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1、全国房地产市场调研报告第一部分：2020年中国房地产市场形势总结（一）房地产政策：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位不变2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR,央行亦通过多次公开市场操作释放流动性,年内7天逆回购利率下调两次至2.2%,14天逆回购利率亦下调两次至2.35%；中期借贷便利（MLF）操作中标利率全年下调30个基点至2.95%
2、,TMLF中标利率亦下调至2.95%,利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下
3、半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。地方因城施策，调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。（二）房地产价格：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明显根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年ITI月百城新建住宅价格累计上涨3.19%,涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明
4、显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在现以上，IOTl月价格累计上涨0.72乐较去年同期扩大0.36个百分点。单月来看，2020年11月，百城新建住宅均价15755元/平方米，同比上涨3.63%,涨幅较10月扩大0.11个百分点；环比上涨0.32%,较10月收窄0.08个百分点，涨幅连续41个月在0.6%以内，维持在低位区间，整体价格平稳运行。图：2015年1月至2020年11月百城新建住宅均价及环比变化长三角墩三角京津山东半岛图：2019年至2020年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强
5、韧性，疫情后市场快速回温,2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%,在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大3.43个百分点。二线部分城市政策收紧后，市场降温，ITl月二线城市价格累计上涨3.32%,较去年同期收窄1.13个百分点。三四线代表城市价格累计上涨2.26%,涨幅较去年同期收窄1.52个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。从各城市群来看,2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。百城二手住宅价格整体稳中有涨，今年以来累计涨幅在3*以内。根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据显示，2020年
6、ITl月，百城二手住宅价格累计上涨2.69%；单月来看，2020年11月，百城二手住宅均价为15448元/平方米，环比上涨0.29%,较10月扩大0.01个百分点，已连续12个月上涨，且涨幅均在0.5%以内，整体价格保持稳定；同比上涨2.70%,涨幅较10月扩大0.31个百分点。随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。分梯队来看，一线城市累计涨幅较去年同期有所扩大；二线城市涨幅有所收窄，7月以来部分热点城市受政策收紧影响，房价归于平稳；三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，整体保持在低位。分城市群来看，长三角
7、新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位，内部多个城市累计涨幅居百城前列；珠三角楼市活跃度提升，核心城市政策收紧，需求外溢下周边城市市场升温；京津冀和山东半岛楼市持续恢复，但相对缓慢。房地产供求：成交规模基本恢复，成交结构上移1 .房地产成交情况：重点城市成交规模已基本恢复，长三角、珠三角表现突出图：2017-2020年11月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势2020年重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，整体规模接近前三年平均水平。据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米,处于2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至2%,整体规模接近前三年
8、平均水平。分季度来看，一季度在新冠肺炎疫情冲击下，商品住宅市场交易量明显缩减；二季度起，疫情快速缓和、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，压制需求恢复释放，带动市场规模持续回升。单月来看，50城商品住宅成交面积5月起同比保持正增长态势，绝对规模赶超前三年平均水平，市场持续恢复。图：2019年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势疫情后长三角市场率先恢复，珠三角后期发力，市场规模持续领先增长。2020年1-11月重点城市商品住宅成交面积降幅收窄，其中长三角及珠三角地区代表城市整体规模同比分别增长5.5%、20.7%,是支撑50城市场规模的主要力
9、量。其中长三角地区受益于疫情后供需两端支持性政策落地更早，3月起市场规模恢复幅度即较为突出，直至6月，同比增幅均明显领先于50城及珠三角地区；下半年，受区域内热点城市调控持续收紧影响，加之压制需求高位释放后支撑度减弱，长三角同比领先优势不再突出。而珠三角地区核心城市调控虽也有收紧，但深圳城市规划定位高，新房资源稀缺，供应大幅放量带动需求积极入市，加之随着深圳、东莞调控收紧，广州区域人才政策的放松吸引置业需求积极流入，下半年以来珠三角地区代表城市商品住宅成交规模同比增幅持续领先于50城整体及长三角30个百分点左右，短期市场活跃度较高。2 .供应与库存：市场短期供应相对充足，可售面积稳步提升至近年
10、高位图：2018年至2020年11月20个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势2020年重点城市整体供应规模略高于去年同期。据初步统计，2020年ITl月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2044万平方米，同比增长约3%。短期库存来看,可售面积稳步提升，短期库存规模及去化时间均提升至近年高位。据统计，截至2020年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积提升至2.2亿平方米以上，短期库存规模较2019年末增长11.4%。按近12个月的平均销售速度计算，截至10月底，20个代表城市短期库存去化时间为11.9个月，较2019年末延长1.9个月。当前，代表城市短期库存规模及去化时间已提升至近
11、年高位，但整体仍处合理区间。3 .成交结构：多数城市套总价继续上涨，高端改善需求加速释放价格水平：多数城市套总价继续上涨，部分城市群内热点城市涨幅突出。基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。331I 293二线城市门州州京雷波肥安州津汉南都岛昌庆沙阳厦杭苏南无宁合西福天武济成吉南堂长沈II225172192192148147140140120I 13914112211899113 , 213图
12、：2020年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间（万元）城市梯队城市均值中位数中低价位中高价位I高价位30个代表城市中，成都、沈阳、西安、苏州及无锡等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，济南楼盘成交套总价均值与中位数均较2019年明显下降，市场行情延续分化态势。具体来看，一线城市中，上海套总价均值和中位数分别以675及473万元居30城之首，北京套总价均值和总位数均有所上涨，深圳和广州楼盘成交套总价均值则分别下降1.5%、1.9%至537万元、317万元。二线城市中，济南成交套总价均值与中位数分别较2019年下降10.8%.17.2%,降幅在30个代表城市中最为显著；而苏州、成
13、都、沈阳、合肥等地套总价均值与中位数涨幅均在两位数水平，其中苏州在中高端项目集中入市带动下，套总价均值与中位数较2019年分别上涨19.9%,23.6%,涨幅均居二线代表城市首位。三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中东莞、佛山套总价均值均较2019年上涨10%以上。整体来看，2020年，除济南外，其余29个代表城市楼盘套总价均值或中位数均较有所上涨，但下半年调控收紧综合影响下，套总价涨幅趋稳态势较为突出。目前90-120平方米产品仍占据市场主流地位，但值得注意的是，疫情的发生推动了高端改善需求的释放，代表城市中多数城市144-200平方米及200平方米以上产品成交套
14、数占比有所提升。（四）土地市场：一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价上涨土地市场整体推地节奏有所加快，住宅用地供求小幅增长，出让金增长近两成。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率与去年同期基本持平。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%,与2019年同期基本持平。楼面均价的上涨一方面受各线城市土地成交结构性因
15、素影响，另一方面，部分热点城市优质地块供应量增多，企业参拍积极性高，带动全国成交楼面均价上涨。图：2020年月各我城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化线.线-：四线推出面积,27.1% 15% 13%成交面积土地出让金 116% 4 3% 61% 7.4%楼面均价 3.0%22.8% 15 7%数据来源：CRElS中指数据一线城市供求规模明显增加，同比增幅均超2成；二线和三四线城市成交面积小幅增长。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。整体来看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，土地市场热度较低；二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优
16、质地块推出量增多，叠加相对宽松的金融环境，企业拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多地陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，企业资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但优质地块竞拍热度仍较高。（五）房地产企业：加大营销加速回款，销售业绩持续增长1.销售业绩：销售额持续增长，代表企业目标完成率近9成表：2020年ITl月千亿、百亿房企数量及销售额增速阵营层级销售额范围企业数量（个）销售额均值增长率均值_(kf二、_超级阵1000亿以3224429.7%第一阵500-10002777212.3%第二阵200-500亿6031010.
17、4%第三阵100-200亿38148-0.1%第四阵50-100亿1377-5.3%数据来源：CRElS中指数据TOPlOO房企销售业绩逐渐回升，各阵营销售业绩表现分化V,2020年ITl月，TOPlOO房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0%o1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%,第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%,第二阵营（200-500亿）有60家企业，销售额增长率均值为10.4%；第三阵营（100-200亿）共38家,销售额增长率均值为-0.1%；第四阵营共13家，销售额增长率均值为-5.3%,代表企业销售业
18、绩增速有所放缓,2020年1-11月，20家品牌房企（包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀）累计销售金额5.4万亿元，同比增长9.0%；累计销售面积4.0亿平方米，同比增长10.7%,增速较去年同期分别收窄6.6和3.9个百分点。3月以来，随着疫情得到控制及复工复产的有序推进，市场情绪有所恢复，上半年代表房企销售业绩与去年同期基本持平。7月以来，房企加快推盘和营销力度，预计在冲刺全年销售目标下，代表企业整体销售规模仍将保持稳定增长。2.拿地情况：代表企业投资强度加大，布局向高能级城市回归图：
19、2016年至2020年11月代表企业拿地面积和金额情况一草地面枳（左）一拿地金顺（右）企业拿地销售比小幅回升，投资强度有所加大。2020年1-11月，20家代表企业累计拿地2.7亿平方米，同比下降8.7%；累计拿地金额L6万亿元，同比增长8.6吼20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%,较2019年同期有所回升。代表房企投资布局向高能级城市回归，一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中一线城市占比显著提升，1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4%,较2019年提高近4.1个百分点。2021年上半年，我国
20、房地产市场总体呈现“先扬后抑”“联动上涨”的态势，一季度房地产市场整体延续2020年底的运行态势，出现一波“量价齐升”的小高潮，特别是热点城市住房价格出现过快上涨，但在多部委联合调控下，房地产市场整体走势趋向平稳，热点城市逐渐回归理性。对此，有必要深入分析上半年房地产市场走势背后的深层次原因，及时预判下半年的可能趋势，为应对可能出现的风险打好提前量、下好先手棋。第二部分：2021年中国房地产市场趋势展望（一）2021年上半年房地产市场形势1 .住房市场走势先扬后抑2021年初，受春节期间“就地过年”政策、房企紧抓机遇积极营销、疫情期间被压抑的购房需求反弹等多种因素影响，住房市场整体延续2020
21、年下半年走势，出现一波小高潮。1一2月，全国商品住宅平均销售价格为11228元/平方米，环比增长13%、同比增长17%,创近年来新高。之后，随着政策调控趋严特别是重点热点城市加码调控措施，住房市场过热趋势得到有效遏制。3月份，住房市场开始明显降温，全国商品住宅平均销售价格下降至10842元/平方米，较上月下降3%,进入第二季度，住房市场保持总体稳定。45月份，全国商品住宅平均销售价格分别为10842元/平方米、10817元/平方米，与3月份基本持平。2 .一二三线城市接续联动上涨一线城市是本轮上涨周期的起点，二三线城市呈现接续联动上涨趋势。百城住宅价格指数显示，一线城市百城住宅价格指数环比增速
22、由2020年12月的14%迅速上升到2021年1月份的27%,2月份更是达到33%的高点。之后，随着一系列严厉调控措施的逐步落地，一线城市住房市场开始降温。自3月份开始，一线城市百城住宅价格指数环比增速明显下降，到4月份，已经下降至16%O另一方面，二三线城市在一线城市的带动下出现接续上涨趋势。当3月份一线城市住房市场开始降温时，二三线城市开始出现上升走势。百城住宅价格指数显示，二线城市环比增速在3月份达到低点17%后，转而开始回升，截至5月份已经升至26%;同样，三线城市环比增速也在2月份之后开始回升，截至5月份已经达到29%,高于一线城市和二线城市。3 .土地市场呈现“V”型走势2021年
23、初，受多种因素影响，全国土地市场出现明显降温。全国房地产企业土地购置面积由2020年12月的4945.68万平方米骤降至2021年3月的848.46万平方米，土地成交价款累计同比增速则由17.4%下降至-17.3%o另一方面，土地出让价格也一度出现下降趋势。300个城市住宅用地出让数据显示，2021年3月份成交土地均价为9750.17元/平方米，较2月份的12786.92元/平方米下降23.7%。进入二季度，随着重点城市土地市场“集中放量”以及优质地块的大量推出，全国土地出让市场呈现量价齐升态势。房地产企业土地购置面积自3月份以后开始反弹，5月份达到1095.03万平方米，较3月份上涨29.1
24、%;300个城市的住宅用地成交价格同样出现反弹，5月份成交土地均价为18865.45元/平方米，较3月份上涨93.5%,并且明显高于2021年初的相对高点。（二）2021年上半年房地产市场走势的原因分析1 .住房需求和住房供给互动的结果供给一需求关系是分析房地产市场未来走势的基本框架，供需双方相对强弱的变化最终决定房价的基本走势。2021年上半年热点城市房地产市场走势就是住房市场供需失衡的直接体现。以一线城市为例，2008年至2019年，北京、上海、广州、深圳四个城市的住宅类用地规划建筑面积总计新增供应40313万平方米，年均新增3359万平方米。与此同时，四个一线城市的常住人口却增加了200
25、0万人，年均增加167万人。如果以人均住房面积30平方米的合理值计算，一线城市平均每年需增加5010万平方米的住宅建筑规划面积。对比住房市场的供给量和需求量，可以发现一线城市每年存在大约1651万平方米的供给缺口，而住房供需的持续失衡必然使一线城市房价具有持续上涨的动力。2 .市场力量和政策调控是左右房地产市场走势的两大动力。市场力量决定了房地产市场的基本面，而政策调控则制约着房地产市场的总体趋势。2021年上半年房地产市场的走势就是典型的市场力量和政策调控相互博弈的结果。一方面，市场力量推动重点城市住房市场继续走热。由于货币宽松、需求释放、预期向好、房企去杠杆等基本面因素没有发生明显改变，再
26、加上学区房炒作、就地过年等新增因素，导致一季度重点城市住房市场延续2020年热度。另一方面，地方政府加大调控力度抑制房价过快上涨。为抑制重点城市住房市场的热度，相关政府部门持续加码调控措施，在需求端补上限购、限贷、限售等方面的漏洞，严查经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，在供给端实施“两集中”政策，适度增加土地供给。一系列调控措施的实施使得二季度热点城市房地产市场明显降温。3 .货币宽松和城市分化叠加的结果。货币政策一直以来就是影响房地产市场走势的主要宏观因素，而城市分化则是近年来房地产市场的基本空间结构特征，两大因素相互叠加决定了全国房地产市场的空间演变趋势。2021年上半年全国房地产市场的
27、时空演变趋势就是货币宽松和城市分化相互叠加的必然结果。首先，持续货币宽松推动大量资金流入房地产市场。2021年一季度，以房地产贷款为主的居民户新增人民币中长期贷款高达19800亿元，同比增长57.1%,较2019年同期增长43.5%o其次，富裕资金最先进入高能级城市的房地产市场。北京、上海、广州、深圳等一二线重点城市由于产业发展较好，人口吸引力较强,对住房需求较为旺盛，再加上土地供给偏紧，导致其住房市场内在上涨动力较强，这就吸引了大量富裕资金通过多种方式绕避现存调控政策流入上述城市的房地产市场，从而推动重点城市房价先行上涨。最后，高能级城市通过外溢效应向低能级城市传导。一二线重点城市住房市场在
28、开启一波高潮之后通常会遭遇调控政策的严厉挤压和供需力量格局的转变，这将驱使部分需求和过量资金向三四线城市转移，最终推动低能级城市住房市场开启联动接续上涨。（三）未来房地产市场形势展望1.行业环境：资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主宏观经济方面，展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面临较大压力。未来中央仍将多举措畅通国内大循环，充分释放国内需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定坚实基础，同时，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本,中央将继续实施稳健的货币政策，更加注重在稳增长、调结构、防
29、风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复发展提供更有利的资金环境，M2增速有望保持在高位区间。房地产金融长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管将持续强化，防止房地产市场过度金融化，防范化解系统性金融风险。政策方面，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二。三五年远景目标的建议发布，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间
30、。另外，建议中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。4 .住房市场总体继续转暖但过热风险可能性不大一方面，我国住房市场将保持持续转暖势头。下半年，随着经济基本面持续恢复，居民收入预期也将逐步恢复常态，再加上较为充裕的货币供应量以及刚性需求和改善性需求的滞后释放，整体购房需求仍有相当保障，与此同时，商品住宅待售面积21自2020年9月份以来一直处于负增长且降幅不断扩大，预期下半年将维持负增长状态，需求供给的一增
31、一减将推动住房市场维持上升趋势。另一方面，住房市场出现整体过热的可能性不大。随着上半年货币政策温和回归常态，二季度M2同比增速已经基本恢复至疫情前水平，预期下半年货币政策将保持总体稳定，M2同比增速将维持在8.3%左右,与2019年全年平均增速相当。与此同时，中央进一步加强了房地产金融审慎管理，调控政策由重点城市向全国范围扩展，住房市场总体信贷环境明显收紧，这将在很大程度上抑制住房市场的过热趋势。5 .热点城市高位趋稳而非热点城市面临上涨压力一方面，调控政策升级使得热点城市住房市场短期内高位趋稳。上半年，热点城市住房市场出现一波小高潮，但在一系列调控措施之后，热点城市住房市场趋向理性，短期市场
32、热度有所降温，房价走势更加平稳，预期下半年整体调控政策将维持高压态势，热点城市住房市场将基本维持高位稳定。另一方面，部分非热点城市住房市场可能面临较大上涨压力。由于疫情期间被压制的需求逐步释放、住房供给端的持续改善、热点城市的外溢带动以及调控政策整体较为温和，部分二三四线城市住房市场或将维持二季度以来的上升趋势，特别是那些位于都市圈内基本面相对较好、抗风险能力相对较强的非核心城市将面临较大的上涨压力。6 .土地市场保持低位运行并且冷热分化趋势凸显一方面，土地市场整体将保持低位运行态势。下半年，在“地根”和“银根”继续紧缩的情况下，整体土地市场将保持低位运行态势，出现整体过热的可能性不大，但不排除少数城市由于实施集中供地后推行“饥饿供地”从而导致局部地价较快上涨的可能。另一方面，不同城市不同地段冷热分化趋势凸显。“两集中”供地政策使得房地产开发商在重点城市的拿地机会大大减少，这将推动许多房地产开发商转向非重点城市，特别是那些市场潜力较大的都市圈内非核心城市，而需求支撑力较弱的三四线城市的土地市场仍将维持低位运行。另外，在推行“两集中”供地新政之后，优质稀缺地块或将引发抢购，而地段位置不佳的地块则可能会被冷落，从而导致同一城市不同地块间的冷热不均。
