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1、以房养老政策对城镇养老压力缓解效用研究目录以房养老政策对城镇养老压力缓解效用研究1一、引言1二、文献综述2（一）以房养老的相关概述2（二）以房养老模式种类3（三）国内外以房养老研究现状5三、武汉市以房养老对于缓解养老压力的影响6（一）武汉市以房养老试点情况6（二）通过需求情况分析以房养老模式的缓压影响7四、完善以房养老政策的相关建议8（一）建立新型的养老消费观念8（二）政府明确采取相关措施8（三）健全养老保险体系制度8（四）设立相关的法律法规9结论9参考文献9摘要：以房养老是解决养老的新型方式，通过一定的金融或非金融手段，将老年人房地产资源重新变现，利用房地产资源价值建立了长期、持续、稳定的甚
2、至是终身的现金流入，作为退休养老金一个重要来源。因此，从以房养老和人口老龄化的概念出发，总结养老金计划的政策性住房的主要内容和缓解城市养老压力的影响，从武汉市出发分析了以房养老的发展现状，总结了以房养老模式发展过程中的影响及解决对策。关键词：以房养老城镇居民养老模式Keywords:Housingendowment;urbanresidents;pensionmodel一、引言到2005年底，中国的老年人在60岁以上的比例达到16.1%,而65岁及以上人口占总人口的10.5%o据WHO（世界卫生组织）预测，到2050中国将有35%的人口年龄超过60岁，成为当今世界老龄化国家最严重之一。当今老龄
3、化的人口估计，在老龄化背景的影响过程中，如果不采取任何措施，预计到2033中国养老金缺口将高达68万亿元，约占39%左右。如果养老金制度不改变，自2017起国家财政补贴整体账户的养老需求量将继续上升，到2050这一差距所需要的财政补贴金额将占超过20%的总开支。从当前形势看来，迫切需要拓宽养老来源渠道，缓解社会养老基金压力。目前.，以房养老模型已经成功地在美国、加拿大、新加坡、日本和其他国家实施，这种形式提供了一个双赢的方式给许多老年人和家庭养老，从而提高老年人口的生活质量和水平，减少社会矛盾。中国现在仍处在以房养老的探索和试水阶段，从社会居民的角度来看，深入了解居民自己以房养老的不足，但这种
4、模式的片面认识和传统的这个模型的概念，将接受根深蒂固的，很难完全在整个社会传播。武汉作为湖北城市中部最大的工业基地，在建立城市养老保险制度和住房保障改革方面取得了很大进展，但从根本上解决公共养老问题存在很大差距。武汉65岁及以上人口总数为795128人，占武汉总人口的8.13%。据中国消费者协会发布的“2013中国老年消费者权益保护调查报告”，99.6%的受访者的老人选择居家养老，但也愿意接受新的选择；在老年人中38.5%的受访者有专业养老机构的选择，但只有0.4%的受访者选择专业养老机构。随着老龄化时代的到来，未来的养老形势不容乐观，所以在现有的武汉市养老保险制度存在的问题，我们探索了一种新
5、的养老方式，通过对不同的相互作用探讨，共同将武汉市养老问题系统的有效解决。二、文献综述（一）以房养老的相关概述“以房养老”可称为用住房的钱养老，这一概念传入中国后，国内学者从不同的角度来界定其内涵。浙江大学教授柴效武（2008）认为，以房养老是根据个体生命周期和家庭住宅生命周期的差异，按照生活中的个人资源优化配置理论，以房养老为本住宅固定资产的目的通过系统的扰动，如反向抵押、出售或住房租金为客户服务，搬到养老院，实现流动的价值，这属于他们自己的生活的权利，增加了老年生活的一重保护，欧丰霞（2007）将以房养老基本等同于住房反向抵押贷款，和一个更详细的解释模式，具体是指有条件的老年人将自己的产权
6、住房反向抵押贷款的金融机构发行的资格，相应的借款人达到一定的年龄后，将进行全面评估，建筑的价值和生活的未来增长价值，根据房屋价值减去预期损失和提高利率，并考虑到人的平均寿命，在寿命期住房分配的值，按约定时间或借款人一次性支付的现金，直到他去世，在借款期间生存权继续享有。借款人死亡后，金融机构取得相应的房屋所有权,可以出售、出租或者拍卖，收益优先于贷款本金和利息，取得增值收益。传统意义上的以房养老被称为“住房反向抵押贷款”，也就是“倒按揭”。分解它的操作流程可知，拥有合法产权房屋的所有者可以选择将自己的房屋抵押给银行和保险公司等金融机构。抵押机构则进一步对抵押人房屋折损情况，现值及未来增值的可能
7、做出合理评估，再对抵押人的年龄，健康状况，预期寿命等个体情况进行综合评估，最后将前期做出的房屋评估价值分摊到抵押人的预期寿命中去,所属金融机构按照年或者月的协议标准支付给抵押人现金。这一过程中房屋抵押人可以运用协议支付的现金提高老年阶段的生活水平，金融机构等到抵押人去世之后才能对房屋的产权进行相应的处置变现。广义角度的以房养老概念是指房屋产权拥有者分析家庭资源在生命周期中的配置和流动性特征,利用房屋使用周期与家庭生命周期的不一致性,将房屋这种不动产进行合理的消费安排,实现资产配置的多样化,并在此过程中保障老年人的生活水平。经过学者们不同视角的研究，目前以房养老的运行模式大致被分为两类：金融行为
8、和非金融行为，前者的运作流程相对较为复杂，各种方式的顺利运行（包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等）都需要金融机构的参与；后者则较为简易，只要房产所有人有意愿就可以自行操作，其中包括常见的遗赠抚养、房产租换、房产置换及不太常见的售房入院、投放养老、售后返租、异地养老、养老基地等模式。不论是金融行为还是非金融行为的以房养老模式，其实质都是希望实现养老的目标。（二）以房养老模式种类1 .租房养老租房换养是指老年房主通过租出自有住宅来转让房屋的使用权,进而连续地获得养老资金来源的一种以房养老途径。2 .售房养老所谓售房换养就是指老年房主通过售出自有住宅的所有权，一次性的让渡房屋权益，进而获得大量养老
9、资金的一种以房养老方式。实际操作中，售房换养方式主要表现为包括售大买小、售租转换以及售房入住老年公寓等呈种形态，它们之间的不同之处如图。3 .住房反向抵押贷款这是一种在西方国家被视为以房养老模式的主流，也是重点内容，具体是指借款人相关中介咨询住房反向抵押给金融机构后，首批房屋评估总价值，然后根据借款人的预期寿命，价格趋势，市场利率的波动，对住房消费水平的期望值将住房的价值转换，估计应该是一次性或定期的养老成本的借款人，在一定程度上提高他们的生活条件的借款人的影响，主要户主死后，财产由金融在机构收回处置，对贷款的本金和利息偿还金额优先的价值增加部分的金额，房屋产权将会逐渐改变。（三）国内外以房养
10、老研究现状世界上第一个实行反向抵押贷款的国家是荷兰，它于400多年前在荷兰引入，以解决居民的住房问题。随后，美国、德国等国仿效荷兰，促使该制度在更多国家逐步建立起来。许多西方国家已经根据本国国情建立了住房反向抵押贷款制度。如果我们要建立一个适当的住房养老制度，就必须借鉴其他国家的成功经验。美国是推行住房公积金制度的先行者，并通过反抵押贷款模式在全国范围内推广。在上世纪60年代，美国NelsonHaynesSavings&Loan公司推出了其第一笔贷款，这是最早的反向抵押贷款。80年代初，随着市场需求的扩大和学者们对反抵押贷款研究的深入，美国设立了“反向抵押贷款中心”，进行宣传推广。在80年代晚
11、期，立法机关通过保险示范计划（HECM）,而联邦住房管理局提供担保，降低经营风险。自二十一世纪以来，在美国政府的支持下，反向抵押贷款的机构和签署量不断提高，越来越受到市场的认可。目前.，在美国三大抵押贷款模式是：保险示范计划（HECM计划），房屋保有人计划（HomeKeePer计划）和财务自由计划（FinanCiaIFreedOm计划）。然而，在1995,以房养老是首次在中国提出，这并没有引起太多的注意。直到2006年时，全国政协委员赖明提出了以房养老的建议，这时引起了有关部门的重视。随后，南京、上海、北京等城市开展了住房养老试点。2007年中国第一家以房养老为主营业务的保险公司通过“幸福生活
12、”正式开业批准养老金保险公司的主要业务，但不幸的是，许多城市以房养老试点计划都没有成功，“幸福生活”虽然后来有营业执照，但以房养老业务面临的市场仍然很少。针对部分城市以房养老模式的试点情况做了详细了解，并且各种试点模式下都存在一定的问题，如下表所示。表1部分城市以房养老模式试点情况城市试点时间试点模式存在优点存在问题南京2005年与“倒按揭”有相似的地方，公寓采取出租的方式收取租无中心担保机构，只针对住房面积超60平方金，不出售老人的房屋，老介入前提刻薄，难米的孤残老人人过世之后才能将房屋出售以推行等北京2007年出租自有住房（保存产权），房钱直接给付养老公寓宣传效果非常到位，强调房屋产权不变
13、更，这符合我国的传统价值观念无中心担保机构，养老公寓地理位置偏远等上海2007年房产直接变卖给公积金中心，资金一部分用于支付租金，其余部分自行养老将住房返租给老人的方式充分考虑到老人不愿离开熟悉环境的心理特征即刻变动产权，未斟酌老人对房价上涨的预期等杭州2009年租房增收养老，售房预付养老，退房补助养老，换房差价养老产权是否变更等问题由老人自己决定，能够根据自身偏好选择适合自己的养老模式施行规模较小，没法应答可能存在的危害等重庆2011年以本身或者子女的房产作为典质，向中信银行申请贷款，通过分期还本付息还款或者以房产典质有效解决了居民的第二套房的以房养老问题只能以房产估价的o%提供贷款，贷款到
14、期后，老人晚年无保障三、武汉市以房养老对于缓解养老压力的影响以武汉市为例，通过调查研究，对以房养老模式实施的原因、现状、及其推广的制约因素进行分析，指出在我国老龄化的背景下，“以房养老”模式有着广泛的市场需求和广阔的发展前景，但该模式的建立和完善还受到传统的养老思想、可得的市场信息以及现行的法律法规等因素的制约，有待进一步深入探讨加以解决。（一）武汉市以房养老试点情况2011年武汉一家银行推出一张养老卡可以提供“养屋按揭”贷款功能，持卡人通过按揭房屋向银行申请贷款。这种做法实际上是从国外引进的“反向抵押”贷款模式。在银行推出之前，民生银行也在本地推出。事实上，扣除利息和部分本金后，银行每月将贷
15、款作为借款人的养老金发放。在贷款金额上，银行为了防范风险拨备，抵押物的评估价格是贷款金额的最高金额，实际每月支付的最高养老金限额上万元”叫借款人到期后无需偿还本金的，抵押财产由银行处置。推出两款应该是少数，一方面老年人觉得不值得，另一方面，银行担心未来的价格风险，不希望有处置的房地产，而这项业务也仅限于“以房养老”，只是为老年人有更多的住房。（二）通过需求情况分析以房养老模式的缓压影响需求分析采用需求函数的各因素的分析进行研究，设D为住房反向抵押贷款的需求数量，P为武汉市老年人口的数量，AA为武汉市人口老龄化的速度，BM为武汉市老年居民对所居住房屋有自主产权的比例，C为武汉市老年人储蓄水平情况
16、，I为市场利率，E为武汉市老年居民从贷款机构获得反向抵押贷款的便利程度。RA,Bm,C和E与需求量呈正比，I与需求量成反比。这样初步将影响武汉市以房养老的因素用函数的形式表现出来，对于以上各项因素的逐项分解，有利于我们掌握真实的需求情况。1 .对老年人口数量P的分析2010年展开的第六次人口普查提供给我们了武汉市老年人口最精准的数据，数据显示，65岁及以上的人口为795128人，占武汉市常住总人口9785392人的八个百分点左右，并且较第五次人口普查上升了一个百分点。而占武汉人口百分之八十左右的最大群体是15-64岁的人口，2010年的人口数目为8013317人，并且较第五次人口普查上升了八个
17、百分点。2 .对人口老化速度的分析武汉市老龄委介绍，全国的老年化的速度保持持续增长，每年的增量约为0.1亿人，而武汉的老年人已经突破百万大关，并且以每年3%的速度递增，有成老龄化的趋势。据计算，按全国目前的老龄化人口增长速度，至2015年我国的老龄人口数将超过少儿人口数，也就是这种老龄化速度超越少儿人口增长速度的情况，会使老年人口的比重不断攀升，到2050年老龄人口数将超过4.5亿，标志着我国进入老龄化社会，而且程度非常严重，达31%。3 .对获取住房反向抵押贷款的便利度E的分析便利度E首先和贷款申请和审批的便利度有关，只有确定了简单便利而且必要德申请手续，才能吸引老年人参与。同时贷款的附加费
18、用也是一个问题，如果通过有公信力的中介结构对房价进行评估，并对房屋的使用情况进行关注和维修，并收取合理的费用是增加老年人对以房养老需求的关键，也是影响老年人获取养老金的额度的重要因素。然后老年人的养老消费的观念逐渐形成和法律法规组件的同步也势必影响该市场的需求。所以可以概括，武汉市以房养老市场方兴未艾，存在着潜在市场需求，存在着一个在未来十年内需求量不断增加的市场，但是要这种潜在需求转化为有效需求，必须通过外力的作用，和各项因素达到成熟的时机，共同作用，合力拉动需求。四、完善以房养老政策的相关建议（一）建立新型的养老消费观念“以房养老”与传统的“养儿防老”的传承，经济和社会的发展，人口加速流动
19、以及外国“以房养老”相关经验给中国的传统家庭养老观念带来巨大的冲击。逐步改变传统的退休的养老概念，国家社会媒体信息应该发挥舆论引导作用，倡导“以房养老”概念，推广和相关金融保险产品的品牌，让更多的人了解“以房养老”政策，引导居民使他们的养老问题的理性选择，通过一部分参与“以房养老”模式的示范效应，吸引更多的老年人口参与其中，从而使投资者了解和接受养老和房地产投资之间的有机联系，促进经济富裕，解决投资渠道的缺乏，从而做出更好的选择养老方式。同时，“以房养老”服务模式，是个人选择的形式,没有强制性的政策，养老的改变需要一个长期的调整过程中，除了上述政策的宣传，可以考虑现实情况，从家庭、失独家庭开始
20、，然后根据需要扩大有需求的其他的家庭，让孩子能解除顾虑，减少老年人选择的困惑，原有的心态会逐渐得到改善。（二）政府明确采取相关措施住房养老制度客观上要求政府承担重要责任。住房养老制度可以促进房地产市场和金融市场的健康发展，提高老年人的消费能力，促进商品市场的进一步发展。政府在老年人住房制度中负有重要责任。政府需要创建在中国住房养老产品推广的一个良好的环境，促进这一创新金融产品被广泛接受，以房养老制度起到监督管理的作用。第一，营造良好的舆论环境。为了改善住房养老产品的需求，政府需要逐步转变公众观念，加大对住房养老的宣传力度，特别是针对老年人失去独立性的宣传对象。二是加强宏观调控，充分发挥调控功能
21、。住房养老产品是一种创新型金融产品。在中国，只有少数城市进行了试点运行，与借款人和贷款机构的信任度很低。在这种情况下，政府需要明确各部门在住房养老保险制度建设中的责任，确保参与者的利益。此外，我们将加强对养老设施的财政投入。我国现有的养老产业水平低，养老设施不完善。住房养老计划制度为老年人建立养老设施，养老院通过养老金制度通过养老金制度向养老机构提供进一步的养老服务，否则住房养老计划制度对老年人来说是不具吸引力的。（三）健全养老保险体系制度对于商业银行或保险公司来说，以房养老产品周期长、风险高，商业银行拥有雄厚的资本存量，而且对抵押贷款，反向抵押贷款业务比较熟悉；风险、寿命评估技术专业，可以减
22、少经营风险，因此，商业银行和保险公司应形成合力，发展自己的市场以及以房养老优势。无论是产品设计，开发或具体的运行离不开人才的参与，通过大学教育、金融机构、金融行业培训交流，提高金融人才的专业水平，促使他们养成以房养老产品理念；其次，进行风险预测与寿命预测,对生命价值的评估技术需要进一步研究外,评价和预测团队提高道德水平,以避免道德风险；再次，以房养老的产品需要多元化，让老年人养老问题有丰富的选择方案。（四）设立相关的法律法规我国以房养老的实施离不开法律的规范，但上文提到，目前具体操作中还会遇到与法律相抵触的地方，这就需要今后修改相关法律，如保险法、合同法、证券法、房地产法等，除此之外，还需要制
23、定比如房产抵押、转让、预售、遗产继承等方面的法律。本文的调查显示，83.3%的调查对象认为应该由全国人大对以房养老制定基本法律，法律层次越高，效力越大，民众就越信任，实施过程就越顺利。结论武汉人口老龄化发展速度很快，年增长率为3%,可见老龄化趋势日益加剧。近几年来,武汉老年人的生活状况主要以家庭养老为主，社会养老为辅。据武汉市民政局介绍，本市老年人约占家庭养老的99%,社会养老机构中只有不到1%的老年人享有养老金。因此，在这种背景下，住房养老模式的实施有其原因和意义。在武汉市加剧老龄化程度，四二一家庭和空巢老人数量增加，社会保障养老金缺口增大，养老金数量少和养老服务价格高等因素，武汉市以房养老
24、模式的实施带来了很大的影响。武汉市在政策环境、金融市场和房地产市场的发展以及以房养老制度的实施等方面发展渐渐完善，但是传统思想的束缚，还缺乏完善配套政策。实施机制缺乏和风险的不确定因素和其他因素的潜在经济影响武汉实施养老制度还存在一些困难和风险。因此，武汉应建立政府主导的“以房养老”模式，坚持公益性和互补原则，相关制度和政策应加以完善，提供适合各种养老人群的以房养老模式，重点加强对老年人的人文关怀，加强住房养老模式风险防范与管理。参考文献1廖巍.“以房养老”可行模式研究D.华中师范大学,2014.2张婷婷.“以房养老”保险的法律障碍及对策研究D.华东政法大学,2016.3喻恺.武汉市城镇“以房
25、养老”模式研究D华中科技大学,2014.4罗莉,王亚萍,徐洋.以房养老模式在我国的可行性分析一一基于武汉市城市居民以房养老状况的思考J.改革与战略,2012,02:116417.5张敏,黄英,黄娟.武汉市以房养老的影响因素及对策JJ.宏观经济管理,2015,03:79-80+83.6杨哲.“以房养老”模式推行风险及政策应对J.吉林工商学院学报,2016,02:72-75.姜晨曦.浅析我国“以房养老”政策一一以上海为例J改革与开放,2016,10:76-77.网徐楠.关于我国发展以房养老服务政策的思考J全国商情（理论研究）,2013,16:60.9武康平,殷俊茹,倪宜明.以房养老膨响因素的实证分析一一来自北京市调研的证据J经济学报,2016,04:115-131.10潘嫡林.成都市推行以房养老的可行性与实现路径研窕D.西南财经大学,2016.
