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1、2018 年 2 月越秀苏地2017-WG-83号前期定位报告本体分析及价值点提炼市场格局与机会分析客户分析及客群定位商业案例借鉴5项目定位及产品建议目录CONTENTS本体分析及价值提炼品牌价值国有企业，香港上市，住宅+商业双轮驱动裁参地产YUEXIUPROPERTY立足广州，拓展全国”的战略布局住宅地产+商业地产”双轮驱动开发+运营+金融高端发展模式 隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的国有企业。 越秀地产拥有30年的房地产综合开发运营管理经验，其前身是广州市住宅建设办公室，1983年住建办改制为广州市城市建设开发总公司，是广州市最早成立的房地产综合开发企业新区本土开发商。 19
2、92年12月15日在香港联合交易所有限公司上市，是当时第九家在香港上市的中资红筹公司。越秀地产、越秀肉产基金常态互动模式资产注入产生现金流加强开发住宅及目业球g箜力实现尊秀地产及其股东丽发利泡越秀的产越秀房产基金*建冬地产VVUEXIUPROPERTY核心亚务核心亚务将已营运的商业明目注入汗发优质住宅及演业项目揖有约300万平方米置业物业建筑面枳加强台义开发及苣乏或力提志房托JErYUEXlURElT买迎投资物业资产组合的价值冥现慝效的资本成本作为拎有优差投资物业的平台现肓优质货产组合提供稳定塔长以的越秀力产己宾武的投资初史组合强劲的并思镭番顼支程长朋增长城市规划本案位于城市发展主轴，西翼城市
3、核心一一新区传统城市中心：各区中心城区包括吴江的6大区在内，各区原中心城区，对周边有较高的向心力姑苏城区园区中心苏州市东西发展蹴,是苏州市城市发展主轴，原一体两国格局的核心所在,在新区中心全市范围均有蛟高的向心力相城中心吴中中心原相城、吴中、吴江各自主城区，对各自区域内向心力较大，为城市副中心级别。吴江中心4个新城综合新城：生态科技城、高铁新城、太湖新城、综合商务重点城发展方向4大新城：综合商务城和生态科技城已初具雏形，需要继续提升综合影响力，高铁新城和太湖新城尚在起步阶段，是近期内苏州重点发展方向。其他重点新建区域：金阊、沧浪、平江3个新城的中心区域；相城活力岛地区（未来与传统中心融合成大相
4、城中心区）、苏相合作区、纳米科技园区.重点挖潜地区：姑苏区金门路地区、胥江两侧、虎丘地区；园区高铁站地区、湖西一期工业地区；新区狮山片区、京杭大运河两侧地区、浒壁关工业区；吴中区滨江新城中心区、木东公路东侧工业区；相城区元和塘两侧地区、黄桥街道零散工业等12个地区区域规划本案位于浒通片区中心,高新区以绿色生态的阳山为主核，形成三大片区中心（狮山、科技城.浒通），六大功能组团协同发展，突出高新区山水资源丰富，绿色低碳的发展理念规划规模：2030年高新区城市规划建设用地规模为143平方公里，人口规模为120万人。规划定位：以城乡一体化为先导，以科技、人文、生态为主题，集创新科技生产、高端现代服务、
5、人文生态居住等功能于一体的高新技术产业发展区和宜居宜业的现代化新城区。规划目标：建设四区，即先进产业的聚集区、体制创新和科技创新的先导区、生态环保的示范区和现代化的新城区。同时强调高新区将承担国际化生态发展示范区、国家级高新技术产业承载地、长三角现代服务业集聚区、苏州市城市中心和苏州市科技创新基地的城市职能。空间结构：规划形成一核、两轴、三心、六片、紧凑组团、山水环境”的结构，强调以大阳山森林公园为核心，以外围自然山水为屏障，形成阳山活力核、区、苏州科技城、浒通片区、横塘片区、湖滨片区六大功能组团，各组团间错位发展，功能互补，组团内部产居平衡，低碳发展。项目配套板块发展成熟，品牌商业综合体入驻
6、，配套层级上升项目交通交通枢纽，有轨电车，火车、地铁、高架环绕，多维立体化交通，通达全市地块四至：东至苏浒路、西至惠昌路、南至闻鼓路、北至风桅路；主干道：苏浒路（紧邻）；地铁：紧邻地铁3号线苏州新区站，地铁3号线预计2019年年底通车；有轨电车：紧邻有轨电车2号线新区城际站，目前在建,预计2018年上半年通车火车站：距新区火车站一路之隔；汽车站：距离浒关开发区客运站3.4km、新浒客运站2.7KM;楼面价优势明显，商业规划带动社区闻鼓路南，苏浒路绿化带西苏地2017-WG-83号地块一25001.1地块二524821.52.2商业住宅30米30米且60米37501.65115460.450%3
7、0%IIooO元m（淘介率0%）正常销售1、本地块内住宅为全装修成品住宅；2、本项目为绿色建筑，须满足建设主管部门绿色建筑一星级以上相关要求；3、本地块内建筑预制装配式建筑比例、住宅成品住房比例应达到Io0%,且预制装配式建筑按预制三板”要求建设，建筑单体预制装配率不低于30%4、地块一可设置计容建面不超过3乃00nr-z且不低于36500m：的商业，且不可分割销售，商业中集中配建计容建面不低于7500巾的社区服务用房；另包含一座建筑面积不少于2000M的农贸市场，可设置于地下一层。项目指标竞争优势本案期房销售，楼面价相对周边地块较低，价格优势明显序号极名称溢价率拿地单位拿地时间销售方式I1苏
8、地2016-WG-13号14165235.3%南山16.04期房销售2苏地2016-WG-64号1875062.6%晒16.09现房销售3苏地2016-WG-72号1780448.37%路劲16.12现房销售4苏地2016-WG-73号886547.75%禹洲16.12现房销售5苏地2016-WG-81号1682744.07%金茂17.02现房销售6苏地2017-WG-29号914247.45%金地17.09现房销售7苏地2017-WG-42号1514112.16%嘉兆17.11期房销售8苏地2017-WG-58号135000%远洋&禹洲18.01期房销售9苏地2017-WG-59号13649
9、1.1%中航18.01期房销售10苏地2017-WG-60号136481.09%恒基旭辉18.01期房销售11苏地2017-WG-62号Ilo5021.43%中航18.01期房销售12苏地2017-WG-84号133000%联发18.02期房销售【属性定位】西门户交通要冲，北新区品质住区北新区核心交通枢纽地价优势商业配套项目思考1、如何在激烈的竞争环境下，打造高性价比产品2、如何通过项目自身价格及配套方面优势实现快速去化3、越秀首进苏州，项目产品如何打造，实现品牌落地本案通过高性价比产品实现快速去化，打造热销品质社区形象本体分析及价值点提炼市场格局与机会分析客户分析及客群定位商业案例借鉴5项目
10、定位及产品建议目录CONTENTSA局与机会分析城市能级现代服务业基地和创新型城市、历史文化名城和旅游胜地，全国二线城市领头羊，新一线”城市苏州发挥区位、产业和人文优势，进一步强化与上海的紧密对接，建设高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市、历史文化名城和旅游胜地。长江三角洲区域规划长三角城市群各城市规模等级:彼模等级划分标准（城区常住人口）城市超大城市100o万人以上上海市特大城市500万一1000万人南京市大城由I型Rii大城巾300万一500万人100万300万人杭州市.合肥巾、林州市:无锡市、宁波市、疝曲i：常州机绍兴市,市、蕊城市、扬州市.泰州市、台州市中等城市50万一100万人
11、依江市、湖州巾、嘉兴市、马峨山市、安庆南、金华市、舟山市、义乌市、慈溪市小城市15!小城南20万50万人铜陵市、源州市、宣城市、池州市、宜关市.余域市、常熟市、昆山巾.东阳市、张家港市、江阴市.丹阳市、诸鳌市、奉化市、巢湖帜如皋巾、东台市、临海市、海门市、峰州市、温岭市、临安市.泰兴市、兰溪市、IM乡市、太仓市、靖江市永康心.高邮巾、海宁市、宿东巾、仪怔巾、兴化巾、深知市小城市20万人以下天长市、宁国市、桐城市、平湖市、扬中市、句容南、明光市、建德市城市概况经济实力强劲，城市竞争力强2010-2016年苏州市地区生产总值（GDP ）及第三产业占比2010-2016年苏州市人均GDP及增长率20
12、10 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年GDP （亿元）T.第三产业占比人均GDP （元）增长率（）苏州是长三角重要经济中心，江苏省重要的经济、对外贸易、工商业和物流中心，GDP位列全国第七位，人均GDP位列全国第二位城市概况人口基数充足，支撑市场购买力苏州是全国第二大移民城市，外来人口占江苏省的1/3;2016年社会固定资产投资5648.49亿元，第三产业投资比重达64.8%2010-2016年苏州市人口情况1200.00户籍人口（万人）暂住人口（万人）常住总人口（万人）2010-2016年苏州市固定投资与第三产业投资情况固定投资（亿元）第
13、三产业投资1046.61051.871054.911057.871060.41061.61062.57新一线“城市经济快速发展房地产投资利好政策环境政策趋严，限购政策影响持续，预计2018年市场政策持续从严当前政策L政府价格部门严格价成本核算确定备案价格非本地户籍首套房：1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明暂停向非本地户籍已有一套及以上居民家庭出售新商品房和二手房无贷或贷款已结清的家庭，首付调整为50%拥有1套住房且房贷未结清，首付调整为80%/PR公开全部准售房源及每套房屋价格际销售价格不得高于备案价格同一批次分批销售时，不得提高销售价格。下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房产
14、成交均价对于拥有两套及以上住房的居民家庭，停贷政策预判成交量周期成交价周期3季度2017年3季度2019年T2020年2-3券2-3季度场：市周期十九大十九届三中全会政策的帆性：调控政策不放松重大中央会议：宏观经济形势:季度十九届三中政策不会预判十九届三中全会前政策不会松动的逻辑政策预判2018年，全国楼市将进入低谷期，2019-2020年，全国楼市将重新进入上行周期20182020年楼市走势示意图普通二线及三四线城市加 杠杆进入尾声同时一线城市和热点二线城 市仍在去杠杆进程一线城市和热点二线城市接力市，加杠杆，但由于中央要金融J控制金融风险,所以以成交量上涨为主要特征，释放前期抑制的购房需求
15、房价跟随成交量释放而上升，一线城市及热点二硼123年的去杠杆过程，相对可控，适度增加杠杆率可能性加大房价上升提高资产价格估值，为房产税扩围提供基础2018年2019年2020年全市价格格局高新区价格位于第二梯队，区域存量充足，去化迅速高新区J相城区园区姑苏区吴中区吴中区疆土广阔，高低并举 成交量：214.21万方 成交价格：19186元nf 可售存量：188.47万方姑苏区基本饱和，改善为主 成交量：24.11万方 成交价格：31257元v 可售存量：39.13万方承接园区，主力发展 成交量：125.12万方 成交价格：20302元加可售存量：55.65万方吴江区价格洼地，主打刚需 成交量：2
16、65.06万方 成交价格：15066元m可售存量：210.97万方相城区发展滞后，价格低位成交量：156.19万方成交价格：18398元/m,可售存量：104.59万方工业园区价格高地，楼市风向标成交量:70.53万方成交价格：29076元11f可售存量：42.44万方注：各区域成交数据为2017.1-2018.1成交数据，成交价格为2018年1月商品住宅成交均价，存量数据截止日期为2018年1月底未来板块价格格局后期各地王项目入市，各区域房价被迫上涨，楼市格局基本稳定浒关板块位于第二价格梯队，吸纳部分核心区外溢客户阳东活力岛30000-35000青剑湖32000-34000尹山湖30000-
17、35030000-35000、3000040000木渎40000-50000浒关5000-3000018000-2000018000-2200045000-55020000-2400020000-25000吴江太湖新城2000023000-2即即2型0(高铁新城东30000-3200050000-5500048000-5500人2018年全市主要板块高层未来价格研判单位：元/山望亭J7000-1800,Y新区狮山他蜜中40000-5000Q(43000-520(Jt新区住宅市场后期政策若无重大变化，区域市场整体维稳2016年1月-2018年1月高新区住宅月度量价走势 2016年1-9月，高新区
18、住宅市场整体成交量处于高位，成交均价整体呈现上升趋势； 2016年10月限购政策出台以来，高新区住宅市场成交量下滑趋势明显，成交均价整体维持稳定。区域成交集中在75-100Irf首置及120-144f改善型产品，100-新区住宅成交结构200万控总价产品更受市场欢迎高新区2016-2018年1月住宅面积段/总价段交叉分析表100-110m*110-120向120-130m,130-144m,144-160Irf160-180Irf180-200200m*总计占比100万以下2740416555226732.5%IOo-I50万452956220432626110521016135614123.
19、0%150-200万531445199787453166951746585615023.0%200-250万124833015110011409137047532372505618.9%250-300万12721930175439747215221722622718.5%300-350万2027218636633773183357415465.8%350-400万267265349758912814411194.2%400-500万14133905601705255718917.1%500万以上23393726848118818827.0%总计1265200491517102257338847
20、74997981385199626729100.0%占比0.5%19.4%18.4%6.4%8.4%12.7%17.9%3.7%3.7%1.4%7.5%100.0%新区住宅成交排行热销项目套均面积集中100-120m控面积控总价产品去化迅速2017年高新区住宅成交金额topl0排名项目名称板块成交面积（IIf）成交套数套均面积（m1）成交金额（万元）均价阮m）1万科遇见山阳东板块101405.71753134.67205372.48202532恒基旭辉城浒壁关板块108465.46108599.97195426.21180173招商学府1872狮山板块5146533384134.0216318
21、8.71317084中航施玺科技城板块83684.93686121.99157566.1188285弘阳上水浒爨关板块89360.4388210132152123.95170246北辰旭辉赞号院阳东板块72465.84401180.71137495.29189747天房心著狮山板块41027.87301136.31120542.92293818南山柠府浒墅关板块66135.04631104.81114585.24173269金地名悦狮山板块52018.79510102.00111486.992143210龙湖狮山原著狮山板块30289.66212142.88111018.7836652浒通板块
22、为首置首改型板块，在售项目较多，多以跑量为主，产品品质一般板块名称板块发展情况核心卖点主要产品类型狮山改善产品聚集区,在售项目中后期居多,价格相对较高，是新区价格标杆配套、交通改善枫桥板块属首置首改片区，以别墅项目为主，去化速度较慢文化资源首改再改横塘在售项目较少，市场容量较小配套、交通改善阳东在售项目较少，以改善类产品为主，市场存量相对较少生态资源首改再改科技域在售项目多尾盘，存量相对不足，去化周期较短生态资源/价格首置首改浒通在售项目较多，多数项目（城铁新城）处于中后期，定位偏刚需，主打流速型产品文化资源/价格首置首改新区市场格局板块住宅市场受政策影响，整体呈现量跌价稳的态势，后期市场维稳
23、2016年1月2018年1月浒通板块住宅月度量价走势 2016年1-9月，浒通住宅成交量和成交均价大幅增长，四季度限购后供求明显回落，价格相对平稳； 2016年10月限购政策出台以来，浒通住宅市场成交量下滑趋势明显，成交均价整体维持稳定； 2017年下半年，市场供应减少，预计后期待入市项目增加供应量。板块住宅成交结构75-100亩首置产品成交占比减少，120144f改善产品逐渐增加，客户总价承受能力提高到250万元以内浒通2016年住宅面积段/总价段交叉分析表浒通2017年住宅面积段;总价段交叉分析表200m,总计占比200Irf总计占比100万以下3107150224705.9%100万以下
24、19100.2%100-150万16961104122141521181213252100-40.7%150万377229486291125120225.4%150-200万599408123268201225172621851150-23.1%200万53845327444106733113149631.6%200-250万432049813846143201052200-13.2%250233506563098134628.4%250-300万324131119130182526250-6.6%300万2062147263412635.6%300-350万2482326117300-1.5
25、%350万21613441761.6%350-400万19674248176350-2.2%400万4737571.2%400-500万22823217270400-3.4%500万5761301483.1%500万2852853.6%500万1361362.9%以上以上总计0260815832997537947921393041245807999100.0总计%4131974738344382654610270242704734100.0%占比0%32.6%19.8%3.7%9.4%9.9%9.9%1.7%3.8%1.6%7.3%100.0%占比0.1%27.9%15.8%8.1%9.4%1
26、7.4%11.5%2.2%1.5%0.5%5.7%100.0% 2016年主力成交集中75-100m110-144nV,至2017年75-90行首置产品成交占比减少,120-144改善产品成交占比大幅提升，板块需求逐渐偏改善；板块客户总价承受能力较弱，主要集中100-200万之间，至2017年客户总价承受力提升至250万，整体仍以控面积控总价产品为市场主流。核心区域站位市场量价维稳首置首改定位在售项目盘点板块在售项目较少，以高层/小高层产品为主，集中90-95m110-120f首置首改产品I或华词万家)BTrt*大闺发弘阳上水思丰花园惠丰花园-南区节馆新区ASB*南山柠府迎m墀上河田，）水岸送
27、景花四中国根行沟状新死h三U59W项目名称总建面积（万方）容积率物业类型2017各户型年首开日主力户17年成月均去价格期型（Inl）交（套）化（万（元阿）量（方）各户型可售存总供应套）（万方）在售存量（万方）总存量（万方）弘阳局层、88108-121458339高层16000-1800042120上水15.252.2小高层16.9127-131860.75小高层16000-6714.922.322.6515101850014南山柠府15.022.0高层、小高层16.192-95133-1404691730.56高层17500小高层180001010115.020.970.97808610恒基息
28、）层、84-89108115-612112高层18500小高层860旭辉城39.3923小高层15.101183150.92195007939.12.682.97125-132142845（小高层无房在售）11018150370备注：班截止2018.131,项目多处于清盘阶段，价格有一定程度降低板块内主力在售项目以首置首改产品为主，供销面积集中于80-120f,局部配置少量125-140nf改善产品；板块主力高层均价18000元f左右,主力在售项目多处于尾盘在售项目，板块后续亟待补充新增供应项目。待入市项目盘点周边待入市地块密集，后期竞争压力大，本案地价优势明显苏地2017-WG-62号中航楼
29、面价：U050元m*苏钢厂14号地上海陆家嘴楼面价：7882元/出苏地2017-WG-59号中航楼面价：13649元f苏地2016-WG-73号禹洲楼面价：8865元m*苏地2017-WG-29号金地楼面价：9142元/山苏地2016-WG-81号金茂楼面价：16827元rfFa苏地2017-WG-84号联发楼面价：13300元rf苏地2017-WG-58号远洋/禹洲楼面价：13500元/过苏地2016-WG-64号弘阳楼面价：18750元rf苏地2016-WG-72号路劲楼面价：17804元rf苏地2016-WG-13号南山楼面价：14164元/H苏地2017-WG-42号上海嘉兆楼面价：1
30、5141元m苏地2017-WG-60号恒基旭辉楼面价：13648元/面待入市项目产品多规划为高层+小高层，高层产品以90-125亩为主，待入市项目盘点小高层产品集中IOo140Irf宗地编号面积(Irf)用途容积率建筑面积（三）建筑密度绿化比率限高（米）W委修规定楼面单价元rf溢价率竞的单位产品规划苏地2016-WG-13号95071.5城镇住宅用地2.019014335%30%30-80/14165235%南山高层主力约90-125复式小高约140苏地2016-17508.728013.92弘阳WG-64号27191.8城镇住宅用地1.0111.643506.8835%30%18-45/18
31、75062.60%弘阳平层小高、复式小高苏地2016-WG-72号25407.325759.420163.423215.1城镇住宅用地（整体容积率1.0且2.0）1.01.41.01.02.851.02.4189090.4住宅25%30%30-5550-80/17805148%路劲高层+小高苏地2016-WG-73号100839.4城镇住宅用地1.0且22221846.6830%30-60/886547.75%禹洲高层苏地2016-WG-81号92435.3城镇住宅用地1.0且30%30-80/1682844.00%金茂高层89-143小高主力100苏地2017-WG-29号46845.7城镇
32、住宅用地.oa.674953.1230%30%50全装修914247.45%金地高层+小高层+洋房苏地2017WG-42号16713城镇住宅用地3.55849630%30%80-100全装修1514112.16%上海嘉兆高层苏地2017WG-58号42481.2城镇住宅用地1.876466.1635%30%30-55全装修135000%远洋禹洲/苏地2017-WG-59号100886.6城镇住宅用地1.0且30%30-60全装修136491.1%中航/苏地2017-WG-60号80651.4城镇住宅用地2.1169367.9425%30%50-80全装修136481.09%恒基旭辉高层苏地20
33、17WG-62号48948.1城镇住宅用地1.0且22107685.8225%30%36-60全装修1105021.43%中航/苏地2017-WG-84号43335.3城镇住宅用地l0S2.086670.625%30%30-55全装修133000%联发/苏钢厂14号659514.6(住宅商住、研发住宅2.11084101.5住宅住宅/7882117.14%上海预计高层+多层嫩308408)(住宅647640)25%30%陆家嘴2735472.88合计1466967.8未来市场预判未来项目入市，区域在售项目基本售罄，无竞争关系，本案核心竞品主要集中待入市项目数据截止到2018.1月底地）南山柠府
34、弘扬上水恒基旭辉城苏地2016-WG-13（南山）苏地2016-WG-64（弘阳）苏地2016-WG-72（路劲）苏地2016-WG-73（禹洲）苏地2016-WG-81（金茂）苏地2017-WG-29号（金苏地2017-WG-58（远洋禹洲）苏地2017-WG-59号（中航J苏地2017-WG-60（恒基旭辉）苏地2017-WG-62号（中航X个月存量18.9万方,去化周期约25个月存量22.18万方，去化周期约30个月存量20.33万方，去化周期约27个月存量7.5万方，去化周期约10个月存量5.85万方，去化周期约8个月存量7.65万方，去化周期约10个月存量20.18万方，去化周期约2
35、6个月存量16.94万方，去化周期约23个月存量10.77万方,去化周期约13个月存量8.67万方,去化周期约12个月存量2.97万方，去化周期约3个月存柒来直接竞争9,O1万方，去化周期约25个月存量715万方，去化周期约1待入市项目主力竞争产品规划重叠价格优势明显项目名称弘阳上水南山柠府恒基旭辉城项目规划规划特点引进智慧社区概念，注重社区景观打造刚需小户刚需高层+低密度改善物业类型高层、小高层高层、小高层高层、小高层建筑/景观新古典风格+真石漆，八大主题生活领地新古典风格+真石漆，景观无较大特色英伦风格+红砖/真石漆，园林景观装修标准毛坯毛坯毛坯会所无无泛会所，品质一般周边项目对标板块内项目刚需化定位，整体品质较弱，全方位提升从立面.景观.精装.会所全方位升化弘阳上水为区域品质突出项目，引进智慧社区概念，打造社区跑道、WiFi覆盖等，但并未深入，社区品质实质提升有限。区域内在售项目以8095m110-120f首置首改产品为主，客户多周边项目对标根据人口.经济承受力等因素选择控面积控总价产品卜目名称物业面积户型推出套数套数占比成交套数去化率月均去化面积（万m*）近期签约价格（元I11*）客户87-883-2-166046.15%63195.61%0.33164
