农村土地整理等工作紧密结合,推进存量宅基地盘活利用。建章立制，有序管理根据政策要求、农房现状、农民诉求，因地制宜，不搞一刀切，实行分类施策。建立健全宅基地审批管理组织机构，构建完善“区级主导、镇级主责、村级主体”的宅基地管理机制，保障农民群众宅基地申请审批业务需求，逐步完善宅基地数据平台建设，有序推进宅基地流转、退出、执法检查、纠纷调处等工作。政策
4、引导，市场参与加强政策引导，发挥农民和市场两方面的作用。深入宣传农房建设管理政策，引导农民自主改善住房条件。创新市场参与，鼓励以有相关资质的企业参建、集中代建等形式，培育乡村建筑产业。建立健全信息反馈机制，动态完善农房建设管理相关政策。三、责任分工第一条全镇农村宅基地建设管理中的规划布局、用地、审批、监管以及建设风貌管控等适用本办法。第二条镇级相关部门及各村（社区）职责：（一）镇建设局负责牵头组织农村住房条件改善工作，推进部门信息共享、工作联动，统筹协调处理好农房建设与农村人居环境整治、特色田园乡村建设等的关系；负责规划许可及建房图纸（外立面风貌管控）审核，做好农房建设工程技术及过程监管的政策
5、研究，指导各村做好农村工匠管理工作，管理工匠的培训、考核及安全文明施工等工作，同时牵头组织农房的放样、基础验收、竣工验收工作。（二）自然资源所负责国土空间规划、土地利用计划等工作,在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理农用地转用审批等相关手续。负责审核宅基地现状、拟申请宅基地信息、违法用地问题处理，配合做好农房的放样、基础验收、竣工验收工作。（三）镇农村工作局负责审核申请户信息及家庭成员信息，核实在册农业户口信息及四邻现状，并处理审批时的四邻纠纷工作。负责开展农村人居环境整治，激发农民自我更新住房的主观能动性。建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用
6、地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向同级自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求。（四）镇综合行政执法局负责对农村建房的日常巡查，配合各村（社区）对各类违规建房行为进行日常监管，同时负责违法违规建筑的现场执法。（五）镇信访部门负责协调信访相关事宜，加大信访稳定排查工作力度。（六）各村（社区）是农村宅基地及住房建设管理工作的实施主体，必须严格落实专人负责，承担农村宅基地及住房建设管理日常监管及矛盾调解、信访协调职责，压实村组工作责任。积极发挥村民自治作用，将宅基地管理纳入村规民约，坚持民事民议民管民办。在村级审查环节，确保宅基地仅
7、限于具备本村集体经济组织成员资格的村民使用，确保申报材料真实准确、申报程序合规。落实动态巡查管控和报告制度，负责日常巡查监管，收集掌握宅基地使用、农房建设施工等状况，配合镇建设局做好工匠管理工作，及时向镇农房办、综合行政执法局上报未批先建、批小建大、批东建西、建新不拆旧等违法违规行为，并牵头做好违法行为制止和整改工作。第三条镇建设局、自然资源所、农村工作局、综合行政执法局、行政审批局、信访及各村（社区）主要负责人组成的镇农村宅基地建设管理工作小组，下设镇农村住房建设管理办公室（下简称镇农房办），办公室设在镇建设局。由建设局、农村工作局、综合行政执法局和自然资源所落实专人实行联合办公，并协调其他
8、成员单位开展相关工作，牵头负责农民建房、监管、防控等管理工作。农房建设管理工作列入各村（社区）年度工作目标考评，设立农房建设管理先进单位和先进个人，对工作成效突出的村和个人进行表彰。四、加强农房建设审批管理（一）建房审批原则1.符合规划原则。农房建设按照先规划、后许可、再建设的要求。2 .节约集约原则。坚持做到“一户一宅、拆旧建新”，充分利用原有宅基地、空闲地。3 .规范审批原则。严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、挂牌施工、持证动工。4,分级管理原则。严格按照“农户申请、村级审查、镇管审定”的分级管理模式进行管理。（二）建房人口认定条件根据上级有关法律法规，并结合我区实际，区政
9、府关于印发苏州市吴江区农村住房建设管理实施意见（试行）的通知（吴政规字20144号）、区政府关于印发吴江区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置办法（试行）的通知（吴政规字20145号）、关于农村集体土地住宅房屋建设和拆迁中农村户籍在册人员的认定意见（吴委农20155号）文件中所指的农村户籍在册人员的认定。（三）建房审批标准1 .宅基地占地标准农村村民一户只能拥有一处不超过标准的宅基地。其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的70%o农村宅基地，以户为单位安排，大户（五人以上，含五人）用地面积200平方米，中户（三至四人）用地面积170平方米，小户（一至二人）用地面积120平方米。独生子女安排宅基地时可以享
10、受优惠政策，一个独生子女可按两人计算，一户只计算一次。现有宅基地面积超过上述标准的，申请迁建、翻建时，宅基地面积须按上述标准核减。五保老人及户口挂靠亲属已一起批建过宅基地的60岁以上无子女老人不单独审批宅基地。现有农房允许在本集体经济组织内有条件流转。受让农户应当符合宅基地申请条件，并按规定履行申请、审批和变更登记手续。流出农户应注销原宅基地使用证。2 .建造标准北檐口严控8.8米，南檐口可以适当放宽至9.5米左右，通过提供图集的方式在审批阶段进行管控，后期再加强监管。并结合相关政策，日常操作习惯，村庄实际，乡村习俗，周边群众意见等因素在审批和放样过程中因地制宜的把握。严控地下空间及外立面附着
11、物：农房建设不得设计、建造各类地下室。开放阳台栏杆、建筑护栏、空调外机位、墙面管线等应在房屋立面设计中整体考虑、统一布置，做到整齐有序，色彩与墙体保持一致。严控挑空：原则上只允许在正立面第二层楼面建开放式挑空，挑空宽度不超过L5米。挑出部分不得影响四邻。控制围墙及庭院建设：鼓励采用开放式乡村庭院，庭院应当尽量采用乡土植物进行适当绿化美化。审批建造围墙的，应与主体建筑一并方案报批。（四）建房实施程序1、镇农村住房建设管理办公室接受村民委员会转报的材料后分别交镇自然资源所和规划建设部门进行复审，复审通过的进入下一流程，复审不符合要求的，应及时向村民委员会说明理由，由村民委员会反馈申请建房农户。2、
12、镇农村住房建设管理办公室将有关部门复审通过的材料汇总后报镇农村住房建设管理领导小组会审，会审同意的由村委会将会审结果张榜公示（不少于7天）。3、公示无异议的由镇农村住房建设管理办公室组织建设局、自然资源所进行现场踏勘；镇建设局对申请人的建房选址进行规划审核，审查房屋图纸样式，出具规划建设红线图，自然资源所根据镇建设局的红线图进行土地利用总体规划及用地计划指标落实的审核，核定用地面积。4、镇农村住房建设管理办公室将有关材料上报镇人民政府批准后，由镇行政审批局核发乡村建设规划许可证、自然资源所核发宅基地许可证、镇建设局核发民房建筑工程施工许可证。5、镇建设局、自然资源所、综合行政执法局等部门和村委
13、会对建房户按批准面积、位置实地放样；在建房户房屋基础建设完成后，进行实地复核，加强跟踪管理。6、竣工后，申请人向村委会申请验收。由镇农村住房建设管理办公室组织镇建设局、自然资源所、综合行政执法联合进行实地验收，出具验收意见。7、建房户向镇自然资源所申请土地登记，申领由区统一核发的集体土地使用证，登记面积不得大于批准面积。五、落实农房建设长效管理（一）矛盾调解机制。各村成立由村主要领导为村级调解第一责任人，镇建设局、综合行政执法局、自然资源所、农村工作局以及村农房建设管理员为调解责任人的农房建设矛盾调解小组。农房建设矛盾调解小组主要职责：1.认真贯彻执行“调防结合，以防为主”的方针，坚持调查研究
14、，实事求是，把纠纷解决在萌芽状态，解决在基层。2 .坚持依法、自愿、平等的原则，依法调解辖区内的农房建设纠纷，做到公正及时，防止矛盾激化。3 .利用各种形式宣传农房建设的公家法律、法规和政策，努力提高工作人员的业务素质，对居民开展政策宣传教育，从根本上减少和预防纠纷的发生。4 .调解组织工作制度落实到位，及时掌握纠纷信息，不断提高对纠纷的预防。排除和控制能力，确保纠纷等到及时调处。（二）信访处置机制。各村成立由村主要领导为村级处置第一责任人，镇信访以及村农房建设管理员为调解责任人的农房建设信访处置小组。农房建设信访处置小组主要职责：1 .广泛开展宣传发动，大力宣传党的相关方针、政策和有关法律法
15、规，正确引导和疏导民意。2 .加大信访稳定排查工作力度，采取多种形式、多种手段及时发现存在问题和隐患。3 .制定切实可行的接访活动和稳控方案，预防和处置有可能出现的非正常上访。4 .按照“谁主管，谁负责”的要求，落实相关责任。杜绝因本小组信访问题处理不及时、不到位而引发越级上访事件，否则将启动问责程序。5 .做好资料收集整理工作，对每次接待信访群众情况，安排专人进行记录，并存档保存。（三）批后监管机制。各村成立由村主要领导为村级监管第一责任人，镇建设局、综合行政执法局、自然资源所以及村农房建设管理员为调解责任人的农房建设批后监管小组。农房建设批后监管小组主要职责：1.严格落实联合会审、村级代办
16、制度。按照“四个平台”建设要求，建立规划建设、国土、农村工作局、综合行政执法联合办公机制，实行综合管理，做到联合受理、联合踏勘、联合审批、联合放样、联合监管、联合验收。2 .严格落实农村居民建房“四到场”制度。各村（社区）负责每天对农房建设情况进行巡查、日常管理，镇建设局、自然资源所、综合行政执法局及村农房建设管理员严格落实农村居民建房“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场。3 .严格落实“一户一宅”、“拆旧建新”制度。一户只能拥有一处宅基地，建房户在定点放样前必须自行拆除原有住宅（含辅房及围墙），村委会、镇建设局和镇自然资源所等部门在定点放样前要对原住宅处
17、置到位情况进行确认，若未处置到位的，不予动工。4 .严格落实建房档案管理及检查通报制度。镇建设局要建立农村居民建房动态管理信息系统和建房档案管理制度，参照城建档案管理规定和标准，加强农房建设档案管理，做到一房（户）一档案。（四）违建处置机制。各村成立由村主要领导为村级处置第一责任人，镇综合行政执法局、建设局、农村工作局、自然资源所以及村农房建设管理员为处置责任人的农房建设违建处置小组。农房建设违建处置小组主要职责：1 .各部门要强化红线意识，切实履行职责，加大打击力度。对非法占用土地、超高超面积、擅自移位、未按施工方案建房的违法行为及时核实，责令停止建设；拒不停止建设的，立即按“即查即拆”程序
18、实施拆除。对不符合“即查即拆”的，由镇规划建设、自然资源所、综合行政执法等部门依法作出限期整改、拆除决定；经催告、公告后，仍未自行整改拆除的，由镇综合行政执法局及时组织强制拆除。2 .违法违规建房的，镇规划建设、自然资源所、综合行政执法部门要及时依法查处。党政干部及其配偶违法违规建房的，由纪检监察组织对相关责任人员进行处理。3 .建筑施工企业和工匠未经批准擅自施工，不按批准的设计方案施工，使用不合格建筑材料等，视情节轻重责令限期整改,直至吊销资格证书，测绘单位违反规定超面积、移位放样的，房屋安全鉴定机构弄虚作假的，由镇规划建设、自然资源所、综合行政执法等部门进行监管，督促整改；构成犯罪的，移送
19、司法机关追究刑事责任。（五）宣传机制。各村成立由村主要领导为村级第一责任人,镇建设局、综合行政执法局、自然资源所、信访办及村农房建设管理员为责任人的农房建设宣传小组。农房建设宣传小组主要职责：1.加强法律法规宣传。通过宣传栏、刷写宣传语和宣传车等到多种形式宣传中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、苏州市吴江区农村住房建设管理实施意见（试行）等相关法律法规和实施办法，做到家喻户晓，并及时公布违建房屋的查处情况，起到震慑、教育作用。规范建房图集，让群众了解风貌管控政策和要求，从而减少和避免违规建设的发生。2 .加大目标考评力度。把农民建房巡查、监管、防控等管理工作列入各村、各驻村组年
20、度工作目标考评，设立农房建设管理先进单位和先进个人，对工作成效突出的村和个人进行表彰。3 .加大社会监督力度。公开各级举报电话，引导全民参与农房建设管理工作，共同助力实现建设全过程监管、村庄风貌提升工作。（六）监督机制。各村成立由村主要领导为村级监管第一责任人，镇纪委、建设局、综合行政执法局、自然资源所及村农房建设管理员为监管责任人的农房建设监督小组。农房建设监督小组主要职责：1.参与农房办工作公开的重大问题，注重对其真实性、及时性、全面性等方面实施监督，并提出监督意见。4 .对监督中发现的违纪违法问题，必须要向上级如实汇报。5 .监督各职能部门责任落实情况，对各责任主体不履行或不正确履行职责
21、的，由镇纪检监察部门根据责任追究机制，严肃处理。本管理办法已经苏州市吴江区平望镇人民政府办公会议集体讨论通过，并将于2023年月日起公示5个工作日，并于公布之日起三十日以后施行，本实施方案具体解释工作由镇建设局负责。如与区级新出台相关文件政策冲突，则以区级最新文件政策为准。声明与保留：本文件审查法律意见书系根据送审人即委托人提供的材料从专业角度发表我们的看法和意见，在不能排除有关材料的局限性的情况下，我们的判断和意见也可能存在相应的局限性。因此，特别指出：以上意见，仅供参考，委托人对本文件审查法律意见书的结论有独立判断之权利。未经本律师事务所及经办律师书面许可，本文件审查法律意见书不得向任何第三人出示，并不得作为证据使用。（以下无正文）江苏天辩律师事务所叶谦、贾勇律师谢会芳律师2023年3月20日
