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1、（一）运用重置成本法计算固定资产的评估值。主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%,仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%,试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为25,其中折现率15%,年限为5年的复利现值系数为0.4972,年金现值系数为3.3522,折现率
2、为15%,年限为10年的年金现值系数为5.0188）（1）重置成本=90万元（2）实体性贬值率=已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%=5（10+5）X100f3333%实底性贬值额;重置成本*实体性贬值率=90万X33.33%=30万元（3）功能性贬值的计算：二年超额运营成本X（1-所得税税率）X（PA,r,n）（PA,r,11）为年金现值系数先计算年超额运营成本：前五年：每年200000100220=8（万元）后五年：每年200000100220（1+20%）=9.6（万元）再计算年净超额运营成本：前五年：每年8X（1-25%）=6（万元）后五年每年9.6X（125%）=7.2（万
3、元）最后折现处理得功能性贬值额：63.3522+7.23.3522X0.4972=32.11（万元）（4）评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=90万-30万-32.11万=27.89万元例2某企业的一条生产线购于2006年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2011年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在2006年和2011年分别为100%和140乐假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0.6元计算。（所得税率为25%,折现率为10%,年限为五年，折现率为10%的年金现值系
4、数为3.7908）要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）（1）重置成本=750X140%/100%=1050万元（2）实体性贬值率=已使用年限（己使用年限+尚可使用年限）X100%=5/（2011-2006+5）*100%=50%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=1050X50%=525万元（3）功能性贬值额=年超额运营成本X（1-所得税税率）（PA,r,n）（PA,r,n）为年金现值系数=40000X0.6（1-25%）3.7908=68234.40元（4）评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性
5、贬值额=10500000525000068234.40=5181765.60元例3已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为400件，被评估设备的产量为500件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100%,仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元/公斤，从第六年起上涨20%,（该企业适用的所得税率为25%,假定折现率为10%。年限为5年,折现率为10釉勺年金现值系数为3.791,复利现值系数为0.621,年限为4年，
6、折现率为10%的年金现值系数为3.170）要求：（1）计算资产重置成本（2）计算实体性贬值额（3）计算功能性贬值（4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）（1）资产的重置成本=500X500400=625万元（2）确定实体性贬值率=已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%=615*100%=40%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=625万X40%=250万元（3）功能性贬值=500X2X200X0.75X3.791+500X2X2OoX（1+20%）0.753.1700.621=92.30万元（4）评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=62525092.30=282.70万元例
7、4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5机经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。（该企业适用的所得税率为25%,假定折现率为10%t）年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）要求：试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额
8、、功能性贬值和评估价值。（1）重置成本=500万元（2）实体性贬值率=已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%=2087.5%（2087.5%8）X100%=68.63%实体性贬值额;重置成本*实体性贬值率=500X68.63%=343.15万元成新率=1-68.63%=31.37%（3）功能性贬值=年超额运营成本（1-所得税税率）（PA,r,n）（PA,r,n）为年金现值系数=4X（1-25%）X5.3349=16.0047万元（4）评估价值:重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=500343.1516.0047=140.8453万元例5某企业的一条生产线购于2007年10月，帐面原值
9、为750万元，评估基准日为2013年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在2007年和2013年分别为100与和150%,假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用6年,和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗12万度，每度电按0.6元计算。（所得税率为25%,折现率为10%,年限为六年，折现率为10$的年金现值系数为4.3553）要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）（1）重置成本=750X150%/100%=1125万元（2）实体性贬值率=已使用年限（已使用年限
10、+尚可使用年限）100%=（2013-2007）/（2013-2007+6）X100%=50%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=1125X50%=562.5万元（3）功能性贬值额=年超额运营成本X（1-所得税税率）（PA,r,n）（PA,r,n）为年金现值系数=120000X0.6（1-25%）X4.3553=235186.2元（4）评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=112500005625000235186.2=5389813.8元例6被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值100万元，1995年和1998年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2000年对该资产
11、进行了评估。调查表明，该类设备以及相关零件的定级价格指数在1990年、1995年、1998年和2000年分别是110%,125%,130%,150%。该设备尚可使用6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为12000元，所得税率为25%,折现率为10%根据上述资料,求待评估资产的价值。（已知折现率为10%,年限为6年的年金现值系数为4.3553）o（1）资产的重置成本=IOoXI50%/110%+5X150%125%+2150%130%=136.36+6+2.31=1
12、44.67万元（2）加权投资年限=（2000T990）X136.36/144.67+（2000T995）X6/144.67+（2000-1998）X2.31/144.67=9.43+0.21+0.03=9.67年确定实体性贬值率;已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%=9.67（9.67+6）X100%=61.71实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=144.6761.71%=89.28万元（3）功能性贬值=年超额运营成本X（1-所得税税率）（PA,r,n）（PA,r,n）为年金现值系数=12000X（1-25%）X4.3553=3.92万元（4）评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性
13、贬值额=144.67-89.28-3.92=51.47万元（二）债券评估的收益法例7某被评估企业拥有债券，本金120000元，期限为3年，年息为12%,评估时该债券已经购入一年。假定同期的国库券年利率为8%,该债券不能随时变现，根据财务状况，确定风险报酬率为2%o要求：（1）若该券按年末付利息，到期还本，而且这年的利息已经收到并作投资收益入账，计算该债券的评估价值（2）若该债券到期后次性还本付息（单利计息），计算该债券的评估价值。已知折现率为10%时，前3年的复利现值系数为:1230.90910.82640.7513(1)12000012%0.9091+12000012%0.8264+1200
14、00X0.8264=124159.2元（2）到期后本利合计为：120000+120000X12%X3=163200元评估价值=163200X0.8264=134868.48元（三）房地产评估例8土地使用权评估的成本法例：某企业土地的取得块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%,土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%o试评估该宗地的价格。（1） 土地的取得费用=45.2元/平方米（2） 土地开发费为：50元/平方米
15、（3）税费为49.1元/平方米（4）投资利息=（45.2+50+49.1）X0.915%X242=15.8元/平方米（5）资金利润:（45.2+50+49.1）X10%=14.4元/平方米（6） 土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米（7） 土地所有权收益=174.515%=26.7元/平方米（8） 土地价格=（174.5+26.7）X150000=30105000元例9土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%,地价、建筑费和专业费在建设期
16、内次性投入。预计售价：9000元/平米，销售管理费为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行贷款利率6%,开发商要求的投资利润率为10%。求：地价。（1）楼价=5000X9000=4500万元（2）建筑费=3000X5000=1500万元（3）专业费=15000000X10%=150万元（4）销售管理费=4500万X2.5%=112.5万（5）税费=4500万X6.5%=292.5万（6）投资利息=（地价+建筑费+专业费）X年利率X建设期=（地价+1650万）X6%X1=0.06地价+99万（7）投资利润=（地价+建筑费+专业费）X利润率=（地价+1650万）X10%=0.1地价+1
17、65万（8）地价=45001650-112.5292.5-0.IX地价一1650.06X地价一99万1.16地价=2181万地价=2181万L16=1880.1724万（四）商誉的评估例10运用残值法（割差法）评估商誉的价值。已知某企业为B行业知名企业，预测企业未来收益，其中前5年分别为4000万元，3800万元，2500万元，2800万元，3000万元，从第6年开始企业收益将基本保持在2OOO万元。评估人员对该企业的单项资产评估得出该企业单项资产之和为8000万元，并已知适用本金化率25%。要求：（1）试确定该企业的整体价值（2）试评估该企业商誉的价值。第1-第第三年一第四年第五年已知折现率
18、为25%的各年的复利现值系数如下：(1)企业的整体价值=4000万X0.8000+3800万X0.6400+2500万X0.5120+2800万X0.4096+3000万X0.3227+2000万25%0.3227=3200+2432+1280+1146.88+968.1+2581.6=11608.58万(2)商誉评估值=11608.58万-8000万=3608.58万元0.80000.64000.51200.40960.3227（五）无形资产评估的例11利用提成收益法评估商标使用权。A企业把商标许可给B企业使用，使用期为5年，B企业每件产品新增加利润5元，5年内产量40万，45万，55万，6
19、0万，65万件。折现率14斩利润分成率27%。求商标许可权利的价值。折现率为1攸的复利现值系数B企业5年内新增利润：40X5=200万，45X5=225万，55X5=275万，60X5=300万，655=325万评估价值=200X27%X(P/F,14%,1)+22527%(P/F,14%,2)+27527%(P/F,14%,3)+30027%(P/F,14%,4)32527%(P/F,14%,5)=20027%X0.877+22527%X0.769+275X27%0.675+30027%X0.592+325X27%X0.519=237.78万元第1年第2年第3年第4年第5年0.8770.76
20、90.6750.5920.519例12.甲企业将项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%,乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别是90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%,所得税率为25%。试确定该专利的使用权价值。(注意：本题不给出折现率为10%时的复利现值系数，请大家务必牢记折现率为10%时的，前5年的复利现值系数)(1)该专利的约当投资量：100X(1+500%)=600万元(2)乙公司的
21、约当投资量：3000X(1+15%)=3450万元(3)无形资产的利润分成率：600/(600+3450)=14.8%(4)评估值=2000OOX(90-50)(1-25%)X14.8%0.9091+200000(90-50)X(1-25%)X14.8%0.8264+200000(85-50)X(1-25%)X14.8%X0.7513+200000X(75-50)(1-25%)X14.8%XO.6830+200000(75-50)(1-25%)X14.8%XO.6209=284.86万元13.被评估对象为2002年进口的A成套设备，并于当年12月31日正式投入使用。评估基准日为2010年1月1
22、日。评估人员经调查获得以下资料及信息：(I)A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产，至评估基准日已停产一年整，委托方希望尽快修复A设备，以便继续使用，要使A设备正常运转,必须对程控部分进行全部更换；(2)在程控部分损坏前，A设备一直满负荷运转；除程控部分外，A设备其他部分均处于可正常运转状态，在停产期间由于保养良好，未发生影响使用寿命的情况：经现场鉴定，除程控部分外，A设备其他部分若保持90%的负荷率可继续使用10年；要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买；(6)在评估基准日，与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为IOoO万美元，其中程控部分占设备价格的1
23、0%,但是如果单独购置程控部分，则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10犒而且卖方不再负责安装调试所需费用；在评估基准日，若成套进口全新A设备，海外运输保险费为21.43万美元，海外运输费为离岸价的5强关税税率为13%,增值税税率为17%,其他进口环节费用为到岸价的3%,国内运输费为到岸价的1.5%,配套费用为到岸价的2%,设备的安装及调试费用含在设备的价格之中；在评估基准日时，若单独购买程控部分，海外运输保险费为2.93万美元，海外运输费为离岸价的4%，关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变，安装调试费用为到岸价的0.5%,不再需要配套费用；被评估A设备不存在功能性
24、及经济性贬值；(10)引进设备采取货到企业后立即付款方式；(11)评估基准日时美元对人民币的汇率为L7。要求：假定不考虑残值及其他因素，根据上述条件，试评估被评估设备的价值。参考答案：1.计算成套设备的重置成本海外运输费=IoOOX5%=50（万美元）到岸价=IoOO+50+21.43=1071.43（万元）折合人民币=1071.437=7500.01（万元）关税=7500.OlXI3%=975（万元）其他进口环节费用=7500.01x3%=225（万元）国内运输及配套费用=7500.01（l.5%+2%）=262.50（万元）重置成本=7500.01+975+225+262.50=8962.
25、51（万元）2 .计算程控设备修复费用设备离岸价格=100OXIO%x（l+10%）=110（万美元）海外运输费=IlOX4%=4.4（万美元）到岸价=IIO+4.4+2.93=117.33（万美元）折合人民币=117.337=821.31（万元人民币）（5）关税=821.3113%=106.77（万元人民币）其他进口环节费用=821313%=24.64（万元人民币）国内运输及安装费用=821.31（1.5%+0.5%）=16.43（万元人民币）（8）修复费用=82L31+106.77+24.64+16.43=969.15（万元人民币）3 .计算实体性贬值程控部分贬值额=969.15（万元人民
26、币）其他部分实际使用年限=7-1=6（年）其他部分贬值率=6/（6+10x90%）Xloo%=40%其他部分贬值额=（896251-969.15）40%=3197.344（万元人民币）贬值额合计=969.15+3197.344=4166.494（万元人民币）4 .计算评估值被评估设备的估值=8962.51-4166.494=4796.016（万元人民币）14.某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米,该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元,土地开发费为每平方公里2亿元,土地开发周期为2年，第年投入资金占总开发费用的35乳开发商要求的投资回报率为1
27、0%,当地土地出让增值收益率为15%,银行贷款年利率为6%,试评估该土地的价值.提示：1亩=667平方米提示：1平方公里二1（/6平方米1.土地取得费为10万元/亩,即150元/平方米.2 .土地开发费为2亿元/平方公里,即200元/平方米.3 .投资利息第一年投入的35%,计息期为1.5年；第二年为65%,计息期为0.5年.因此投资利息为：150（1+6%）2-1+20035%（1+6%）1.5-1+20065%（1+6%）0.51=28.78元/平方米.4 .投资利润为（150+200）xl%=35元/平方米.5 .增值收益为（150+200+28.78+35）xl5%=413.78xl5
28、%=62.07元/平方米.6 .无限年期土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+增值收益=150+200+28.78+35+62.07=475.85元/平方米.7 .使用年限修正系数1-1/（1+6%）50=0.94578 .有限年期土地价格=无限年期价格X使用年期修正系数=475.85x0.9457=450.01元/平方米.9 .土地总价=有限年期土地价格X土地面积=450.01x15000=675.02（万元）15.有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为100O平方米，使用期限为50年，容积率为5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费
29、用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日，管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的L5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。【正确答案】面积为IOoO平方米，容积率为5,拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。年总收益=2*365*5000=3650000元。年总费用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009
30、250年纯收益=3650000-1009250=2640750房地产总价=2640750*(PA,7%,48)=36258750建筑与专业费用=3500*(l+10%)*5000=19250000建设期为2年，地价的资金占用两年;建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。JM=*(1+6%)2-1+19250000*(1+6%)-1=0.1236地价+1155000开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%开发商利润=(地价+19250000)*20%=0.2地价+3850000立方程：地价=房地产总价建筑费用专业费用利息利润=3
31、6258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000解方程，地价=9069016元。企业价值评估：1.预测某企业未来收益，其中前5年分别为120万元、125万元、128万元、120万元和130万元，从第6年开始，企业收益将基本保持在120万元的水平上，已知折现率、资本化率同为10%o求该企业的整体资产评估值。产二G&十&川M1m(1+r2dr1)x120125r +(l+10%)1 (1+10%)2128(1 + 10%)3120(1 + 10%/1301201+(1+10%)510%(1+10%)5N1216.32(万元)2.假定社会平均资金收益率为12%,无风险报酬率为10%,被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为1.5,则用于企业评估的折现率应选择折现率=无风险报酬率+风险报酬率=10%+(12%10%)XI.5=13%
