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1、贵州龙里项目定位报告2019年11月报告思路ContentsAGENDA开篇项目认知项目本体条件认知项目核心问题导出中篇定位研判贵阳龙里市场概况项目客户定位研判项目产品定位研判”攵篇项目发展建议项目发展项目强排及经济测算开篇项目认知Part11 .项目本体条件认知2项目核心问题导出土地面积仅9.6万f,容积率较低1.02,相对周边项目，本项目体量较小；A本项目行政上属黔南州龙里县,距离贵阳老城区直线距离约15km,距贵阳龙洞堡机场直线距离约7.5kmo商业配套：本项目IKM范围内已有银行、营业厅、菜市场、超市等基础配套，3KM范围内有魔都购物中心、巫山峡谷景区等配套，整体商业配套不足；总建筑面
2、积WMWi泡地块用途建筑覆盖率车位数83二医疗配套：5KM范围内医疗配套较少，主要集中在中铁生态城片区教育配套：5KM范围内教育配套齐全，覆盖幼儿园到中学，主要分布在谷脚镇镇中心及中铁生态城片区基周础边商教业育磁A男阳龙洞疝7学33际机场事镇立交市新牛塘儿中国电信白县世博邻里雅百幼世JIJ超园市龙里中学龙里蔬菜最本项目目农村商业限行润迪康诊所英卑IHG国际贵阳新福龙腾就儿园医院龙里农商银行中赛隆农贸市场谷脚幼儿园邻超市谷脚浮谷理中学本项目中梦国之电航信切立X魔都购物中心k配建幼儿（与政府沟通待定,暂按2000 f预留）不得低于4层，不能少于三联排建筑超30米，须申请航评超15万方堆土，对成本及
3、场地标高影响较大毗邻深国际物流港，临近物流港区景观及噪音对布局限制较大中篇项目定位研判Part2（客户+产品）1、市场概况及小结2、项目客户定位研判3、项目产品定位研判，市场概况双龙板块市场格局（核心竞品区）A市场格局：龙里双龙板块项目沿着万豪大道（贵龙纵线）、中铁大道与贵龙大道分布，整体呈两纵一横的空间格局；A品牌房企：除早期的深高速、中铁外，后续陆续有恒大、碧桂园、融创、阳光城.金科.德杰诸多品牌开发商进驻，竞争日趋激烈；1、市场概况双龙板块市场项目名称产品户型面积层数单价三4t交房标准狒木岭春111洋房4+1房138152m287800元/疔尚未发售精装17m,Cuf7LU高层2+2房，
4、3+2房99130m226T4约7000元f少量认筹合院128、154、163、182、188mj4L21.7万f金科龙里东方洋房34房2厅106、133m2146800元f去化87%精装高层合院6房2厅133、153、164nf4L2L35万f约90%融创九宸府洋房高层34房2厅105120m217层2T3户58006200TE/11f包销钿合院万豪双阅府洋房34房2厅125、140m28层1T2户5500元m48%钮高层合院贵龙和悦府洋房34房2厅131、137m27/8层,2T2户62007um,55%钮高层34房2厅113、124ms1416层,IT2户5800元m钮合院中铁云和春天洋
5、房高层34房2厅88、93、100、118m217层2T4/5户6200tml37%现合院中铁悦龙南山洋房34房2厅130、145m29层，1T2户7300/疔55%毛坯高层34房2厅112、143m!31层，2T4户6400tm,号丕合院中铁悦龙东郡洋房高层34房2厅102/103/115/120/139m!25层,2T4户6000-6300um,42%钮合院碧桂园凤凰城洋房34房2厅115/140m,18层,ITl户6000/7000元m38%毛坯/精装高层1、全市市场地位：双龙区域成交占比双龙区域别墅成交占比高，于全市具有较大的竞争力获益于前期茵特拉根等项目，双龙板块在贵阳树立了别墅区的
6、市场形象双龙新区洋房和别墅产品成交占比均位于全市首位，其中别墅市场成交份额占据近63%;2019年3季度典型区域各住宅物业成交占比情况（%）IOOf90(807016%11%50%40% 28%30%20|10%19%14%63%5%口清镇市双龙新区花溪区 口乌当区 口经开区 口观山湖区南明区云岩区0,高层（万旭）洋房（万N）别壁（万仃）2、市场产品一高层市场特征高层成交面积在100120Irf,总价7090万元高层产品100120Irf面积段去化较快A大面积高层产品逐步减少，向100120疔集中，另分化为120-140疔增多，整体上，高层市场呈现控面积段，控总价趋势。图层产品面积段180m,
7、库存套数46342440246814897978623月均成交套数41538230956531去化周期（月）1124121116123320双龙高层市场分年度面积段成交占比双龙高层市场分年度总价段成交占比面积2017年2018年2019年总价2017年2018年2019年60m222%14%1%180m21%120万1%2、市场产品一洋房市场特征洋房主流面积在120140Irf,总价在60100万元间均态分布洋房产品100120Irf面积段去化较快A双龙洋房市场主力面积向120-140次集中；总价段主力集中在60-100万元之间，呈均态分化趋势；A洋房市场面积集中趋势与总价分化反应出了改善型产
8、品面积段为市场客户的基本需求，但购买力呈逐年向下的分化趋势。洋房产品面积段200m,库存套数131595027311657月均成交套数562309565301去化周期（月）001040049双龙洋房市场分年度面积段成交占比面积2017年2018年2019年总价60万60-70万70-80万80-90万90-100万100-110万IlO-I20万120-130万130-140万140-150万150-160万160万2017年50%2018年4%10%14%16%27%15%9%1%2%1%1%2%2019年200m221%11%29%f33%3%1%2%I1%F22%49%23%0%I2%H
9、3%0%I4%7%117%0%1%0%18%19%6%2%2%1%1%1%1%I20%19%18%20%9%7%2%3%1%1%2、市场产品一别墅市场特征区域别II产品主流供应面积在100200Irf,总价在150250万元别Il产品150f以内面积段去化较快,且该面积段以合院产品为主A双龙别墅市场主力面积集中在100-200m其中近半为合院产品；A总价段主力集中在150-200万元之间，客户总价敏感度较高；别墅、合院面积段300m,库存套数303074681F32173月均成交套数5639030去化周期（月）11144366a64J1219双龙别墅市场分年度面积段成交占比250-300m2|
10、2%5%3%面积2017年2018年2019年100m27%6%4%100-150m245%38%39%150-200m229%40%49%200-250m215%9%4%双龙别墅市场分年度总价段成交占比总价2017年2018年2019年350成合计雌11II骸151181518283I耕3178304142186财11942935261733.市场成交结构趋势物业成交结构呈现别墅收缩，高层扩张的变化趋势限墅令背景下，别壁物业仅剩库存在售，合院产品稀缺效应将逐年放大A双龙区域从2017年至今，高层、洋房产品成交占比逐步提升，别墅产品成交量收缩，稀缺价值预发突出；双龙新区商品住宅成交量结构变化1
11、00%80%60%40%20%2018 年别墅0%2017 年2019 年高层560065007um2;洋房55007300元rrf;合院别It1.11.5万/m2双龙航空港龙里区域项目产品户型、单价及去化速度汇总序号项目名称产品类别及层数产品面积段（m）户型I去化速度（套/月）单价（元/rf）备注1德杰岭秀山洋房(7/8F)与高层(17/26F)131152四房高6500洋7000（预计）尚未发售2金科龙里东方合院别墅（4F）123188四房、五房4312000洋房（9F）合院别塞（4F）106128133/152/164四房、五房五房73306000S6800(精装)113963融创九宸府
12、高层(25F)96/105/118/120三房425500(毛坯)余货100余套包销在售4碧桂园凤凰城小高层Q618F）115/140三房、四房1126500（精装）6100（毛坯）5中铁悦龙南山高层Q931F)100/118三房327300（精装）6400（毛坯）洋房（9F）130145四房1873006中铁悦龙东郡高层(2528F)115139四房7962507中铁白晶谷双拼别墅（3F）123287四房六房171300015000洋房(8/9F)110165四房27600066008中铁太阳谷高层(1821F)119143三房、四房、五房726500（毛坯）7200（精装）其中17套为小高
13、层产品洋房(8+1F)130137四房、五房1073009中铁云栖谷小高层(1118F)88118三房、四房19617010中铁龙城府双拼别墅193-784381362011贵翊口悦府高层108124三房、四房56005800出总/-7/0I1C1Ol/17conn12万豪双阅府洋房QIF)125/140四房42550013恒大茶郡合院别墅(2/3F)163四房起3312200联排(2/3F)141181四房起11000-130005 .双龙市场畅销产品排序双龙市场产品畅销程度排序：合院洋房高层口合院：限墅令后仅融创九宸府及金科龙里东方报建推出合院产品，面积段为99-164f及133-153m
14、2；融创九宸府库存约150套，去化周期6个月；金科龙里东方库存约110套，去化周期4个月；其他除尾盘项目外大都在7-14个月之间；2019年双龙新区住宅分物业供销库存概况物业类型供应已售库存套数面积（万而）供应占比套数面积（万山）均价阮11O套数面积（万Irf）去化周期（月）9623114.8465%541064.56538569168.113洋房251133.3819%176122.946824143319.2410合院别墅三190627.711I16%213134.6413256103218.676总计14040175.9319302122.0884988156106.0110普遍以高拓展
15、、高赠送提高产品溢价与市场竞争力A各项目面积赠送形式除传统的阳台、飘窗外，以挑空、结构板及（入户）花园为主，面积从9-190nf不等；A其中洋房及高层赠送面积940m合院、别墅产品赠送面积以Ioo190Df居多。双龙航空港龙里区域项目高赠送形式序号项目名称赠送形式挑空结构板花园阳台飘窗设备平台私家电梯厅赠送面积（ID2）1德杰岭秀山30402金科龙里东方一1803融创九宸府_一,1111,1100-1704中铁悦龙南山I17-255中铁悦龙东郡286中铁白晶谷II13-267中铁太阳谷408贵龙和悦府9万豪双阅府;92010恒大茶郡8511和泓蓝城桃花源100-190分销渠道盛行,然上门量较低
16、，市场环境变差A双龙龙里板块销量较好的项目基本大都依赖渠道引流，如凤凰城、龙城府、双阅府、金科龙里东方、融创九宸府、云栖谷、和悦府、太阳谷、悦龙东郡、桃花源等；渠道费率3%6%不等；A受部分开发商营销策略及精装房品质把控影响，市场对精装房信心不足，更偏好自己装修；2019年双企区高住钾目眩交金2019年区制CKrC目成C金梅昌2019双坊由海耳USUbH摩女金M名.1吟MltMM;_赚,wm,K*tMftltMa,切区域占比KBftWVmflrtf*叫MIBtttMI()WJt)(/*)950121273646219%3667.81071357023%万豪双网再569733.98538925%
17、当代业MOMATM99811667.44638518%畲H冤5万446.148碗1404119%274应15571J016*三873IOU63767%16%3375496.6312067I42693226)0214%W!三79195幺926234M%恒大茶83495.015331164313%受泥山18324IJI751912畲“龙原方S627SJ69031Z%l2.7146317045(mIQ心惊S1281.61651027411%tft三dj4184.72N77145中“生七白01702.7539514)739%ioS吵鼠0拦湾三江站小漆U?尖坡en下期竹山Q二埴山偏埴布依族乡Xioi、X
18、:*976新房。格老山O贵州水利水电职业_、技术学院（新校区）,、二清镇叠T:e3-OO贵阳理山潮区京东电子商务产业园区产井L学二羊场忖DQ9F梗网-杷关O胃山水边G红枫湖耳景3名胜区芮事、清超市电子/商务产业园_Ox贵州西南Q老王山/电商产业园WQlBSI石冲。扁山大城:/马电地，牌子篇人_麦婵羯0M风景区麦坳山。斗笠山/O星月湖公园y天河源旅游度假区红枫湖平坝万亩槽花园-J,，上午村一。.河心公园打那党武互通明回头KS*AMOlZKItt大流党就储JBSi金竹立交桥拒招石板帽站。笔架山KA楮指何花溪区。大高烧员阳龙湎便国际机场阿哈湖国窜湿地公园贵州师蒐大学（花演校区）b：、一育林公园O贵州
19、空港产业园模立交C府子墟南明区老票O白虎宫m文用沿山花溪国家城市渗地公画、.隰山冷夜关门谷物德双龙UrVF挖Al冲KdJ老罗18站员龙立交桥O五子登科*e庭痕O龙里县高技术产业占龙里县K一、/2O桥顶山s7、临区市场典型项口临近区域已入市融创城、中天吾乡及湖山原著等多个品牌大盘，总价在75-150万，对后市有较大的分流影响；主要产品以洋房及高层为主75-168m2高层34房2厅75、90、105疔2T6户85009500元nf待开盘毛坯鬲极却更头关口事小河O牛劲康小河O后山烂用黑土田X196:林场O界关/白云区L老山人奉遇族国家U春林公园1,八X129晟吵鼠0拦湾三江站小漆U?尖坡Sftte高
20、山洞茶园3陆铝点区阳关子填地冲：大用O贵州水利水电职业_、技术学院（新校区）,、二清镇叠T:e3-O“塌浦口工、清渣市电子/0三?产蝌QlBSI石冲X97-贵阳市O二岩大坦际可文Bg上，品由北南仓1.观山湖区F梗网-U老王山O白虎有.、一*林公园化用沿山0煤洞山报偿冲双龙储二戈泰立交O胃山水边金竹立交桥Ox员州西南/电商产业园模立交F猊子填：/马屯地人入山，ttT下期竹山Q二埴山傕埴布依族乡O贵阳戏山词区京东电子商务产业园区思亲园阿哈湖国窜湿地公园。格老山X1j乌当l南明区、l情人谷IBttj永乐乡心大移：竿场村J济山又冲堡国际机场0M风景区麦坳山/O星月湖公国。向岩/0月亮湖,/T/车由霓区
21、天河源旅游/,/年田聚区度假区红枫湖平坝万亩槽花园-J,，上午村一。.河心公园打那明回头麦婵摘。斗笠山/招。笔架山楮指何花溪区党武互通。大高烧贵州师蒐大学（花演校区）金竹互牛/大流党就储KSM0Nt河西S4花溪国家诚布渗地公画、.隰山冷夜关门、家山，-k老罗18站员龙立交桥O五子登科*e庭痕O龙里县高技术产业占龙里县K一、/2O桥顶山s8.第四代住宅定义第四代住房定义：将地面上的郊区别壁、胡同街卷和四合院结合起来,搬到城市中心区的上空，形成个个空中庭院房，告别如今“鸟笼式”的居住环境。每层楼就是一座四合院，年户都rr私家院子！可在家种树、种花、种菜、遛狗、养鸟！人与自然和谐共生的建筑被这个机构
22、称之为第四代建筑.8.第四代住宅典型项目中铁建山语城山语城第四代住宅产品均价850010000元m1高出周边同区域住宅项目约Iooo2200元/nf项目名称产品户型面积层数单价去化交房标准中铁建山语城高层34房2厅128、140、165、180m125层，2T2户850010000元m已售罄非毛坯8.第四代住宅典型项目碧桂园云涧溪山开盘均价16000元/曲，后续推出产品均价12500元/曲，高出周边同区域项目约2000-2500元f项目名称产品户型面积层数单价交房标准I碧桂园云涧溪山高层34房2厅146-288而1230层，2T4、3T6户12500元f待开盘毛坯8、第四代住宅项目一德杰岭秀山
23、（双龙）.项目名称产品户型面积层数单价三4t交房标准德杰岭秀山洋房4+1房138152m287800元m尚未发售精装高层dI411ft2+2房，3+2房41,“100130m226T4约7000元/少量认筹精装112J,vTVv.八丈Q1乌当区56.512.58.777.6.ViL4.lJtwA(ILX贵阳市汇总740.888.021.3850.1Jb9!方YHl*AFV1.W,_一/.J0)、,1外萨费满区114.333.91.7150.0贵安150万行.:区域分类M*e区,;市IffkItfAM*1丽188.83440.3223.5龙里敏贵龙龙溪）I外国区总合计107.4410.524.8
24、93.123225.2155.4528.8涉蜜H3-Y7!哂大贵阳总计1151.3181.146.51379.0市场总结市场客群追寻高性价比，区域内产品普遍采取高赠送、高拓展策略；双龙市场为开放市场，以外来客群为主，市场竞争激烈，获客成本高企，普遍启动分销渠道、全民经纪等激励措施；区域内合院产品供应相对较少，总价150-200万之间的产品受市场追捧，在限墅令影响下，稀缺价值凸显；高层及洋房产品畅销户型以4房及以上为主，面积段集中在100-120Irf之间，洋房竞争范围扩大，高层产品库存高企去化缓慢整体而言，双彘场主流客群购买力有限，产品打造应充分考虑购买力的影晌。业态畅销面积段中位均价主流总价
25、段赠送面积赠送形式备注100120m26000元/rtf7090万3040in2结构板、入户花园、阳台、飘窗洋房100120m26300元nf60100万940m2结构板、入户花园、阳台、飘窗、私家电梯厅、设备平台合院别墅150m213000元f150200万100190m2挑空、结构板、花园,关注性价比，自住兼具投资居多双龙区域客群共性特征来源区域、年龄区间、行业阶层等呈现高度同质化；整体购买力有限，注重性价比约8成客户来自贵阳南明区、云岩区+少量龙里本地客户整体覆盖面较广，以2645岁客群为主商人、个体户+各类企事业单位职工为主贵阳老城区（南明及云岩）为主，多已在老城区有房，但较为老旧，以
26、改善性需求为主，但整体购买力有限客户定位户定位如下:综合本项目本体条件、市场分析及区域客户共性研判，推导本项客户定位：核心客群：刚需改善客群结构客群：投资、改善兼投资地域：开放型市场，以贵阳南明、龙岩等临近区域客群为主；背景：首套房老旧，亟需提升居住品质，处在26-40岁之间的而立之年前后，诸多人生大事接踵而来，经济承压；产品定位思考市场威胁MarketThreaten可质化处是口品牌开发商增加，周边综合性大盘林立，内部配套打造空间大，竞争分流压力巨大，竞争趋于白热化；口区域竞争激烈，各项目普遍性启动渠道，获客成本高企，营销成本高涨；经济形势趋于下行，区域内的大型基建配套、公共配套的建设或将延
27、后劣势Weak：口地块较小，内部配套打造空间较小；口外地品牌，客户认知度较低；:周边为仓储、批发业态，环境较杂乱!区域内住宅项目入住率不高，居住氛围较弱口地块缺乏景观资源、缺乏学位支撑化的产品策略呢?产品定位思考：打造差异化核心竞争力之一第四代住宅以第四代住宅产品构建项目的核心竞争力，并为后期销售提供溢价潜力与可行性核心竞争力溢价可能性云涧溪山第四代住宅产品均价12500元nf ,高出周边项目约2000-2500元/m2中铁建山语城第四代住宅产品均价850010000元m高出周边项目约IOOO2200 元f区域竞争激烈，高层、洋房产品库存较大，未来供应较大，故除常规的赠送面积外，需打造具有区域
28、独特性的产品，提升项目的差异化竞争力产品定位思考：核心竞争力提升之一功能空间优化鞋帽间+储物间+家政间+双阳台+男女双衣帽间+双套房+精装天际庭院/精装合院花经调研龙里市场对于户型打造较为粗糙，建议以精细化策略提升及完善各类功能空间。玄关约5鞋帽间3产品定位基于本项目本体条件分析及区域产品共性研判，综合中天吾乡.融创城等巨量供应对本项目主要客源区域的客户分流,经济形势严峻、贵阳房价承压下行等三大因素，推导本项目产品定位研判如下：A纯洋房I经济型节善产品B洋房+合院I C高访合院产品定位第四代住宅+合院m2第四代住宅产品面积控制在100-120不低于20 nf阳台R 产品面积控制在100150曲
29、内可拓展空间不低于100 nf精装合院花园【注】具体选择哪种产品组合以成本分析及经济测算结果为准。收篇项目发展Part3项目发展建议项目发展思考ITHlNKOF当改善产品已成为区域内的一种趋势，我们如何在浪潮中独站浪尖？当房价不断上涨，客户越发注重品质感，我们如何对位客户的需求，抓住客户买单的痒点？我们认为：人性化、魔鬼化细节的产品设计与打造，是项目提升产品力、实现差异化竞争必不可少的不二法门！另一方面，提升区域项目普遍忽视的社区公区价值，将为项目差异化竞争夯实基础。o1目发”IRSMMAMW*e*|THINKOF.SSLaJ.waxfiIS目It筑风格整体思考ITHINKOF.MM.GrMs
30、m三mwva.项目IMgi整律11TfHKnSF用目建筑风格整体思考ITHINKOF.1Il目发“议区域内项目建筑风格背景：1.当地市场项目建筑风格多元，有传统中式,徽派建筑、新中式、法式、瑞士建筑、东南风格等诸多风格派系；2.当地市场处于初级阶段，客户对建筑风格具体类型敏感度不高，对风格的品鉴与鉴赏要弱于建筑本身的质量与品质；“HBlKK项目Ii就风播整体思考|THNKF.项目it筑风格整体思考ITHINKOF.aam,WHMBM基于当地市场概况，本项目建筑风格如何呈现?项目建筑风格整体思考ITHINKOF.幅M风形制中式中从表格中可以看到，超过2/3的低层高密项目宣称自己是中式风格，无论实际的建筑形象如何。中式风格与院堂化可谓绝配，实属必然。中式之外，仍有一定项目采用欧式、
