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1、城中别墅城郊别墅的“竞争1如何区分城中别墅与城郊别墅城中别墅与城郊别墅,从位置上来讲,主要是指居于城区内的别墅和处在城市郊区的别墅,城中别墅居城而建,而城郊别墅那么距离主城区有一定的距离.省城地产界人士张迎新先生认为,如将城中别墅和城郊别墅的特点进行分类比较，可从两方面来看.一是看产品线和容积率.城中别SL其工程整体产品规划多数都是复合产品线，即通过多种产品形态进行组合,一般是将高层、小高层、花园洋房、双拼、联排别墅等产品形态进行组合,在工程整体上平衡容积率,并获得收益的最大化.从客观来看,前些年,济南城区也有过单一产品类型的别墅工程，但数量稀少，多数均是小盘,而且随着城区土地资源的日益稀缺以
2、及别墅类物业对自然环境的较强依赖性,这类单一产品类型的别墅工程,将逐渐消声匿迹.反观城郊别墅,其工程整体的产品线一般来说却相对简单或单一,一般仅规划双拼、联排、叠拼、洋房等产品,有的小工程,只规划双拼及联排.如此规划,是由于考虑了城郊别墅的客群定位及其生活特点,居住于城郊的高档客群,一般来说都不是普通的上班族,生活时间相对充裕,均向往着一种“出那么静临山水,入那么坐拥繁华的生活方式.而更符合普通购房者需求的小高层或高层类产品，显然不适合规划于此处，由于城郊工程所代表的生活方式,并不适合小高层及高层类产品所应对的客群.第二方面,便是看生活圈.以工程的位置为原点,驱车多少分钟,可到达怎样的城市区位
3、,或匹配以怎样的城市功能配套，以此来界定城郊别墅与城中别墅.例如,从工程所在地行车30分钟以上才可抵达市中央,一般可称之为城郊别塞.如果从工程所在地行车30分钟之内便可抵达市中央,那可称之为城中别墅.其实用这种方式,时间并不是非常的严格，只要在1小时以内，都可以称之为城郊别墅.张迎新说，“根本上,定义城中别墅和城郊别墅从这两种方式上综合考虑应该是比较客观的.但是,我认为城中别墅和城郊别塞这两个概念,并不是绝对的.由于随着城市化进程的不断开展，随着城市范围的不断扩大,城郊别墅,也是可以随着时间的转移,转变为城中别墅的.2城中别墅配套较优越城中别墅多处于市区的大盘内部,与大盘融为一体,一般产品形态
4、都是复合型的,较少有单一产品线.例如，中海的奥龙观邸,该工程中既有高层,又有联排别墅.再如,重汽翡翠郡,它的规划设计中多数是小高层,但是也规划了数量不多的联排别墅.虽说,这些城中大盘中设计的别邕主要是为了攫取收益的最大化,但是他们却具有着得天独厚的配套优势,可以享受到城市本身和工程所带给它的便利条件.商场、学校、医院、交通、银行等配套设施一应俱全.在城区中不但可以享受居于别塞的独立空间,更可以享受大城的各项便利，因而城中别塞的生活配套完善和方便也为其价格昂贵添上很重的祛码.而城中别墅其地段的不可复制性以及对市区景观资源的占有,另外还在交通本钱、时间本钱方面有着较大的优势也是其存在的价值表达.相
5、对而言,城郊别墅一般产品类型多以独栋、联排、花园洋房等为主,属于比较纯粹的别墅社区.它们距离城区有一段距离，因而,居住在城郊别墅的客群一般都会有比较便利的交通工具.而且随着城市建设的不断完善,公路交通网络也更加的宽阔和便捷.3别墅,城市内外的景观之宅对于别墅来讲,景观是鉴定别蟹品质的一个重要因素.城中别墅一般是以造景为主,但是由于受体量限制，景观面积一般都不大.省城地产界人士张迎新先生认为,虽然城中别墅的景观规模可能不大,但是却有个明显的特点,城中别墅的景观，无论是绿植还是水体,一般都是讲究整体性，由于体量小，又想突出中心景观或者中轴景观,因此城中别墅的景观一般都是以中央景观为主.不过这样就会
6、无视了栋间或者组团景观,景观的“亲临性比较差.例如中央水体景观，一般为了造势,都讲究大水体,这就造成业主的“亲水性较差，缺少了“人与景的互动与交流，而且后期物业维护本钱比较高.他说,其实这点是可以理解的，由于体量限制，如果造小景观的话,在有限的体量之间,显现不出整体景观的气势.济南的城中别墅,例如：御景山墅、燕山樱园、齐鲁涧桥的“维拉的院子等等,这些都是城中别墅，体量都比较小.但小有小的好处,大有大的好处.别墅小盘,客户群定位高而且数量相对较少,这有助于社区品质的保证.与城中别墅相比,城郊别墅就显得宽敞的多了，而且城郊别墅更加具有天然优势,他们把借景与造景相互融合起来,运用天然的水体和山体,给
7、别墅社区带来了独特优越的自然环境,使居者不仅可以观看到美丽的景色,更可以享受其中的山趣、水趣,呼吸到纯洁的空气,感受分外的宁静.例如,瑞境皇冠水岸这个工程就充分利用了他的水体特点,在城郊形成了一个纯别墅社区.城郊别墅由于具有了较大的空间,其在人造景观上也有了更加宽松的条件，中央景观带,栋间景观,组团景观等等无论是整体性,还是和业主的互动性,业主的亲临性等方面考量都有比较大的空间.而宽敞的私家花园又称为城郊别墅的又一优势，独享的空间，无论如何布置都会给居者一个自创的时机,展示自己的理想生活空间.4别墅,无可比较的稀缺之宅2003年2月18日，国土资源部发布了？关于清理各类园区用地、增强土地供给调
8、控的紧急通知?,停止别墅用地供给,这在一定程度上刺激了别墅市场.供给量的有限与巨大的需求市场,形成了一个非常不平衡的市场需求现状,于是在几年前仍然难以出手的别墅在05年来了个大的变化,一类城市如北京、上海表现的尤为突出.巨大的市场供给空缺,促使局部楼盘出现了局部性的购置紧张.需求量和土地供给量的矛盾,短时间无法进行有效调和,在一个侧面还催生了二手别墅受人青睐,于是当初购置别墅的投资业主便有了“套现市场,如此循环，便产生了一个“别墅循环系统.业内人士称：建设用地的叫停使得别墅走上了“供不应求之路,更关键的是,除非政策改变,否那么这种局面将持续加剧.其实别墅的增值最主要的便是表达在他“稀缺性的根本
9、上，中国指数研究院指数研究中央总经理陈晟指出，别墅、花园洋房等低密度高端物业表现良好，首先是由于占有稀缺自然资源；其次,具备良好环境,产品具有较高的附加值，在通胀预期下,这些物业具有保值增值功能.5未来的别墅未来,随着低碳概念的兴起,别墅又会怎样与低碳靠近呢？省城地产界人士张迎新先生表示,随着“低碳概念的兴起,未来的别墅应该朝低碳化、科技化开展.他认为,未来的低碳别墅,会在地表渗水材料、雨水收集、中水回收、循环灌溉系统等方面,有着大跨步的进步.而且,工程的供暖与供电,全部或局部由太阳能供给.至于中水回收系统,尽量杜绝传统的水处理技术,应朝着以生物处理为主的方向改良.也就是说,在生物链中对净化水
10、质起到关键作用的植物、动物等景观元素,都会在别墅社区中得到适当配置.他说：“现在一些别堂工程的景观规划,充分学习了南方的景观特点,一般都喜欢造大水体,其实这样并不很适合北方.南方天气热,雨水多，当然适合,但是北方枯燥,夏季雨水少,冬季严寒冰冻,这样看来,后期维护本钱比较高.选城郊别嬖还是城中别墅在城中别爨与郊区别墅之间做一个选择,你会怎么选择呢？相信这对很多别墅购置客户来说都是一个难题.业内人士普遍认为，比较起来无论是城中别墅还是郊区别墅都有着各自的优势,要在这两者之间做个选择的话,最重要的还是看哪种类型最适合自己.城郊别墅胜在景观穆天子山庄副总经理黎璐表示,郊区别型与城中别墅最大的区别在于它
11、是原生态别墅,具有独门独户的优势,拥有稀缺的自然资源,有山有水,环境优美，同时占地面积大,能为业主提供最私密的生活空间等特点.例如,穆天子山庄13期500多亩土地上仅仅建设了400多套别墅,密度非常低,具有很好的私密性,但城中别墅就很难做到这一点，由于大局部城中别墅都不是纯粹的别墅楼盘,都会有一些高层洋房,这样容易给别墅用户形成一种压抑感.天晟海琴湾董事长潘锐雄也表示,郊区别墅依托优越的自然环境,形成了一个景色优异、环境怡人的大型社区.对于天晟海琴湾来说,它拥有1600米不可复制的一线江景,这些自然资源城区别堂是很难享受到的.城中别墅胜在配套有业内人士表示,城中别墅一般指在城市中央比较核心位置
12、的豪宅,拥有优越的地段优势.此类别墅周边配套比较完善,无论教育、医疗、商业等各方面的配套,都己经相当成熟,在这一点上城中别墅要略胜于城郊别墅.而城郊别墅工程那么更为依赖小区内部的各项配套.但随着佛山道路交通的不断改善，中央城区与郊区的距离越来越近,而大局部的城郊别墅业主都是有车一族,对于他们来说既可以享受到社区内的配套,也可以轻易地享受到周边配套.所以虽然目前城郊别墅在配套上还是会弱于城中别墅,但是随着日后道路交通的不断完善,这种差异也会逐渐缩小.稀缺性成就别墅价格佛山楼市经过了一年多时间的调整后,洋房的价格都相应地有所下调，但综观别墅市场,我们可以发现：佛山别墅价格这两年却一直保持着比较稳定
13、的状态，这是为什么呢？黎璐分析,谈到别墅价格的稳定就不得不提到它的主要特征稀缺性.别墅作为居住产品的终极形态,对自然环境的要求最为苛刻,依赖性也最强,而近年来随着别墅用地的减少,别墅的稀缺性特点也就更加显著.在过去的一年多时间里面,佛山别堂的销售受大环境影响或多或少都受到了一定的影响,这主要表现在销售速度放缓上,但这并不意味着别墅缺乏市场,一直以来,来穆天子山庄看别墅的客户非常多,年后她就接到很多朋友想来买房的，穆天子山庄作为一个较成熟的别墅盘,大多数客户都是通过口碑传播过来买房的，只是受大环境影响现在大多数客户都还处在观望中，下手购置是早晚的事.从年后的情况来看,感觉楼市在回暧,穆天子的销售
14、还是不错的,预计5月份会出现一个购房小高潮.三水御江南国际社区总经理李杰认为,别墅作为一种稀缺产品是不愁卖的，别墅价格受市场调整因素影响比较小.他分析认为，市民购置别墅,是生活方式改善的结果,人一直就崇尚自然环境,土地、天空、山水都是人们的追求目标.别墅作为容积率低的稀缺性产品，受到高端人群的追捧是必然的.御江南作为占据三水一河两岸核心地段的高端社区,推出的城中别墅产品丰富多样,不但根据地形地貌进行规划,而且对绿化投入以及公共局部环境的建设都是很花费心思的.四、城市别墅与郊区别墅的区别分析1、规模区别城市别墅的工程规模一般小于郊区别墅规模.2、功能区别郊区别墅缺乏城市别墅所拥有的城市便利,配套
15、等功能.城市别墅更多是提供第一居所的功能.3、客群区别城市别墅的客群主要集中在金字塔尖的富人阶层；而北京目前开展来看郊区别墅更多的那么趋向于经济型别墅，客群更多处于是金字塔中高段.4、户型面积区别城市别墅户型面积大多都在300平方米以上,而郊区别墅户型面积那么以经济型200-250面积为主.5、价格区别城市别墅总价高于郊区别墅,东山墅、万城华府、PekinghoUSe首府等城市别墅工程总价目前都在千万以上,而郊区别整主力总价范围在200-600万之间.从化两别墅：目标客户群有所不同对于合景上城湾畔及方圆明月山溪来说，两个楼盘都位于从化，两个楼盘都有不错的景观,这是它们的相同点.但相对来说,两个
16、楼盘的不同点更多.合景上城湾畔位于从化市新的城市中央，所以在对外推广时，更多强调的是完善的利仔、强调居住的便利性.在建筑风格上,也延续了合景泰富地产一贯的现代、国际化传统.方圆明月山溪位于温泉度假区温泉镇，有很好的自然资源条件，所以在对外推广时更多强调良好的居住条件.而在建筑风格上，方圆明月山溪也延续了方圆集团中式建筑以及社区岭南文化的打造.因此,这也导致了两楼盘的目标客户群有所不同：合景上城湾畔更多倾向于追求现代生活的高端客户群体；方圆明月山溪更倾向于追求闲舒、传统品味生活的高知客户群体.方圆明月山溪联排别堡总价240万元左右该盘建筑清新，内部园林呈现出现代中式风格价格（论坛新闻）：联排别皇
17、价格在6000多元/平方米,总价约在240万元左右.独栋别墅价格在8000-9000多元/平方米左右,总价约为300多万-400多万元左右.景观：目前在售的为诗书里组团，由于是坡地建筑,与路面的落差约有20米.景观资源为北望中央荔湾湖湖景,南望流溪河畔湿地公园景观.由于整个为里外两层的布局设计,因此,外层的景观会更开阔一些，内层的单位那么大多仅能望内部的人工水景园林.主要景观是湖景与山景配套：目前，该盘已经建好并使用的配套仅有作为售楼部的会所“草草草堂，会所里面还设有一个“国学大讲堂”和“西关大屋博物馆，“西关大屋博物馆里面有一间原汁原味的西关大屋.广东省美术家协会的分会“广东省美协（方圆）艺
18、术中央在这里落户，开盘后不断有展览举办.目前其商业街也已经建好,不过尚未招商,据介绍将会引入超市、银行、餐饮等配套设施.不过尚未有具体的时间表,销售人员介绍说，目前尚无业主入住，因此要视入住业主的数量而定.商业街已经完工，尚未招商交通：记者当日到该盘是采用最省钱的方法,从广从公路一直走105国道过从化的街口立交,再往前走不远那么可到达,其中，五人座车和平收费站收费5元.车程约1个半小时.从楼盘的线路图显示,假设要缩短车程,那么在上105国道前,可选择走华南快速干线,再走京珠高速,再绕入105国道,不过也要耗时一个小时.产品：该盘的住宅风格定位为清新、高雅的现代中式风格,记者看到,其建筑外墙采用
19、了素雅的白色涂料,灰色石材片墙,局部以木色或金属色百叶作为装饰；顶部为蓝灰色金属飘顶或深蓝色钢屋顶,与山水环境较为融合.园林里有颇有传统文化特色的雕塑在售的诗书里组团的产品有联排以及独栋别墅两种，皆是地上三层，地下一层的设计.共有B、C、D、E四种户型，B户型为353平方米；C户型为368平方米；。户型为421平方米；E户型为470平方米.目前,诗书里的样板房尚未开放,记者只能参观其一期文明里的样板房.记者看到其户型设计颇有岭南建筑的特色，比方保存了带有明显传统特征的内庭院,在增加采光通风面的同时,形成前、中、后三重庭院的空间结构.规模:据楼书介绍,该盘总占地有43.2万平方米.工程共分六个组
20、团,分别为逢源里、明月里、山溪里、荔湾里、诗书里、文明里.在售的诗书里有75套.已经售罄的文明里组团有92套.合景上城湾畔联排别墅毛坯价6800元/平方米价格：合景上城湾畔有关负责人表示,楼盘目前可售的别墅为四联排别墅,总套数为11套左右,其余别墅均已售出.毛坯单价约为6800元/平方米,每一栋别墅的总价在200万元以下.景观：楼盘有关负责人表示,在建设合景上城湾畔的别墅区时，为防止外来的干扰,将整个别包提升了5米,所以视野会比较开阔.在别聚区现场,可以看到楼盘旁边为小海河,楼盘和河流之间没有任何阻隔，为一线河景别墅.在别墅区的东边,有大片荔枝林,不少别墅单位可望荔枝林景观.据介绍,在楼盘的另
21、一边,还有一条规划为40米宽的城市绿化带.记者在现场看到,该绿化带目前正在建设中.配套：楼盘有关负责人介绍，购置合景上城湾畔可享受“购房入户大广州的优惠政策,而买该楼盘的别堂,有3个入户名额.教育配套方面,在楼盘旁就有从化第六中学,相关资料显示,该学校为省一级学校,设有高中和初中.楼盘有关负责人说,合景上城湾畔业主适龄子女属于从化第六中学的地段生,可以入读该学校的初中，并且在不影响学校上课的情况下，楼盘业主还可以使用学校的运动设施.此外,楼盘本身也有一所双语国际幼儿园，现场可见,幼儿园已经建设好,据说目前正在和知名幼儿园在洽谈进驻事宜.在现场还可以看到，合景上城湾畔有在从化楼盘很少见到的完善的
22、会所，会所内有室内恒温游泳池、电影院、儿童游乐中央、健身桑拿等设施.在洋房的裙楼里,看到有已经开业的宏城超市.合景上城湾畔有很完善的生活、休闲配套交通：记者下午14：45从楼盘出发,走355省道转入105国道，由于在白云区遇上碰车事件导致的堵车,堵车时间将近一个小时,所以在下午17：00左右到达东风东路，如果扣除堵车的时间,路上所花时间为一个小时左右,途中小车缴交路费5元.据介绍,除了该道路外,还有更快的路径,就是从楼盘出发,走355省道转入105国道,然后上街北高速,再转入机场高速或者京珠高速,所花时间减少一半左右，当然路费也要多一些.产品：楼盘有关负责人介绍,合景上城湾畔的别墅面积有三种,
23、分别为278平方米、307平方米及347平方米,其中前者为四联排别堂,后两者为双拼别墅.别墅外立面为米黄色,别墅为地下一层、地上三层,地下一层可做影音室或者交际场所,地面一层有长者房，二层和三层均有大套房,可作主人房.此外,别墅有180-480平方米的前后花园,楼盘有关负责人说该花园同样有产权.规模：从楼盘提供的资料来看,合景上城湾畔总用地面积近23万平方米,总规划建筑面积约28万平方米,绿化覆盖率42%.整个社区规划为A、B、C三个大区域,其中C区为纯别墅区.别墅的总套数仅为105套.刘必恩：城市别嬖与郊区别墅不是一道选择题独别是VlLLA,联排是ToWNHoUSE,我没听说有专门对应“城市
24、别墅的英语词汇,应该就是指建筑在城市里的别蟹或者说单栋家庭住宅(SingleFamiIyHoUSe)?这个概念在北方大城市和南方沿海地区出现的比较早,从规划来看,在城市中建造独栋几乎是不可能的,所以城市别墅主要是联排和叠加两种形式.近两年武汉也兴起好几个打“城市别墅概念牌的中央区或者次中央高端产品,有业内朋友跟我说,现在城市别塞销售如何如何火，问是否有担忧对F、天下的销售造成一定冲击.哑然失笑一一虽然同称“别墅，也许价格相差无几，建筑实质却大相径庭.城市别墅和近郊独立别墅属完全不同的两种类型.别墅是舶来品,其传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全、带有花园或院落的两层或多
25、层房屋,通常是作为住宅或度假休息的场所.根据现行国际通用的标准,真正的别墅应具备5S,即景观(SCenCr)、故事(Story)、阳光(sun)运动(SPort)、溪流(StrCaln).所以，别墅就应该是建造在风景优美、有深厚历史文化底蕴充满清新空气有明媚阳光和纯洁溪流的地方.还应表达自己的独特性、地方性、自然性和私密性.别墅建筑必须有自己的特征,寻找它可以不用门牌号,决不能幢幢都一样,具有鲜明个性.而按中国式拆字法理解别墅的含意一一别塞就是“别野土一一“野土就是另外的土地,非城市之土,它是特别之地上的建筑而不是群众产品，只能属于少数人.与群众生活是有一定距离的一种建筑.我常问我们的客户：购
26、置别墅的意图是什么？多数人答曰一一亲近自然,这是他们买F、天下的首要需求.(现在有很多人抱着一个“城市别墅概念不放,倒把这一点忽略掉了.)但今天我们身边的不少中央区高端工程，也把自己归入“泛别墅之列，多数的“城市别墅不是临江就是面湖或者在城市最核心商业地段,无论它宣称自己拥有如何如何优越的自然资源,地段价值还是当仁不让地成了这些楼盘的最大卖点.而别墅的5s标准，已完全被忽略了.因此,所谓的城市别墅绝大多数是地价决定了品质，产品本身并不具备别墅的特质，操作手法与普通住宅也大致无二.操作好点的也就加上点故事而已.归根结底还是概念大于实际.城市别墅和郊区别墅在消费客群上也有本质的区别.城市别墅的购置
27、人群更加在意工作和家之间便利，由于这会是他的第一居所，只为了生活方便,并不在意去体会别墅的情趣.郊区别墅强调的是在生活当中的休闲，亲近自然的感受，比方我们一期许多入住业主在自家花园里种植各种果树、花卉,一有空就料理它们,还有些业主周末和假期的时候来度假、游玩.更多地来享受郊外清新空气和满眼翠绿.当然,城市别墅也有一些好处,第一既然能够做别墅,都是靠公园或是湖边江边的,这是城内的稀缺资源;第二当然是交通的便利.但是它把居住别墅最核心的价值一一清新自然、阳光、舒适感都抛弃了，仅仅是停留在居住形态与空间的变化上.就好比我原来在社区买一个多层三居室,现在我可以在同一社区或者同类地段换一个更宽敞的高层大
28、开间或是复式,只是房屋成色和空间大小的更新换代,生活本质和生活形态并没有太大变化.城市的大环境污染日趋严重,那些浮尘、汽车的尾气都会影响生活品质.我在F、天下办公室的桌子一个礼拜不擦都很干净,但是我在市区住所的桌子一个礼拜不擦就会满满的浮上一层黑尘.所以真正要买别墅的人要选择真正意义上的别墅.就要尊重你的原始需求，从这个意义上来说一一城区的别堂和我们郊区别墅是不同类型的产品.又及：本文里我不断提到“郊区一词,其实在敲字的时候多少有点别扭.东西方对于“郊区的理解存在很大区别,在美国两个小时车程会觉得很近,每天花两三个小时在路上很正常.不管是城市别墅也好,还是郊区别墅也罢,从开发商到业主,我们都应
29、该注意到自己的生活态度和品质选择.剥离浮华,回归本质，别墅本身更增强调人与自然的一种交流,没有生态与自然,也就无谓之为别墅.这点对我们来说是致关重要.城市别墅PK乡村别墅什么是别墅？其实她就是一种特殊的房子，一种高端的住宅产品.她从诞生之日起,就是一种身份、地位的象征.买得起别墅的人,必然是有千万身价的人，而他们也是社会上最忙碌的人之一.人们为什么要买别墅？无非是为了享受山光水色，乡村野趣,所以传统的别塞大都是建在远郊,是的,这里的生活确实很纯洁.然而，由于传统的别堂远离城市中央,她带给我们生活上的不便，与我们工作的快节奏一直都在相互抵悟.早期的别墅也一度成为“为保姆建造的房子，别墅生活也成为
30、“5+2生活中的“2.而别墅的主人也一度成为为别墅而生活的人.此时的别墅变成了一种符号,而非一种生活常态.一位三年前购置了一套远离市中央别墅的商界人士，曾向朋友们大倒“苦水，历数了诸多不便.孩子上学、父母看病、社交应酬,更烦心的是每天必须采购新鲜蔬菜.虽说开车十几分钟就能赶到超市,但常年累月的奔波，真有点儿身心疲惫的感觉.人毕竟要活得轻松一点啊.朋友笑言：别人做“房奴，你就做“墅奴吧.什么样的别墅才是我们需要的？随着人们生活水平的提升,人们对别塞生活有了新的熟悉和新的需求.于是,一个新的别堂概念被提出一一城市中的别墅.“城市别墅以其更亲民的姿态出现在了人们的生活之中.她以临近海岸,坐拥独特自然
31、景观、保持极高私密性等,而不失传统别墅的风雅趣味;又以靠近城市而建的方式,解决了传统别墅生活和交通上的不便,成为了真正宜居的场所.海甸岛,作为海口市的“岛中岛，其实早在1992年,就被定位为别墅区，只因当时宏观调控引发的房地产市场萎缩，当时所建的一幢幢美丽的别墅一度沦为民工甚至是拾荒者的免费住所岁月流转,铅华洗尽,如今的海甸岛犹如历经磨难的美丽少妇,终于又恢复了她丰姿绰约的迷人魅力,只是自2006年5月30日国土资源部限制别墅用地的禁令下达后,加之海甸岛土地资源几近枯竭,要想在海甸岛上拥有一套既靠近海边,又靠近城市的“城市中的别墅似乎正在成为一种奢求.以海南大公馆为典型代表的“城市中的别墅，由
32、于既靠近海边，又紧邻学校、医院、酒店、超市及菜市场等公共设施,经世纪大桥前往海口中央商务区国贸不过5分钟车程.可谓既可尽享海景浪漫风情,远离闹市喧嚣的静谧生活，又免去了孤悬荒郊的落寞和生活上的不便.再说了，古人也曾有言：小隐隐于山，大隐隐于市嘛.近闻海甸岛又大变了模样.除了重建人民桥、人民大道,拟建一条海甸岛通往新埠岛的大桥和环海甸岛的海景大道,在白沙门建一个上千亩的生态公园.更值得人们期待的是,就在大公馆附近,将建造一个高达220米的观光塔和渔人码头,甚至可能建设一条与世纪大桥相映成趣、也是亚洲最长的“跨海缆车，从万绿园上空跨过碧波万顷的海甸溪出海口，直达海甸岛的美丽沙.近来,海甸岛的房价也
33、一张再涨.所有的征兆都说明，海甸岛，正在向真正的富人区迈进，也从昔日的“孤岛、“冷岛，变成人气鼎盛的“热岛.城市别墅PK郊区别墅城市、人居、商业共荣的建筑“配套是城市别墅PK郊区别墅的最大优势，交通便利、生活功能完善只能代表城市别里配套的根本标准.而真正考验城市别墅配套硬功的,更在于建筑设计与周边城市整体文脉肌理的融合性、与周边整体商业气氛业态的互补性、园区内部配套所赋予居者的人性化空间尺度.本期案例选择位于北京长安街腹地的复地西绒线26号工程为代表,访谈了该工程工程师读懂城市别墅配套的精髓.?新地标？：作为长安街腹地的高品质工程,在设计规划之初,是如何考虑与城市气质相融的？工程工程师：在复地
34、西绒线26号周边分布三个代表中国历史进程的建筑：故宫、人民大会堂、国家大剧院.西绒线26号的设计理念其实是延续国家大剧院的比较现代的一种风格，同时结合了一些中国传统的文化无素,如中国的颜色和材料.工程在立面设计上,采用精选石材幕墙体系与顶部玻璃幕墙相结合为主体,使得整个建筑厚重沉稳,又充满现代感.另外,长安街沿线工程具有一个共性就是建筑屋顶上都有一个“檐字,我们的工程也是和周边古典建筑相互和谐,建筑造型雍容非凡,独具长安街建筑的大气稳重内敛深厚的地域文脉特征.工程平面设计上户内功能布置依据皇城核心景观进行设计.工程向东、向北可以近眺国家大剧院、天安门、中南海等一系列国家资源景观,根据楼层的升高
35、视野越来越开阔.依据景观布置平面是套型设计的核心要点.?新地标？：城市别墅在商业配套上,是具备先天优势的，复地西绒线26号处于的西单核心商圈,在商业规划上如何与大气氛相融合？工程工程师：西单商业板块我们以长安街为沿线划分,传统意义的西单商圈业态多集中在长安街北部,而北部的业态多集中为服装、百货,对于居住于此区域的人们而言,家庭起居及生活配套的便利性不够,复地西绒线26号在商业规划之初将定位集中为高端商务休闲型配套,填补了西单高端休闲配套的空白.复地西绒线26号是二环内的豪宅代表,其高端豪宅为核心的商业不仅可满足社区业主的生活便利,更参加了鲜明的商务气质，以配合西单区域内高端人群的生活和社交习惯
36、.?新地标？：工程的园区配套规划是如何把握的？工程工程师：首先在园林的内部景观配套上,风风格性上继续延伸与城市肌理的融合，园林的构筑以北京皇城深巷与四合院的背景，以“寻找胡同的记忆，打造新中式、新京味景观为主题和风格,灰砖墙,构筑出皇城北京四合院的灰色沉稳基调,古建、铺砖、栗木色构架的使用，营造了北京浓郁的外乡文化气氛,在硬质空间中引入水景,大大增添了场地的灵动性和趣味性,溢水池映射天空、竹林和建筑.扩展了空间和景观的层次,池底特别铺设的卵石在冬季枯水期也成为了别样景观.其次在生活配套上,小区还专设了儿童游戏场；为园区业主提供私享制的会所效劳,方便业主娱乐健身；在停车位的设计上,也超出国家三环
37、内10户三辆的规定,做到了1户1辆.郊区别墅与城市别墅未来市场究竟谁领风骚有嘉宾妙用拆字法理解别墅的含意“别里就是个别野土，“个别即不是群众产品，只能属于少数人；“野土就是另外的土地,非城市之土.这样来解读,其实敲醒了我们小时候看童话时,对那座森林中的小木屋的憧憬.但今天我们身边的别墅,早已成为了一个“泛的概念,城市中树立起来的庭院,成为了很多怀揣别墅之梦的城市动物最热衷的选择；而在城市之外,一个个室外桃园也在不断勾起我们对自然的向往当天的第二场论题上,嘉宾们对郊区别墅和城市别墅品头论足,看看在未来别墅市场上究竟谁领风骚.吴丰：收入和生活方式决定住在城里还是城外城市别墅和郊区别墅的差异在我个人
38、来讲，可能如果从顾客选择角度上，实际上首先取决于本身的一个根本生活方式,专业叫“人口统计变量，主要是根据这两个方面.根据他的收入,他的职业他的年龄段等这一系列因素，决定了他可能会选择城市或者是选择郊区,第二个就是每个人的生活方式,存在着差异，这种差异决定了他可能会选择郊区或城市别墅有一定的偏爱.我想简单说一下，在我的心目中，比方说像清华坊这些工程是比较典型的，由于从区域来说他应该是城市别堂,位置在城市之内；第二个他享受的城市化配套；第三个环境根本上没有自然环境,而是开发商人工设置的.需要一个是方便的生活和工作方面,可能就会选择城市别堂,如果反过来,有一些人倾向于山水之间，比较好的生活环境,也不
39、会每天打卡,每天上班,可能就会选择住郊区.我以前认为做中式的东西在成都是没有市场的,但是在以后一段时间,跟很多朋友沟通以后,慢慢发现，我这个观念完全是错误的，实际上在成都传统文化很深的格局里，中式文化是很深的.所以这种产品在成都的话也是很有市场,不管是做城市别墅或是做郊区别墅也好,唯一一种接受难的就是现代或者后现代的东西.就一般的普通消费者而言的话,我想实际上选择所谓的郊区别墅也好,选择所谓的城市别墅也好,首先看他的收入和生活方式能不能承受,第二个就是由他的工作关系来决定.潘敏：有钱又有闲就是我们的消费者我们做了流水山庄和鹰冠庄园两个别墅工程,这两个工程完全是不一样的.作为流水山庄这个工程,我
40、们主要是做真正意义上的第一居所.在龙泉的鹰冠庄园,提供5+2的生活方式,我觉得两种别墅都适合成都市场,就看消费者会选择怎么的生活方式.居住在别墅中的人群,根本上就像刚刚钟总说的站在金字塔上站在最尖尖上的,而这种高端别墅就可以满足他们现在追求的生活方式，还有另外的一种需求,可以是依托其他的景观，比方说水呀,像体育城各种运动呀,到周末或者假期的时候,可以满足度假这样的生活方式.郊区别墅要成为主流,可能要等到5年10年交通配套都完善了.城市别墅和郊区别墅两种别墅我觉得都是需要的.随着时间的开展，比方在华阳、龙泉等其他地方,可能都成为我们大城区的范围，以后可能也成了城市别墅.我们现在流水山庄也推出了，
41、价格是2千到3千美金价值还是得到了认可,有钱又有闲就是我们的消费者.所以城市别墅和郊区别墅两种产品都有他的市场.张少明：5年后,郊区别墅会开展得更好不管是成都别墅还是郊区别墅,生活方式是最重要的.城市别墅还是郊区别墅哪个更适合成都人,我觉得最主要的是提供一个好的生活方式.别墅应该是最适合成都人的，而且我个人认为城市别墅很有开展前景,在五年以后或十年以后，郊区别墅会开展得更好,这是一种趋势.你每天上班路上一个多小时,我觉得这一个小时很辛苦,但是问题是在这种环境下,有很多外国人住.包括现在的三利宅院是中式,更适合现代人中国人居住要求,我个人觉得,中国人随着经济开展,到达一定程度以后,他对于欢送文化
42、的要求会越来越多,城市别墅也好，郊区别墅也好,我觉得哪个更符合传统要求,哪个更符合成都人对于生活方式的追求,我觉得这才是符合成都市场的.你郊区别墅如果很不方便上班,但不管是什么别墅,只要规划好，房子盖好,绿化做好,整体气氛上去了，如果做到位了，市场前景是非常好的.罗兵：有时候郊区可以向城市化转化对于中方和西方对于近郊的理解是有很多区别的,在美国两个小时车程他会觉得很近的，每天花两三个小时在路上,也觉得值得.再过五年,交通兴旺，汽车普及了，大家今天到这里来,就花20分钟,所以这个观念随着交通的改善；随着生活方式的改变.这个郊区和城市的定义会发生很大的变化；第二个就是作为城市，他会有一个城市中央的
43、别墅,有独特的资源独特的人文环境,他可以在城市中央造出非常昂贵非常有特色的地方；但是在麓山，把美国很大的文化系统包括整个设计理念,把很多美国人的这种关于城市和郊区的理解被我们带到了这个工程上.郊区别堂的先天好处就是有非常自然,非常清新的景观和环境.所以说在美国我们看到,在一个相对离城市远的地方,它往往先做球场,那么球场首先他有高尔夫运动的理念,喜欢这种生活方式的人可以聚集在一起,可以修它的会所,然后把高尔夫的文化带进来,可以让更多的人享受到一个公园和像森林一样的环境.逐步把一个高尚的气氛带动起来,往下来说老是做一个高雅的东西，人气会缺乏，那么就会做一个小镇,规模也不是很大,建一个学校、度假村、包括小学,做一个小镇为这个社区效劳，同时也为周围的其他效劳,所以有时候郊区可以向城市化转化.价格上,郊区别墅有一定空间.
