《中洲控股：青岛市旺洲置业有限公司评估报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中洲控股：青岛市旺洲置业有限公司评估报告.docx（137页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、厕同致调评估TOUCHSTONE本报告依据中国资产评估准则编制深圳市中洲投斐控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市旺洲置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告深同诚德评报字A(2023ZT-ZQ第049号深圳市同致诚德明资产评估有限公司二零二三年十二月七日中国深圳声明1（摘要）2资产评估报告6一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况6二、评估目的9三、评估对象和评估范围9四、价值类型及其定义11五、评估基准日12六、评估依据12七、评估方法14八、评估程序实施过程和情况23九、评估假设24十、评估结论25十一、特别事项说明27十二、资产评估报告使用限制说明30十三、资产评估报告
2、日30十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章31评估报告附件32哪酵尊评估TOUCHSTONE一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告：委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用：除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人本资产
3、评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证.三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任.四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位中报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当有人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及费产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系：与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
4、见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查:已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响解昙雪野估Iouchstone深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市旺洲置业有限公司股东全部权益价值资
5、产评估报告（摘要）重要提示以下内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目全面情况，应认真阅读资产评估报告全文.本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。深圳市同致诚德明资产评估有限公司接受深圳市中洲投资控股股份有限公司的委托，按照法律、法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，时深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市旺洲置业有限公司股东全部权益价值在2023年IO月31日的市场价值进行了评估现将评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位委托人：深圳市中洲投资控股股份有限公司被评估单位：青岛市旺洲置业有限公司二、评估目的
6、本次评估目的是为深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让涉及的青岛市旺洲置业有限公司股东全部权益提供价值参考三、评估对象和评估范围本次评估对象为宵岛市旺洲置业有限公司的股东全部权益价值。评估范围是截止2023年10月31日青岛市旺洲置业有限公司申报、经审计的全部资产和负债。具体情况如卜丁金额单位：人民币元项目账面价值流动资产合计I441.410,862.00其中：货币资金21,713,672.34应收账款378,168.75其他应收款4265,319,591.53存货5161,503,319.22其他流动资产612,796.110.16非流动资产合计752,179,570.17其中，固定资
7、产85,583.32递延所得税资产952J73,986.85资产总计10493590,432.17流动负债Il423,018.176.67非流动负债120.00负债总计13423,018,176.67所有者权益（或股东权益）1470572,255.50（注：基准日账面值已经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了编号为“德师深圳报（审）字（23）第S00602号”审计报告，具体以企业提供的资产评估申报表为准。）四、评估基准日本项目资产评估基准日为2023年10月31日。评估基准H系由委托人确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标
8、准。五、评估程序实施过程和情况我公司评估专业人员已实施/对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，进行了必要的市场调杳和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他程序。六、评估方法本次评估采用资产基础法及收益法.七、价值类型本次价值类型为市场价值.八、评估结论采用资产基础法评估，截止评估基准日，青岛市旺洲置业有限公司资产账面值为49,359.05万元，评估值为49.404.60万元，增值45.55万元，增值率为0.09%；负债账面值为42,301.82万元,评估值为42.301.82万元：股东全部权益账面值为Z057.23万元，评估值为7,102.78万元（人民币大写：柒
9、仟壹佰零冢万柒仟捌佰元第），增值45.55万元，增值率为0.65%。资产评估结果汇总表评估基准日：2023年IO月31日被评估单位：青岛市旺洲置业有限公司金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC-sB-AD=A100I流动资产44J4I.0944,185.6444.550.102其中I货币资金171.3717137-3应收瓶款7.827.82*4其他应收款26.531.9626,531.96-5存货16.150.3316,194.8844.550.286其他流动资产!,279.611,279.61-7非流动资产517.965,218.96LOO0.028其中：固定资产0.5
10、61.561.00178.579递延所得税资产5217.405,217.40-10资产总计49359.0549,404.6045.550.0911流动负愤42301.8242.301.82-12非流动负债*-13负债合计42401.8242401.82-14所有者权益（或股东权益）7,057.237,102.7845.550.65以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。评估基准日及评估结论使用有效期：评估结论自评估基准日起有效使用期为年，超过一年需重新进行评估。pgi afigfTOUCHSTONE特别学项说明:1、纳入本次评估范围
11、内的存货-开发成本根据委托人所提供的资料中的数据进行测算的，本次评估未考虑不可预见事项对该项目的影响。2、一五期地块自2011年2月14日取得，并于2021年7月30日取得建设工程规划许可证建字第370281202107188号、建字第370281202107189号，但截止至评估基准日2023年10月31日地块尚未动工建设,是否为闲置用地应由政府相关部门认定，本次评估为在其正常开发情况卜的市场价值，未考虑或有的土地滞纳金对评估结论的影响。提请报告使用人注意。颂辱咿估深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市旺洲置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告深圳市中洲投资控股股份有限
12、公司：深圳市同致诚德明资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，对深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市旺洲置业有限公司股东全部权益价值在2023年10月31日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下，一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况（一）委托人及被评估单位概况k委托人概况公司名称：深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称：中洲控股）注册地址：深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路3088号中洲大厦3802法定代表人：贾帅统一信用代码：914403001921
13、90768P注册资本：66483.1139万人民币股票代码：OOOO42公司类型：股份有限公司（上市）经营期限：1984-09-17至20300420经营范围：一般经营项目是：房地产开发及商品房的销售、管理：承接建筑安装工程：自有物业租赁.2、被评估单位概况公司名称：青岛市旺洲置业有限公司（以下简称：旺洲公司）注册地址：青岛胶州市香港路与正阳路交界处少海新城服务楼B座1楼IOI室法定代表人：魏睦魁统一信用代码：913702815611746766注册资本：1000万元人民币公司类型：其他有限责任公司经营期限：2010-0927至无固定期限经营范围：一般经营项目：房地产开发经营及租赁，城市基础设
14、施建设，商品房销售与代理，自有资金对外投资。(以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营)。3、股权结构、历史沿革和经营管理结构青岛市旺洲置业有限公司成立于2010年9月，由青岛市源洲投资有限公司投资100O万元注册成立，持股比例为100%,并经酉岛正明有限责任会计师事务所出具“青正明验内字(2010)01156号”验资报告。股东名称出资薮(万元)出资比例(%)青岛市源洲投资有限公司1000100合计10001002016年1月，青岛市源洲投资有限公司与深圳市中洲投资控股股份有限公司签订股权转让合同，将其持有的100%股权转让给深圳市中洲投资控股股份有限公司。转让后持股比例如下：股东名称出资额(万
15、元)出资比例(%)深圳市中洲投资控股股份有限公司1000l合计10001002023年6月20日，根据青岛市旺洲置业有限公司股东会决议，同意深圳市中洲投资控股股份有限公司将其出资额1000万元中的IO万元以75.2万元的价格转让给背岛市中洲地产有限公司，占注册资本1%,于2035年1月1H前缴足，转让后持股比例如下：股东名称出资额(万元)出资比例(%)深圳市中洲投资控股股份有限公司99099青岛市中洲地产有限公司101合计1000100截至评估基准日，该股权未发生变更截止评估基准H被评估单位股权结构图如下:卿同致WH于估4、近年资产、损益状况近两年及基准日财务报表如下表所示:金额单位：人民币万
16、元项目2021年12月31日2022年12月31日2023年10月31日流动资产67,127.6649272.1944,141.09非流动资产12,037.798.789.505.217.96资产总计79,165.4558,061.7049359.04流动负债71,366.0546.623.3842,301.82非流动负债69.220.000.00负债总计71,435.2746,623J842301.82净资产7,730.1811,438317,057.23近两年及基准口损益状况如下表所示:金额单位：人民币万元项目2021年度2022年度2023年1-10月主营业务收入117,890,7417
17、,639.48670.83营业利润26,958.484.833.34-671.55净利润20,219.723.625.68-672.95注：2021年度数据经青岛海洋有限责任会计帅事务所审计，并出具了“青海洋审字2022J第01027号”无保留意见的审计报告：2022年度及基准日财务数据经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计5、取得的相关业务经营证书、主要税种及税率和享受的税收优惠政策截止评估基准H被评估单位已取得房地产开发企业资质证书，证书编号为020220334,资质类别及等级为房地产开发企业二级，有效期至2025年7月I日.主要税种及税率（1）明细情况卿回军整坪估税种计税依据税率增值
18、税销售货物或提供应税劳务9.00%城市维护建设税按实际缴纳的增值税计征7.00%教育费附加技实际缴纳的增值税计征3.00%地方教育费附加按实际缴纳的增值税计征2.00%企业所得税按应纳税所得额计征25.00%土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据8元/平方米土地增值税按应征税额3060四级超率累进税率（2）税收优崽政策及批文截止评估基准日被评估单位无税收优惠政策。6、委托人和被评估单位之间的关系.委托人为被评估单位控股子公司，二者是母子公司关系。（二）委托人以外的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同约定除委托人外无其他资产评估报告使用人除国家法律法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人
19、确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为资产评估报告使用人。二、评估目的本次评估目的是为深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市旺洲置业有限公司股东全部权益提供价值参考上述经济行为已经深圳市中洲投资控股股份有限公司于2023年12月I日的青岛中洲半岛城邦项目投资决策会会议纪要同意。三、评估对象和评估范围本次资产评估对象为青岛市旺洲置业有限公司的股东全部权益价值。评估范围是截止2023年10月31日青岛市旺洲置业有限公司申报、经审计的全部资产和负债。具体情况如下：金额单位：人民币元项目账面价值流动资产合计1441.410.862.00其中：货而资金21,713,672.34应
20、收账款378.168.75其他应收款4265t39,591.53存货5161,503J1922其他流动资产612,796,110.16非流动资产合计752,179570.17其中：固定资产85,583.32递延所得税资产952,173,986.85资产总计10493,590,432.17流动负债Il423,018,176.67非流动负债120.00负债总计13423,018,176.67所有者权益（或股东权益）1470,572,255.50VoucwniMt（注：基准日账面值已经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了编号为“德师深圳报（审）字（23）第S00602号”审计报告，具体
21、以企业提供的资产评估申报表为准。）纳入评估范围的资产及负债同评估申报表、资产评估委托合同所确定的范围一致。实物资产分布情况及特点（一）存货企业纳入评估范围的存货为开发成本、开发产品，类型及特点如下：1开发成本为中洲半岛城邦（三区）五期，项目宗地为胶州市扬州路南、洞庭湖路东一宗商业、住宅用地（地号：8100401100125000）,权利人为肖岛市旺洲置业有限公司，宗地独立开发，根据中洲半岛城邦（工区）5期经济技术指标总平图，该宗地总用地面积68.309.6肝，容积率1.2,总建筑面积112,025.53m其中地上总建筑面积82,336.26肝,地上计容建筑面积81.970.5911（其中住宅建
22、筑面积79,945.6111商业建筑面积1,103.86户，配套建筑面积921.12,地下建筑面积29,689.27行，建筑密度：9.72%,绿地率：35.58%.土地用途为商业、住宅用地，土地开发程度达到宗地红线外三通（通水、通路、通电），红线内土地平整，土地现状为空地，根据被评估单位提供的资料可售面积确定如序号物业类型可傅建筑面枳（11f）番注I小高层住宅79,945.61*2商业1,103.863车位836个2、开发产品为中洲半岛城邦4期项目，其中4.1期未售物业类型包括：小高层住宅、别5L商业、车位：4.2期未售物业类型包括：小高层住宅、车位、商铺C根据被W估单位介绍及评估人员现场查勘
23、，评估对象4期小区工程形象：4.1、4.2期进度均已完成竣工验收交付，未售面积详见下表：序号项目名称用途单位可售（平米/个）14.1期小高层住宅m2416.2524.1期别室别皇m2349.4634.1期商铺商铺m2680.6744.1期车位车位个217.0054.2期小高层住宅m22212.4164.2期车位车位个724.0074.2期商铺商铺m2139.01（二）固定资产纳入评估范围的固定资产包括电子设备，共计13项，为企业为满足日常经营需要购置的电脑、装订机、空调等设备。申报的设备类资产分布在旺洲公司办公M内，由专人维护使用，保养状况一般。三）企业申报的表外资产的类型、数量本次评估，旺洲
24、公司未申报、并承诺不存在按照会计准则核算应入账而未入账的表外资产。评估人员对此进行了必要的核实，亦未发现旺洲公司评估基准日存在其他表外资产.（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本次评估账面值引用德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具的编号为“德师深圳报（审）字（23）第S00602号”审计报告。四、价值类型及其定义1、本次评估所选取的价值类型为：市场价值.2、价值定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。3、价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评
25、估对象状卿同致耍评估况，确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。五、评估基准日本次评估的作价标准均为评估基准日有效的价格标准。本项目评估基准U确定的理由：为确切地反映委估对象的市场价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经委托人及企业致商定，确定本项目资产评估基准日为2023年10月31日六、评估依据（一）经济行为依据1.深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年12月1日的青岛中洲半岛城邦项H投资决策会会议纪要。（二）主要法律法规1 .中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第四十六号2016年12月1日起施行）；2 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，自2017年6月
26、1日起施行，2019年1月2日财政部令第97号修正）：3 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订通过）：4 .中华人民共和国证券法（1998年12月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过，2019年12月28日第卜三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订通过）：5 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第卜三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月I日起施行）；6 .中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2019年8月26日第十三届全国人民代表
27、大会常务委员会第十二次会议通过）：7 .中华人民共和国土地管理法（1986年6月25口第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，2019年8月26H第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；同致试评估TOUCHSTONE青岛旺洲置业限公司股东全部权益价值资产评估报告8 .中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，2014年07月29日第二次修订）：9 .国务院中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让哲行条例（1990年5月19日国务院令第55号发布实施）：10 .中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代
28、表大会常务委员会第七次会议修正）；11 .中华人民共和国增值税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第134号发布，20令年11月19日中华人民共和国国务院令第691号修订）；12 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第50号，2011年10月28日财政部、国家税务总局令第65号修订）：13 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税ROl6第36号）；14 .关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）：15 .商务部、发改委、公安部、环境保护部令机动车强制报废标准规定（2012年第12号）；16 .中华人民共
29、和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字1995第6号）：17 .中华人民共和国契税法（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；18 .其他相关法律、法规、通知文件等。（三）准则依据1 .资产评估职业道德准则（中评协201730号）；2 .资产评估基本准则（财资201743号）：3 .资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协201733号）：4 .资产评估执业准则一资产评估报告（中评协2018）35号）：5 .资产评估执业准则一资产评估程序（中评协20网36号）；6 .费产评估执业准则一资产评估档案（中评协201837号）；7 .资产评估执业准则一企业价值（
30、中评协201838号）；8,资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）：知同致讯评估ICMKMWXMf9 .资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；10 .中评协关于印发资产评估执业准则一一不动产的通知（中评协201738号）；11 .资产评估执业准则一机器设备（中评协（2017）39号）；12 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）：13 .资产评估执业准则一资产评估方法（中评协（2019）35号）14 .企业会计准则：15 .其他与资产评估相关的准则依据.（四）产权证明文件、重大合同协议1 .企业法人营业执照复印件：2 .近两年及基准日的审计报告、财务报
31、表：3 .土地出让合同，地证，相关规划证、预售证等：4 .其他与评估相关的文件、资料等（五）采用的取价标准I.资产评估常用数据与参数手册。（六）参考资料及其他!.成本法申报表、收益法申报表：5 .企业提交的财务会计经营资料；6 .国家债券利率、银行贷款利率等价格资料；7 .相关统计部门资料；8 .其他与评估有关的资料等七、评估方法资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）三种基本方法及衍生方法。执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法及衍生方法，本
32、次评估采用资产基础法及收益法。（一）市场法唧同致里螃市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法资产评估师选择和使用市场法时应当关注是否具备以下四个前提条件：第一，有一个充分发展、活跃的资本市场。第二，在上述资本市场中存在着足够数量的与评估对象相同或相似的参考企业、或者在资本市场上存在着足够的交易案例.第三，能够收集并获得参考企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料第四，可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有效的。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数呈，考虑市场法的适用
33、性。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。I、上市公司比较法上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与旺洲公司比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。旺洲公司届房地产开发行业，由于房地产均有其特殊性，在国内流通市场的类似上市公司中找些在现金流、增长潜力和风险等方面与目标公司相类似的公司很困难，因此，本次评估不具备采用上市公司比较法进行资产评估的条件。2、交易案例比较法交易案例比较法指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与旺洲公司比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。由于难以收集近期市场交易对比价格及交
34、易案例的财务信息等交易资料，因此，本次评估不具备采用交易案例比较法进行资产评估的条件。（二）收益法收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法适用于具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并Il未来收益和风险能够预测及可量化的企业。运用收益法进行评估需具备以下三个前提条件：第，投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。第二、能够对企业未来收益进行合理预测第三、能够对与企业未来收益的风峻程度相对应的收益率进行合理估算。igiaWi资产评估专业人员应当结合吐洲公司的历史经营
35、情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。1、股利折现法股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用广缺乏控制权的股东部分权益价值评估.由于旺洲公司无法提供历史年度分红以及未来年度利润分配意愿、方案等资料，因此，本次评估不采用股利折现法。2、现金流量折现法现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据旺洲公司所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。由r现金流量更能真实准确地反映企业运营的收益，因此在国际上较为通行采
36、用现金流病作为收益口价来估算企业的价值。由于采用企业自由现金流模型无需考虑和付息债务相关的现金流，尤其在被评估企业财务杠杆未来无法预测的情况卜，采用企业自由现金流计算企业价值比较简单，因此，对于现金流尻通常采用FI由现金流量的概念。对现金流较充沛，无财务杠杆的企业，也可采用股权现金流折现的评估方法由于旺洲公司尚有物业可继续出售，具备经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可最化，因此，本次评估采用企业自由现金流模型评估其股东全部权益价值。(1)企业自由现金流模型计算公式E=B-D式中：E：评估对象的股东全部权益价值；B：评估对象的企业价值：D：评估对象
37、的付息债务价值：其中：B=P+ZP：经营性资产折现价值；ZC：评估对象基准H存在的非经营性资产及负债、溢余资产的价值。屈同致掘?!百K中：经营性资产折现价值的计算公式：P宁4IRfI(lryr(lry式中：P：经营性资产折现价值；Ri：为评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；r：折现率；n：评估对象的未来经营预测期为至2027年；i：预测期第i年(2)参数的选择企业自由现金流量企业自由现金流盘指的是归属于包括股东和付息债务的债权人在内的所有投资者的现金流量，其计算公式为：企业自由现金流量=l后净利润+折旧与摊销+利息”1企业所得税税率)资本性支出净营运资金增加额税后净利润=营业收入营业成本
38、税金及附加管理费用营业费用财务费用+投资收益企业所得税折现率本次评估采用企业自由现金流量作为收益预测指标，根据配比原则，本次评估采用加权平均资本成本(WACC)作为折现率r0计算公式如i=O(IT)XWd+qxw,式中：也评估对象的债务资本占全部投资资本比率：w,评估对象的权益资本占全部投资资本比率；。付息债务利率：rr权益资本成本，按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本；t所得税税率。其中：同致跟评估DW=3+0EW=(E+D)E：权益的市场价值：D：为债务的市场价值；D/E：采用同行业可比上市公司带息债务与股权的平均比率。资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本9公式如下：I。
39、+AX(O，)+式中：不无风险报酬率；rm-rr：股权市场超额风险收益率：:评估对象的特有风险调整系数：评估对象的权益资本的预期市场风险系数。收益期限根据旺洲公司项目情况分析，本次评估采用有限年期作为收益期，截止2027年物业全部销售完结，故房地产开发业务预测期至2027年。年中折现的考虑考虑到现金流量在未来收益年度内全年都在发生，因此现金流量折现时间均按年中折现考虑。溢余资产价值溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产,木次按成本法进行评估。非经营性资产、非经营性负债的价值非经营性资产、非经营性负债是指与企业主营业务无直接关系的资产和负债。(=)资产基础法资产基础法是指
40、以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法主要适用于评估新的或完工不久的企业以及控股公司，不适合评估拥有大量无形资产的公司。资产基础法应用的前提条件：第一、被评估对象处于继续使用状态或被假定giasift11ir*om处于继续使用状态；第二、能够确定被评估对象具有预期获利潜力；第三、具备可利用的历史资料.本次评估具备采用资产基础法的前提条件，故可采用资产基础法评估.资产基础法评估思路及公式如下：1 .评估思路：在评估各单项资产和负债后合理确定股东全部权益价值.2 .计算公式：股东全部权益价值=各单项资产评估
41、值之和一负债评估值3 .具体方法（1）流动资产1）货币资金：资产评估专业人员通过对申报单位评估基准日检杳银行对账单和银行存款余额调节表，向银行发询证函进行核实。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值.2）债权类资产的评估，借助于历史费料和评估中调杳了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对F各种预付款，则根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。3）开发成本、开发产品的评估常用的存货开发成本评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法、成本逼近法等.根据当地房地产市场发育情况并
42、结合评估的具体特点和评估目的等，选择适当的评估方法评估人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，根据评估对象的特点及开发项H自身的实际情况，选取假设开发法作为本次评估的基本方法。主要出于以下考虑：存货开发成本（五期）评估对象为正在开发的房地产项目，根据该项目的实际情况考虑不宜采用市场比较法对其进行评估。评估对象为正在开发的房地产项目，正在建设，无法独立产生收益，故本次存货不采用收益法进行评估。成本法可作为种评估方法，但由广成本法的测算在完全客观、合理地反映项目的市场价值方面存在定难度，采用成本法难以反映目前正常的价格水平，因此不同致试评估TOUCHSTONE洋岛旺洲置业有限公司股东全部权益
43、价值资产评估报的考虑选用成本法。评估对象为正在开发房地产项目，具有继续开发价值，且评估对象项目经济指标清晰，故本次存货-开发成本采用假设开发法。由r房地产价格短期波动和意外变动呈不规则变化，变动趋势规律不明显，故不适宜采用长期趋势法。综合以上分析，结合评估对象所在位置、使用状况及所处区域房地产市场状况，确定采用假设开发法作为本次估价的基本方法来求取评估对象价值。假设开发法，是指求取评估时象后续开发的必要开支及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值.将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到评估对象价值或价
44、格的方法假设开发法基本公式为：存货开发成本（在建房地产的价值）=续建完成后的房地产价值续建成本管理费用其他工程费投资利息-销件费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费运用假设开发法估价应按下列步骤进行， 调查待开发房地产的基本情况； 选择最佳的开发利用方式； 估计续建建设期： 预测续建完成后的房地产价值； 估算续建成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及所得税、投资者购买待开发房地产应负担的税费： 进行具体计算。存货-开发产品：本次评估在核实的基础匕采用开发产品不含税价格减去销售税金、销售费用、部分利润作为评估价值其计算公式为：评估价值=实际数量X销售单价一增值税一销售费用和管理费用一营业税金及附加一净利润率r-土地增值税。igia三f4）其他流动资产的评估对于其他流动资产的评估，资产评估专业人员首先进行总账、明细账、会计报表及清杳评估明细表的核对，其次，核行相关的合同及凭证，确认账面数的真实、合理，发生金额计算准确，以经核实
